肖斌華 羅政 龍海波

摘?要：房地產(chǎn)行業(yè)一直是國(guó)家、社會(huì)和人民關(guān)注的重要行業(yè)。隨著土地供給逐漸緊缺，房地產(chǎn)泡沫日益嚴(yán)重，國(guó)家提出強(qiáng)管控、穩(wěn)民生的要求，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展面臨極大挑戰(zhàn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)開始探求轉(zhuǎn)型。研究擬基于財(cái)務(wù)可持續(xù)性視角，針對(duì)產(chǎn)城融合背景下碧桂園的可持續(xù)性發(fā)展轉(zhuǎn)型進(jìn)行評(píng)價(jià)，并提出具有針對(duì)性的建議，以期為其余房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型提供借鑒及參考價(jià)值。

關(guān)鍵詞：產(chǎn)城融合;可持續(xù);碧桂園;評(píng)價(jià)

中圖分類號(hào)：F23???文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A????doi：10.19311/j.cnki.16723198.2022.16.055

0?引言

房地產(chǎn)行業(yè)一直是國(guó)家、社會(huì)和人民關(guān)注的重要行業(yè)。但隨著土地供給逐漸緊缺，房地產(chǎn)泡沫日益嚴(yán)重，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展面臨極大挑戰(zhàn)，促使房地產(chǎn)企業(yè)開始探索轉(zhuǎn)型之路。碧桂園集團(tuán)作為房地產(chǎn)行業(yè)具有代表性的企業(yè)，于2015年正式提出轉(zhuǎn)型，2016年7月15日成立產(chǎn)城事業(yè)部開始實(shí)施。目前在全國(guó)9省12市實(shí)施產(chǎn)城融合，其中，湖南項(xiàng)目湘江智谷·人工智能科技城獲2020年中國(guó)產(chǎn)城融合創(chuàng)新獎(jiǎng)。2018年初，碧桂園開始重點(diǎn)推進(jìn)信息化建設(shè)，如今碧桂園正在由“信息化”向“數(shù)字化”轉(zhuǎn)變，2019年IDC中國(guó)數(shù)字化轉(zhuǎn)型年度盛典上碧桂園集團(tuán)的“數(shù)字化碧桂園”案例獲得了“數(shù)字化轉(zhuǎn)型綜合領(lǐng)軍者”獎(jiǎng)項(xiàng)。從財(cái)報(bào)看，2019年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入4859.1億元，同比增幅28.2%，凈利潤(rùn)612億元，同比增幅26.1%。碧桂園全面邁上轉(zhuǎn)型之路之后，效果明顯，現(xiàn)金流量?jī)纛~從2015年負(fù)值后2016年就開始轉(zhuǎn)正，且一直維持持續(xù)增加的趨勢(shì)，固定資產(chǎn)比例從2015年的5.53%降至1.44%，存貨占流動(dòng)資產(chǎn)比例從2015年50.4%到45.41%。

綜上，碧桂園在產(chǎn)城融合戰(zhàn)略下整體績(jī)效大大提升。但從產(chǎn)業(yè)分析角度，尤其在產(chǎn)業(yè)園區(qū)角度看，碧桂園的運(yùn)營(yíng)模式并不是真正意義上的產(chǎn)城模式。碧桂園利潤(rùn)貢獻(xiàn)依然集中在地產(chǎn)板塊。據(jù)火花S-Park調(diào)查，目前碧桂園產(chǎn)城全國(guó)無(wú)項(xiàng)目的區(qū)域中心已經(jīng)全部關(guān)閉，團(tuán)隊(duì)全部被“優(yōu)化”，甚至總部的產(chǎn)城融合中心也裁員2/3，“產(chǎn)城”這個(gè)品牌也基本已經(jīng)名存實(shí)亡，現(xiàn)在官網(wǎng)上僅存的20個(gè)產(chǎn)城項(xiàng)目，大多流于框架和僵尸狀態(tài)，真正處于實(shí)際運(yùn)作狀態(tài)的不超過5個(gè)，而被其作為轉(zhuǎn)型標(biāo)桿的8平方公里的“惠州潼湖科技小鎮(zhèn)”在業(yè)內(nèi)飽受詬病。因此，碧桂園盈利模式轉(zhuǎn)型的成功與否有待商榷，矛盾的產(chǎn)生要綜合考量決策者的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略到底針對(duì)短期改善還是長(zhǎng)足發(fā)展，以及碧桂園現(xiàn)行的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略是否理智。本文從財(cái)務(wù)角度切入，分析產(chǎn)城融合戰(zhàn)略背景下我國(guó)具有代表性的房地產(chǎn)企業(yè)碧桂園的財(cái)務(wù)可持續(xù)性問題，為類似企業(yè)的轉(zhuǎn)型發(fā)展提供借鑒。

1?產(chǎn)城融合戰(zhàn)略背景下碧桂園財(cái)務(wù)可持續(xù)性評(píng)價(jià)

1.1?財(cái)務(wù)可持續(xù)性評(píng)價(jià)需要考慮的關(guān)鍵因素

影響碧桂園財(cái)務(wù)可持續(xù)性的關(guān)鍵因素有以下部分：

1.1.1?政策壓力

政府調(diào)控既有積極的一面，也有消極的一面。調(diào)控手段多樣，包括政治手段、經(jīng)濟(jì)和法律手段等，如果房?jī)r(jià)上漲過快，調(diào)控力度會(huì)加大，反之，如果房?jī)r(jià)相對(duì)穩(wěn)定，調(diào)控會(huì)放松。目前國(guó)家的宏觀調(diào)控政策不會(huì)放松。

1.1.2?外部競(jìng)爭(zhēng)

外部競(jìng)爭(zhēng)對(duì)于企業(yè)的市場(chǎng)占有、資源整合、供應(yīng)鏈等影響重大，企業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)能力、財(cái)務(wù)戰(zhàn)略等最終都會(huì)反映在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中居何地位，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過多年發(fā)展，企業(yè)眾多，在市場(chǎng)份額一定的情況下，企業(yè)綜合實(shí)力直接決定市場(chǎng)劃分。

1.1.3?產(chǎn)品開發(fā)

產(chǎn)城融合戰(zhàn)略直接為碧桂園帶來了大量核心城市土地資源，徹底改變了其單純房地產(chǎn)商的身份，且通過實(shí)施產(chǎn)城融合戰(zhàn)略，在品牌優(yōu)化上為碧桂園帶來了大量利好，包括與各地政府、產(chǎn)業(yè)園區(qū)達(dá)成戰(zhàn)略協(xié)議。因此在考慮企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略時(shí)充分考慮產(chǎn)品多樣性至關(guān)重要。

1.1.4?籌資能力及償債能力

籌資活動(dòng)是企業(yè)根據(jù)結(jié)構(gòu)調(diào)整、市場(chǎng)拓展、能力建設(shè)、對(duì)外投資等發(fā)展需要進(jìn)行的財(cái)務(wù)行為，籌資能力是企業(yè)資產(chǎn)機(jī)構(gòu)的映射，也是制約其財(cái)務(wù)狀況的重要因素。

企業(yè)的負(fù)債不僅為企業(yè)帶來財(cái)務(wù)杠桿，同樣也會(huì)帶來潛在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)的償債能力不強(qiáng)會(huì)導(dǎo)致資金鏈斷裂、信用等級(jí)下降等諸多風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)的負(fù)債分為短期負(fù)債和長(zhǎng)期負(fù)債，因此企業(yè)的償債能力也是與此相對(duì)應(yīng)。

1.2?財(cái)務(wù)可持續(xù)性評(píng)價(jià)模型構(gòu)建

為了更全面地對(duì)碧桂園產(chǎn)城融合戰(zhàn)略的財(cái)務(wù)可持續(xù)性進(jìn)行評(píng)價(jià)研究，研究使用可持續(xù)增長(zhǎng)率對(duì)財(cái)務(wù)可持續(xù)性進(jìn)行評(píng)價(jià)，通過比對(duì)實(shí)際增長(zhǎng)率與可持續(xù)增長(zhǎng)率，討論碧桂園產(chǎn)城融合戰(zhàn)略下的現(xiàn)狀。

關(guān)于可持續(xù)增長(zhǎng)率研究，詹姆斯·C·范霍恩和羅伯特·C·希金斯構(gòu)建的企業(yè)可持續(xù)增長(zhǎng)模型最具代表性。范霍恩根據(jù)嚴(yán)格假設(shè)和假設(shè)放寬兩個(gè)角度，建立了穩(wěn)態(tài)模型和變化假設(shè)模型，模型較為復(fù)雜，難以通過分析模型的影響因子來反映企業(yè)的整體財(cái)務(wù)活動(dòng)過程。

希金斯從財(cái)務(wù)的角度提出：“可持續(xù)增長(zhǎng)率是指在不需要耗盡財(cái)務(wù)資源的情況下，公司銷售所能增長(zhǎng)的最大比例”。希金斯模型要求企業(yè)在既定的經(jīng)營(yíng)效率、財(cái)務(wù)政策和其他假設(shè)條件下，限制企業(yè)銷售增長(zhǎng)的因素是企業(yè)資產(chǎn)增長(zhǎng)率，限制資產(chǎn)增長(zhǎng)的因素是資金來源增長(zhǎng)率，限制資金來源增長(zhǎng)的比率是內(nèi)源性股權(quán)增長(zhǎng)率。因此，企業(yè)可持續(xù)增長(zhǎng)率最終受制于內(nèi)源性股東權(quán)益的增長(zhǎng)率，其中既定的經(jīng)營(yíng)效率即資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、銷售凈利率，財(cái)務(wù)政策為財(cái)務(wù)杠桿、股利支付率。

希金斯通過既定的資本結(jié)構(gòu)整合了股東權(quán)益和負(fù)債的關(guān)系，通過銷售凈利率（P）、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（A）、收益留存率（R）、期初權(quán)益與期末總資產(chǎn)的乘數(shù)（Tt）四個(gè)變量反映整個(gè)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理活動(dòng)過程，得出影響可持續(xù)增長(zhǎng)的財(cái)務(wù)驅(qū)動(dòng)因素。

基于希金斯模型，對(duì)碧桂園可持續(xù)增長(zhǎng)狀況進(jìn)行實(shí)證研究。希金斯可持續(xù)增長(zhǎng)模型詳述如下：FACA78B4-8B88-49D4-8BD7-6A1C1AC86160

可持續(xù)增長(zhǎng)率（SGR）?=?內(nèi)源性股東權(quán)益增長(zhǎng)率

=?內(nèi)源性股東權(quán)益變動(dòng)值?/?期初股東權(quán)益值

=P·A·R·Tt

企業(yè)實(shí)際增長(zhǎng)率?（g）?=△S?/S0

其中：△S代表本年銷售增加額，S0代表期初銷售收入額。

若企業(yè)實(shí)際增長(zhǎng)率（g）=?可持續(xù)增長(zhǎng)率（SGR），便認(rèn)為實(shí)現(xiàn)了可持續(xù)增長(zhǎng)。可持續(xù)增長(zhǎng)率與銷售凈利率、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、財(cái)務(wù)杠桿成正比，而與股利支付率成反比。

1.3?計(jì)算結(jié)果

根據(jù)碧桂園轉(zhuǎn)型前后財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)，將其可持續(xù)增長(zhǎng)率及實(shí)際增長(zhǎng)率進(jìn)行比對(duì)，從而得知從理論上碧桂園的財(cái)務(wù)可持續(xù)性，為了更清晰的展示數(shù)據(jù)情況，分指標(biāo)進(jìn)行列示后，在進(jìn)行統(tǒng)籌計(jì)算。

2?結(jié)論

通過上述表2-7的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析可以發(fā)現(xiàn)：

（1）通過轉(zhuǎn)型，碧桂園獲得了持續(xù)上揚(yáng)的實(shí)際增長(zhǎng)率，總的來看，2014到2020年，碧桂園一直保持較高的增長(zhǎng)率，平均增長(zhǎng)率達(dá)34.66%，尤其2015年開始轉(zhuǎn)型后，其增長(zhǎng)率在2018年飆升到67.2%，達(dá)到近十年頂峰，從具體權(quán)益分配看，通過轉(zhuǎn)型企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)率、留存收益率等指標(biāo)均持續(xù)向好，說明碧桂園實(shí)施產(chǎn)城融合戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)了財(cái)務(wù)優(yōu)化并且保持了一定的持續(xù)性。

（2）實(shí)際增長(zhǎng)率和可持續(xù)增長(zhǎng)率之間的差距在逐年減少，在前期飛速發(fā)展的時(shí)候，實(shí)際增長(zhǎng)率明顯大于可持續(xù)增長(zhǎng)率，但是差距在逐漸縮小，2019年達(dá)到最低點(diǎn)，幾乎重合，說明碧桂園前期轉(zhuǎn)型賦予的財(cái)務(wù)績(jī)效在爆發(fā)式增長(zhǎng)后逐漸放緩，開始步入穩(wěn)健階段，公司的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)、債務(wù)結(jié)構(gòu)、現(xiàn)金流量結(jié)構(gòu)等逐漸趨于平穩(wěn)，穩(wěn)健的財(cái)務(wù)狀況為碧桂園的可持續(xù)發(fā)展又提供了更多可行性條件。

（3）碧桂園通過轉(zhuǎn)型確實(shí)實(shí)現(xiàn)了財(cái)務(wù)狀況優(yōu)化的目的，企業(yè)不僅開始成功地實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)化，而且一直維持穩(wěn)健的財(cái)務(wù)狀況，企業(yè)的發(fā)展也上升到一個(gè)新的高度，總體績(jī)效也不斷提升，說明轉(zhuǎn)型對(duì)于碧桂園高質(zhì)量發(fā)展確實(shí)有作用。從可持續(xù)性看，通過可持續(xù)增長(zhǎng)模型驗(yàn)證分析，發(fā)現(xiàn)，碧桂園轉(zhuǎn)型后實(shí)現(xiàn)了實(shí)際增長(zhǎng)率持續(xù)上升，且與可持續(xù)增長(zhǎng)率逐漸接近，實(shí)施產(chǎn)城融合戰(zhàn)略對(duì)于碧桂園可持續(xù)發(fā)展起到了正向影響。

（4）目前建立的這種較好的財(cái)務(wù)績(jī)效結(jié)果并不穩(wěn)定，從可持續(xù)性指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)差發(fā)現(xiàn)，按照可持續(xù)性要求，碧桂園的可持續(xù)性指標(biāo)應(yīng)該是維持在23%左右較為穩(wěn)當(dāng)，但是實(shí)際增長(zhǎng)率的波動(dòng)極大，2018年飆升到67.2%，2020年又出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)，標(biāo)準(zhǔn)差值達(dá)20.13%，說明碧桂園的財(cái)務(wù)水平、企業(yè)營(yíng)運(yùn)狀況并不穩(wěn)健，長(zhǎng)期高速增長(zhǎng)的實(shí)際增長(zhǎng)率在持續(xù)消耗企業(yè)的自有資源，然而轉(zhuǎn)型的效益發(fā)揮還跟不上企業(yè)的高速發(fā)展需求，導(dǎo)致波動(dòng)大，且無(wú)法保證長(zhǎng)期的可持續(xù)性，存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。

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