楊奕澤

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、城市的擴(kuò)張，商品房已經(jīng)成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流。但在商品房的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，總會(huì)出現(xiàn)一些侵犯業(yè)主權(quán)益的情況，其中業(yè)主最為重要的權(quán)利便是建筑物區(qū)分所有權(quán)，這項(xiàng)權(quán)利解決了業(yè)主專(zhuān)有部分、共有部分的權(quán)利屬性，規(guī)范了業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的職能、執(zhí)行程序。在2021年1月1日生效的《中華人民共和國(guó)民法典》中，對(duì)《物權(quán)法》作出了一定的修改，使整個(gè)建筑物區(qū)分所有權(quán)的權(quán)利內(nèi)容更加明晰，也更有利于業(yè)主解決小區(qū)內(nèi)的矛盾糾紛，增加業(yè)主權(quán)利的救濟(jì)通道，讓業(yè)主的權(quán)利得到最大限度的保障。

一、建筑物區(qū)分所有權(quán)的權(quán)利屬性概述

建筑物之區(qū)分所有權(quán)，顧名思義是一種在所有權(quán)范疇下的權(quán)利，就“區(qū)分所有”而言，它不同于我們最常見(jiàn)的單一“所有”，業(yè)主對(duì)共有部分不享有直接的支配力;也不同于共同“共有”，業(yè)主對(duì)專(zhuān)有部分擁有完全的支配效力。所謂的“區(qū)分所有”既包含了“所有”又涵蓋了“共有”，是一種擁有兩種基礎(chǔ)物權(quán)外觀(guān)的權(quán)利。基于物權(quán)客體特定的原則，我們的每一項(xiàng)物權(quán)都是以某一個(gè)特定物來(lái)作為其權(quán)利客體的，也就是說(shuō)對(duì)于我們所有的房屋，承載我們權(quán)利的是這樣一個(gè)單獨(dú)的居住單元，而非直觀(guān)上所謂的一物（整幢建筑物），這與一幢建筑物就是一項(xiàng)所有權(quán)客體的獨(dú)棟別墅存在較大差異，基于物權(quán)客體特定，建筑物區(qū)分所有權(quán)便有了其存在的必要。

對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)來(lái)說(shuō)，最簡(jiǎn)單的權(quán)利模型便是獨(dú)棟別墅，對(duì)獨(dú)棟別墅而言其所有權(quán)人擁有的所有權(quán)即此幢建筑物與四周的分界線(xiàn)所劃分出的范圍，由于建筑物的所有權(quán)為特定的一權(quán)，故也就沒(méi)有了區(qū)分所有的必要，所以無(wú)論這幢別墅有多少層，其所有權(quán)只有一個(gè)，不存在因分層而導(dǎo)致權(quán)利出現(xiàn)分割，所有權(quán)人對(duì)這幢多層建筑擁有完全的所有權(quán)，此幢建筑物即被視為一物;再進(jìn)一步來(lái)說(shuō)便是聯(lián)排別墅，對(duì)于這類(lèi)建筑物，其所有權(quán)人擁有的所有權(quán)至少在縱向上是連續(xù)的，由于聯(lián)排別墅在不同業(yè)主之間存在共用墻，所以所有權(quán)人擁有的所有權(quán)便不再是建筑物與四周的分界線(xiàn)所圍出的范圍，而是需要在此幢建筑物內(nèi)做縱向的分割，分割出來(lái)的單元便是所有權(quán)人擁有所有權(quán)的部分，也即“區(qū)分所有”概念下的一幢建筑物內(nèi)業(yè)主的專(zhuān)有部分;對(duì)于橫向分割的權(quán)利類(lèi)型亦然，例如開(kāi)發(fā)商按樓層出賣(mài)給買(mǎi)受人，這時(shí)不同的樓層之間就存在了不同的所有權(quán)，這樣給我們直觀(guān)地感受便是將一幢單一所有權(quán)的建筑物橫向切割為各自獨(dú)立的所有權(quán)單元，也就是一項(xiàng)所有權(quán)劃分為了多所有權(quán)，歸多個(gè)不同的業(yè)主所有;最后便是現(xiàn)代社會(huì)最常見(jiàn)的多層建筑，對(duì)于多層建筑來(lái)說(shuō)，其所有權(quán)人擁有的所有權(quán)較整體建筑物而言是被分割成一個(gè)個(gè)小的區(qū)域，建筑物在縱向上被分為不同的單元，在橫向上被分為不同的樓層，以此來(lái)區(qū)分不同所有權(quán)人所有的所有權(quán)，這也就是為何建筑物區(qū)分所有權(quán)在高層建筑盛行的當(dāng)代變得十分重要的原因，由于物權(quán)客體的特定性，在實(shí)際外觀(guān)上呈現(xiàn)單一物形態(tài)的建筑物實(shí)際上存在了多個(gè)互不干預(yù)、互相獨(dú)立的所有權(quán)（業(yè)主的專(zhuān)有部分），這些在一幢建筑物內(nèi)存在多個(gè)所有權(quán)的權(quán)利載體便是由縱向與橫向聯(lián)合劃分出來(lái)的居住單元，而居住單元與居住單元之間的空隙，便是業(yè)主的共有部分，對(duì)其享有共有和共同管理的權(quán)利。

二、業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)

對(duì)于高層建筑來(lái)說(shuō)，其所具有的“一個(gè)建筑物擁有多個(gè)所有權(quán)人”的特性，使之必須有一定的規(guī)范來(lái)規(guī)制不同所有權(quán)人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，加之近幾十年來(lái)物業(yè)行業(yè)的產(chǎn)生，使整個(gè)建筑物的權(quán)利義務(wù)分配變得更為復(fù)雜?！睹穹ǖ洹穼?duì)此在第二百七十一條中規(guī)定：“業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分享有所有權(quán)，對(duì)專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利?！惫餐怀隽巳?xiàng)權(quán)利：

一是業(yè)主對(duì)專(zhuān)有部分的所有權(quán)，即最明顯的“所有”權(quán)，嚴(yán)格來(lái)說(shuō)是對(duì)專(zhuān)有部分的占有、使用、收益、處分的權(quán)利，在這樣的權(quán)利屬性下，業(yè)主可以自由地對(duì)房屋進(jìn)行出租、設(shè)立擔(dān)保物權(quán)等。但是由于不動(dòng)產(chǎn)的特殊性，不同于其他所有權(quán)可以任意處置的特性，業(yè)主對(duì)建筑物專(zhuān)有部分享有的所有權(quán)（專(zhuān)有權(quán)）需要由法律對(duì)其作出一定的限制，如《民法典》第二百七十二條、第二百七十九條之規(guī)定。

由于在一個(gè)建筑物內(nèi)存在多個(gè)所有權(quán)，各位業(yè)主之間的專(zhuān)有權(quán)就形成了相對(duì)交織的狀態(tài)。所以專(zhuān)有權(quán)人在享有和使用專(zhuān)有部分的時(shí)候應(yīng)受到共同生活規(guī)則以及共有關(guān)系的限制。專(zhuān)有權(quán)人在行使專(zhuān)有權(quán)過(guò)程中要承擔(dān)更多的義務(wù)，這些義務(wù)包括區(qū)分所有人不得因?yàn)樾惺箤?zhuān)有部分的所有權(quán)而影響到建筑物的安全;行使自己的專(zhuān)有權(quán)不得侵害他人的利益，應(yīng)當(dāng)為他人行使權(quán)利提供必要的方便等。業(yè)主擁有的所有權(quán)應(yīng)當(dāng)是一種狹義所有權(quán)，其使用、處分權(quán)能的行使都會(huì)受到一定的阻礙，由于房屋固有的特殊性和現(xiàn)代高層建筑的大規(guī)模出現(xiàn)，在一棟建筑物內(nèi)尤其是相鄰的業(yè)主之間會(huì)構(gòu)成相對(duì)緊密的社會(huì)關(guān)系。業(yè)主對(duì)專(zhuān)有部分擁有的所有權(quán)是建筑物區(qū)分所有權(quán)的核心，建筑物區(qū)分所有權(quán)中對(duì)共有部分管理、收益的基礎(chǔ)便是來(lái)自對(duì)建筑物的所有權(quán)，但是業(yè)主對(duì)建筑物擁有的所有權(quán)與廣義上的所有權(quán)又存在一定的差異，其使用、收益、處分時(shí)較廣義上的所有權(quán)會(huì)存在權(quán)能的減損，所以將業(yè)主對(duì)專(zhuān)有部分擁有的所有權(quán)認(rèn)定為是一種專(zhuān)有權(quán)在邏輯上更為清晰、合理。

二是業(yè)主對(duì)共有部分所享有的共有的權(quán)利，例如建筑區(qū)內(nèi)的電梯、過(guò)道、綠地、車(chē)位等，我國(guó)《民法典》第二百八十三條規(guī)定：“建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)?、收益分配等事?xiàng)，有約定的，按照約定;沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專(zhuān)有部分面積所占比例確定?！蔽覈?guó)立法雖然沒(méi)有明確地指出業(yè)主對(duì)共有部分的共有方式到底是按份共有還是共同共有，但是僅就費(fèi)用分?jǐn)?、收益分配等事?xiàng)來(lái)說(shuō)是依據(jù)按份共有的原則來(lái)進(jìn)行處理的。

從我國(guó)現(xiàn)有的法律規(guī)定角度出發(fā)，共有被分為按份共有和共同共有，就共同共有而言，共有人對(duì)共有物享有的權(quán)利和需要履行的義務(wù)都是平等的，由于區(qū)分所有的建筑物具有明顯的份額特征，義務(wù)人所占份額的不同會(huì)導(dǎo)致其承擔(dān)的義務(wù)存在差異，并且我國(guó)學(xué)界所普遍認(rèn)同的共同共有的情景包括“夫妻共有”、“家庭共有”、“遺產(chǎn)分割前的共有”，可以看出這些共有模式都具有非常緊密的社會(huì)關(guān)系，且都是在家庭這樣一個(gè)基本社會(huì)單元內(nèi)而存在的，故而在建筑物區(qū)分所有的情況下共同共有顯然不能適用。

對(duì)于按份共有所需要的明確的份額。由于專(zhuān)有部分面積所占的比例是確定的，建筑區(qū)域內(nèi)的每一位業(yè)主都能準(zhǔn)確地計(jì)算出屬于自己的份額。即依據(jù)業(yè)主的專(zhuān)有部分面積占比來(lái)確定其對(duì)共有部分的管理權(quán)限，可以說(shuō)建筑區(qū)域內(nèi)共有部分的任何物品都凝聚了每一位業(yè)主的權(quán)益，除業(yè)主之外不受任何人的支配。但在按份共有中，按份共有人可以隨時(shí)請(qǐng)求分割共有物且可以轉(zhuǎn)讓其所擁有的共有物份額，其中關(guān)于分割共有物的規(guī)定是無(wú)法適用到建筑物區(qū)分所有權(quán)的情況下，共有部分無(wú)法獨(dú)立于專(zhuān)有部分而存在，就同一樓層的共有部分來(lái)說(shuō)，各位業(yè)主對(duì)共有部分享有的權(quán)利不能轉(zhuǎn)讓給非本樓層居民的其他人，由于本層居民處在相鄰關(guān)系中且是共有部分管理、修繕的既得利益者和處在實(shí)際地位的控制者，所以業(yè)主對(duì)共有部分享有的權(quán)利不能進(jìn)行任意地分割，就同一單元所有業(yè)主的共有部分來(lái)說(shuō)，以電梯為例，電梯作為高層建筑必不可少的配套設(shè)施，它本身對(duì)于一樓的居民顯然沒(méi)有什么價(jià)值，但這并不妨礙一樓居民對(duì)電梯依然享有共有的權(quán)利，雖然對(duì)于電梯修繕、管理、使用等方面的費(fèi)用可以由按份的方式收取，但是對(duì)附加于電梯之上的共有權(quán)卻是無(wú)法按照份額加以劃分，既然不能用份額來(lái)劃分共有權(quán)那么必然也就不能對(duì)電梯進(jìn)行分割。

綜合來(lái)看，單獨(dú)地運(yùn)用共同共有和運(yùn)用按份共有均不能在建筑物區(qū)分所有的情況下對(duì)共有部分加以良好的規(guī)制，對(duì)此，王利明教授認(rèn)為，建筑物區(qū)分所有權(quán)共有部分的共有權(quán)是依附于業(yè)主對(duì)專(zhuān)有部分享有的專(zhuān)有權(quán)，這種特殊的共有方式具有從屬性，區(qū)分所有權(quán)人行使建筑物區(qū)分所有權(quán)之共有權(quán)重大事項(xiàng)，須通過(guò)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)集體決策、共同管理，這樣認(rèn)為既表現(xiàn)出法律屬性具有“物法性”要素，又具有“人法性”要素，是相較于普通共有模式下的新型共有方式。

三是業(yè)主對(duì)共有部分所享有的共同管理的權(quán)利。在建筑物區(qū)分所有權(quán)這一章中，規(guī)定業(yè)主可以自行管理亦可委托物業(yè)或他人進(jìn)行管理，業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)，共同決定制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，制定和修改管理規(guī)約，選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，使用、籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施，改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)等。業(yè)主對(duì)于共同管理權(quán)利的行使主要依靠業(yè)主大會(huì)來(lái)實(shí)施。

三、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)

在小區(qū)管理的法律規(guī)劃之中，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)是我們小區(qū)管理的主要方式，可在實(shí)際生活中，業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主大會(huì)的成立比例遠(yuǎn)低于我們的預(yù)期，且普遍存在業(yè)主委員會(huì)成立難、生效慢、資金使用爭(zhēng)議大的問(wèn)題。對(duì)此，我國(guó)《民法典》第二百七十七條規(guī)定：“業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立的具體條件和程序，依照法律、法規(guī)的規(guī)定。地方人民政府有關(guān)部門(mén)、居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)給予指導(dǎo)和協(xié)助。”

（一）業(yè)主設(shè)立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)

業(yè)主，是所在區(qū)域內(nèi)建筑物的主人，基于業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)所形成的業(yè)主大會(huì)，是區(qū)域內(nèi)建筑物的自治的管理機(jī)構(gòu)，由全體業(yè)主組成。所以對(duì)于業(yè)主大會(huì)的權(quán)利來(lái)源，就是每位區(qū)域建筑物內(nèi)的業(yè)主，只要是業(yè)主就有權(quán)參加業(yè)主大會(huì)，并對(duì)建筑物的共有部分行使共同管理的權(quán)利，以維護(hù)自己或他人的合法權(quán)益。

（二）業(yè)主委員會(huì)即由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)所決定的事項(xiàng)，并受業(yè)主監(jiān)督

作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，業(yè)主委員會(huì)的重要性不言而喻。但在我們的實(shí)際生活中，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的設(shè)立較少，業(yè)主們通常對(duì)不減損自身利益的社區(qū)事宜不予理會(huì)，區(qū)域內(nèi)建筑物的自治意識(shí)較為薄弱，對(duì)業(yè)主大會(huì)等自治組織沒(méi)有強(qiáng)烈的需求，故而對(duì)其設(shè)立與否也就喪失了熱情。

（三）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)制度在我國(guó)無(wú)法大面積普及的原因

1.投入與回報(bào)的不匹配

在投入與產(chǎn)出的關(guān)系領(lǐng)域，討論商品房與福利房?jī)蓚€(gè)房屋類(lèi)型。

首先是開(kāi)發(fā)商所出售的商品房，大多數(shù)購(gòu)買(mǎi)商品房的業(yè)主彼此之間并不熟知，各位業(yè)主都處在一個(gè)較為獨(dú)立的社會(huì)關(guān)系之中，而成立業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)等這類(lèi)帶有管理性質(zhì)的機(jī)構(gòu)，對(duì)他們來(lái)說(shuō)無(wú)論從哪方面去考慮都存在一定的弊端，若作為被管理者，這類(lèi)業(yè)主會(huì)因?yàn)闆](méi)有參與到規(guī)則的制定中，缺乏了自身的參與度，從而使這些業(yè)主發(fā)自?xún)?nèi)心地抵觸由業(yè)主大會(huì)所決定的事項(xiàng);若作為管理者，由于業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)所能決定的事項(xiàng)比較有限，通過(guò)業(yè)主大會(huì)對(duì)區(qū)域建筑物共有部分進(jìn)行權(quán)益分配的時(shí)間成本又比較高，對(duì)管理者來(lái)說(shuō)自己投入的精力無(wú)法及時(shí)得到正向的反饋，也就慢慢對(duì)業(yè)主大會(huì)失去了耐心。從這里我們可以總結(jié)出三點(diǎn)業(yè)主大會(huì)等業(yè)主自治制度無(wú)法長(zhǎng)期有效存在的原因，一、法律地位不明確，無(wú)法達(dá)成全體業(yè)主對(duì)區(qū)域內(nèi)建筑物管理的共識(shí);二、執(zhí)行效率低，沒(méi)有配套的制度框架協(xié)助其運(yùn)行;三、權(quán)能較小，無(wú)法滿(mǎn)足如今日益增長(zhǎng)的人民的需求。

其次是單位所提供的福利房，相比于商品房來(lái)說(shuō)，居住在福利房中的各個(gè)業(yè)主之間關(guān)系更為緊密，他們大多數(shù)是同事、上下級(jí)，所以在這個(gè)群體中對(duì)各方的權(quán)益的平衡就顯得尤為重要。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)設(shè)立的初衷就是為了幫助小區(qū)居民更好的生活，并且平衡各位業(yè)主的權(quán)利與義務(wù)，而“平衡”就意味著必然有一部分業(yè)主的權(quán)利會(huì)受到減損，這樣一來(lái)，處在一個(gè)人際關(guān)系較為緊密的關(guān)系圈中的居民對(duì)誰(shuí)來(lái)管、怎么管恐怕都會(huì)“敬而遠(yuǎn)之”。所以與其成立一個(gè)無(wú)法發(fā)揮作用的業(yè)主大會(huì)，還不如僅依靠各家各戶(hù)的自覺(jué)來(lái)規(guī)范小區(qū)生活中的事項(xiàng)。

2.業(yè)主對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)制度的了解程度不夠

根據(jù)《民法典》第二百七十八條的規(guī)定。業(yè)主共同決定重大事項(xiàng)時(shí)需要首先專(zhuān)有部分面積占比三分之二以上且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，其次參與表決專(zhuān)有部分面積占四分之三以上且人數(shù)四分之三的業(yè)主同意，才能做出一些重大的決定。法律在參與表決時(shí)設(shè)立了雙重門(mén)檻，需要在專(zhuān)有建筑物面積占比和人數(shù)上都達(dá)到要求方可啟動(dòng)表決程序，這樣規(guī)定既平衡了大面積住戶(hù)的權(quán)利也保障了小面積住戶(hù)的利益，是較為公平的方式。而在通過(guò)決議時(shí)，由于改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施、改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)等行為都是建筑區(qū)劃內(nèi)十分重要的事項(xiàng)，其改變關(guān)系到各位業(yè)主的切身利益，為了照顧到絕大多數(shù)業(yè)主的權(quán)利，規(guī)定四分之三的比例同意是合理的。

結(jié) 語(yǔ)

建筑物區(qū)分所有權(quán)作為業(yè)主所享有的在社區(qū)生活中最重要的權(quán)利之一，以目前的立法進(jìn)程來(lái)看還是有所缺陷，在處理一些較復(fù)雜問(wèn)題時(shí)可操作性不強(qiáng)，同時(shí)對(duì)共有部分、專(zhuān)有部分的權(quán)能歸屬規(guī)定模糊，在小區(qū)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)方面，雖然制度和程序均十分合理，但是無(wú)法從根本上解決業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立數(shù)量少、決議生效難等問(wèn)題。故此，國(guó)家適時(shí)出臺(tái)有關(guān)建筑物區(qū)分所有權(quán)的獨(dú)立法案，是完善建筑物區(qū)分所有權(quán)的重要方法之一，并且將共有部分、車(chē)庫(kù)、綠地等加入不動(dòng)產(chǎn)登記中，以明確的記載來(lái)規(guī)范實(shí)際生活中權(quán)利范圍的模糊，通過(guò)改善現(xiàn)有的建筑物區(qū)分所有權(quán)規(guī)制模式來(lái)進(jìn)一步增強(qiáng)法律條文的可實(shí)施性。加強(qiáng)對(duì)專(zhuān)有部分的權(quán)利限制，規(guī)范共有部分的權(quán)利邊界，限制開(kāi)發(fā)商的有關(guān)權(quán)利，推動(dòng)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的切實(shí)落地，才是增進(jìn)人民福祉、規(guī)范小區(qū)制度的一劑良方。