王美娟 天津富力城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

引言

在市場經(jīng)濟(jì)水平持續(xù)提升的環(huán)境下，房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況很大程度上會受到內(nèi)部管理的影響，其中比較突出的環(huán)節(jié)就是全面預(yù)算管理工作。在這樣的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重點(diǎn)針對全面預(yù)算管理工作展開研究，并就其中蘊(yùn)含的關(guān)鍵因素加以分析，進(jìn)而以此為基礎(chǔ)制定后續(xù)的發(fā)展規(guī)劃。由此可見，全面預(yù)算管理在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中起到了十分關(guān)鍵的作用，而只有掌握其中關(guān)鍵因素才能促進(jìn)其可持續(xù)發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理的特點(diǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)是我國市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中的重要組成部分，而在研究其預(yù)算管理之前應(yīng)掌握房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理的特點(diǎn)，并以此為基礎(chǔ)開展后續(xù)的工作。首先，房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，不論是投資拿地、開發(fā)建設(shè)、銷售還是清算繳稅等環(huán)節(jié)在開展的時候都會涉及數(shù)量龐大的資金，因此資金資源的優(yōu)化配置對企業(yè)持續(xù)發(fā)展至關(guān)重要。其次，房地產(chǎn)企業(yè)屬于不動產(chǎn)銷售，其銷售的產(chǎn)品與對象也是不可移動的。這樣的不可移動性就會在一定程度上受到區(qū)域環(huán)境、稅收條例以及政策形勢等因素的影響，因此房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員也需要對這些因素的變化靈活應(yīng)對，進(jìn)而有效把握公司整體的經(jīng)營方向，落實(shí)合理的規(guī)劃方針。再次，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)不僅涉及面廣，而且復(fù)雜程度較高，除了前端的土地征地、后期的開發(fā)建設(shè)，還要根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃要求配備建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的公共配套設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施，按照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)交付業(yè)主，直至項(xiàng)目順利清算完成。每一個節(jié)點(diǎn)都需要與不同的部門、供應(yīng)商、業(yè)主等發(fā)生經(jīng)濟(jì)往來。最后，通常情況下從項(xiàng)目建設(shè)到竣工交付往往需要3～5年的時間，建設(shè)周期長、資金回報周期長的特點(diǎn)也要求企業(yè)建立全局的管理思想。

二、房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施全面預(yù)算管理的必要性

通過對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理特點(diǎn)的分析，房地產(chǎn)企業(yè)開展全面預(yù)算管理體現(xiàn)出了十分突出的必要性，其中在以下四個方面：第一，房地產(chǎn)企業(yè)在日常管理中往往會由董事會下達(dá)相應(yīng)的經(jīng)營預(yù)算指標(biāo)，這時就需要有效的預(yù)算管理來實(shí)現(xiàn)相應(yīng)的目標(biāo)，并實(shí)現(xiàn)對資源的優(yōu)化配置。通過全面預(yù)算管理可以進(jìn)一步推動資金的高效有序運(yùn)轉(zhuǎn)，最大限度地降低生產(chǎn)成本、提升經(jīng)濟(jì)效益，同時還可以促進(jìn)各部門之間的交流與協(xié)作。與此同時，通過相應(yīng)的預(yù)算管理還可以提升業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)的應(yīng)用效率，確?？梢酝ㄟ^完善的數(shù)據(jù)分析與管理為房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理活動提供信息參考和數(shù)據(jù)支持。第二，全面預(yù)算管理不僅是房地產(chǎn)企業(yè)有效的管理措施，同時還是總體業(yè)務(wù)的重要組成部分。通過建立全面預(yù)算目標(biāo)可以進(jìn)一步對公司管理進(jìn)行規(guī)劃，通過設(shè)定短期、中期以及長期的預(yù)算目標(biāo)為后續(xù)的生產(chǎn)經(jīng)營活動提供數(shù)據(jù)支撐，提升管理活動的科學(xué)性與有效性，同時還可以通過有效的獎懲措施來優(yōu)化目標(biāo)的落實(shí)效果。除此以外，全面預(yù)算管理的開展還可以對業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性提供保障和支持。第三，由于房地產(chǎn)開發(fā)周期較長，在此過程中涉及的稅費(fèi)種類數(shù)目也較多，尤其是土增稅對企業(yè)的整體稅負(fù)更會產(chǎn)生直接的影響。因此，積極推進(jìn)全面預(yù)算管理，可以幫助企業(yè)建立完善的全周期管理思想，將合理的稅務(wù)籌劃貫穿到整個項(xiàng)目開發(fā)周期中，提高稅務(wù)管理水平。第四，房地產(chǎn)企業(yè)在制定預(yù)算管理內(nèi)容的時候會將各部門作為預(yù)算編制單位，經(jīng)過綜合衡量發(fā)布一個年度指標(biāo)，而各部門也需要保證對該指標(biāo)的有效落實(shí)，并對部門行為進(jìn)行有效的約束和指導(dǎo)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)開展全面預(yù)算管理中涉及的關(guān)鍵因素

隨著我國市場經(jīng)濟(jì)水平的持續(xù)提升，房地產(chǎn)企業(yè)也面臨著全新的機(jī)遇與挑戰(zhàn)，在這樣的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)勢必需要通過采取更有效的全面預(yù)算管理手段為后續(xù)管理工作的改革與升級奠定基礎(chǔ)，從而釋放最大的“管理紅利”。結(jié)合當(dāng)前的發(fā)展情況來看，房地產(chǎn)企業(yè)在開展預(yù)算管理工作的過程中仍然會面臨多方面的問題，因此房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際開展經(jīng)營管理的過程中，不應(yīng)將全面預(yù)算管理僅僅看作是一個普通的概念，還需要結(jié)合自身的實(shí)際情況對其中蘊(yùn)含的關(guān)鍵因素進(jìn)行全面考量，從而確?？梢宰畲笙薅鹊靥嵘骖A(yù)算管理的實(shí)效性?？傮w來說，房地產(chǎn)企業(yè)開展全面預(yù)算管理中涉及的關(guān)鍵因素主要包括以下四個方面：第一，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)針對經(jīng)營管理的實(shí)際情況做好優(yōu)化治理結(jié)構(gòu)的工作，為全面預(yù)算管理工作的開展構(gòu)建一個良好的發(fā)展環(huán)境，只有這樣才可以確保全面預(yù)算管理順利進(jìn)行。同時，治理結(jié)構(gòu)的深度優(yōu)化還可以進(jìn)一步幫助企業(yè)整合相應(yīng)的發(fā)展資源，為整體企業(yè)的后續(xù)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。第二，房地產(chǎn)企業(yè)開展全面預(yù)算管理工作的時候應(yīng)建立與其相適應(yīng)的全面預(yù)算管理體系，并針對其中的管理核心加以掌握，只有這樣才可以更好地在后續(xù)的工作中做到有的放矢。此外，針對管理過程中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)應(yīng)做到集中力量重點(diǎn)管控，有效避免抓小放大對整體工作帶來的不利影響，把握管理工作核心也有助于建立明確的工作目標(biāo)，并引導(dǎo)全體員工朝著同一個目標(biāo)努力。第三，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分圍繞全面預(yù)算管理制度建立起與之相適應(yīng)的績效考核及評價體系，同時組建專門的負(fù)責(zé)小組對制度執(zhí)行以及考核落實(shí)的情況進(jìn)行檢查，確保相關(guān)工作可以落到實(shí)處。在這樣的環(huán)境下，才能激發(fā)全員參與全面預(yù)算工作的積極性及主動性，進(jìn)而可以保證執(zhí)行與問責(zé)等環(huán)節(jié)可以發(fā)揮出其應(yīng)有的作用。第四，在信息化技術(shù)水平不斷提升的環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)也可以將更加先進(jìn)的信息化技術(shù)引入到全面預(yù)算管理當(dāng)中，通過完善的信息化建設(shè)來提升預(yù)算管理的可行性。因此，房地產(chǎn)企業(yè)有必要在現(xiàn)有基礎(chǔ)上不斷強(qiáng)化信息化建設(shè)，充分把控其應(yīng)用質(zhì)量，為全面預(yù)算管理的開展提供保障，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)自身的可持續(xù)發(fā)展。

四、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理中存在的問題

（一）仍在沿用傳統(tǒng)的管理模式與體系

現(xiàn)階段，雖然已經(jīng)有很多房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)識到了預(yù)算管理工作的重要作用，但仍重視不足，導(dǎo)致相關(guān)工作推進(jìn)難度增加，各個部門之間也難以形成有效合力，在實(shí)際執(zhí)行的過程中還是由財務(wù)部門主要負(fù)責(zé)預(yù)算管理工作，這樣傳統(tǒng)的管理模式與體系將會對房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)作的正常性和健康性造成十分不利的影響。實(shí)際上，預(yù)算管理僅是財務(wù)管理中的一部分，考慮到房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)特殊性，在開展預(yù)算管理的時候會與其他行業(yè)不同，涉及的專業(yè)知識與相關(guān)資源也會更多。因此，在這樣的情況下，很容易會出現(xiàn)預(yù)算管理體系不明確以及人員不足等問題，最終影響到預(yù)算管理效果的發(fā)揮。

（二）全面預(yù)算管理的信息化發(fā)展水平有待提升

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行全面預(yù)算管理的過程中很大程度上會依賴于數(shù)據(jù)信息的收集與分析，只有最大限度上確保數(shù)據(jù)的真實(shí)性與可靠性，才能真實(shí)反映出企業(yè)預(yù)算管理中存在的問題，并提出有針對性的解決措施。然而就當(dāng)前的發(fā)展情況來看，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)雖然引進(jìn)了更加先進(jìn)的信息技術(shù)及手段，但更多會將其應(yīng)用在生產(chǎn)與建設(shè)領(lǐng)域當(dāng)中，很少會應(yīng)用在預(yù)算管理方面，因此，仍然不能在第一時間獲取準(zhǔn)確的信息或甄別數(shù)據(jù)的真實(shí)性。在這樣的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理很容易會受到失真數(shù)據(jù)的影響，從而降低其科學(xué)性與合理性。

（三）缺少與外部環(huán)境的聯(lián)系

結(jié)合實(shí)際情況來看，房地產(chǎn)企業(yè)在開展全面預(yù)算管理的時候往往缺少實(shí)效性，同時存在與外部環(huán)境相脫節(jié)的情況。很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在編制全面預(yù)算時，以歷史的指標(biāo)和過去經(jīng)驗(yàn)值為基礎(chǔ)，確定未來的預(yù)算目標(biāo)，缺乏對市場的深度調(diào)研及合理預(yù)判，導(dǎo)致在實(shí)際實(shí)施時與外部經(jīng)營環(huán)境相脫節(jié)，缺乏彈性、缺少市場應(yīng)變能力。此外，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)市場環(huán)境瞬息萬變，各項(xiàng)政策層出不窮，這就要求企業(yè)決策要與時俱進(jìn)，但按照全面預(yù)算管理要求，增加預(yù)算或減損利潤目標(biāo)，都需要冗長的審批流程，這也使全面預(yù)算工作給企業(yè)決策的時效性帶來不利影響。

（四）缺少完善的考核及獎懲體系

結(jié)合當(dāng)前情況，全面預(yù)算管理在房地產(chǎn)企業(yè)中的推行仍然面臨著較大困難，除了企業(yè)內(nèi)部人員重視程度不足以及信息化建設(shè)水平有限等影響因素以外，預(yù)算分析不夠全面以及缺少完善的考核及獎懲體系也是限制房地產(chǎn)企業(yè)開展全面預(yù)算管理的關(guān)鍵因素，其主要表現(xiàn)在以下三個方面：首先，企業(yè)內(nèi)部并沒有針對預(yù)算執(zhí)行分析結(jié)果形成系統(tǒng)性的報告，因此管理人員也不能在第一時間掌握企業(yè)的整體經(jīng)營情況，限制了決策的制定以及管理水平的提升。其次，沒有針對預(yù)算執(zhí)行情況落實(shí)嚴(yán)格的考核標(biāo)準(zhǔn)與獎懲措施，責(zé)任不清、獎賞不明，使得預(yù)算執(zhí)行機(jī)構(gòu)沒有參與意識，得不到考核帶來的獎勵，也就無法使全面預(yù)算管理深入基層，造成全面預(yù)算工作逐步趨于表面化。最后，企業(yè)也無法針對預(yù)算結(jié)果趨利避害，導(dǎo)致全面預(yù)算管理也難以發(fā)揮出其應(yīng)有的價值，預(yù)先制定的控制目標(biāo)也就難以達(dá)成。

五、針對房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理相關(guān)問題的有效舉措

（一）針對內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化

要想進(jìn)一步推動房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理工作的穩(wěn)定開展，就應(yīng)從優(yōu)化內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)入手，主要會涉及以下三方面內(nèi)容：第一，應(yīng)在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部營造良好的全面預(yù)算管理氛圍，為相關(guān)活動的開展構(gòu)建一個穩(wěn)定的內(nèi)部環(huán)境。讓更多員工了解到全面預(yù)算管理對企業(yè)發(fā)展的重要作用，還可以與企業(yè)文化相結(jié)合，讓全面預(yù)算管理工作融入企業(yè)制度當(dāng)中，進(jìn)而在潛移默化的過程中對員工產(chǎn)生積極影響。調(diào)動員工的積極性，為企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展提供保障。第二，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)針對全面預(yù)算管理工作建立專門的預(yù)算管理機(jī)構(gòu)，雖然預(yù)算管理是財務(wù)管理中的一部分，但考慮到其整體行業(yè)與工作性質(zhì)的特殊性，還是應(yīng)通過專門的管理機(jī)構(gòu)來滿足其特殊要求。第三，除了負(fù)責(zé)預(yù)算管理相關(guān)工作以外，該部門需要平衡基層工作人員、中層管理人員以及高層領(lǐng)導(dǎo)之間的關(guān)系，有效通過履行相應(yīng)的工作職能來推進(jìn)不同人員與部門之間的交流和溝通，確?；鶎庸ぷ魅藛T意見反饋以及高層領(lǐng)導(dǎo)精神傳達(dá)等工作的妥善開展，保證高層領(lǐng)導(dǎo)可以及時掌握企業(yè)的發(fā)展情況，同時提升企業(yè)全體工作人員的積極性與凝聚力，最大限度地避免全面預(yù)算管理中因信息不對稱而引發(fā)的一系列問題，為房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理工作的推行奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

（二）加強(qiáng)預(yù)算管理的信息化建設(shè)

信息化技術(shù)的應(yīng)用是企業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展的重要途徑，而在房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中，也應(yīng)積極通過信息化技術(shù)提升內(nèi)部管理質(zhì)量，并從企業(yè)的實(shí)際需求出發(fā)，將信息技術(shù)落實(shí)于全面預(yù)算管理當(dāng)中。首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將業(yè)務(wù)系統(tǒng)、財務(wù)系統(tǒng)及預(yù)算管理平臺的端口進(jìn)行整體對接，進(jìn)而可以保證有效提升預(yù)算管理工作部門收集各業(yè)務(wù)部門財務(wù)數(shù)據(jù)的質(zhì)量與效率，為后期開始預(yù)算執(zhí)行分析奠定基礎(chǔ)；其次，企業(yè)可以直接在預(yù)算管理平臺上完成預(yù)算分析數(shù)據(jù)的生成，從而保證預(yù)算管理部門及管理層領(lǐng)導(dǎo)可以隨時掌握項(xiàng)目整體運(yùn)營情況；最后，企業(yè)還可以通過預(yù)算管理平臺設(shè)置預(yù)算額度管控及預(yù)警機(jī)制，保證可以及時了解額度使用情況，如果后期存在超預(yù)算情況需要在第一時間與預(yù)算管理部門進(jìn)行溝通，并遵循審批流程完善預(yù)算變更。

（三）增加預(yù)算管理權(quán)限，及時調(diào)整預(yù)算目標(biāo)

為提升全面預(yù)算管理的時效性，首先，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行預(yù)算管理工作的時候可以根據(jù)企業(yè)內(nèi)控管理水平，適當(dāng)增加項(xiàng)目公司、部門負(fù)責(zé)人相應(yīng)的預(yù)算管理權(quán)責(zé)，在總預(yù)算額度不變的情況下，允許相關(guān)人員在一定幅度內(nèi)可自行調(diào)整部分費(fèi)用類別間的額度，同時，應(yīng)對相關(guān)情況進(jìn)行合理報備。如果存在超額度支付的情況，需按預(yù)算管理規(guī)范執(zhí)行。其次，開展預(yù)算實(shí)施的時候應(yīng)格外注重對預(yù)算與實(shí)際執(zhí)行情況之間差異因素的分析，保證有關(guān)部門可以對其中差異的癥結(jié)點(diǎn)進(jìn)行及時整改，提升對整個業(yè)務(wù)活動的動態(tài)監(jiān)控力度。最后，企業(yè)還需要根據(jù)市場情況對預(yù)算目標(biāo)進(jìn)行彈性調(diào)整，保證讓預(yù)算執(zhí)行更符合市場發(fā)展需求。

（四）推動預(yù)算分析與考核的系統(tǒng)化發(fā)展

針對預(yù)算分析及預(yù)算考核當(dāng)中存在的問題主要應(yīng)從以下兩方面入手進(jìn)行優(yōu)化，從而推進(jìn)相關(guān)工作的系統(tǒng)化發(fā)展。一方面，企業(yè)在開展全面預(yù)算管理的時候應(yīng)結(jié)合其具體情況建立相應(yīng)的匯報模型與模式，并與企業(yè)的實(shí)際情況相結(jié)合建立長遠(yuǎn)的預(yù)算分析與規(guī)劃。在此過程中，應(yīng)格外注重預(yù)算管理應(yīng)與房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營需求與利潤需求相適應(yīng)，并通過組織召開經(jīng)營分析會等形式完成盈利指標(biāo)的制定。與此同時，各個業(yè)務(wù)部門需要針對其中的問題及時改進(jìn)，以月度、季度、年度等不同標(biāo)準(zhǔn)為基礎(chǔ)，開展預(yù)算分析專項(xiàng)匯報，并針對執(zhí)行結(jié)果差異展開分析，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)可以更好地趨利避害，制定出更加科學(xué)的發(fā)展規(guī)劃。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)針對預(yù)算考核系統(tǒng)加以優(yōu)化，并將其與業(yè)績考評結(jié)合起來，同時將相應(yīng)的預(yù)算激勵與獎懲措施落實(shí)其中，從而有效激發(fā)企業(yè)員工的內(nèi)驅(qū)力與主動性?？傮w來說，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部應(yīng)圍繞全面預(yù)算管理構(gòu)建一個全方位的管理系統(tǒng)，同時落實(shí)具備前瞻性和客觀性目標(biāo)原則，并結(jié)合實(shí)際發(fā)展情況實(shí)施彈性調(diào)整。值得注意的是，在開展經(jīng)營業(yè)務(wù)類管理的時候還需要體現(xiàn)出剛性，并將其中的預(yù)算事項(xiàng)納入考核系統(tǒng)當(dāng)中，出現(xiàn)問題時保證可以在第一時間找到責(zé)任歸屬部門，進(jìn)而提出相應(yīng)的整改措施。

結(jié)語

綜上所述，在復(fù)雜的市場環(huán)境下，開展合理的全面預(yù)算管理有助于提升房地產(chǎn)企業(yè)對不確定因素的適應(yīng)能力，并實(shí)現(xiàn)優(yōu)化資源配置以及完善管理結(jié)構(gòu)等目的。在實(shí)際開展經(jīng)營管理的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該充分整合各方面的資源和信息，并與預(yù)算管理中的關(guān)鍵因素相結(jié)合，從而確保房地產(chǎn)企業(yè)的良性發(fā)展。與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)不斷完善全面預(yù)算管理體系，進(jìn)而形成與企業(yè)發(fā)展實(shí)際相適應(yīng)的特色管理制度。