萬江海

在公布了2021年業(yè)績后，碧桂園（2007.HK）股價快速拉漲，漲幅一度超過9%，全天股價大漲超6%。在行業(yè)極其困難的情況下，碧桂園穩(wěn)定的財務(wù)顯然獲得了市場的一致認(rèn)可。

2021年是房地產(chǎn)行業(yè)劇烈變動的一年。在政策持續(xù)收緊和疫情反復(fù)的背景下，行業(yè)銷售迅速轉(zhuǎn)冷，多家規(guī)模房企都不同程度的遭受債務(wù)危機(jī)。數(shù)家千億房企因?yàn)閭鶆?wù)問題接連違約，民營房企的生存尤為艱難。

在這樣的挑戰(zhàn)下，能夠交出一份讓市場滿意的答卷，是碧桂園堅持“行穩(wěn)致遠(yuǎn)”發(fā)展戰(zhàn)略的成效，穩(wěn)健的經(jīng)營才能在行業(yè)變局時凸顯公司穿越周期的韌性。在行業(yè)困局面前，碧桂園是少數(shù)幾個能做到“手有余糧”，而“心中不慌”的優(yōu)秀民企代表。

2022年是碧桂園成立30周年，公司在發(fā)展過程中之所以能穿越周期，除了堅持穩(wěn)健的財務(wù)外，還在于公司將自身成長與國家發(fā)展緊密結(jié)合起來。城鎮(zhèn)化是碧桂園始終堅持的方向。數(shù)年前碧桂園就聚焦城鎮(zhèn)化帶來的住宅及相關(guān)需求，并最終成為城鎮(zhèn)化的領(lǐng)跑者。

國家的城鎮(zhèn)化和現(xiàn)代化成就了碧桂園，碧桂園也用持續(xù)穩(wěn)定的業(yè)績回報投資者。

降負(fù)債佼佼者

3月30日，碧桂園發(fā)布2021年全年業(yè)績。2021年公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入為5230.6億元，同比增長13%;凈利潤約為409.8億元;公司股東應(yīng)占核心凈利潤約為269.3億元。

合同銷售方面，2021年碧桂園實(shí)現(xiàn)權(quán)益合同銷售金額約5580億元，其中68%的銷售貢獻(xiàn)來自于三四線城市，全年總?cè)セ矢哌_(dá)67%;權(quán)益回款金額約5022億元，權(quán)益銷售回款率連續(xù)6年達(dá)到90%以上。

對于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，2021年是極其不平凡的一年。迎來劇烈調(diào)整的房地產(chǎn)業(yè)大浪淘沙，千億房企中由于資金鏈緊張導(dǎo)致的債務(wù)問題何止數(shù)家，一度引發(fā)資本市場上的連鎖反應(yīng)。

只有當(dāng)潮水退去的時候，才知道是誰在裸泳。在行業(yè)遇到危局時，優(yōu)秀的房企才能夠脫穎而出。尤其是本輪債務(wù)問題頻發(fā)的主要是民營房企，在這樣市場動蕩的局面下，碧桂園向外界展示了公司極強(qiáng)的債務(wù)控制能力。

截至2021年年底，碧桂園的總借貸為3179.2億元，較2020年的3264.9億元下降了近3%。這是公司總借貸在2020年下降11.7%以后，借貸總規(guī)模繼續(xù)下降。與2019年最高時的3696.03億元有息負(fù)債相比，規(guī)模減少了約14%。借款規(guī)模已經(jīng)降至2018年的水平。

碧桂園降負(fù)債的征程沒有暫停鍵，公司已經(jīng)提前償還債務(wù)。公開資料顯示，2022年1月，碧桂園償還了一筆本金總額4.25億美元。3月公司又以自有資金提早完成境內(nèi)回售資金支付，本息共計約6.2億元。近期，公司還持續(xù)在公開市場上購回美元票據(jù)。自2021年12月30日起及截至2022年3月13日，公司累計購回優(yōu)先票據(jù)本金總額達(dá)4570萬美元。3月22日，碧桂園地產(chǎn)集團(tuán)又發(fā)布公告稱，公司全體董事、監(jiān)事及高級管理人員將在二級市場購買不超1億元人民幣公司債券。

境外購回優(yōu)先票據(jù)的同時，境內(nèi)根據(jù)交易所規(guī)則由董監(jiān)高購買本公司債券，碧桂園核心管理層用真金白銀表達(dá)了對公司未來持續(xù)經(jīng)營能力和償債能力的信心。

截至2022年3月30日，碧桂園本年內(nèi)已無境內(nèi)到期債券，僅余騰越兩筆可回售公司債，共計40億元，境外僅7月份到期的一筆7億元美金優(yōu)先票據(jù)。碧桂園方面表示，公司會根據(jù)市場情況考慮再融資等安排，進(jìn)一步調(diào)整負(fù)債結(jié)構(gòu)。

在不斷有房企因債務(wù)違約而爆雷的當(dāng)下，房企資金和負(fù)債的真實(shí)性備受質(zhì)疑。賬面有數(shù)百億現(xiàn)金，卻付不起十幾億甚至是幾億元的借款，其中不乏所謂的“綠檔”企業(yè)，因此能夠隨時拿出真金白銀的房企才是現(xiàn)金流真正優(yōu)秀的房企。

行動見真章

2021年碧桂園共有現(xiàn)金余額約1813億元，扣除受限制現(xiàn)金后，公司可自由支配的現(xiàn)金仍高達(dá)1469.54億元，超過了公司短期借款一倍以上。實(shí)際上，自2017年后碧桂園扣除受限制現(xiàn)金后的自由現(xiàn)金始終在1300億元之上，2018年和2019年還超過2000億元，公司有充足的現(xiàn)金流覆蓋短期借貸。

在本輪陸續(xù)出現(xiàn)的房企債務(wù)危機(jī)中，不少房企還是三道紅線的綠檔房企。所謂三道紅線一是剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%;二是凈負(fù)債率大于100%;三是現(xiàn)金短債比小于1倍。根據(jù)觸線的不同情況，房企分為“紅、橙、黃、綠”四檔，分檔設(shè)定有息負(fù)債規(guī)模的增速閾值。

只有滿足三個條件的房企才能是綠檔企業(yè)，之后以此類推分為黃、橙和紅檔。在債務(wù)違約的房企中，多家房企身處最優(yōu)的綠檔，賬面數(shù)十億上百億現(xiàn)金卻依然拿不出數(shù)億元現(xiàn)金支付到期債務(wù)。

在危機(jī)中能夠持續(xù)發(fā)展才能夠真正體現(xiàn)出碧桂園的韌性。在業(yè)績發(fā)布會上，碧桂園常務(wù)副總裁程光煜表示，自2021年四季度以來，碧桂園跟十多個合作方就80多個項(xiàng)目進(jìn)行了溝通，目前已經(jīng)對其中約35個項(xiàng)目完成了收并購安排，還有約30個項(xiàng)目也已經(jīng)基本談妥。

“從2021年下半年開始市場波動，再加上行業(yè)的一些分化，使得我們看到市場上收并購的機(jī)會在增多，所以我們預(yù)計在未來的一段時間里，收并購的量也會增多，會加大這方面的部署?！背坦忪媳硎荆壳般y行和AMC公司也有一些好的收并購標(biāo)的，也在進(jìn)行一些接洽，會做比較細(xì)致的盡調(diào)安排。

不僅是并購項(xiàng)目，在獲取土地上，2020年和2021年，碧桂園分別新購?fù)恋貦?quán)益地價2092億元和1416.2億元。2021年，公司新增土地85%都位于五大都市圈，繼續(xù)堅持公司圍繞城鎮(zhèn)化謀發(fā)展的策略。

錨定城鎮(zhèn)化

2022年是碧桂園成立30周年。回首往昔，碧桂園既是中國城鎮(zhèn)化的見證者，更是這一偉大進(jìn)程的參與者、領(lǐng)跑者。在黨中央提出建設(shè)新型城鎮(zhèn)化之后，碧桂園踐行于此，并將繼續(xù)做中國新型城鎮(zhèn)化的身體力行者。

在規(guī)模房企中或者說在銷售前十房企中，碧桂園是少有的一到六線均衡布局的房企。

2017年公司合同銷售中有約58%來源于三四線城市，2021年，公司合同銷售中，75%來自五大都市圈，68%來自三四線城市。

2021年末，中國常住人口城鎮(zhèn)化率為64.72%。新型城鎮(zhèn)化依然是中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的主要推動力，而三四線城市所在的縣域市場將擔(dān)負(fù)越來越重要的使命。發(fā)改委指出，2022年，中國將堅持把推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化作為新型城鎮(zhèn)化的首要任務(wù)。提出城區(qū)常住人口300萬以下城市全面取消落戶限制政策，推進(jìn)以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)。

金融部門也發(fā)文要服務(wù)好新市民在創(chuàng)業(yè)、就業(yè)、住房等方面的各種需求。新市民主要是指因本人創(chuàng)業(yè)就業(yè)、子女上學(xué)、投靠子女等原因來到城鎮(zhèn)常住，未獲得當(dāng)?shù)貞艏颢@得當(dāng)?shù)貞艏粷M三年的各類群體，包括但不限于進(jìn)城務(wù)工人員、新就業(yè)大中專畢業(yè)生等，目前約有3億人。

因此，新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)、縣域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，仍將是房地產(chǎn)行業(yè)最大的制度紅利。碧桂園創(chuàng)始人、集團(tuán)董事會主席楊國強(qiáng)在報告中表示，中國的新型城鎮(zhèn)化還有很長的路要走，追求美好生活的人們永遠(yuǎn)在路上，“新市民”的合理住房需求應(yīng)該得到支持及滿足?！拔覀円龊脩?yīng)該做的所有事，持續(xù)提升自身的全周期綜合競爭力，堅持高質(zhì)量發(fā)展，成功穿越周期?！?/p>