當(dāng)前國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的內(nèi)外部環(huán)境仍存在較大不確定性，“穩(wěn)就業(yè)保民生”壓力仍在?？陀^(guān)認(rèn)識(shí)當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)存在的風(fēng)險(xiǎn)，全力保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)有序發(fā)展，對(duì)我國(guó)“穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)大盤(pán)”有重要作用。本文系統(tǒng)分析了當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的宏觀(guān)環(huán)境和國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)整體運(yùn)行特征，就促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)有序發(fā)展提出了建議。

當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的宏觀(guān)環(huán)境

房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)有序運(yùn)行離不開(kāi)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)的正向支撐。然而，當(dāng)前國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的內(nèi)外部環(huán)境仍存在較大不確定性，“穩(wěn)就業(yè)保民生”壓力仍在?？梢哉f(shuō)，支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖的宏觀(guān)形勢(shì)并不樂(lè)觀(guān)。

第一，國(guó)際、國(guó)內(nèi)新冠肺炎疫情反復(fù)，居民收入增長(zhǎng)預(yù)期較弱，直接影響住房消費(fèi)信心。新冠肺炎疫情自2020年暴發(fā)以來(lái)對(duì)全國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響較大，不同行業(yè)、不同區(qū)域均受到了明顯的影響。持續(xù)的疫情反復(fù)造成了居民就業(yè)的不穩(wěn)定，甚至部分居民出現(xiàn)了收入下降，對(duì)未來(lái)的收入預(yù)期也相對(duì)保守。從行業(yè)的角度來(lái)看，根據(jù)2022年上半年國(guó)內(nèi)上市企業(yè)的業(yè)績(jī)披露情況，上半年24個(gè)行業(yè)中僅新能源、半導(dǎo)體等8個(gè)行業(yè)門(mén)類(lèi)實(shí)現(xiàn)了歸母凈利潤(rùn)同比正增長(zhǎng)。而消費(fèi)者服務(wù)、房地產(chǎn)、媒體、零售、運(yùn)輸?shù)刃袠I(yè)凈利潤(rùn)水平均下降明顯。

第二，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇偏弱，城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率明顯高于正常年份水平。從經(jīng)濟(jì)形勢(shì)來(lái)看，2022年上半年，我國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）增長(zhǎng)2.5%，其中第二季度僅增長(zhǎng)0.4%，全年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)承壓。從近期情況來(lái)看，7月，全國(guó)社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增長(zhǎng)2.7%，較上月收窄0.4個(gè)百分點(diǎn)。固定資產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)5.7%，較上月收窄0.4個(gè)百分點(diǎn)。出口同比增長(zhǎng)23.9%，增速較上月擴(kuò)大1.9個(gè)百分點(diǎn)。目前經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇偏弱，企業(yè)融資及個(gè)人信貸需求較弱，疊加部分地區(qū)疫情又不斷反復(fù)，企業(yè)和個(gè)人對(duì)于未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景信心不足，消費(fèi)和投資的復(fù)蘇仍然需要更多時(shí)間。從就業(yè)情況來(lái)看，7月全國(guó)城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率為5.4%，2022年以來(lái)部分月份已超過(guò)6%，明顯高于正常年份水平。其中，16～24歲人口失業(yè)率進(jìn)一步提升至19.9%。

第三，全國(guó)人口增長(zhǎng)放緩，出生率降至1949年以來(lái)最低水平，新增人口規(guī)模紅利效應(yīng)減弱。2021年，我國(guó)出生人口1062萬(wàn)人，較2020年減少140萬(wàn)人，出生率降至1949年以來(lái)最低水平，為7.52‰。2021年城鎮(zhèn)新增常住人口1205萬(wàn)人，比上個(gè)10年均值2324萬(wàn)人減少了1119萬(wàn)人。人口規(guī)?？偭恳?jiàn)頂，總量增長(zhǎng)放緩后，遷移式增長(zhǎng)將成為各城市人口增長(zhǎng)的主力。在此背景下，我國(guó)長(zhǎng)期住房需求總量或?qū)⒒芈?，未?lái)人口凈流入地區(qū)與人口持續(xù)凈流出地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)分化將進(jìn)一步加劇。

圖1 2022年上半年各行業(yè)歸母凈利同比增速（%）

圖2 2017年以來(lái)消費(fèi)品零售總額、固定資產(chǎn)投資、出口的同比走勢(shì)

當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)整體運(yùn)行特征

自2021年下半年以來(lái)，受多因素影響，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速降溫，至今已調(diào)整一年有余。從近期市場(chǎng)新房成交量?jī)r(jià)、房企銷(xiāo)售及拿地、投資及新開(kāi)工、房企融資情況等分項(xiàng)指標(biāo)綜合判斷，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體仍處于筑底階段，在宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇偏弱的背景下須防止行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的進(jìn)一步放大。

第一，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)需求偏弱，市場(chǎng)仍在筑底。銷(xiāo)量方面，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年1—7月全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積同比下降23.1%。中指研究院監(jiān)測(cè)的成交數(shù)據(jù)也顯示，2022年1—7月，重點(diǎn)100城新建商品住宅成交規(guī)模同比下降四成左右，為近幾年來(lái)同期最低水平；價(jià)格方面，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年7月除一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)同環(huán)比微漲外，二、三線(xiàn)城市房?jī)r(jià)同環(huán)比均下跌，且跌幅有擴(kuò)大之勢(shì)。中指研究院監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)也顯示，2022年1—7月全國(guó)100個(gè)樣本城市新房?jī)r(jià)格累計(jì)漲幅較2021年同期明顯收窄，處于近5年同期最低點(diǎn)。

第二，房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)同比降幅較大，部分房企資金鏈緊張，企業(yè)經(jīng)營(yíng)面臨困境。根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，2022年1—7月，前100名房企銷(xiāo)售額均值為418億元，同比下降47.3%。銷(xiāo)售的大幅下降導(dǎo)致房企的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流進(jìn)一步吃緊，近期已有部分項(xiàng)目出現(xiàn)無(wú)法交付現(xiàn)象，進(jìn)而引發(fā)部分消費(fèi)者集體斷供。未來(lái)幾個(gè)月房企仍面臨償債高峰，如果疊加銷(xiāo)售持續(xù)低迷，那么行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)出清仍有距離。

第三，房企到位資金累計(jì)同比降幅仍然較大，大多數(shù)民營(yíng)房企的融資現(xiàn)狀依然較為困難。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年前7月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金為88770億元，同比下降25.4%，降幅與前6月的25.3%相比略有擴(kuò)大，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金整體規(guī)模依然處于歷年較低水平，當(dāng)前房企獲得資金渠道仍然相對(duì)受阻。綜合來(lái)看，在近期銷(xiāo)售端遇冷回落、房企融資渠道不暢等因素影響下，房企資金壓力依舊較大。

第四，土地市場(chǎng)仍較低迷，部分民企拿地積極性仍然較弱。2021年，全國(guó)土地使用權(quán)出讓收入為8.7萬(wàn)億元，同比僅增長(zhǎng)3.5%，增速較之前年份明顯下降。2022年，全國(guó)土地市場(chǎng)也維持低迷態(tài)勢(shì)，1—6月全國(guó)土地出讓收入共2.36萬(wàn)億元，同比大幅下降31.4%。根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，2022年1—7月全國(guó)300城住宅用地累計(jì)成交規(guī)模同比下降近五成，前100名企業(yè)拿地總額同比下降56%。其中，拿地企業(yè)仍以央企、國(guó)企、地方國(guó)資為主，民企拿地積極性仍然較弱。值得注意的是，隨著土地市場(chǎng)熱度下降，地方財(cái)政壓力也在加大，部分土地財(cái)政依賴(lài)度較高的城市短期財(cái)政壓力更大。

第五，投資及新開(kāi)工仍處于探底階段，企業(yè)投資、新開(kāi)工意愿仍然較弱。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年1—7月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額為7.9萬(wàn)億元，同比下降6.4%，房屋新開(kāi)工面積為7.6 億平方米，同比下降36.1%。整體來(lái)看，伴隨著銷(xiāo)售端活躍度的下降以及市場(chǎng)預(yù)期的走弱，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額及新開(kāi)工面積同比降幅繼續(xù)擴(kuò)大，企業(yè)投資、開(kāi)工意愿仍未改善，在資金壓力疊加銷(xiāo)售恢復(fù)不明顯背景下，企業(yè)開(kāi)工力度及意愿仍然較弱。

2003年，房地產(chǎn)行業(yè)被定位為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，由于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條長(zhǎng)、關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)多，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中仍然發(fā)揮著重要作用。數(shù)據(jù)顯示，2017—2021年房地產(chǎn)業(yè)增加值占我國(guó)GDP的比重在6.8%～7.2%之間，建筑業(yè)增加值占GDP的比重在7.0%～7.2%之間，兩者合計(jì)約占GDP總量的14%，其在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中仍占據(jù)著舉足輕重的地位，因此，房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)運(yùn)行也直接影響著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。而當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體運(yùn)行在冷區(qū)間，并不利于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。

政策力促房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)有序發(fā)展

整體來(lái)看，造成當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)低迷的原因是多方面的。一是受宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)影響，居民置業(yè)信心尚未完全恢復(fù)，市場(chǎng)有效需求不足；二是房企流動(dòng)性緊張，導(dǎo)致推盤(pán)和拿地意愿低迷；三是部分城市庫(kù)存處高位，供求雙方也從賣(mài)方市場(chǎng)向買(mǎi)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變，去化壓力加大。對(duì)此，為了打破房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的“負(fù)循環(huán)”，近期相關(guān)政策也在持續(xù)優(yōu)化，力促房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)有序發(fā)展。

第一，中央聚焦穩(wěn)就業(yè)、保民生，持續(xù)發(fā)聲穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期。2022年8月31日，國(guó)常會(huì)強(qiáng)調(diào)“支持剛性和改善性住房需求，地方要‘一城一策’用好政策工具箱，靈活運(yùn)用階段性信貸政策和保交樓專(zhuān)項(xiàng)借款”。8月21日，國(guó)常會(huì)提出“允許地方‘一城一策’靈活運(yùn)用信貸等政策，合理支持剛性和改善性住房需求”。8月16日，李克強(qiáng)總理主持召開(kāi)經(jīng)濟(jì)大省政府主要負(fù)責(zé)人經(jīng)濟(jì)形勢(shì)座談會(huì)提到，“經(jīng)濟(jì)大省人口多，要多想辦法促消費(fèi)，擴(kuò)大汽車(chē)等大宗消費(fèi)，支持住房剛性和改善性需求”。7月28日，中央政治局會(huì)議提出，“要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實(shí)地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生”。7月21日，國(guó)常會(huì)指出要“因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，保障住房剛性需求，合理支持改善性需求”。4月29日，中央政策局會(huì)議提出，“支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”?？梢哉f(shuō)，2022年初以來(lái)，中央力促房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定的決心是非常堅(jiān)定的。

第二，地方“一城一策”多維度促進(jìn)需求釋放。目前地方政府已著手圍繞“一城一策”靈活運(yùn)用信貸等政策，合理支持剛性和改善型住房需求。從政策出臺(tái)的數(shù)量來(lái)看，2022年上半年已經(jīng)有超過(guò)180省市優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策，目前部分核心二線(xiàn)城市也開(kāi)始加入政策優(yōu)化保障合理需求的行列。從政策涉及的城市類(lèi)別來(lái)看，政策調(diào)整的范圍涉及4個(gè)一線(xiàn)城市，近40個(gè)二線(xiàn)城市，近200個(gè)三、四線(xiàn)城市。從政策具體內(nèi)容來(lái)看，地方目前出臺(tái)政策的維度非常豐富，優(yōu)化限購(gòu)、優(yōu)化限售、優(yōu)化限貸、下調(diào)房貸利率、優(yōu)化公積金政策、優(yōu)化限價(jià)政策、放寬落戶(hù)加大引才、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、貨幣化安置、降低交易稅費(fèi)等不同維度均有涉及。此外，各地還將住房政策與人口（多孩家庭購(gòu)房支持）、租賃政策等方面進(jìn)行有效結(jié)合，多維度促進(jìn)需求釋放。

第三，多方協(xié)同，出臺(tái)“保交樓、穩(wěn)民生”舉措，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定大局，恢復(fù)市場(chǎng)信心。2022年7月，由于部分房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈緊張，導(dǎo)致部分項(xiàng)目出現(xiàn)了交付困難現(xiàn)象，部分業(yè)主采取了集體“斷供”的現(xiàn)象。事件發(fā)生后，銀保監(jiān)會(huì)及多家商業(yè)銀行均發(fā)聲表態(tài)，積極穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。7月17日，銀保監(jiān)會(huì)有關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人接受采訪(fǎng)，在關(guān)于積極做好“保交樓”金融服務(wù)中強(qiáng)調(diào)，“配合壓實(shí)企業(yè)、股東等相關(guān)各方責(zé)任，……千方百計(jì)推進(jìn)‘保交樓’，……保障金融消費(fèi)者合法權(quán)益”。7月28日，中央政治局會(huì)議也首次提出“保交樓、穩(wěn)民生”。在下一階段，“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”已經(jīng)成為化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的首要原則。近期，已由政府牽頭，聯(lián)動(dòng)地方資產(chǎn)管理公司、地方國(guó)企等多種形式的國(guó)有資本，共同成立房地產(chǎn)紓困基金。“保交樓”舉措將有助于維護(hù)購(gòu)房者合法權(quán)益，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定大局，恢復(fù)市場(chǎng)信心。

綜合來(lái)看，當(dāng)前全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于深度調(diào)整階段。為此，第二季度以來(lái)，全國(guó)各地加快落實(shí)因城施策，積極出臺(tái)樓市優(yōu)化政策，但短期市場(chǎng)供求預(yù)期仍然偏弱，成交回暖的持續(xù)性不強(qiáng)，未來(lái)優(yōu)化政策仍須結(jié)合實(shí)際情況動(dòng)態(tài)調(diào)整力度和節(jié)奏。

對(duì)保持房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期平穩(wěn)有序發(fā)展的思考

短期來(lái)看，近期各地通過(guò)出臺(tái)優(yōu)化限購(gòu)、優(yōu)化限售、優(yōu)化限貸等政策確實(shí)能夠在一定程度上穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，對(duì)保持當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行具有重要的作用。

從中長(zhǎng)期來(lái)看，仍然要綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅等手段，注重從供需兩側(cè)共同發(fā)力，加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。一是堅(jiān)持市場(chǎng)體系和保障體系并行發(fā)展，在商品住宅市場(chǎng)之外，逐步建立以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系，提高住房保障覆蓋面；二是綜合考慮人口流動(dòng)規(guī)模及產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要，合理配置區(qū)域及城市間新增建設(shè)用地指標(biāo)，建立人—房—地聯(lián)動(dòng)機(jī)制，優(yōu)化土地供給模式；三是重視當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)普遍面臨的流動(dòng)性資金壓力，在加大當(dāng)前金融政策支持力度的基礎(chǔ)上，再進(jìn)一步減稅降費(fèi)，疏堵結(jié)合，在抑制過(guò)高負(fù)債的同時(shí)，增加股權(quán)融資渠道，促進(jìn)房企持有的價(jià)值約18.2萬(wàn)億元人民幣商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的盤(pán)活，靈活、穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)金融審慎管理制度。

此外，考慮到政策傳導(dǎo)需要一定的周期，政策的出臺(tái)要提高對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)判性，前置相關(guān)政策。同時(shí)，此次房企經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)并非一朝一夕，未來(lái)仍需強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)的監(jiān)測(cè)，委托專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)定期開(kāi)展行業(yè)調(diào)查和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)（行業(yè)體檢）。