胡云紅

推進(jìn)農(nóng)業(yè)農(nóng)村現(xiàn)代化是全面建設(shè)社會(huì)主義現(xiàn)代化國(guó)家的重大任務(wù)，是解決發(fā)展不平衡不充分問(wèn)題的重要舉措，是扎實(shí)推進(jìn)共同富裕的必由之路?！吨泄仓醒腙P(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議》提出“探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)分置實(shí)現(xiàn)形式”。《中共中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于全面推進(jìn)鄉(xiāng)村振興加快農(nóng)業(yè)農(nóng)村現(xiàn)代化的意見(jiàn)》也指出：“加強(qiáng)宅基地管理，穩(wěn)慎推進(jìn)農(nóng)村宅基地制度改革試點(diǎn)，探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)分置有效實(shí)現(xiàn)形式。”司法實(shí)踐中，涉宅基地相關(guān)糾紛主要集中在使用權(quán)和資格權(quán)，尤以宅基地上房屋買賣合同糾紛居多。但各地各級(jí)法院對(duì)于宅基地上房屋買賣合同效力問(wèn)題的認(rèn)識(shí)存在不統(tǒng)一，進(jìn)而導(dǎo)致裁判理由和裁判結(jié)果也不盡相同，損傷了司法公信力。宅基地上房屋買賣合同的效力問(wèn)題，不僅與中華人民共和國(guó)成立以來(lái)農(nóng)村土地制度和政策密切相關(guān)，而且與集體經(jīng)濟(jì)組織成員的身份密不可分。本文在分析人民法院審理宅基地上房屋買賣合同的裁判思路和結(jié)果的基礎(chǔ)上，對(duì)集體組織成員間宅基地上房屋買賣合同的效力問(wèn)題進(jìn)行探討，以期為今后司法實(shí)踐中合理合法解決涉宅基地使用權(quán)和流轉(zhuǎn)糾紛提供參考。

一、我國(guó)農(nóng)村宅基地上房屋買賣合同的裁判樣態(tài)

（一）2006年至2021年我國(guó)宅基地上房屋買賣糾紛現(xiàn)狀掃描

筆者通過(guò) “法信暨中國(guó)法律應(yīng)用數(shù)字網(wǎng)絡(luò)服務(wù)平臺(tái)”對(duì)2006年至2021年8月30日我國(guó)宅基地上房屋買賣合同裁判文書(shū)進(jìn)行了檢索，共檢索到裁判文書(shū)77137 篇，其中民事案件70160 件，占案件總數(shù)量的91%左右。

1.2006年以來(lái)宅基地上房屋買賣合同糾紛發(fā)展趨勢(shì)

檢索顯示，2006年，我國(guó)宅基地上房屋買賣合同糾紛6 件，2008年和2009年分別為1 件，2010年開(kāi)始由個(gè)位數(shù)上升為兩位數(shù)，2012年上升至113 件；2014年2414件，2015年6035 件；2016年8991 件；2017年突破一萬(wàn)件，其后一直居高不下，總體基本呈上漲趨勢(shì)?！?〕2020年數(shù)量低于2019年的原因可以考慮新冠肺炎疫情的影響。（見(jiàn)下圖1）其中前幾年案件數(shù)量顯示少的原因，一方面是因?yàn)?013年11月最高人民法院發(fā)布《關(guān)于人民法院在互聯(lián)網(wǎng)公布裁判文書(shū)的規(guī)定》（已失效），要求各級(jí)法院以“公開(kāi)是原則，不公開(kāi)是例外”為精神，因此，2013年之前上網(wǎng)公布的文書(shū)比較少，2013年以后的裁判文書(shū)數(shù)量，更能代表我國(guó)宅基地上房屋買賣糾紛的整體發(fā)展趨勢(shì)。另一方面，2012年城鎮(zhèn)化“真正進(jìn)入中央政策的主渠道”，當(dāng)年中央提出“通過(guò)新型城鎮(zhèn)化拉動(dòng)內(nèi)需”，翻開(kāi)了中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的新篇章?！?〕《40年40 個(gè)瞬間，城鎮(zhèn)化改革：政策出臺(tái)為何歷經(jīng)20年發(fā)展》，搜狐網(wǎng)，https://www.sohu.com/a/274091687_467340，2022年3月10日訪問(wèn)。隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷加速，由于征收拆遷補(bǔ)償?shù)壤骝?qū)動(dòng)，農(nóng)民毀約起訴房屋買賣合同無(wú)效的案件增加。

圖1 2006年至2021年涉宅基地上房屋買賣糾紛案件量

2.案件量前十名地區(qū)分布

檢索顯示，農(nóng)村買賣房屋糾紛案件量居前十名的省、直轄市和自治區(qū)分別是：北京市7722 件；山東省6714 件；廣東省6372 件；四川省4785 件；江蘇省4284 件；安徽省4233 件；河南省3891 件；浙江省3242 件；重慶市2969 件；遼寧省2568 件。

3.宅基地上房屋買賣合同糾紛主要案件類型

檢索顯示，占比前十的案件類型分別為：請(qǐng)求返還財(cái)產(chǎn)41079 件；請(qǐng)求賠償損失34296 件；書(shū)面合同22971 件；專屬管轄21941 件；請(qǐng)求確認(rèn)合同有效19245 件；合同無(wú)效18392 件；違約責(zé)任條款13921 件；請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效12515 件；請(qǐng)求支付違約金9780 件；違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定9371 件。雖然案件分類各異，但是從這排名前十類的案由可以看出，無(wú)論是請(qǐng)求返還財(cái)產(chǎn)、賠償損失案件還是請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效以及違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的案件，其本質(zhì)都涉及合同的效力問(wèn)題。因此可以推斷，合同效力問(wèn)題是審理宅基地上房屋買賣合同糾紛的關(guān)鍵所在。

4.宅基地上房屋買賣糾紛在各級(jí)法院審理數(shù)量分布

檢索顯示，2006年至2021年8月，涉及宅基地上房屋買賣糾紛案件審理分布情況為：最高人民法院98 件；高級(jí)人民法院2089 件；中級(jí)人民法院31976 件；基層人民法院42712 件。可見(jiàn)，該類案件基本上是在基層人民法院和中級(jí)人民法院審理。高級(jí)人民法院和最高人民法院一般審理的是此類案件的再審案件。

5.涉宅基地上房屋買賣糾紛主要爭(zhēng)議焦點(diǎn)

檢索顯示，涉宅基地上房屋買賣糾紛主要爭(zhēng)議焦點(diǎn)主要集中在因合同糾紛引起的管轄權(quán)爭(zhēng)議、責(zé)任主體爭(zhēng)議、宅基地使用權(quán)爭(zhēng)議、違約金爭(zhēng)議、主體資格爭(zhēng)議、因無(wú)法辦理過(guò)戶手續(xù)發(fā)生爭(zhēng)議等。

6.在向集體經(jīng)濟(jì)組織之外人員轉(zhuǎn)讓房屋的合同效力認(rèn)定上，以無(wú)效為原則、有效為例外

據(jù)前述最高人民法院司法大數(shù)據(jù)研究院的統(tǒng)計(jì)，在全部916 個(gè)案例中，有819 個(gè)案例，法院認(rèn)定流轉(zhuǎn)無(wú)效，占總數(shù)的89.4%；有97 個(gè)案例，法院認(rèn)定流轉(zhuǎn)有效，占總數(shù)的10.6%。這反映出在效力認(rèn)定上，“無(wú)效說(shuō)”占據(jù)主流，法院試圖通過(guò)否定宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的效力，貫徹以宅基地為農(nóng)民提供生存保障的立法目的。但從裁判結(jié)果上看，遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到“同案同判”的標(biāo)準(zhǔn)?！?〕最高人民法院司法大數(shù)據(jù)研究院資料：《從訴訟端的視角看宅基地買賣糾紛的處理》。

（二）宅基地上房屋買賣合同糾紛案件管窺

1.訂立合同時(shí)間與訴訟時(shí)間跨距大

從訂立合同的時(shí)間看，宅基地上房屋買賣合同大多數(shù)于20世紀(jì)80年代末或90年代訂立，而起訴時(shí)間多為2007年以后。從合同訂立到起訴的時(shí)間跨度少則10年以上，多則25年以上。

宅基地上房屋買賣合同糾紛之所以從訂立到起訴的時(shí)間跨度長(zhǎng)，原因在于當(dāng)事人之間在訂立合同時(shí)是真實(shí)意思表示，且受讓人占有、使用房屋處于長(zhǎng)期穩(wěn)定的狀態(tài)。在“法信”網(wǎng)中刊載的2008年至2021年的70445 篇民事案件文書(shū)中，請(qǐng)求撤銷合同的案件2235 件，只占民事案件總量的3.17%?；旧峡梢耘懦贤喠r(shí)存在欺詐、脅迫等情形，否則當(dāng)事人起訴的案由應(yīng)為撤銷之訴而非無(wú)效或確認(rèn)合同效力之訴。

2.大多涉及征收拆遷利益

從法律心理學(xué)角度看，征收拆遷利益是案件發(fā)生的心理動(dòng)因。大多數(shù)涉及宅基地上房屋買賣合同效力問(wèn)題的案件，系爭(zhēng)房屋所在地一般都處于城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)階段，涉及或?qū)⑸婕胺课莶疬w和征收補(bǔ)償問(wèn)題。以北京市通州區(qū)宋莊為例，自20世紀(jì)90年代以來(lái)，宋莊鎮(zhèn)開(kāi)始實(shí)施文化造鎮(zhèn)發(fā)展戰(zhàn)略，至今已吸引了來(lái)自全國(guó)各地的2000 多名畫(huà)家在此落戶。經(jīng)過(guò)20 多年發(fā)展，宋莊鎮(zhèn)“畫(huà)家村”現(xiàn)已具有一定規(guī)模，并成為北京市首批正式認(rèn)定的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。在早期入駐“畫(huà)家村”的一些畫(huà)家中，大部分系購(gòu)買農(nóng)民自有住宅改造為工作室及居住。隨著宋莊鎮(zhèn)地區(qū)規(guī)模經(jīng)濟(jì)的形成，當(dāng)?shù)赝恋貐^(qū)位價(jià)值上漲，導(dǎo)致不斷有該鎮(zhèn)村民以城市居民不能購(gòu)買宅基地上房屋為由，訴請(qǐng)主張多年前其與入村畫(huà)家簽訂并履行的房屋買賣合同無(wú)效的案件出現(xiàn)。2008年前后，通州區(qū)法院近一年期間受理了近百起涉及農(nóng)村私有房屋買賣案件?！?〕李馨：《城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村私有房屋的合同無(wú)效》，載《人民司法?案例》2008年第10 期。特別是近年來(lái)隨著通州城市副中心建設(shè)步伐的加快，此類案件也呈逐年上漲趨勢(shì)。而在案件高發(fā)的廣東、山東、江蘇、四川、安徽、河南、重慶等地，涉宅基地上房屋買賣合同效力糾紛也多發(fā)生在房屋所在地被征收、拆遷過(guò)程中。

3.矛盾糾紛多為出賣方不誠(chéng)信行為引發(fā)

調(diào)研發(fā)現(xiàn)，90%以上主張宅基地上房屋買賣合同無(wú)效的訴訟原告為出賣方。合同雙方在簽訂合同時(shí)屬真實(shí)意思表示，且均知曉國(guó)家法律及相應(yīng)法規(guī)政策對(duì)農(nóng)村宅基地房屋交易限制性規(guī)定。但出賣方在雙方交易完成十余年甚至二十年之后，提起訴訟，顯然缺乏誠(chéng)信。

4.案件增速與城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)速度成正比

通過(guò)對(duì)上海、江蘇、浙江等東部地區(qū)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，宅基地上房屋買賣合同糾紛集中爆發(fā)在集體建設(shè)用地因開(kāi)通地鐵、城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)等被征收過(guò)程或征收前后，案件增速與城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)速度成正比。因此，妥善處理宅基地上房屋買賣合同糾紛對(duì)于實(shí)現(xiàn)鄉(xiāng)村振興及宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)和城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)與規(guī)劃的順利進(jìn)行都具有重要的意義。最高人民法院司法大數(shù)據(jù)研究院對(duì)2014年1月1日至2019年12月31日有關(guān)向城鎮(zhèn)居民出賣宅基地上房屋合同糾紛的916 份裁判文書(shū)樣本分析也發(fā)現(xiàn)，有50.3%的案件發(fā)生于東部地區(qū)，有25.8%的案件發(fā)生于中部地區(qū)，有23.9%的案件發(fā)生于西部地區(qū)?！?〕前引〔3〕，最高人民法院司法大數(shù)據(jù)研究院資料?！暗貐^(qū)”是根據(jù)各省份的地理位置、經(jīng)濟(jì)狀況等劃分的三大經(jīng)濟(jì)地帶。東部地區(qū)包括北京、天津、河北、遼寧、上海、江蘇、浙江、福建、山東、廣東、海南11 個(gè)?。ㄊ校?；中部地區(qū)包括山西、吉林、黑龍江、安徽、江西、河南、湖北、湖南8 個(gè)??；西部地區(qū)包括內(nèi)蒙古、廣西、重慶、四川、貴州、云南、西藏、陜西、甘肅、青海、寧夏、新疆12 個(gè)?。ㄊ小⒆灾螀^(qū)）。這說(shuō)明，城鎮(zhèn)化水平越高的地區(qū)，此類訴訟發(fā)生比例也越高，隨著我國(guó)今后城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷加快，此類訴訟有可能出現(xiàn)高發(fā)勢(shì)態(tài)。

二、宅基地上房屋買賣合同糾紛案件審理中存在的問(wèn)題

（一）宅基地上房屋買賣合同效力的認(rèn)定依據(jù)不一

2011年最高人民法院發(fā)布的《全國(guó)民事審判工作會(huì)議紀(jì)要》（以下簡(jiǎn)稱《2011年會(huì)議紀(jì)要》）第15 條規(guī)定：“在農(nóng)村集體所有土地上建造房屋并向社會(huì)公開(kāi)銷售，應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同法第五十二條和土地管理法第四十三條規(guī)定，認(rèn)定該買賣合同無(wú)效。將宅基地上建造的房屋出賣給本集體經(jīng)濟(jì)組織成員以外的人的合同，不具有法律效力；出售給本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，應(yīng)當(dāng)符合法律、行政法規(guī)和國(guó)家政策關(guān)于宅基地分配、使用條件的規(guī)定?！?/p>

司法實(shí)踐中，對(duì)于農(nóng)民將宅基地上房屋出賣給城鎮(zhèn)居民或非同一集體組織成員的合同認(rèn)定為無(wú)效的理由有五種：一是違反法律和國(guó)家政策規(guī)定。二是宅基地使用權(quán)為集體經(jīng)濟(jì)組織成員專享權(quán)利。三是損害了社會(huì)公共利益。四是未經(jīng)主管政府部門(mén)批準(zhǔn)。五是未經(jīng)所在集體經(jīng)濟(jì)組織同意。由于根據(jù)原《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》（以下簡(jiǎn)稱《物權(quán)法》）和《中華人民共和國(guó)民法典》（以下簡(jiǎn)稱《民法典》）等相關(guān)法律規(guī)定，審批、登記已經(jīng)不能作為認(rèn)定合同效力的依據(jù)，故本文主要分析前兩種裁判理由。

對(duì)于第一種理由，很多裁判文書(shū)引用的規(guī)范依據(jù)為原《中華人民共和國(guó)合同法》（以下簡(jiǎn)稱《合同法》）第52 條第五項(xiàng)（《民法典》第153 條第1 款）“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”的合同無(wú)效。該條為準(zhǔn)用性規(guī)則，需進(jìn)一步援引具體所違反的法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定方可適用。有的案件進(jìn)一步援引《中華人民共和國(guó)土地管理法》（以下簡(jiǎn)稱《土地管理法》）第62 條第1 款〔6〕《土地管理法》第62 條第1 款規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。”或第63 條〔7〕《土地管理法》第63 條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；……”作為依據(jù)；有的判例則直接以宅基地上房屋買賣違反1999年5月國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》第2 條認(rèn)定合同無(wú)效?！?〕《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》第2 條規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅……”

在前述對(duì)916 份向城鎮(zhèn)居民出賣宅基地上房屋合同糾紛的裁判文書(shū)分析中，人民法院認(rèn)定合同無(wú)效的法律依據(jù)多達(dá)11 個(gè)法律條文，雖然最終的判決結(jié)果都是無(wú)效，但援引的法律不統(tǒng)一，導(dǎo)致適用法律混亂。

表1 無(wú)效判決的裁判依據(jù)〔9〕前引〔3〕，最高人民法院司法大數(shù)據(jù)研究院資料。

在認(rèn)定有效的案例中，認(rèn)定有效的理由也不完全相同，多達(dá)11 種：（1）現(xiàn)行法律和行政法規(guī)沒(méi)有禁止宅基地使用權(quán)的對(duì)外流轉(zhuǎn)；（2）主張無(wú)效有悖于誠(chéng)實(shí)信用原則；（3）流轉(zhuǎn)行為發(fā)生在法律和政策頒布之前；（4）經(jīng)主管政府部門(mén)的批準(zhǔn)；（5）宅基地已經(jīng)由集體所有轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)有；（6）訴爭(zhēng)宅基地最終轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng)濟(jì)組織成員；（7）買受人一方家庭成員為本集體經(jīng)濟(jì)組織成員；（8）轉(zhuǎn)讓人不再具有集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格；（9）經(jīng)集體經(jīng)濟(jì)組織的同意；（10）買受人受讓宅基地后成為本集體經(jīng)濟(jì)組織成員；（11）流轉(zhuǎn)行為發(fā)生在試點(diǎn)地區(qū)。（見(jiàn)下表2）

表2 宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)認(rèn)定有效的裁判理由

（二）忽視宅基地政策變化對(duì)合同效力的影響

如前文所述，對(duì)于宅基地上房屋轉(zhuǎn)至集體經(jīng)濟(jì)組織以外成員的合同效力認(rèn)定，絕大多數(shù)判決要么依據(jù)原《合同法》第52 條第五項(xiàng)“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”，要么依據(jù)第四項(xiàng)“損害社會(huì)公共利益”認(rèn)定合同無(wú)效，卻忽視了“法不溯及既往”這一基本原則，不符合民法的誠(chéng)信原則和社會(huì)主義核心價(jià)值觀，可能引發(fā)類似訴訟的井噴式爆發(fā)。如〔2016〕浙1003 民初2606 號(hào)裁判文書(shū)中法院認(rèn)為：“原告施某某將黃巖區(qū)新前街道西范村的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給集體經(jīng)濟(jì)組織之外的楊某某，違反國(guó)家法律規(guī)定，雙方簽訂的《房屋宅基地轉(zhuǎn)讓書(shū)》應(yīng)系無(wú)效?！?/p>

通過(guò)考察我國(guó)關(guān)于禁止向城鎮(zhèn)居民出賣宅基地上房屋的法律和政策可以發(fā)現(xiàn)，1998年修訂后的《土地管理法》雖然刪除了城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民申請(qǐng)宅基地的規(guī)定，但并未明確禁止農(nóng)村村民向城鎮(zhèn)居民出賣、出租住房，只是規(guī)定農(nóng)村村民出賣、出租住房后，不得再申請(qǐng)宅基地，即喪失了再次申請(qǐng)宅基地的權(quán)利。1999年5月，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》第2 條規(guī)定，農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅。這是國(guó)家首次以紅頭文件的形式明確禁止城鎮(zhèn)居民購(gòu)買宅基地上房屋。既然禁止城鎮(zhèn)居民購(gòu)買宅基地上房屋，也就意味著禁止村民向城鎮(zhèn)居民出賣宅基地上房屋。因此筆者認(rèn)為，對(duì)于1999年5月之前簽訂的向城鎮(zhèn)居民出賣宅基地上房屋的合同，只要雙方意思表示真實(shí)，不違反當(dāng)時(shí)法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效。而對(duì)于向同一集體經(jīng)濟(jì)組織之外成員出賣房屋的情形，直到《2011年會(huì)議紀(jì)要》才明確其不具有法律效力，故對(duì)于《2011年會(huì)議紀(jì)要》頒布之前的向非城鎮(zhèn)居民且非同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員出賣的房屋，根據(jù)誠(chéng)實(shí)信用原則和法不溯及既往原則，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。

（三）缺乏集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格認(rèn)定的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)

《2011年會(huì)議紀(jì)要》第15 條雖然規(guī)定將宅基地上建造的房屋出賣給本集體經(jīng)濟(jì)組織成員以外的人的合同不具有法律效力，但對(duì)于何謂“同一”集體經(jīng)濟(jì)組織和集體組織成員資格的認(rèn)定則未明確。

農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織概念散見(jiàn)于包括《中華人民共和國(guó)憲法》《民法典》《土地管理法》《中華人民共和國(guó)土地承包法》在內(nèi)的多部現(xiàn)行法律。考察現(xiàn)行法律，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以三類形式存在：鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、村集體經(jīng)濟(jì)組織和（部分）村內(nèi)以生產(chǎn)隊(duì)為單位的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織。因此，司法實(shí)踐中對(duì)于“同一”集體經(jīng)濟(jì)組織之認(rèn)定存在不同認(rèn)識(shí)和做法，有的將“同一”嚴(yán)格限制到最小最基層的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，或者認(rèn)為至少應(yīng)當(dāng)“同一村”；有的則盡量寬松把握，認(rèn)為“同鄉(xiāng)”即可?，F(xiàn)行政策對(duì)農(nóng)民出售宅基地上房屋給城市居民或者出售給不同農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的買賣合同效力予以否定，將宅基地上房屋流轉(zhuǎn)限于同一農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織范圍內(nèi)，原因在于只有本集體經(jīng)濟(jì)組織成員擁有取得該集體經(jīng)濟(jì)組織宅基地使用權(quán)之資格，同時(shí)也是為了避免集體經(jīng)濟(jì)組織之間土地利用關(guān)系的混亂。

對(duì)于集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格的認(rèn)定，各地把握標(biāo)準(zhǔn)也不盡相同。有的案件以當(dāng)事人的戶籍為標(biāo)準(zhǔn)；〔10〕如北京市第三中級(jí)人民法院〔2019〕京03 民終3166 號(hào)裁判文書(shū)中認(rèn)為：“訴爭(zhēng)雙方的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為王某某與律某甲簽訂的《買賣房屋契約》是否有效。首先，自雙方于2002年簽訂涉案協(xié)議后，律某甲對(duì)訴爭(zhēng)宅院內(nèi)房屋進(jìn)行了翻建、添附等，并由其家庭成員共同占有使用至今。期間，王某某及其家庭成員均未對(duì)該協(xié)議的效力提出異議；其次，律某甲之子律某乙的戶口已遷入順義區(qū)，且系農(nóng)業(yè)戶口，本院認(rèn)為其占有使用本村房屋不違反國(guó)家法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。因此，律某甲雖非木林村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，但因其子律某乙現(xiàn)為順義區(qū)村民，訴爭(zhēng)宅院亦由律某甲、律某乙及其家庭成員共同居住使用，并未導(dǎo)致訴爭(zhēng)宅院所依附的宅基地流轉(zhuǎn)至木林村集體經(jīng)濟(jì)組織以外。故一審法院根據(jù)本案實(shí)際情況，綜合考慮主體的身份、法律的基本精神等因素，結(jié)合誠(chéng)實(shí)信用、尊重歷史等原則，認(rèn)定涉案協(xié)議應(yīng)予保護(hù)并無(wú)不當(dāng)，本院予以確認(rèn)?！庇械陌讣Y(jié)合當(dāng)事人的戶籍、是否具有農(nóng)村承包經(jīng)營(yíng)權(quán)等綜合判斷?！?1〕如山東省日照市中級(jí)人民法院〔2020〕魯11 民終1945 號(hào)裁判文書(shū)中認(rèn)為：“李某某與呂某某簽訂房屋買賣合同，李某某將其所有的農(nóng)村自建房屋出賣給呂某某，現(xiàn)李某某以呂某某并非案涉房屋所在集體經(jīng)濟(jì)組織成員為由主張合同無(wú)效，但根據(jù)已查明情況，呂某某及房屋現(xiàn)使用人史某某的戶籍均已遷至日照市東港區(qū)，且根據(jù)史某某提交的‘齊魯惠農(nóng)一本通’存款存折以及村委出具的證明，可以證實(shí)史某某及其家庭成員在該村承包土地、生產(chǎn)生活，享受村民權(quán)利、承擔(dān)村民義務(wù)的事實(shí)。故，現(xiàn)有證據(jù)能夠認(rèn)定呂某某、史某某均系該集體經(jīng)濟(jì)組織成員，具有取得該村居宅基地使用權(quán)的資格。同時(shí)，雙方買賣合同訂立后，收取了史某某繳納的案涉房屋的房場(chǎng)費(fèi)，日照市人民政府亦向史某某頒發(fā)了房屋印契，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定村委及相關(guān)部門(mén)對(duì)李某某與呂某某之間的房屋買賣行為的認(rèn)可。因此，李某某與呂某某之間的房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效合同?！庇械陌讣詰艏欠駷楸炯w經(jīng)濟(jì)組織為基礎(chǔ)，結(jié)合是否享有相關(guān)村民權(quán)利作為認(rèn)定集體經(jīng)濟(jì)組織成員的資格?！?2〕如山西省晉城市中級(jí)人民法院在〔2020〕晉05 民終1203 號(hào)裁判文書(shū)中認(rèn)為：“但在合同簽訂后的當(dāng)年九月份，被上訴人便經(jīng)村委同意將戶口遷入水東村并一直居住至今，期間也享受水東村村民的各項(xiàng)待遇，具備同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格，故雙方的房屋買賣行為并未侵犯水東村集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)案涉房屋宅基地的所有權(quán)，所簽房屋買賣合同應(yīng)為有效合同?！标P(guān)于集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題，有的地方政府和法院以政府文件和審理規(guī)則等方式進(jìn)行了統(tǒng)一規(guī)定，如江蘇省常州市武進(jìn)區(qū)在認(rèn)定集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格時(shí)要求遵循“依據(jù)法律、尊重歷史、實(shí)事求是、公平合理”的原則，主要以戶籍關(guān)系為基礎(chǔ)，統(tǒng)籌考慮土地承包、福利享受、義務(wù)履行以及居住等情況。

雖然戶籍是判斷農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格的重要依據(jù)，但是當(dāng)前社會(huì)人口流動(dòng)較大，戶口遷移情況復(fù)雜，戶籍雖遷出原籍但是生產(chǎn)關(guān)系仍歸屬于原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，仍然承包土地的現(xiàn)象廣泛存在，甚至部分地方經(jīng)過(guò)“村改居”后村民已經(jīng)變?yōu)榫用駪艨冢韵碛屑w經(jīng)濟(jì)組織福利。此外，部分農(nóng)村“空掛戶”，盡管戶籍登記在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，但未必享有集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格。因此戶口并不能作為判斷農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格的唯一依據(jù)，在今后涉及集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格認(rèn)定時(shí)，應(yīng)當(dāng)綜合時(shí)間、是否經(jīng)過(guò)當(dāng)?shù)卣畬徟?、是否?jīng)過(guò)集體經(jīng)濟(jì)組織認(rèn)可、是否具有承包權(quán)、是否承擔(dān)集體經(jīng)濟(jì)組織相關(guān)義務(wù)等因素綜合把握。

（四）忽視“一戶一宅”原則對(duì)合同效力的影響

《土地管理法》和《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》中關(guān)于“一戶一宅”和“嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地”的規(guī)定是人民法院在審理宅基地上房屋買賣合同糾紛時(shí)判斷合同效力的依據(jù)。特別是后者，成為認(rèn)定城鎮(zhèn)居民購(gòu)買宅基地上房屋買賣合同無(wú)效的主要依據(jù)。而對(duì)于違反“一戶一宅”規(guī)定的同一集體組織成員間房屋買賣合同的效力問(wèn)題，卻鮮有法院認(rèn)定為無(wú)效。該種現(xiàn)象值得關(guān)注。

從法律的效力層級(jí)上講，《土地管理法》的效力高于國(guó)務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》，但司法實(shí)踐中，很多法官認(rèn)為《土地管理法》中關(guān)于“一戶一宅”的規(guī)定是管理性強(qiáng)制性規(guī)定，不會(huì)導(dǎo)致合同無(wú)效；〔13〕如廣東省中山市中級(jí)人民法院〔2016〕粵20 民終169 號(hào)裁判文書(shū)中寫(xiě)到：“本案為宅基地上房屋買賣合同糾紛。本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為吳某堂與吳某華簽訂的《土地房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》的合同效力問(wèn)題。雖然根據(jù)《土地管理法》第62 條的規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，且農(nóng)村村民住宅用地，須經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)，農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，應(yīng)不予批準(zhǔn)。但上述法律關(guān)于農(nóng)村村民‘一戶一宅’的規(guī)定屬于管理性質(zhì)的禁止性規(guī)定，并非效力性質(zhì)的禁止性的規(guī)定，因此即使農(nóng)村村民違反‘一戶一宅’的規(guī)定轉(zhuǎn)讓宅基地，其再申請(qǐng)宅基地應(yīng)不予準(zhǔn)許，但其轉(zhuǎn)讓宅基地的行為亦不當(dāng)然被認(rèn)定為無(wú)效。同時(shí)，《廣東省高級(jí)人民法院關(guān)于審理農(nóng)村集體土地出讓、轉(zhuǎn)讓、出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)糾紛案件若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)》第12 條也規(guī)定：‘當(dāng)事人將農(nóng)村村民住宅建設(shè)用地轉(zhuǎn)讓、出租或以合建形式變相轉(zhuǎn)讓農(nóng)村村民住宅建設(shè)用地而簽訂的合同，一般應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。但1999年1月1日《土地管理法》修訂以前，農(nóng)村村民將依法取得的宅基地使用權(quán)連同房屋轉(zhuǎn)讓給本村村民、回鄉(xiāng)落戶的干部、職工、退伍軍人以及華僑、港澳臺(tái)同胞的，以及1999年1月1日《土地管理法》修訂以后，農(nóng)村村民將經(jīng)依法取得的宅基地使用權(quán)連同房屋轉(zhuǎn)讓給本村村民的，可以認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同有效?！虼耍鶕?jù)上述規(guī)定，農(nóng)村村民可以將農(nóng)村宅基地連同其上的房屋一并轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)的成員。故吳某堂認(rèn)為涉案房地產(chǎn)所在的東南村民委員會(huì)不同意吳某堂向吳某華轉(zhuǎn)讓涉案的房地產(chǎn)，且吳某華受讓涉案房地產(chǎn)后，違反了法律規(guī)定的‘一戶一宅’的原則，雙方的轉(zhuǎn)讓行為應(yīng)屬無(wú)效的上訴理由，理?yè)?jù)不足，法院不予支持?！倍蛾P(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》中“嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地”是為了維護(hù)農(nóng)民的住房保障權(quán)、維護(hù)社會(huì)公共利益，如果違反則會(huì)導(dǎo)致合同無(wú)效。

實(shí)踐中，在審理同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間宅基地上房屋買賣合同糾紛時(shí)，有的認(rèn)定為有效，無(wú)論買方是否違反“一戶一宅”規(guī)定。原因有二：一是認(rèn)為“一戶一宅”屬于管理性強(qiáng)制性規(guī)定，對(duì)合同效力不產(chǎn)生影響；二是對(duì)“一戶一宅”原則進(jìn)行限縮解釋，認(rèn)為其只適用于宅基地申請(qǐng)階段，不適用于宅基地上房屋買賣。〔14〕如北京市第三中級(jí)人民法院〔2019〕京03 民終1186 號(hào)裁判文書(shū)中認(rèn)為：“我國(guó)《土地管理法》雖規(guī)定了‘一戶一宅’的宅基地使用原則，但并無(wú)禁止集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間相互購(gòu)買宅基地及地上房屋的強(qiáng)制性規(guī)定，且該法律規(guī)定非效力性強(qiáng)制性規(guī)定，而屬于管理性強(qiáng)制性規(guī)定，故馮某甲、馮某乙、馮某丙以宅基地上房屋僅能‘一戶一宅’為由主張涉訴協(xié)議無(wú)效的意見(jiàn)，本院不予采納?！焙幽鲜∩糖鹗兄屑?jí)人民法院〔2011〕商民終字第1078 號(hào)裁判文書(shū)中，法官認(rèn)為：“《中華人民共和國(guó)土地管理法》第六十二條規(guī)定的是‘一戶一宅’原則，是指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員一戶只能申請(qǐng)一處宅基地，在于對(duì)宅基地?cái)?shù)量的控制，此處禁止的是不能申請(qǐng)兩處及兩處以上的宅基地，并沒(méi)有限制宅基地的轉(zhuǎn)讓，農(nóng)民對(duì)自家宅基地上的私有房屋享有完全的所有權(quán)，針對(duì)房屋進(jìn)行的買賣是平等民事主體之間的私法行為，沒(méi)有違反法律及行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定?！?/p>

但在宅基地確權(quán)等級(jí)過(guò)程中，特別是宅基地三權(quán)分置試點(diǎn)地區(qū)，政府主管部門(mén)在頒發(fā)證書(shū)時(shí)對(duì)于不符合“一戶一宅”規(guī)定的，通常不予登記，不頒發(fā)相關(guān)宅基地使用權(quán)證書(shū)。其原因在于宅基地使用權(quán)取得的無(wú)償性和對(duì)農(nóng)民居住權(quán)的保障。“一戶多宅”不僅不符合《土地管理法》的規(guī)定，而且會(huì)人為地造成集體經(jīng)濟(jì)組織成員間利益分配的不平衡。特別是涉及征收、拆遷利益時(shí)，會(huì)導(dǎo)致集體經(jīng)濟(jì)組織資產(chǎn)減損。同時(shí)，即使司法實(shí)踐中簡(jiǎn)單地認(rèn)定向已有宅基地的同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員出賣房屋合同有效，也會(huì)造成其在政府主管部門(mén)那里無(wú)法取得權(quán)利證書(shū)，無(wú)法實(shí)際享有相關(guān)權(quán)利，從而導(dǎo)致司法裁判與法律規(guī)定和國(guó)家土地不一致，無(wú)法執(zhí)行。因此，為了與國(guó)家土地政策保持一致，應(yīng)當(dāng)審慎認(rèn)定違反“一戶一宅”原則合同的效力問(wèn)題。不宜簡(jiǎn)單地將“一戶一宅”原則歸于管理性強(qiáng)制性規(guī)定而否定其對(duì)合同效力的影響作用。

申言之，《土地管理法》中規(guī)定的“一戶一宅”原則是為了保障農(nóng)民的居住權(quán)，穩(wěn)定農(nóng)村社會(huì)土地秩序，是國(guó)家的宏觀政策。即使不將其歸于“效力性強(qiáng)制性規(guī)定”的范疇，在一定程度上也可以理解為社會(huì)公共利益。根據(jù)2019年最高人民法院發(fā)布的《全國(guó)法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》（以下簡(jiǎn)稱《2019年會(huì)議紀(jì)要》），“下列強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為‘效力性強(qiáng)制性規(guī)定’：強(qiáng)制性規(guī)定涉及金融安全、市場(chǎng)秩序、國(guó)家宏觀政策等公序良俗的……”，而“一戶一宅”正是國(guó)家在宅基地領(lǐng)域的宏觀調(diào)控政策，屬于效力性強(qiáng)制性規(guī)定，簡(jiǎn)單地將其理解為管理性強(qiáng)制性規(guī)定，對(duì)于正確把握宅基地政策、穩(wěn)定農(nóng)村宅基地的管理恐怕會(huì)帶來(lái)負(fù)面影響。

（五）合同認(rèn)定無(wú)效后果的處理規(guī)則不同

對(duì)于合同無(wú)效后果的處理，各地裁判也不盡相同。有的法院雖然認(rèn)定合同無(wú)效，但并未對(duì)返還等作出認(rèn)定，采取回避態(tài)度，導(dǎo)致執(zhí)行階段出現(xiàn)困難?！?5〕如北京市大興區(qū)人民法院〔2018〕京0115 民初25142 號(hào)民事判決中認(rèn)為：“根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》和《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》的規(guī)定，農(nóng)村村民方可擁有宅基地，村民出賣原有宅基地上的房屋應(yīng)出售給符合申請(qǐng)建房用地條件的村民。本案中，沈某某購(gòu)買位于北京市大興區(qū)北臧村鎮(zhèn)皮各莊一村集體土地上的房屋，其非該集體經(jīng)濟(jì)組織成員，違反了《中華人民共和國(guó)土地管理法》有關(guān)農(nóng)村村民住宅用地的規(guī)定，故韓某某與沈某某于2005年10月19日簽訂的《買賣房屋協(xié)議書(shū)》，應(yīng)屬無(wú)效。沈某某稱將涉案房屋贈(zèng)與了王某某，該法律關(guān)系與本案非同一法律關(guān)系，法院不在本案中予以處理。對(duì)于韓某某要求返還涉案房屋的訴訟請(qǐng)求，可另行主張，本案不宜一并處理?！庇械姆ㄔ簞t對(duì)返還和拆遷補(bǔ)償?shù)荣M(fèi)用的分配作出判決。〔16〕如北京市第二中級(jí)人民法院〔2020〕京02 民終4264 號(hào)裁判文書(shū)中認(rèn)為：“王某某、楊某某與譚某某、顏某簽訂《建房協(xié)議》名義上為合作建房，實(shí)質(zhì)上屬于買賣房屋的性質(zhì)，譚某某、顏某作為城市居民與王某某、楊某某簽訂的《建房協(xié)議》因違反相關(guān)法律規(guī)定屬于無(wú)效合同?！瓕?duì)于《騰退安置協(xié)議》中的宅基地區(qū)位補(bǔ)償利益，因譚某某、顏某購(gòu)買了新建房屋的一半，其有權(quán)要求按所購(gòu)房屋占院內(nèi)房屋的面積比例分配宅基地區(qū)位補(bǔ)償利益，本院結(jié)合買賣雙方的過(guò)錯(cuò)程度予以合理分配宅基地區(qū)位補(bǔ)償利益。對(duì)于房屋重置成新價(jià)，譚某某、顏某有權(quán)按所購(gòu)房屋的部分分配對(duì)應(yīng)的拆遷利益，本院對(duì)該部分對(duì)應(yīng)的房屋重置成新價(jià)亦予以支持。至于裝修補(bǔ)償，因雙方對(duì)《北京市集體土地房屋騰退估價(jià)結(jié)果報(bào)告》中裝修及附屬物對(duì)應(yīng)項(xiàng)均未舉證證明，本院根據(jù)評(píng)估報(bào)告的記載情況酌情確定譚某某、顏某的裝修補(bǔ)償。對(duì)于《騰退安置協(xié)議》中的‘補(bǔ)助及獎(jiǎng)勵(lì)’‘安置房利益’，因該補(bǔ)償?shù)男再|(zhì)屬于與王某某、楊某某非居民身份相關(guān)的拆遷利益，譚某某、顏某無(wú)權(quán)要求進(jìn)行分配，本院對(duì)譚某某、顏某要求分配該項(xiàng)拆遷利益的上訴請(qǐng)求不予支持?！备鶕?jù)《民法典》第157 條規(guī)定〔17〕《民法典》第157 條規(guī)定：“民事法律行為無(wú)效、被撤銷或者確定不發(fā)生效力后，行為人因該行為取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方由此所受到的損失；各方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定?！焙驮逗贤ā返?8 條規(guī)定，〔18〕原《合同法》第58 條規(guī)定：“合同無(wú)效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任?！闭厣戏课葙I賣合同無(wú)效后涉及五個(gè)方面的后果：其一，一方騰退房屋一方返還房款的“雙返”責(zé)任；其二，不能返還時(shí)的折價(jià)補(bǔ)償；其三，買受人翻建、擴(kuò)建房屋的，對(duì)其添附價(jià)值的補(bǔ)償；其四，基于締約過(guò)失責(zé)任的損害賠償；其五，涉及拆遷利益時(shí)，拆遷利益的分配問(wèn)題。

對(duì)于返還問(wèn)題，實(shí)踐中，有的地區(qū)考慮出賣人因土地增值所獲利益以及房屋價(jià)值變動(dòng)，由買受人返還房屋，出賣人向買受人賠償房屋重置成新價(jià)（地上物價(jià)值）作為對(duì)價(jià)返還，具體數(shù)額可委托評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估。亦有司法案例僅確認(rèn)宅基地上房屋買賣合同無(wú)效，但對(duì)財(cái)產(chǎn)返還暫不處理之情形，這種情形多見(jiàn)于買受人暫不具備騰房條件、買受人未請(qǐng)求法院就賠償問(wèn)題一并解決，或房屋正面臨拆遷但拆遷利益尚未確定等場(chǎng)合。折價(jià)補(bǔ)償適用于房屋因滅失等原因無(wú)法返還之場(chǎng)合，實(shí)踐中并不多見(jiàn)。即使買受人對(duì)房屋進(jìn)行翻建，原房屋滅失的，新建房屋仍處于原宅基地之上，不屬無(wú)法返還之情形，亦應(yīng)當(dāng)實(shí)際返還房屋。買受人對(duì)房屋進(jìn)行了裝修、翻建、擴(kuò)建的，出賣人接受返還的房屋，基于公平原則及禁止不當(dāng)?shù)美瓌t，出賣人應(yīng)當(dāng)向買受人補(bǔ)償添附價(jià)值。宅基地上房屋買賣合同被確認(rèn)無(wú)效的，一般情況下應(yīng)當(dāng)認(rèn)定買賣雙方均有過(guò)錯(cuò)。至于過(guò)錯(cuò)之大小及如何賠償損失，特別是涉及拆遷利益的分配上，實(shí)踐中存在較大差異。根據(jù)《2019年會(huì)議紀(jì)要》，“在確定合同不成立、無(wú)效或者被撤銷后財(cái)產(chǎn)返還或者折價(jià)補(bǔ)償范圍時(shí)，要根據(jù)誠(chéng)實(shí)信用原則的要求，在當(dāng)事人之間合理分配，不能使不誠(chéng)信的當(dāng)事人因合同不成立、無(wú)效或者被撤銷而獲益”。

（六）忽視宅基地使用權(quán)的身份屬性

對(duì)于涉及拆遷利益分配的案件，各地法院對(duì)于利益分配的比例把握不一。如《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力認(rèn)定及處理原則研討會(huì)會(huì)議紀(jì)要》（京高法發(fā)〔2004〕391 號(hào)）提出“要全面考慮到合同無(wú)效對(duì)雙方當(dāng)事人的利益影響，尤其是出賣人因土地升值或拆遷、補(bǔ)償所獲利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價(jià)格的差異造成的損失”；《北京市法院民事審判實(shí)務(wù)疑難問(wèn)題研討會(huì)會(huì)議紀(jì)要》亦提出“在合同無(wú)效的處理上，應(yīng)全面考慮出賣人因土地升值或拆遷、補(bǔ)償所獲利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價(jià)格的差異造成損失兩方面因素，平衡買賣雙方的利益，避免認(rèn)定合同無(wú)效給當(dāng)事人造成利益失衡”?！?9〕《北京市人民法院民事審判實(shí)務(wù)疑難問(wèn)題研討會(huì)會(huì)議紀(jì)要》，法律快車，https://www.lawtime.cn/article/lll121949929121955023oo601552，2022年3月1日訪問(wèn)。具體操作上，買受人主張信賴?yán)鎿p失的場(chǎng)合，房屋未拆遷的，對(duì)宅基地的區(qū)位補(bǔ)償價(jià)進(jìn)行評(píng)估，在出賣人和買受人之間分割；房屋拆遷的，按照拆遷補(bǔ)償確定的宅基地的區(qū)位補(bǔ)償價(jià)在出賣人和買受人之間分割。具體分割比例，可以根據(jù)具體案情調(diào)整，買受人應(yīng)占大頭。2004年《上海市高級(jí)人民法院關(guān)于審理農(nóng)村宅基地房屋買賣合同糾紛案件的原則意見(jiàn)》也提出，“如果系爭(zhēng)房屋已經(jīng)拆遷或者已納入拆遷范圍的，應(yīng)在扣除購(gòu)房人的購(gòu)房款后，充分考慮購(gòu)房人重新購(gòu)房的合理支出，由購(gòu)房人與出賣人按比例取得補(bǔ)償款，其分割比例一般可以考慮在7：3 左右”。而山東省對(duì)于購(gòu)房人與出賣人按比例取得補(bǔ)償款一般把握在9:1 左右。

多數(shù)法院在拆遷利益的補(bǔ)償款分配上，只是考慮到了出賣方與買方之間利益的分配問(wèn)題，卻忽視了宅基地使用權(quán)的身份屬性。宅基地使用權(quán)具有強(qiáng)烈的身份屬性和保障性質(zhì)。拆遷利益補(bǔ)償一般包括兩部分：一部分是基于保障宅基地使用權(quán)人住房的“安置房利益”及相關(guān)補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)；一部分是基于宅基地上房屋的補(bǔ)償。實(shí)踐中，有的法院未作區(qū)分，將二者一并在出賣方與買方之間進(jìn)行分配。筆者認(rèn)為，出賣方在出賣房屋時(shí)應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對(duì)宅基地使用權(quán)的放棄，涉及宅基地使用權(quán)的補(bǔ)償利益既不應(yīng)當(dāng)歸于出賣方，也不應(yīng)歸于買方，而應(yīng)歸集體經(jīng)濟(jì)組織共有。如此分配，既有利于維護(hù)誠(chéng)信原則，也可以避免非集體經(jīng)濟(jì)組織成員無(wú)償獲取宅基地使用權(quán)的收益。

三、宅基地三權(quán)分置背景下宅基地上房屋買賣合同案件裁判路徑

實(shí)行宅基地三權(quán)分置改革，實(shí)現(xiàn)宅基地使用權(quán)與所有權(quán)的適度分離，能有效破解宅基地流轉(zhuǎn)一律限定在集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的制度障礙，使宅基地上房屋在更大范圍流轉(zhuǎn)，激活宅基地使用權(quán)，使農(nóng)民獲得更大、更多的收益。當(dāng)前，在現(xiàn)有法律規(guī)范框架內(nèi)，依法妥善辦理宅基地上房屋買賣合同案件應(yīng)著重注意如下幾個(gè)方面的問(wèn)題。

（一）同一集體經(jīng)濟(jì)組織之厘定

現(xiàn)行政策對(duì)農(nóng)民出售宅基地上房屋給城市居民或者出售給不同農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的買賣合同效力予以否定，將宅基地上房屋流轉(zhuǎn)限于同一農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織范圍內(nèi)，原因在于只有本集體經(jīng)濟(jì)組織成員擁有取得該集體經(jīng)濟(jì)組織宅基地使用權(quán)之資格，同時(shí)也是為了避免集體經(jīng)濟(jì)組織之間土地利用關(guān)系的混亂。基于此，筆者認(rèn)為判斷“同一”集體經(jīng)濟(jì)組織的標(biāo)準(zhǔn)為“同鄉(xiāng)”抑或“同村”，應(yīng)當(dāng)根據(jù)標(biāo)的房屋所在土地的所有權(quán)歸屬判斷。

（二）審慎認(rèn)定向集體經(jīng)濟(jì)組織外人員出賣宅基地上房屋的合同效力

對(duì)于向同一集體經(jīng)濟(jì)組織之外成員出賣宅基地上房屋的情形，應(yīng)當(dāng)區(qū)分如下不同情況分別對(duì)待。一是1999年《土地管理法》實(shí)施前向城鎮(zhèn)居民出賣宅基地上房屋的，原則上根據(jù)“法不溯及既往”原則認(rèn)定有效；二是對(duì)于《2011年會(huì)議紀(jì)要》之前的向同一集體經(jīng)濟(jì)組織之外成員出賣的宅基地上房屋買賣合同的效力，原則上也應(yīng)根據(jù)“法不溯及既往”的原則認(rèn)定有效。三是對(duì)于《2011年會(huì)議紀(jì)要》發(fā)布實(shí)施以來(lái)向同一集體經(jīng)濟(jì)組織之外成員出賣宅基地上房屋的行為，在當(dāng)前現(xiàn)有法律規(guī)范框架下，原則上應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。當(dāng)然，基于三權(quán)分置改革的發(fā)展趨勢(shì)，現(xiàn)有法律規(guī)范確有調(diào)整完善的必要，對(duì)此類買賣合同的效力判斷應(yīng)當(dāng)秉持歷史和發(fā)展的觀點(diǎn)與時(shí)俱進(jìn)。

（三）審慎認(rèn)定同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間宅基地上房屋買賣合同的效力

實(shí)踐中，對(duì)于同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員間宅基地上房屋買賣合同效力認(rèn)定，往往會(huì)因?yàn)殡p方當(dāng)事人屬同一集體經(jīng)濟(jì)組織而失之于寬地認(rèn)定為有效合同。同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員買賣宅基地上房屋分三種具體情況：一是本身已有宅基地，且符合國(guó)家規(guī)定的宅基地標(biāo)準(zhǔn)；二是已有宅基地，但尚未達(dá)到國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)；三是已在集體經(jīng)濟(jì)組織落戶，但尚沒(méi)有分到宅基地。根據(jù)一戶村民只能擁有一處宅基地的規(guī)定，對(duì)已有宅基地且符合國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的村民，再申請(qǐng)宅基地是不可能得到批準(zhǔn)的。因此對(duì)該種情況應(yīng)認(rèn)定為合同無(wú)效。對(duì)上列第二種情況，村民如再申請(qǐng)第二處宅基地時(shí)超過(guò)國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，對(duì)于超出標(biāo)準(zhǔn)部分的效力應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎認(rèn)定。至于第三種情況，則可依法申請(qǐng)建房用地。因此可認(rèn)定為合同有效。

（四）公平處理合同無(wú)效產(chǎn)生的返還問(wèn)題

實(shí)踐中大量宅基地房屋買賣合同糾紛的發(fā)生原因是由于拆遷等情況導(dǎo)致房屋價(jià)值暴漲，從而使出賣人希望通過(guò)主張合同無(wú)效收回房屋，實(shí)現(xiàn)自身因拆遷等情況所獲得的利益。但是，這種訴求顯然是違背誠(chéng)實(shí)信用原則的，訂立合同時(shí)沒(méi)有預(yù)見(jiàn)到未來(lái)可能發(fā)生的拆遷利益，在合同訂立后甚至實(shí)現(xiàn)十余年后再行主張合同無(wú)效，是對(duì)訂立合同時(shí)雙方真實(shí)意思和交易誠(chéng)信的違背。如判決確認(rèn)合同無(wú)效，是對(duì)誠(chéng)實(shí)信用原則的違背，如判決合同有效，則既違背了現(xiàn)行法律規(guī)范，也傷害了公序良俗的價(jià)值。各地法院在利益分配上標(biāo)準(zhǔn)不一，容易導(dǎo)致裁判不統(tǒng)一和司法公信力的降低。筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)依據(jù)“不能使不誠(chéng)信的人獲益”原則，對(duì)于認(rèn)定無(wú)效的情形，可原則上認(rèn)定出賣人放棄拆遷利益，宅基地使用權(quán)相關(guān)的拆遷利益歸集體經(jīng)濟(jì)組織所有，而對(duì)于購(gòu)房人只支持其因宅基地上房屋而獲得的房屋補(bǔ)償利益。

（五）對(duì)于涉農(nóng)地糾紛案件，強(qiáng)化依職權(quán)調(diào)查取證，保障集體經(jīng)濟(jì)組織成員利益

包括宅基地上房屋買賣合同在內(nèi)的涉農(nóng)地糾紛的當(dāng)事人一方或雙方往往都是農(nóng)民，文化程度不高，法律意識(shí)薄弱，舉證能力較低。人民法院在審理涉農(nóng)地糾紛案件時(shí)，應(yīng)注重依職權(quán)調(diào)查取證，深入到田間地頭實(shí)地考察農(nóng)地使用狀況、充分征求集體經(jīng)濟(jì)組織及村委會(huì)意見(jiàn)和建議，才能使裁判結(jié)果達(dá)到良好的社會(huì)效果，充分保障農(nóng)民的利益。

（六）構(gòu)建多元化矛盾糾紛解決機(jī)制，以司法建議等方式引導(dǎo)集體經(jīng)濟(jì)組織依法制定村規(guī)民約和依法行事

從上述統(tǒng)計(jì)看，農(nóng)村宅基地上房屋買賣糾紛連年增長(zhǎng)、居高不下，進(jìn)入訴訟階段的大量農(nóng)村宅基地上房屋買賣糾紛不僅勞民傷財(cái)，也給法院帶來(lái)了巨大的壓力。因此，應(yīng)學(xué)習(xí)貫徹發(fā)揚(yáng)新時(shí)代“楓橋經(jīng)驗(yàn)”，構(gòu)建農(nóng)村宅基地上房屋買賣糾紛多元化矛盾糾紛解決機(jī)制。司法建議是人民法院堅(jiān)持能動(dòng)司法，依法延伸審判職能的重要途徑，也是該機(jī)制中的關(guān)鍵一環(huán)。以司法建議方式引導(dǎo)集體經(jīng)濟(jì)組織依法制定村規(guī)民約和依法行事，就是要在案件辦理中及時(shí)發(fā)現(xiàn)糾紛苗頭，針對(duì)同類案件可能大規(guī)模爆發(fā)的情形，在案件辦理的過(guò)程中及時(shí)制發(fā)司法建議，將矛盾糾紛化解在訴前階段，并通過(guò)引導(dǎo)集體經(jīng)濟(jì)組織制定村規(guī)民約的方式，化解長(zhǎng)期存在的矛盾糾紛。

結(jié) 語(yǔ)

宅基地三權(quán)分置改革是實(shí)施鄉(xiāng)村振興國(guó)家戰(zhàn)略的重要一環(huán)，改革成果直接惠及農(nóng)民的切身利益。未來(lái)應(yīng)制定以宅基地使用權(quán)與地上房屋所有權(quán)適度分離、實(shí)現(xiàn)宅基地使用權(quán)在更大范圍內(nèi)有效流轉(zhuǎn)和利用為核心要義的宅基地相關(guān)法律制度，讓法律為宅基地三權(quán)分置保駕護(hù)航，為社會(huì)主義核心價(jià)值觀的實(shí)現(xiàn)和誠(chéng)信社會(huì)的構(gòu)建保駕護(hù)航。真正實(shí)現(xiàn)鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)興旺、生態(tài)宜居、鄉(xiāng)風(fēng)文明、治理有效、生活富裕。