王新華（副教授/博士）陳丁杰

（武漢輕工大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院 武漢輕工大學(xué)管理學(xué)院 湖北武漢 430023）

一、引言

自1999年頒布《企業(yè)會計準(zhǔn)則——收入》與《企業(yè)會計準(zhǔn)則——建造合同》以來，我國始終保持與國際收入準(zhǔn)則趨同。進入新世紀(jì)，我國收入準(zhǔn)則經(jīng)歷兩次變革，2006年發(fā)布的收入準(zhǔn)則CAS 14與IAS 18趨同，以“風(fēng)險報酬轉(zhuǎn)移”作為確認收入時點的基礎(chǔ)；2017年發(fā)布的收入準(zhǔn)則CAS 14與IFRS 15保持一致，以合同作為收入確認的起點，使用五步法模型，適應(yīng)經(jīng)濟環(huán)境發(fā)展需要。CAS 14（2017）與CAS 14（2006）相比，一方面統(tǒng)一了收入確認模型，對不同類型的收入采用相同確認方法，如將房地產(chǎn)行業(yè)原適用的舊收入準(zhǔn)則（包括CAS 14（2006）和建造合同準(zhǔn)則，下同）納入新收入準(zhǔn)則CAS 14（2017），統(tǒng)一了收入確認口徑，提升了會計信息的可比性；另一方面，統(tǒng)一收入確認時點，即在企業(yè)履行了履約義務(wù)時確認收入，其中履約義務(wù)分為點履行和段履行，提升了會計信息的及時性。

房地產(chǎn)行業(yè)具有資金密集、建造周期較長、交付方式多樣等特征。舊收入準(zhǔn)則下利潤表相較于現(xiàn)金流量表具有延遲性，資產(chǎn)負債表中的預(yù)收項目不能及時反映企業(yè)期房銷售的實際情況，新收入準(zhǔn)則對房地產(chǎn)行業(yè)會計信息產(chǎn)生了重大影響。保利發(fā)展作為在境內(nèi)上市的房地產(chǎn)行業(yè)大型央企，于2020年開始正式實施新收入準(zhǔn)則。本文以保利發(fā)展為例，分析新收入準(zhǔn)則對其財務(wù)信息的影響并提出相關(guān)建議。

二、新收入準(zhǔn)則與房地產(chǎn)企業(yè)賬務(wù)處理的變化

（一）新收入準(zhǔn)則的變化。

1.收入確認的理念框架。我國會計準(zhǔn)則在與國際會計準(zhǔn)則趨同的過程中，不斷深入貫徹資產(chǎn)負債觀理念框架。相比于收入費用觀所認為的利潤表要素是財務(wù)會計中確認報告的核心要素且資產(chǎn)以歷史成本計量，資產(chǎn)負債觀將資產(chǎn)負債表要素作為核心，收入、費用的定義在資產(chǎn)負債要素基礎(chǔ)之上建立，且在會計處理中體現(xiàn)“非交易”特征，重視未來的經(jīng)濟潛能。新收入準(zhǔn)則下，收入確認金額按照交易價格計量而非舊收入準(zhǔn)則下的公允價值，即企業(yè)向客戶轉(zhuǎn)讓商品時預(yù)期有權(quán)收取的對價金額。此外，新收入準(zhǔn)則新增“合同資產(chǎn)”“合同負債”等科目作為“待確認的收入和成本”。因此，新收入準(zhǔn)則相較于舊收入準(zhǔn)則更能體現(xiàn)財富實力是獲利實力源泉的存量作用。

2.收入確認的模型。CAS 14（2006）和建造合同準(zhǔn)則對不同類型收入匹配不同收入確認模型。然而交易事項日趨復(fù)雜多樣，舊收入準(zhǔn)則對附有收入退回條款的銷售、額外購買選擇權(quán)等內(nèi)容缺乏明確細致的指引。新收入準(zhǔn)則不再區(qū)分收入類型，減少了因模型適用不當(dāng)而導(dǎo)致的錯誤，統(tǒng)一在合同的基礎(chǔ)上采用“五步法”模型，體現(xiàn)了會計準(zhǔn)則的原則導(dǎo)向，并對特殊的交易事項提供具體指引?？傮w來看，一方面提升了收入準(zhǔn)則的普適性和會計信息的可比性，另一方面存在較大的會計估計空間，對財務(wù)人員提出了更高要求。

3.收入確認的時點。舊收入準(zhǔn)則下銷售商品在風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移時確認收入、提供勞務(wù)和建造合同按照完工百分比法確認。而新收入準(zhǔn)則下企業(yè)在履行了履約義務(wù)時進行收入確認，對于某一時間段履行的履約義務(wù)按照履約進度確認；對于某一時點履行的履約義務(wù)依據(jù)控制權(quán)是否發(fā)生轉(zhuǎn)移進行判斷。新收入準(zhǔn)則下確認時點判斷方式與企業(yè)的商業(yè)模式相結(jié)合，體現(xiàn)了企業(yè)經(jīng)營活動實質(zhì)而非業(yè)務(wù)表面形式。同時確認時點與合同承諾履行情況緊密聯(lián)系，符合會計信息及時性的要求，房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量表與利潤表的時差問題也能得到緩解。所以，新收入準(zhǔn)則的收入確認時點判斷是對舊收入準(zhǔn)則的補充和提煉，如下頁表1所示。

表1 新舊收入準(zhǔn)則差異比較

（二）房地產(chǎn)企業(yè)賬務(wù)處理變化。受新收入準(zhǔn)則影響，房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)賬務(wù)處理發(fā)生了顯著變化。例如，個人住宅銷售中期房銷售是主流，因期房銷售產(chǎn)生的預(yù)收款項，滿足新收入準(zhǔn)則相關(guān)要求的應(yīng)作為一段時間內(nèi)履行的履約義務(wù)，計入“合同負債”科目，再按照履約進度轉(zhuǎn)入主營業(yè)務(wù)收入。并且，房地產(chǎn)企業(yè)的銷售傭金資本化處理，作為“合同取得成本”。此外，對于買房送裝修、送車位的多項履約義務(wù)，財務(wù)人員需根據(jù)商業(yè)實質(zhì)判斷各項履約義務(wù)之間是否可單獨區(qū)分，可單獨區(qū)分的情況下依據(jù)履約義務(wù)分攤價格。

三、案例分析

作為在國內(nèi)上市的企業(yè)，按照新收入準(zhǔn)則的規(guī)定，保利發(fā)展從2020年起實施新收入準(zhǔn)則。根據(jù)其2020年財務(wù)報表披露的信息，保利發(fā)展采用簡化追溯法，根據(jù)累積影響數(shù)，調(diào)整年初留存收益及財務(wù)報表相關(guān)項目金額。

（一）收入確認政策變化。表2歸納了保利發(fā)展執(zhí)行新收入準(zhǔn)則前后收入確認政策的變化。房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)相比于舊收入準(zhǔn)則下交付時確認收入，2020年半年度報告中新增滿足某一時間段履行的履約義務(wù)按照履約進度確認。其中期房銷售在新收入準(zhǔn)則下滿足該新增內(nèi)容的確認條件。在進行賬務(wù)處理時，將預(yù)收銷售金額計入“合同負債”，后期按照履約進度將合同負債分攤進主營業(yè)務(wù)收入。

表2 保利發(fā)展收入確認政策變動比較

從宏觀上看，房地產(chǎn)行業(yè)由增量市場逐步轉(zhuǎn)變?yōu)榇媪渴袌?，物業(yè)管理服務(wù)是房地產(chǎn)企業(yè)重要的發(fā)展方向。履約進度的確認一般有投入法和產(chǎn)出法，但物業(yè)管理服務(wù)的產(chǎn)出難以進行數(shù)量化衡量。投入法通過計算累計實際發(fā)生的成本占預(yù)計總成本的比重確定履約進度，保利發(fā)展作為大型房地產(chǎn)央企有著完善的成本管理體系，采用投入法確定履約進度具有合理性。

2019年保利發(fā)展的凈利潤為40 048 207 579.36元，2020年年度報告對未分配利潤期初余額調(diào)增1 186 404 146.86元，可見新收入準(zhǔn)則下對凈利潤的影響為提升大約2.96%。相比于碧桂園2017年首次執(zhí)行新收入準(zhǔn)則凈利潤調(diào)增7.89%，可見保利發(fā)展對履約進度的適用較為穩(wěn)健。

（二）執(zhí)行新收入準(zhǔn)則對財報信息的影響。

1.新增合同負債，其他流動負債增加，預(yù)收款項金額減少。保利發(fā)展2020年年度報告披露，對2019年期末資產(chǎn)負債項目進行調(diào)整，合同負債增加約3 017億元，其他流動負債增加約258億元，預(yù)收賬款減少約3 275億元。依據(jù)新收入準(zhǔn)則，除適用租賃準(zhǔn)則的預(yù)收租金仍在“預(yù)收款項”列報外，將“預(yù)收款項”重分類至“合同負債”“其他流動負債”科目。同時結(jié)合2020年和2021年上半年報表得出，合同負債中預(yù)收房款占比為99%以上（見表3）。可見，舊收入準(zhǔn)則下預(yù)收房款計入預(yù)收賬款，新收入準(zhǔn)則下應(yīng)計入合同負債。

2.其他流動資產(chǎn)增加。按照新收入準(zhǔn)則規(guī)定，為簽訂合同發(fā)生的增量成本先歸集于“合同取得成本”，列報于資產(chǎn)負債表“其他流動資產(chǎn)”項目。所以2020年其他流動資產(chǎn)期初數(shù)應(yīng)調(diào)增2 571 730 875.98元，相應(yīng)地營業(yè)費用調(diào)減2 571 730 875.98元（見表3）。合同取得成本作為銷售費用的過渡科目，實現(xiàn)收入與費用配比，可以提升會計信息質(zhì)量。

3.未分配利潤以及遞延所得稅負債增加?；谏鲜鰸M足一段時間內(nèi)履行的履約義務(wù)按照履約進度確認收入，以及為取得合同而發(fā)生的銷售人員傭金等事項會計處理方式的轉(zhuǎn)變，新收入準(zhǔn)則下營業(yè)收入增加、營業(yè)成本減少，最終體現(xiàn)在凈利潤提升以及資產(chǎn)負債表中未分配利潤調(diào)增（見表3）。但是從稅法角度來看，保利發(fā)展在新收入準(zhǔn)則下一段時間內(nèi)履行的履約義務(wù)仍應(yīng)集中在時間點確認收入，而非分時間段確認，因此存在應(yīng)納稅暫時性差異，應(yīng)確認遞延所得稅負債。

表3 保利發(fā)展2020年期初累積影響項目 單位：元

（三）執(zhí)行新收入準(zhǔn)則對財務(wù)指標(biāo)的影響?；诒＠l(fā)展于2020年財務(wù)報告中披露的對2019年資產(chǎn)負債表的調(diào)整情況，以及2019年的財務(wù)報表內(nèi)容，本文選取償債能力指標(biāo)和盈利能力指標(biāo)進行分析。房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷過融資政策的紅利期后，留下了高負債率的問題。在國家“三去一降一補”和“三條紅線”的要求下，房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力備受關(guān)注。盈利事關(guān)企業(yè)的長久發(fā)展，屬于企業(yè)價值，通過對企業(yè)盈利能力的分析能夠識別企業(yè)的發(fā)展?jié)撃堋?/p>

1.對償債能力指標(biāo)的影響。我國房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)杠桿較高，雖然能加速企業(yè)擴張，但終究也為企業(yè)的長期發(fā)展埋下后患，致使企業(yè)抗風(fēng)險能力降低、資金鏈斷裂風(fēng)險提升。為此2020年8月中國人民銀行正式提出融資過程中“三道紅線”要求。新收入準(zhǔn)則影響了企業(yè)預(yù)收賬款、合同資產(chǎn)、其他流動負債、遞延所得稅負債等項目的會計核算口徑，因此會對房地產(chǎn)行業(yè)的“三道紅線”產(chǎn)生影響。

因保利發(fā)展財務(wù)數(shù)據(jù)披露有限，根據(jù)2020年年報，現(xiàn)僅對2019年受新收入準(zhǔn)則影響調(diào)整前和調(diào)整后的資產(chǎn)負債率和剔除預(yù)收賬款和合同負債后的資產(chǎn)負債率進行分析。調(diào)整前（2019年期末）資產(chǎn)負債率為77.79%，調(diào)整后（2020年期初）資產(chǎn)負債率為77.66%，變動率僅為-0.17%，影響不大。由于預(yù)收賬款和合同負債本質(zhì)上是企業(yè)預(yù)收的尚未確認的收入，出于謹慎性原則，計算出剔除預(yù)收賬款和合同負債后的調(diào)整前、調(diào)整后資產(chǎn)負債率分別為67.42%、68.42%，變動率達到1.48%?？梢娦率杖霚?zhǔn)則對剔除預(yù)收賬款和合同負債后的資產(chǎn)負債率影響較大。剔除后的資產(chǎn)負債率更能真實反映房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險和杠桿情況，執(zhí)行新收入準(zhǔn)則后企業(yè)更應(yīng)注重優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)和融資方式，繼續(xù)降低財務(wù)杠桿、防范財務(wù)風(fēng)險，促使企業(yè)行穩(wěn)致遠。

2.對盈利能力指標(biāo)的影響。新收入準(zhǔn)則的直接影響是對收入確認時點的改變，對資產(chǎn)、負債、所有者權(quán)益項目產(chǎn)生次生影響，必將改變企業(yè)的盈利能力指標(biāo)?？傎Y產(chǎn)收益率和凈資產(chǎn)收益率是反映企業(yè)盈利能力的重要指標(biāo)。根據(jù)保利發(fā)展2020年年報，調(diào)整前（2019年期末）的總資產(chǎn)收益率為3.63%、凈資產(chǎn)收益率為16.36%，調(diào)整后（2020年期初）的總資產(chǎn)收益率為3.75%、凈資產(chǎn)收益率為16.80%，兩者變動率分別為3.28%和2.69%。重新評估為一段時間內(nèi)履行的履約義務(wù)按照履約進度確認收入，在新收入準(zhǔn)則適應(yīng)調(diào)整初期起到“提前確認收入”的作用，從而使得總資產(chǎn)收益率和凈資產(chǎn)收益率提升。因此投資者應(yīng)當(dāng)理性看待企業(yè)首次實施新收入準(zhǔn)則帶來的盈利能力財務(wù)指標(biāo)上升。

（四）執(zhí)行新收入準(zhǔn)則對財務(wù)信息質(zhì)量的影響。新收入準(zhǔn)則以合同為基礎(chǔ)識別交易價格、確定履約義務(wù)，會計信息有據(jù)可依，大大提升了真實性和可靠性。同時，新收入準(zhǔn)則將不同類型的收入統(tǒng)一于收入確認五步法模型之下，增強了會計準(zhǔn)則的原則指導(dǎo)功能，一方面，統(tǒng)一房地產(chǎn)企業(yè)不同業(yè)務(wù)類型的收入確認口徑，提升企業(yè)內(nèi)不同業(yè)務(wù)會計信息的可比性；另一方面，統(tǒng)一不同行業(yè)收入確認口徑，打通行業(yè)收入確認壁壘，提升不同企業(yè)間會計信息的可比性。此外，一段時間內(nèi)履行的履約義務(wù)按照履約進度確認收入，在一定程度上提升了會計信息的及時性。比如對于銷售期房預(yù)收房款按照履約進度確認收入，及時反映收入實現(xiàn)情況，而非積累到一個時間點統(tǒng)一結(jié)轉(zhuǎn)確認。而且，基于收入確認五步法模型提升房地產(chǎn)企業(yè)會計信息的可比性，有助于會計信息使用者提高對財務(wù)報表的可理解性，減少因信息冗雜產(chǎn)生的學(xué)習(xí)成本。

四、研究結(jié)論與建議

通過對保利地產(chǎn)執(zhí)行新收入準(zhǔn)則和首次執(zhí)行新收入準(zhǔn)則對期初累積影響數(shù)的披露，本文得出以下結(jié)論：第一，保利發(fā)展為執(zhí)行新收入準(zhǔn)則改變收入確認政策，增加了關(guān)于一段時間內(nèi)履行的履約義務(wù)的相關(guān)表述。但履約進度存在一定的估計空間，不同企業(yè)對履約進度的衡量可能存在差異。第二，新收入準(zhǔn)則的一大特征是基于合同，然而財務(wù)人員對于合同情況無法完全掌握，存在專業(yè)知識方面的信息不對稱。第三，企業(yè)在首次執(zhí)行新收入準(zhǔn)則時會對盈利能力指標(biāo)產(chǎn)生正向影響，財務(wù)信息使用者需要理性看待。

針對上述問題，本文提出如下建議：第一，加強合同管理。通過建立內(nèi)部機構(gòu)，對簽訂合同、履行合同、中止合同等環(huán)節(jié)通過監(jiān)督等手段予以規(guī)范、控制。保利發(fā)展為大型房地產(chǎn)企業(yè)，涉及眾多數(shù)額龐大、條款復(fù)雜的交易合同，可在涉及商品銷售時將擬定的合同所涉及的權(quán)利義務(wù)交由法務(wù)專員考量，合同履行、中止時財務(wù)人員依據(jù)合同履約情況進行收入確認計量。第二，完善企業(yè)會計信息系統(tǒng)。依托數(shù)據(jù)和財務(wù)信息系統(tǒng)，使企業(yè)內(nèi)各部門緊密聯(lián)系，為企業(yè)管理者提供與經(jīng)營決策相關(guān)的信息。合同中的履約義務(wù)完成情況不是完全由財務(wù)人員主觀判斷得出的，而是借助大量的數(shù)據(jù)資料確認企業(yè)各個項目的完工情況、成本情況綜合得到的。準(zhǔn)確判斷合同履約情況，直接影響收入的確認和計量以及企業(yè)顯示在財務(wù)報表中的盈利水平。第三，提升財務(wù)人員能力素養(yǎng)。財務(wù)人員的專業(yè)素養(yǎng)包含對財會知識的準(zhǔn)確理解、正確使用以及對與合同相關(guān)的法律知識的儲備。新收入準(zhǔn)則要求財務(wù)人員成長為復(fù)合型人才。企業(yè)可通過輪崗制度、專業(yè)知識培訓(xùn)等方式促進財務(wù)人員能力提升。