彭焱鑫，錢 楨

（江蘇大學(xué)，江蘇 鎮(zhèn)江 212013）

引言

近年來，我國國民經(jīng)濟(jì)水平高速提高、城市化進(jìn)程不斷加快，作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市化水平提升的先導(dǎo)與基礎(chǔ)的房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)我國經(jīng)濟(jì)增長起到了極大的推動(dòng)作用，一些地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展與房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展密切相關(guān)。這不可避免地導(dǎo)致全國房價(jià)的快速增長，房地產(chǎn)泡沫加劇，從而產(chǎn)生了諸多經(jīng)濟(jì)隱患與民生問題。為了解決房地產(chǎn)業(yè)的隱患，改善人民生活，國家出臺(tái)了一系列強(qiáng)有力的政策來進(jìn)行宏觀調(diào)控，以此控制增長過快的房價(jià)。但是客觀上，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也因此受到一些制約，不如以前自由，房企融資、購房者信貸等方面都受到相應(yīng)的限制。由此一來，房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)方面尤其是資金鏈方面就產(chǎn)生了比以往更大的風(fēng)險(xiǎn)。可以預(yù)見，政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)施宏觀調(diào)控還會(huì)繼續(xù)，尤其是習(xí)近平總書記2016 年底在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上首次提出，堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”這個(gè)定位之后，更是加大了宏觀調(diào)控力度。并且在2021 年全國兩會(huì)上通過的《中華人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和2035 年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》中，也明確表明“堅(jiān)持房主不炒的定位，推動(dòng)金融、房地產(chǎn)同實(shí)體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展”。在這種大背景下，房地產(chǎn)行業(yè)在外部環(huán)境和內(nèi)部治理方面都會(huì)面臨更多更大的挑戰(zhàn)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)及現(xiàn)狀

企業(yè)都是運(yùn)用各類生產(chǎn)要素為市場提供商品或服務(wù)的組織，因此具有一些共通的特點(diǎn)，比如以盈利為目的、獨(dú)立核算、是社會(huì)經(jīng)濟(jì)的組成部分等。而房地產(chǎn)企業(yè)在以下幾點(diǎn)上與其他企業(yè)有所不同。

第一，受政策影響大。貨幣政策、國家土地政策、宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策等方面都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)政策產(chǎn)生重大影響，往往政策的一個(gè)小小變動(dòng)，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)都受到很大的影響。

第二，區(qū)域性強(qiáng)。房子是不可移動(dòng)的資產(chǎn)，這也就決定了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營不能隨心所欲，跨區(qū)域的流動(dòng)往往是很難的，競爭的焦點(diǎn)是當(dāng)?shù)厥袌觥?/p>

第三，相關(guān)性高。房地產(chǎn)業(yè)與其他行業(yè)有較高的相關(guān)性，比如，在開發(fā)初期，房地產(chǎn)與鋼鐵、水泥、建筑工程、交通等行業(yè)有關(guān)。在開發(fā)的后期，它則涉及整理、設(shè)計(jì)和家用電器等行業(yè)。

第四，不確定性大。高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)是房地產(chǎn)業(yè)的普遍特征，房地產(chǎn)業(yè)在運(yùn)營過程中需要龐大數(shù)額的資本投資，需要使用各種融資工具進(jìn)行融資。建設(shè)資金必須經(jīng)過長期的建設(shè)，投入使用后才能收回。如果經(jīng)營狀況良好，可以獲得豐厚的利潤，但在這一時(shí)期，由于市場條件的不確定性，企業(yè)面臨著較高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

由于房地產(chǎn)企業(yè)可能獲得極高的收益，所以即使房地產(chǎn)公司有很高的風(fēng)險(xiǎn)，還是有很多人選擇投資房地產(chǎn)企業(yè)或創(chuàng)立房地產(chǎn)公司。從圖1 中可以看出，在過去的五年里，房地產(chǎn)企業(yè)的投資在持續(xù)增長，固定資產(chǎn)投資在整個(gè)社會(huì)中所占的比例也在穩(wěn)步上升。2016 年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額中有16.9%為房地產(chǎn)企業(yè)投資額，到2017 年這一比例上升為17.1%，2018 年為18.6%，2019 年為23.6%，到了2020 年，占比已經(jīng)達(dá)到了26.8%。并且，國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2020 年中國房地產(chǎn)公司已經(jīng)達(dá)到了驚人的99 544 家。正是因?yàn)樾袠I(yè)的火爆，其中隱藏的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)才更應(yīng)該被重視。

圖1 2016—2020 年固定資產(chǎn)投資情況圖

二、房地產(chǎn)資金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)分析

影響房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的因素有很多，資金鏈?zhǔn)瞧髽I(yè)經(jīng)營過程中極其重要的一部分，相應(yīng)的，資金流動(dòng)性對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的影響程度也就顯而易見了。

（一）房地產(chǎn)公司資金鏈的概念及其特點(diǎn)

1.房地產(chǎn)公司資金鏈。房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈?zhǔn)侵甘芡獠凯h(huán)境和自身發(fā)展水平的影響，利用國內(nèi)外募集的資金進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)和投資，然后銷售房產(chǎn)得到收入達(dá)到資金回收的目的。

2.房地產(chǎn)公司資金鏈的特點(diǎn)。首先，資金需求很大。例如，在房地產(chǎn)開發(fā)中，公司必須支付大量的土地使用權(quán)，工程材料和勞動(dòng)力成本。其次，是企業(yè)資金回收緩慢。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目管理開發(fā)工作過程中社會(huì)資金鏈的循環(huán)過程表現(xiàn)為：貨幣資金-土地-在建工程-完工商品房-銷售業(yè)務(wù)收入+租金收入+存貨。在征地和商品房交付之間，需要經(jīng)過項(xiàng)目可行性研究、項(xiàng)目計(jì)劃編制、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃、建設(shè)單位選擇、廣告宣傳、銷售以及由建設(shè)單位完成商品房交付等環(huán)節(jié)。以上是直接出售的情況，如果公司通過租賃而不是出售的方式來達(dá)到盈利目的的話，則需要更長的時(shí)間。對(duì)大多數(shù)行業(yè)來說，大概只需要一年就可以完成資金回收，而房地產(chǎn)金融行業(yè)卻要慢很多。因此，極大增加了資金回收的不確定性，即資金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

資金對(duì)每一個(gè)企業(yè)都十分重要，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)更是如此。龐大的資金需求導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)需要四處籌集資金，不同的資金來源反映了企業(yè)不同的財(cái)務(wù)狀況。我國房地產(chǎn)企業(yè)籌集資金的慣用方法是銀行貸款，國內(nèi)貸款占資金來源比重很大，且總體增長較快，雖然這樣可以通過債務(wù)杠桿獲得收益，但產(chǎn)生的巨額債務(wù)也極大增加了企業(yè)的資金風(fēng)險(xiǎn)。

自有資金有限帶來的后果便是發(fā)展需求無法滿足、經(jīng)營受限、無法快速擴(kuò)張，而債務(wù)融資卻能解決這個(gè)燃眉之急，債務(wù)融資的快速發(fā)展有利于企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大和競爭力的提高，從而實(shí)現(xiàn)效益上的正循環(huán)。然而，過度負(fù)債可能會(huì)使公司成本過高。一旦有突發(fā)情況發(fā)生，資金鏈斷裂的可能性極高，由此將引發(fā)一系列不良后果，甚至導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。中國房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率一直在上升，近五年一直在80%左右，一度超過80%，這將導(dǎo)致企業(yè)承擔(dān)高額利息費(fèi)用，面臨再融資困難。

（二）資金流動(dòng)性在房地產(chǎn)企業(yè)中的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)

1.房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)在一定時(shí)期內(nèi)需要大量的人力、物力和財(cái)力。在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目工程建設(shè)工作過程中，土地收購、土地資源開發(fā)、房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)建設(shè)和竣工后銷售階段的費(fèi)用由房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)承擔(dān)，這時(shí)龐大的資金需求導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的資金需求量非常大，任何一個(gè)環(huán)節(jié)的資金鏈出現(xiàn)問題都會(huì)導(dǎo)致嚴(yán)重的后果，甚至可能導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的“寒冬”期多數(shù)都是資金鏈斷裂的時(shí)期。

2.房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售風(fēng)險(xiǎn)。銷售可以說是房地產(chǎn)行業(yè)極其關(guān)鍵的一個(gè)環(huán)節(jié)。房子建成了如果沒人買，那么前面做的一切就白費(fèi)了，不僅賺不到利潤，還背負(fù)了巨額債務(wù)，資金鏈的斷裂最容易因此而發(fā)生，由此引發(fā)的后果可以預(yù)見，輕則被列入失信名單，再融資困難，重則破產(chǎn)。如果營銷非常成功的話，那就代表著可以及時(shí)收回資金，代表著可觀的利潤，也意味著開發(fā)項(xiàng)目的成功。因此，在房地產(chǎn)最后的銷售階段，企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重點(diǎn)是注重營銷，規(guī)避銷售風(fēng)險(xiǎn)，避免企業(yè)資金鏈斷裂，及時(shí)收回資金，實(shí)現(xiàn)盈利。

三、房地產(chǎn)企業(yè)增強(qiáng)資金流動(dòng)性，防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策

第一，將現(xiàn)金流管理與企業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略有效地結(jié)合起來。首先，房地產(chǎn)企業(yè)要準(zhǔn)確分析內(nèi)外部環(huán)境因素，認(rèn)清自身的優(yōu)勢和劣勢，明確行業(yè)定位，在此基礎(chǔ)上確定企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略。同時(shí)，在明確公司發(fā)展戰(zhàn)略的框架內(nèi)，結(jié)合公司自有資金，制定符合公司發(fā)展戰(zhàn)略的現(xiàn)金流管理目標(biāo)，將公司的現(xiàn)金流管理從管理提升到戰(zhàn)略層面。只有這樣，才能做好企業(yè)投資布局，掌握日常經(jīng)濟(jì)發(fā)展節(jié)奏，保持現(xiàn)金流量的平衡，避免出現(xiàn)資金的大量流入和流出以及失衡，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

第二，靈活運(yùn)用可控資金，科學(xué)投資，開辟更廣闊的利潤空間。房地產(chǎn)項(xiàng)目受國家宏觀調(diào)控的影響很大，企業(yè)很難在短時(shí)間內(nèi)有效地提高生產(chǎn)能力，而企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)承受能力，房地產(chǎn)企業(yè)必須培育和開發(fā)新的利潤來源，通過各種投資方式滿足市場需求，分析投資前景，實(shí)施多元化發(fā)展戰(zhàn)略，促進(jìn)企業(yè)的快速發(fā)展。

第三，加強(qiáng)對(duì)企業(yè)進(jìn)行現(xiàn)金預(yù)算的管理和控制，提高公司資金可使用效率。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要對(duì)企業(yè)的資金活動(dòng)進(jìn)行全過程控制，從項(xiàng)目開發(fā)所需資金的預(yù)測到項(xiàng)目實(shí)施所需資金的預(yù)測，用科學(xué)的方法進(jìn)行科學(xué)的估算和預(yù)測。制定企業(yè)財(cái)務(wù)管理計(jì)劃直至資金回收等，制定一個(gè)詳細(xì)的財(cái)務(wù)分析預(yù)算并有效地編制。通過對(duì)企業(yè)發(fā)展經(jīng)濟(jì)社會(huì)活動(dòng)各個(gè)不同階段現(xiàn)金流入和流出的控制和調(diào)節(jié)，使企業(yè)管理內(nèi)部和項(xiàng)目之間的現(xiàn)金分配能夠及時(shí)、準(zhǔn)確地完成。通過對(duì)現(xiàn)金預(yù)算的管理和控制，使現(xiàn)金流轉(zhuǎn)中存在的問題可以及時(shí)被發(fā)現(xiàn)，并及時(shí)作出相應(yīng)的調(diào)整，將損失降到最小，保證資金鏈的健康循環(huán)。

第四，保持現(xiàn)金余額。在房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售過程中，更有必要保持現(xiàn)金收支相對(duì)平衡，即在一定時(shí)期內(nèi)現(xiàn)金收支大致相同，以減少資本占有量，有效降低企業(yè)的融資成本，實(shí)現(xiàn)資金的快速回籠和有效周轉(zhuǎn)。

第五，加速催收，延遲支付。資金量大是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的共同特點(diǎn)，這就要求企業(yè)在銷售階段不僅要制定有效的營銷策略，加快資金周轉(zhuǎn)，完成資金回籠，給資金鏈注入新的活力；還要盡可能使企業(yè)資金不被客戶占用，同時(shí)盡可能在合理合法的前提下，推遲付款，以此來為資金鏈的循環(huán)減輕壓力。

結(jié)語

站在外部環(huán)境的角度來看，房地產(chǎn)公司企業(yè)受國家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策影響較大；站在企業(yè)內(nèi)部角度來看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間存在資金使用需求不足、資金占用周期長、資金進(jìn)出不平衡、盈利能力低等問題。房地產(chǎn)企業(yè)通過對(duì)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)的流程管理，多元化的發(fā)展戰(zhàn)略，科學(xué)合理的投資決策，并通過有效控制資金使用效率，科學(xué)合理使用資金預(yù)算，確保企業(yè)資金鏈安全，有效控制企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。