劉莎莎 李希 高鑫洋 韓鎵駿

摘 要：我國老舊小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施和精神文化未能滿足人民的美好生活需求。基于小區(qū)物業(yè)管理對居民生活的必要性和重要性，本文分析了當(dāng)下老舊小區(qū)管理模式的現(xiàn)狀，配合老舊小區(qū)綜合整治工程的開展，重點關(guān)注政府部門、物業(yè)單位、居民自治三方面，通過實地探訪和查閱文獻的方法深入研究了存在的問題和原因，提出了科學(xué)有效的對策措施，以建立完善、合理的物業(yè)管理模式。

關(guān)鍵詞：老舊小區(qū);物業(yè)管理;對策措施

一、研究目的和意義

居民小區(qū)是城市的細胞，隨著人民經(jīng)濟生活水平的提高，綿陽市物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展欣欣向榮，隨著物業(yè)管理法規(guī)、制度的頒布實施，物業(yè)管理市場環(huán)境日趨成熟。

老舊小區(qū)環(huán)境改造工程使老舊小區(qū)面貌煥然一新，硬件設(shè)施顯著改善，深得居民肯定。但是，物業(yè)對于老舊小區(qū)的管理服務(wù)仍處于傳統(tǒng)落后階段，改造后的小區(qū)缺乏物業(yè)的監(jiān)管，很快又回到過去臟亂差的狀態(tài)，引發(fā)居民強烈不滿。舊老住宅小區(qū)往往存在著硬件條件差、配套設(shè)施陳舊、維護維修量大而不見成效、居民對物業(yè)管理認識不充分、經(jīng)濟承受能力不足等問題，舊老住宅小區(qū)的物業(yè)管理問題顯著，已經(jīng)成了物業(yè)管理行業(yè)及當(dāng)?shù)卣闹匾P(guān)注問題。老舊小區(qū)的物業(yè)管理事務(wù)與居民的美好生活息息相關(guān)，既然傳統(tǒng)的管理系統(tǒng)不能為居民提供良好的服務(wù)，我們應(yīng)當(dāng)從小區(qū)特點和需求出發(fā)，建立長效管理機制，探索切實可行、科學(xué)有效的物業(yè)管理模式。[1]

通過對老舊小區(qū)的物業(yè)管理模式現(xiàn)有情況的調(diào)查和存在的問題，提出有效的解決建議和措施，研究物業(yè)管理模式，針對優(yōu)缺點進行揚長避短和補足，促進老舊小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)業(yè)的完善。合理利用當(dāng)前迅速發(fā)展的互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，接入物業(yè)管理的網(wǎng)絡(luò)在線系統(tǒng)，對于車輛進出、監(jiān)控設(shè)施、線上服務(wù)等逐步做到現(xiàn)代化管理。[2]探討如何提高舊老住宅小區(qū)的物業(yè)水平，提升居民居住品質(zhì)，推動小區(qū)物業(yè)保值增值，建設(shè)幸福美麗小區(qū)，對此我們以綿陽市為研究對象，調(diào)查與分析老舊小區(qū)物業(yè)管理模式的現(xiàn)狀與對策措施。

二、綿陽市老舊小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀

老舊小區(qū)大多數(shù)是在上世紀(jì)七十至八十年代建設(shè)完成，而近幾十年的時間內(nèi)，正是我國社會飛速發(fā)展時期，小區(qū)無人進行日常運維工作，老化現(xiàn)象嚴(yán)重。老舊小區(qū)道路狹窄，沒有足量的停車位，在私家車數(shù)量猛增的情況下，車主只能停在小區(qū)人行道、綠化等公共場所，造成居民出行、休閑受阻。水電基礎(chǔ)設(shè)施過于陳舊，管線老化嚴(yán)重，小區(qū)經(jīng)常因水電管線問題造成路面塌陷、停水停電等現(xiàn)象，給小區(qū)內(nèi)居民造成生活不便，且供電線路老化問題易引發(fā)電擊、火災(zāi)等事故，部分地方缺乏公共照明設(shè)施。

老舊小區(qū)的維修基金大多已經(jīng)使用完，基礎(chǔ)設(shè)施老化的客觀問題對維修改造的壓力大，加上資金難以維持運轉(zhuǎn)，因此很多物業(yè)公司不愿介入。在政府補貼下，街道和社區(qū)可以承擔(dān)基礎(chǔ)設(shè)施的基本維護和環(huán)衛(wèi)清掃工作，勉強維持小區(qū)的基本運行。小區(qū)中中老年人多，低收入人群為主，經(jīng)濟條件較差，繳費意識欠缺。在小區(qū)納入物業(yè)管理時，對衛(wèi)生、環(huán)境、安全等方面的收費工作難完成，給物業(yè)公司的管理工作帶來困擾，由于基礎(chǔ)設(shè)施薄弱，威脅養(yǎng)護難，許多受客觀條件的限制，難以徹底解決，大多數(shù)老舊小區(qū)沒有繳存專項維修基金，對那些已經(jīng)出現(xiàn)問題的基礎(chǔ)設(shè)施無法及時的進行修理和維護。老舊小區(qū)普遍缺少專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理和服務(wù)，部分業(yè)主為了私自改變房屋使用性質(zhì)，影響了其他業(yè)主權(quán)益;部分業(yè)主違規(guī)停車、破壞公共設(shè)施、侵占公共部位等惡劣行為時有發(fā)生，破壞了小區(qū)的公共利益，給管理工作帶來麻煩。

在目前的實際管理過程中，大部分業(yè)主只有在涉及到自己利益受損時才會出面維權(quán)，對公共部分的維權(quán)意識較弱;對于業(yè)主委員會的成立不夠重視，對參與業(yè)主委員會集中力量維權(quán)的意識不強，小區(qū)的業(yè)主委員會對于維權(quán)、監(jiān)督和協(xié)調(diào)的作用體現(xiàn)不充分，業(yè)主的權(quán)益不能得到很好的保護。業(yè)主與物業(yè)也存在著一定的矛盾與糾紛。業(yè)主住所出現(xiàn)質(zhì)量問題時，物業(yè)遲遲不予解決，物業(yè)服務(wù)不及時;物業(yè)在小區(qū)環(huán)境、綠化、垃圾處理等方面管理不到位;小區(qū)業(yè)主私家車亂停亂放，甚至占用消防通道，業(yè)主未遵守規(guī)定，物業(yè)服務(wù)監(jiān)督不到位;改造老舊小區(qū)是很多居民的期盼，面對資金壓力大、維護管理難等問題， 綿陽市探索了一條老舊小區(qū)改造之路。

三、老舊小區(qū)物業(yè)管理分析與對策

（一）對于政府而言

第一是完善政策制度。綿陽市政府印發(fā)《關(guān)于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的實施方案》，《關(guān)于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的實施方案》提出，將把老舊小區(qū)改造作為綿陽市重大民生要事和發(fā)展工程，補齊城市配套設(shè)施，完善城市精神物質(zhì)環(huán)境，推進為民工程的實施。第二是改善環(huán)境設(shè)施和條件。政府應(yīng)更多的資金支持，改善基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)狀。小區(qū)定期對小區(qū)對公共部位進行加固修繕，排除房屋安全隱患，讓小區(qū)人民住的安心;改造、更新室內(nèi)外公共照明設(shè)施，優(yōu)化小區(qū)照明環(huán)境;改造修建道路，清理補建排污、排水系統(tǒng)，預(yù)防污水匯積;分類擴建整修車庫，對車輛停放進行專業(yè)管理;完善垃圾收集點和垃圾桶安放，提升小區(qū)清潔衛(wèi)生;合理布局小區(qū)綠化，維修改造原有休閑場地，有條件的配置健身器材等體育設(shè)施，設(shè)置宣傳欄、閱報欄、公示牌等文化宣傳設(shè)施，提升小區(qū)精神環(huán)境質(zhì)量;修繕公共消防設(shè)施，合理配置移動式滅火器材，提高安全意識。[3]第三是對服務(wù)老舊小區(qū)的物業(yè)公司補貼。對于進入老舊小區(qū)進行管理的物業(yè)公司進行補助，每年劃撥一定的物業(yè)管理費，用于彌補各企業(yè)的經(jīng)營，提高市場化物業(yè)公司參與管理的積極性。第四需要統(tǒng)籌規(guī)劃，多方籌措，多方協(xié)作。多方籌措資金，整治好老住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施，每年重點改造幾個小區(qū)，對小區(qū)重點項目優(yōu)先改造，循序漸進。同時整管結(jié)合，政府給予管理的社區(qū)或物業(yè)公司補貼，擴大物業(yè)管理覆蓋面。[4]

（二）對于物業(yè)而言

第一樹立為業(yè)主服務(wù)的意識。物業(yè)的服務(wù)對象是業(yè)主和物業(yè)使用人，長時間為小區(qū)居民提供內(nèi)容多樣的服務(wù)，由于業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人的年齡、職業(yè)、文化不同，對于服務(wù)的需求也不盡相同。物業(yè)必須具有高度為業(yè)主服務(wù)的意識，把對小區(qū)的管理融入服務(wù)之中，在管理中服務(wù)，在服務(wù)中管理，只有這樣，才能真正為業(yè)主提供更細致周到社區(qū)服務(wù)。[5]第二提高服務(wù)水平，專業(yè)性，總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)。物業(yè)單位應(yīng)設(shè)立規(guī)章制度，以制度促進管理，員工配置要嚴(yán)格遵守相關(guān)專業(yè)的要求，定期對員工組織進行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，不斷的總結(jié)過往的經(jīng)驗，制定嚴(yán)格細致的服務(wù)質(zhì)量和考核標(biāo)準(zhǔn)，從而為業(yè)主提供制度化、專業(yè)化，標(biāo)準(zhǔn)化的服務(wù)。第三與業(yè)主良好溝通，建立傳播渠道。設(shè)立服務(wù)熱線和意見箱，這是聽取業(yè)主意見、加強業(yè)主與管理之間溝通最直接有效的方法之一。對于投訴來訪，進行答疑解惑，與業(yè)主進行有效溝通，解決業(yè)主咨詢問題。第四利用互聯(lián)網(wǎng)+物業(yè)管理，將服務(wù)內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)公開透明，宣傳與展示。除了小區(qū)公示欄與線下平臺，利用互聯(lián)網(wǎng)在小區(qū)微信群和公眾號進行展示推送，以達到公開透明的效果。開通線上咨詢通道，促進業(yè)主問題需求的及時有效解決。

（三）對于業(yè)主而言

業(yè)主需樹立主人翁意識，處處為自己的小區(qū)、社區(qū)所著想，顧全大局。有共同維護公共利益的意識，養(yǎng)成良好的生活習(xí)慣，積極配合并支持物業(yè)、社區(qū)及政府的相關(guān)工作。

四、小區(qū)文明靠大家，讓老舊小區(qū)煥發(fā)新春

隨著我國經(jīng)濟社會的發(fā)展和物質(zhì)生活水平的提高，人們越來越注重生活和工作的品質(zhì)，這便需要物業(yè)人員為業(yè)主創(chuàng)造一個舒適理想的生活環(huán)境。

在“互聯(lián)網(wǎng)+”的背景下，借鑒現(xiàn)代化物業(yè)的優(yōu)勢，對傳統(tǒng)物業(yè)管理系統(tǒng)進行創(chuàng)新與完善，促進物業(yè)服務(wù)企業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。解決傳統(tǒng)物業(yè)管理上存在的問題，例如硬件設(shè)施不完備，物業(yè)管理法規(guī)體系不健全，管理技術(shù)落后等問題;其次，借鑒新型現(xiàn)代化物業(yè)管理模式，對傳統(tǒng)物業(yè)管理進行完善創(chuàng)新，例如采取讓物業(yè)管理服務(wù)趨向多元化，物業(yè)管理服務(wù)過程要趨向集約化，與時俱進實現(xiàn)物業(yè)管理的網(wǎng)絡(luò)信息化等措施，使之進行創(chuàng)新;最后實現(xiàn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展。通過拓寬服務(wù)領(lǐng)域、項目服務(wù)常態(tài)化、利用物業(yè)資源協(xié)調(diào)配置、積極介入資源管理服務(wù)等，創(chuàng)造更多的價值，取得更好的經(jīng)濟效益。當(dāng)前物業(yè)、業(yè)主、政府應(yīng)當(dāng)攜手并進，共同參與老舊小區(qū)的維護與改造，使基礎(chǔ)設(shè)施煥然一新，小區(qū)迎來嶄新風(fēng)貌，共建共享文明小區(qū)。

參考文獻：

[1]王洪葛.老舊小區(qū)物業(yè)管理模式創(chuàng)新研究--以海淀區(qū)花園路街道為例.[Z]

[2]林雨，瞿先營，蔡穎.互聯(lián)網(wǎng)思維下物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展研究.[J]合作經(jīng)濟與科技，2015

[3]江油4年完成420個老舊小區(qū)治理[N].綿陽日報，2016.08.16

[4]李春楠，蘭建春.多元籌資打造老舊小區(qū)改造“升級版”[N].綿陽日報，2021.03.11

[5]白丁.小區(qū)物業(yè)管理與服務(wù)之我見.經(jīng)濟師.[J]，2010第4期