王一敏 武漢中央商務(wù)區(qū)城建開(kāi)發(fā)有限公司

引言

房地產(chǎn)在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮著重要的支柱產(chǎn)業(yè)作用。2009年房地產(chǎn)增加值占GDP比重超過(guò)4%。房地產(chǎn)帶來(lái)的巨大收益往往伴隨著房地產(chǎn)投資的巨大風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)投資具有高投資、流動(dòng)性差、影響因素復(fù)雜等特點(diǎn)。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理水平還處于較低水平，風(fēng)險(xiǎn)控制只集中在項(xiàng)目的某個(gè)環(huán)節(jié)，缺乏對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的管理。項(xiàng)目的全過(guò)程乃至整個(gè)公司，而且大部分都是事后控制。我國(guó)許多房地產(chǎn)企業(yè)在投資活動(dòng)中，由于疏忽、誤判或低估風(fēng)險(xiǎn)管理而遭受巨額虧損甚至破產(chǎn)。

風(fēng)險(xiǎn)管理是決定中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)核心競(jìng)爭(zhēng)力的重要因素，關(guān)系到企業(yè)的生存。James C.Cristy指出，風(fēng)險(xiǎn)管理是企業(yè)或組織為控制風(fēng)險(xiǎn)所付出的一切努力。意外損失并節(jié)省盈利能力和資產(chǎn)。C.Arihur Williams和Richard M.Heins指出，風(fēng)險(xiǎn)管理是通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、評(píng)估和控制，以最低的成本將風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的各種損失減少到最低限度的有效管理方法。英國(guó)C.B.Chapmn教授提出了風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目的概念。他認(rèn)為，風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目是所有風(fēng)險(xiǎn)分析技術(shù)的綜合，以更有效的風(fēng)險(xiǎn)管理為目標(biāo)，范圍更廣，方式更靈活。

我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的研究還處于起步階段，對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)、分析和規(guī)避方法還存在不足。理論違約導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際投資過(guò)程中對(duì)規(guī)避方法的認(rèn)識(shí)和運(yùn)用水平不高。因此，房地產(chǎn)企業(yè)走的是盲目投資、惡性發(fā)展的道路，風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大，隨之給中國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展帶來(lái)了相當(dāng)大的負(fù)面影響。企業(yè)對(duì)規(guī)避的弱點(diǎn)是：市場(chǎng)研究不充分，粗略研究供需形勢(shì)和未來(lái)趨勢(shì)，忽視房地產(chǎn)政策，盲目貸款，過(guò)度依賴銀行，融資渠道狹窄，管理不善，高成本高、質(zhì)量差、品牌意識(shí)欠缺、法律法規(guī)研究不足、銷(xiāo)售困難。因此，對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的研究是必要且具有重要意義的。降低房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)是決定項(xiàng)目投資成功與否的關(guān)鍵。

一、投資風(fēng)險(xiǎn)理論概述

金融活動(dòng)主要分為籌資、投入、資本利用、收益分配等四大環(huán)節(jié)。長(zhǎng)期投資活動(dòng)，是指在購(gòu)建企業(yè)長(zhǎng)期固定資產(chǎn)及其所不包含的現(xiàn)金或等價(jià)物范疇之內(nèi)的資金投入、處置活動(dòng)。企業(yè)的內(nèi)部融資是指資金將投入企業(yè)，所形成的各種流動(dòng)負(fù)債、無(wú)形資產(chǎn)、固定資產(chǎn)以及其他資產(chǎn)。一旦項(xiàng)目決策執(zhí)行過(guò)程發(fā)現(xiàn)有誤，導(dǎo)致項(xiàng)目資產(chǎn)分配結(jié)構(gòu)不合理，則所有投資者的項(xiàng)目將可能達(dá)到得不到投資期望中的收益。一旦公司融資時(shí)的成本回報(bào)率已經(jīng)超過(guò)了實(shí)際上的資本流動(dòng)回報(bào)率，就將可能會(huì)因此產(chǎn)生巨大的非財(cái)務(wù)回報(bào)風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)的直接對(duì)外經(jīng)營(yíng)投資管理活動(dòng)，是指法人企業(yè)直接通過(guò)以個(gè)人現(xiàn)金、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)等其他多種形式，或通過(guò)直接購(gòu)買(mǎi)他人股權(quán)、債務(wù)和有價(jià)證券等，向除本公司企業(yè)之外的任何法人單位進(jìn)行投資的對(duì)外經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)。以便于獲取未來(lái)的資產(chǎn)投資增值收益。目的主要是為了獲取其他投資者的收益，優(yōu)化投資組合分散風(fēng)險(xiǎn)，控制或影響其他企業(yè)。被投資企業(yè)公司所得利潤(rùn)的潛在不確定性，造成了被確定投資企業(yè)公司通過(guò)對(duì)外直接投資所得收益的巨大潛在不確定性，致使其公司財(cái)務(wù)年報(bào)業(yè)績(jī)出現(xiàn)損失的巨大潛在風(fēng)險(xiǎn)。

所以，投資風(fēng)險(xiǎn)就是指對(duì)未來(lái)投資收益的不確定性，在投資活動(dòng)中可以造成利潤(rùn)損失或者本金損失。當(dāng)公司的主要資本項(xiàng)目無(wú)法形成預(yù)計(jì)利潤(rùn)時(shí)，就可能會(huì)造成公司的獲利能力和償債能力減弱，從而形成了融資風(fēng)險(xiǎn)。控制投資風(fēng)險(xiǎn)的策略還有許多。經(jīng)過(guò)正確預(yù)測(cè)，全面進(jìn)行政策調(diào)研，并及時(shí)地與部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)交流掌握政策信息，才能減小決策失誤，減少政府投資風(fēng)險(xiǎn)。采用多樣化的投資組合，并選擇或者替代多個(gè)決策選項(xiàng)，將有助于分散投資風(fēng)險(xiǎn)。另外，投資風(fēng)險(xiǎn)還可能通過(guò)保險(xiǎn)企業(yè)、技術(shù)轉(zhuǎn)讓、租賃經(jīng)營(yíng)、服務(wù)外包等方式傳遞。

對(duì)于房地產(chǎn)投資公司來(lái)說(shuō)，投資公司風(fēng)險(xiǎn)主要含義是要泛指投資公司對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)、管理和銷(xiāo)售服務(wù)等基本資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的直接影響和風(fēng)投資。內(nèi)外部的融資環(huán)境都面臨著各種不確定因素，使得融資的風(fēng)險(xiǎn)具有高度不確定性。按照直接投資交易方向的不同差異，公司的直接投資交易活動(dòng)一般可以分為國(guó)內(nèi)直接投資交易活動(dòng)與公司對(duì)外直接投資交易活動(dòng)。投資目標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)的級(jí)別高低，也因?yàn)樗顿Y標(biāo)的對(duì)象不同而有所差異。選定的房產(chǎn)投資管理項(xiàng)目，是企業(yè)判斷房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)與企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的最主要考量因素。所以，企業(yè)必須不斷提高正確辨別和有效預(yù)防資本投資市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的管理能力，才能在日趨劇烈的資本市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。

二、房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)的成因

（一）投資回收期長(zhǎng)

選定的投資項(xiàng)目，是判斷房地產(chǎn)公司利潤(rùn)與經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的最主要因素。房地產(chǎn)公司對(duì)一個(gè)項(xiàng)目的整體發(fā)展過(guò)程就是整個(gè)房地產(chǎn)投資的實(shí)施過(guò)程。這一發(fā)展過(guò)程中經(jīng)歷了立項(xiàng)、前期籌備、工程建設(shè)、營(yíng)銷(xiāo)與服務(wù)等幾個(gè)階段。從土地所有權(quán)或使用權(quán)的獲得、建筑物的施工、建筑物的出售或使用，到最后回收所有投資資金，都需要比較長(zhǎng)的時(shí)期。項(xiàng)目投資期間，政府必須和國(guó)稅局、地稅局、國(guó)土局、城市建設(shè)局、物價(jià)局、環(huán)保部門(mén)等多部門(mén)打招呼。同時(shí)，政府要繼續(xù)嚴(yán)厲打擊電力公司、自來(lái)水企業(yè)、煤氣公司等壟斷公司。房地產(chǎn)的投資規(guī)模越大，投資規(guī)模也越大，雖然融資期限越長(zhǎng)，但周轉(zhuǎn)速度越慢，資金流動(dòng)性也越不好。房地產(chǎn)商品只能在項(xiàng)目完全匹配開(kāi)發(fā)完成后才充分發(fā)揮其功能，所以由于其流動(dòng)性的不足，地產(chǎn)投資商也不得不面對(duì)籌措開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所需資金和及時(shí)收回資金的風(fēng)險(xiǎn)。所以，投資回收期至少為8年、10年，也可以長(zhǎng)達(dá)20～30年，或者甚至更長(zhǎng)。承擔(dān)了這么長(zhǎng)時(shí)間的巨大投資壓力與市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，其投資風(fēng)險(xiǎn)不言而喻。

（二）成本控制不力

在房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)融資過(guò)程中，由于融資需求量大，資金相對(duì)短缺，導(dǎo)致企業(yè)對(duì)銀行貸款的依賴性較強(qiáng)，財(cái)政壓力很大。在此基礎(chǔ)上，由于投資活動(dòng)成本費(fèi)用管理不合理而導(dǎo)致的經(jīng)營(yíng)績(jī)效并不理想。2012年A股掛牌房地產(chǎn)公司凈利潤(rùn)率僅13.3%，創(chuàng)下2008年“4萬(wàn)億”經(jīng)濟(jì)刺激政策以來(lái)新低。2013年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的平均凈利潤(rùn)率僅為14%，因?yàn)槌杀靖?，收益較少。土地成本、施工成本、人工成本的上升，經(jīng)營(yíng)管理成本、銷(xiāo)售成本、技術(shù)費(fèi)用的上升，以及新開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的大量積壓，都使得生產(chǎn)成本與利潤(rùn)逐漸減少。

（三）投資項(xiàng)目單一，缺乏投資組合

目前，房地產(chǎn)行業(yè)面臨著一系列變化。宏觀經(jīng)濟(jì)政策、住房制度變革、區(qū)域供需、客戶的消費(fèi)習(xí)慣等多種影響因素，都導(dǎo)致地產(chǎn)公司在投資單個(gè)項(xiàng)目時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)更大。面對(duì)單一類(lèi)別的顧客，或開(kāi)發(fā)單一類(lèi)別的樓盤(pán)，采取單一的商品物業(yè)管理模式，都會(huì)被視作單一商品滯銷(xiāo)，給地產(chǎn)公司造成財(cái)務(wù)損失。滯銷(xiāo)品往往是因?yàn)樯a(chǎn)單位類(lèi)型單一、經(jīng)營(yíng)模式簡(jiǎn)單、選擇余地少而出現(xiàn)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)防范措施

（一）縮短投資回收期

傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售周期開(kāi)發(fā)模式周期較長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)高。當(dāng)一個(gè)大型商業(yè)地產(chǎn)投資項(xiàng)目的總組合收益投資超過(guò)相關(guān)法律明確規(guī)定的最大組合收益投資范圍時(shí)，政府部門(mén)可將該目的項(xiàng)目投資加入商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資信托組合基金，以對(duì)其進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資和其他金融服務(wù)的資源整合，對(duì)其進(jìn)行二級(jí)資產(chǎn)證券化。采用“開(kāi)發(fā)+運(yùn)營(yíng)+財(cái)務(wù)”的混合發(fā)展運(yùn)營(yíng)模式，不但不僅能夠大大縮短中小企業(yè)預(yù)期投資款的回收期，還同時(shí)能夠大幅增加中小企業(yè)預(yù)期凈資產(chǎn)年化收益率，從而大大增強(qiáng)中小企業(yè)對(duì)對(duì)抗金融風(fēng)險(xiǎn)的適應(yīng)能力。廣東越秀置業(yè)公司集團(tuán)正是通過(guò)這個(gè)合作模式，通過(guò)平臺(tái)實(shí)施與“越秀地產(chǎn)”和“越秀地產(chǎn)基金”間的合作關(guān)系作為一種常態(tài)化的互動(dòng)。二零一二年，廣州空港國(guó)際金融中心的對(duì)外投資建設(shè)項(xiàng)目審批數(shù)量由一五年一度減少至達(dá)到了三年之多。

（二）加強(qiáng)成本控制

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段，必須關(guān)注各個(gè)階段的成本控制、控制期間的費(fèi)用。對(duì)于管理費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)制定健全合理的管理費(fèi)用預(yù)算評(píng)估制度。根據(jù)預(yù)算期內(nèi)的總體發(fā)展計(jì)劃，分析前幾年的管理費(fèi)用支出情況，并將管理費(fèi)用估算分配給各部門(mén)執(zhí)行。財(cái)政支出采用長(zhǎng)期貸款和短期貸款相結(jié)合的靈活融資方式，充分利用存入生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的資金。對(duì)于銷(xiāo)售費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)將前年的銷(xiāo)售費(fèi)用與預(yù)算期間的營(yíng)業(yè)額水平相結(jié)合，采取降本措施加以控制。

（三）科學(xué)制定投資組合

采用多樣化的投資組合，并選擇或者替代多個(gè)決策選項(xiàng)，將有助于分散投資風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目應(yīng)具備合理的經(jīng)濟(jì)規(guī)模，且對(duì)一個(gè)項(xiàng)目的總投入不應(yīng)大于開(kāi)發(fā)商對(duì)各項(xiàng)目總投入的13%。企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)。通過(guò)研究各種類(lèi)別的房產(chǎn)，如房屋、寫(xiě)字樓、商品房、公租房、別墅等，能夠減少由于政府宏觀政策以及產(chǎn)業(yè)環(huán)境變遷而造成單一產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品滯銷(xiāo)所帶來(lái)的財(cái)務(wù)損失。2014年3月16日，兩屆會(huì)議結(jié)束后的首個(gè)星期天，我國(guó)領(lǐng)導(dǎo)人期待已久的《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃》工作終于啟動(dòng)。給出了從2014—2020年的大規(guī)模建設(shè)項(xiàng)目計(jì)劃，包括了城市交通基礎(chǔ)設(shè)施工程、交通網(wǎng)絡(luò)、房屋地產(chǎn)項(xiàng)目等。這對(duì)于很多房企而言是一個(gè)好消息。房地產(chǎn)公司要抓住機(jī)遇，科學(xué)合理地做好投資組合。以重慶市二江新區(qū)為例：重慶市二江新區(qū)的發(fā)展、公租房的建設(shè)、寫(xiě)字樓、商品房的開(kāi)發(fā)，可以形成不同類(lèi)型的發(fā)展，形成長(zhǎng)期、中、短期的長(zhǎng)期發(fā)展結(jié)構(gòu)。尋求最佳和平衡的利益組合。另外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司也建議可通過(guò)考慮向國(guó)內(nèi)外商直接投資進(jìn)行對(duì)外投資。房地產(chǎn)業(yè)已發(fā)展成為近年我國(guó)政府對(duì)外直接投資的第三大支柱行業(yè)。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)由于宏觀調(diào)控持續(xù)波動(dòng)，更多的具有發(fā)展能力的大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司紛紛邁出海外國(guó)門(mén)。隨著近年我國(guó)“走出去”和“一帶一路”倡議的不斷深入貫徹實(shí)施，“一帶一路”沿線和發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)貿(mào)合作發(fā)展也不斷促進(jìn)著當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)房地產(chǎn)業(yè)和國(guó)外市場(chǎng)房地產(chǎn)業(yè)的共同蓬勃發(fā)展。已逐步發(fā)展成為國(guó)內(nèi)大型企業(yè)的主要的招投標(biāo)服務(wù)對(duì)象的。房地產(chǎn)企業(yè)既可以作為開(kāi)發(fā)投資者，也可以作為經(jīng)營(yíng)者，增強(qiáng)自身的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

（四）審時(shí)度勢(shì)，規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)

通過(guò)正確的預(yù)測(cè)、全面的調(diào)研、及時(shí)有效地和地方政府部門(mén)交流掌握政策信息，將有助于降低政府決策失誤，從而避免投資風(fēng)險(xiǎn)。2011年，重慶宇凱股份有限公司在維護(hù)大股東權(quán)益的前提下，引入了上海富迪投資管理公司合作開(kāi)發(fā)的南山“山城”項(xiàng)目。重慶新城發(fā)展建設(shè)公司等單位合作，開(kāi)發(fā)二個(gè)路口（城市綜合體）等項(xiàng)目?？朔藢?duì)高端建筑與都市綜合體項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)的欠缺，同時(shí)避免了經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。公司將在維護(hù)自己權(quán)益、有效管控經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的前提下，加大與其他公司的合作，以豐富公司主營(yíng)業(yè)務(wù)，并規(guī)避融資風(fēng)險(xiǎn)，為公司主營(yíng)業(yè)務(wù)的后續(xù)發(fā)展夯實(shí)了基石，以獲得更好的回報(bào)。

以中國(guó)重慶市政府為例，隨著近年重慶市發(fā)展成了一座全新的新型地級(jí)市，政府正不遺余力地積極加快基礎(chǔ)市政建設(shè)。輕軌1、2、3號(hào)段全線都已經(jīng)開(kāi)工建設(shè)，而廣州輕軌六號(hào)段全線也已經(jīng)建成通車(chē)并試運(yùn)營(yíng)。輕軌線路交通很方便，所以在選擇房子時(shí)選擇輕軌房。不少房企都在輕軌沿線尤其是六號(hào)線建房，各大房企也都在摩拳擦掌。重慶的地產(chǎn)公司可能考慮在六號(hào)線沿線建設(shè)樓盤(pán)，特別是北碚區(qū)，想在輕軌上分一杯羹。管理者也需要具有敏銳的洞察力。進(jìn)行了全面的調(diào)研，并選定了適宜的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。另外，房地產(chǎn)公司還必須揚(yáng)長(zhǎng)避短，在維護(hù)好自己權(quán)益和控制經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的前提下，做好和其他公司之間的協(xié)作，積極開(kāi)拓新業(yè)務(wù)，以避免融資風(fēng)險(xiǎn)，為公司今后發(fā)展夯實(shí)基礎(chǔ)。企業(yè)通過(guò)主營(yíng)業(yè)務(wù)的發(fā)展，取得了較好的收益。在市場(chǎng)整體環(huán)境變化不大的情形下，可通過(guò)“搭便車(chē)”的方法，深入認(rèn)識(shí)自身和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，并跟蹤其他大中型地產(chǎn)公司的投資戰(zhàn)略，優(yōu)選投資項(xiàng)目。

結(jié)語(yǔ)

近期房地產(chǎn)行業(yè)有所好轉(zhuǎn)，引起了社會(huì)各界的嚴(yán)重關(guān)注。政府還實(shí)施了一系列經(jīng)濟(jì)法政策。在迅速變化的市場(chǎng)環(huán)境中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一個(gè)研究、投資、開(kāi)發(fā)和盈利的過(guò)程。房地產(chǎn)項(xiàng)目具有時(shí)間長(zhǎng)、投資大、風(fēng)險(xiǎn)高、收益高、易受影響等特點(diǎn)。項(xiàng)目的投資環(huán)境對(duì)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)有重要影響。通過(guò)國(guó)家宏觀調(diào)控政策的制定，房地產(chǎn)行業(yè)變得越來(lái)越規(guī)范，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈。企業(yè)必須進(jìn)入新的市場(chǎng)定位，采用科學(xué)的管理方法去管理和控制與投資和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估基于風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和評(píng)估來(lái)評(píng)估諸如損傷概率和損傷程度等因素。分析風(fēng)險(xiǎn)因素對(duì)項(xiàng)目的影響，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)狀況進(jìn)行深入評(píng)估，確定風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的程度和可能性。投資可為項(xiàng)目決策提供科學(xué)依據(jù)和溝通。因此，風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估也是企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理的一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)。投資風(fēng)險(xiǎn)管理不同于投資風(fēng)險(xiǎn)防范。應(yīng)對(duì)這種風(fēng)險(xiǎn)需要積極主動(dòng)的策略。防范投資風(fēng)險(xiǎn)是被動(dòng)的?？刂仆顿Y風(fēng)險(xiǎn)的任務(wù)是影響投資目標(biāo)，在控制風(fēng)險(xiǎn)損失方面發(fā)揮有效的作用。風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移與防范也是控制投資風(fēng)險(xiǎn)的重要手段。投資風(fēng)險(xiǎn)控制是一種主動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)控制方法，主要包括計(jì)劃控制和投資組合控制，控制卡是規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)和管理的基礎(chǔ)。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司可以在項(xiàng)目開(kāi)始前將這種可能性作為風(fēng)險(xiǎn)因素，然后根據(jù)公司的具體情況確定風(fēng)險(xiǎn)控制目標(biāo)計(jì)劃。因此，地圖的真實(shí)性，如果沒(méi)有投資活動(dòng)計(jì)劃，就沒(méi)有控制原則，也就是說(shuō)，沒(méi)有控制。在房地產(chǎn)投資過(guò)程中，開(kāi)發(fā)公司可以規(guī)劃細(xì)節(jié)、投資計(jì)劃、設(shè)備和設(shè)備計(jì)劃、銷(xiāo)售計(jì)劃等高效計(jì)劃，以控制投資風(fēng)險(xiǎn)。投資組合通過(guò)投資證券控制房地產(chǎn)和降低系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)在預(yù)期和差異之間達(dá)成妥協(xié)，投資者可以簡(jiǎn)化他們的投資組合選擇。由于投資組合的關(guān)系，投資組合的回報(bào)會(huì)低于個(gè)人投資的最大財(cái)富?？紤]到風(fēng)險(xiǎn)可以降低和分散，可以通過(guò)投資組合來(lái)降低收益風(fēng)險(xiǎn)。