王玉良

（青島新時代物業(yè)服務有限公司，山東 青島 266555）

物業(yè)管理實際上就是業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)來實現對和房屋以及相應配套的設備設施以及場地的維修管理工作，讓一定區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序得到保持。當前我國的物業(yè)管理公司在具體管理服務中采取的一些方法和技術手段相對來說比較落后，因此在其中會存在各種各樣的問題，導致物業(yè)管理公司的發(fā)展腳步受到了限制。而通過對新形勢下物業(yè)管理公司財務管理方面存在的問題進行的研究和分析，能夠更順利地提出在財務管理工作中可以采取的一些優(yōu)化對策和建議，體現出更好的物業(yè)管理公司財務管理作用，幫助企業(yè)更好地開展財務管理的控制工作，增加管理過程中的經營收入，并且減少財務風險以及決策風險，讓物業(yè)管理產業(yè)得到進一步的完善。

一、物業(yè)管理公司財務管理的重要性

企業(yè)的財務管理實際上就是基于國家相關法律法規(guī)的政策引導和方針的支持下，根據社會經濟發(fā)展的具體規(guī)律以及企業(yè)發(fā)展對于資金管理的實際要求來組織開展的一項和企業(yè)的經營管理活動，以及財務關系存在緊密關聯性的管理工作，和企業(yè)的生產經營管理之間存在緊密的關聯性，涉及籌資的管理、投資的管理以及資金的使用管理以及資金的分配等多個方面的內容，因此是一項綜合性管理的模式。物業(yè)管理公司中的財務管理部門是一個十分重要的部門，和其他的不同部門之間存在密切而重要的關聯性，財務管理本身用于物業(yè)管理公司的生產經營管理，需要對資產負責，并且對資產進行相對應的商業(yè)活動的控制。財務管理工作中涉及的內容豐富，涉及的范圍廣泛，在財務管理的過程中，能夠了解到物業(yè)管理公司的實際發(fā)展情況、發(fā)展的問題以及信息的一些關鍵效果，體現出極強的綜合性。也就是說，通過財務管理的工作效果，能夠在一定程度上反映出物業(yè)管理公司的生產運行情況、資金的流動特點以及資金的應用問題，因此需要加強物業(yè)管理公司的財務管理工作，建立更加完善的財務管理工作體系，構建先進的管理模式。也正是通過加強財務管理的工作，才能夠讓物業(yè)管理公司中的資金使用效果最大化，也能夠要有計劃地組織開展物業(yè)管理公司的經營活動，使管理的職能得到發(fā)揮，使其作用得到體現，讓財務管理的內容更加準確，管理工作更加標準，也能夠獲得更好的財務管理結果。

對此，需要物業(yè)管理公司能夠結合實際情況去建立資產的明細賬目以及相對應的資產卡片，這樣就能夠更加及時地發(fā)現在物業(yè)管理公司發(fā)展過程中資產的變化情況以及相對應的一些管理問題。如果出現問題，就可以將其進行及時的報修，防止出現各個部門之間溝通不及時而導致出現的賴賬問題。在建立資產卡片的過程中，要對資產的詳細資料進行建立，同時還需要記錄下資產的驗收情況，以及維修和報廢等情況，將其中的一份交由財務部門管理，按照資產分類的原則來對其進行保存，使物業(yè)管理公司發(fā)展過程中的資產情況得到充分的明確，為后續(xù)的管理工作開展提供方便。

二、物業(yè)管理公司財務管理中的問題

（一）資金運營存在缺陷

在我國，大多數物業(yè)管理企業(yè)在發(fā)展的過程中，表現出規(guī)模較小，而可使用的資金較少的特點，但是他們在開展的管理工作中會受到委托管理的要求，需要管理大額的資產，因此在實際管理的過程中，會表現出風險較大以及承擔的責任更大的特點，這就會在一定程度上導致物業(yè)管理公司獲得的盈利效果相對比較差。也正是受到這些方面因素的影響，導致物業(yè)管理企業(yè)在籌資環(huán)節(jié)的信貸能力相對比較差，同時又缺乏政府方面的支持，導致整體的融資會比較困難，這就會導致物業(yè)管理企業(yè)整體的資金比較短缺，而物業(yè)管理企業(yè)又會根據物業(yè)合同來提供相應的服務，也會支付公共部分的設備設施維修管理費用、綠化保潔費用、小區(qū)內的垃圾清運費用，以及物業(yè)管理部門人員的薪酬資金。此外還會代收代繳小區(qū)內房屋的租金以及水電費用等，這就會導致物業(yè)管理員企業(yè)在發(fā)展過程中需要承擔豐富多樣的資金流出，同時還要面臨業(yè)主不按時繳納物業(yè)管理費用，甚至是長期拖欠物業(yè)管理費用的特殊的現象。在企業(yè)發(fā)展過程中，就可能會出現某些物業(yè)管理公司直接忽視國家方面的制度管理要求而設置小金庫的現象，或者是有一些物業(yè)管理公司可能會違反法律方面的規(guī)定使用資金用于改善公司的經營環(huán)境，這進一步導致物業(yè)管理公司的資金流動效果無法保障。如果物業(yè)管理公司的資金流動受到了影響，就會導致原本就存在資金緊張問題的物業(yè)管理公司的發(fā)展更加不理想，使其在經營過程中出現了其他方面的問題。

（二）缺乏財務管理制度

當前我國的物業(yè)管理產業(yè)中，會發(fā)現存在財務管理制度尚不健全的特點，在具體的管理工作中還會存在企業(yè)執(zhí)行不同會計制度的現象。實際中，我國為了規(guī)范物業(yè)管理產業(yè)的一些行為，已經為其列出了一些內部財務制度，在制定過程中的參照法律基礎和依據。但在這些法律制度的執(zhí)行過程中，還會存在內部制度的混亂的問題和現象，有一些物業(yè)管理公司可能會采取事業(yè)單位的財務會計核算制度，而有一些會執(zhí)行旅游或者是飲食服務行業(yè)的財務會計核算制度，還有一些會按照施工和房地產開發(fā)企業(yè)的財務會計核算制度進行管理。這就會導致在對物業(yè)管理公司進行管理時，無法準確地去了解其財務的資金狀況、財務方面存在的一些問題。正是由于物業(yè)管理公司中的財務管理制度的不完善和不規(guī)范，導致相關的財務會計工作人員在具體處理財務工作時存在極大的差異性，導致行業(yè)內的財務狀況以及行業(yè)的經營成果無法得到及時的統計和比較，更加無法為物業(yè)管理行業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展保駕護航。

（三）缺乏內部控制體系

物業(yè)管理公司的內部控制制度，一般要讓企業(yè)的管理人員以及企業(yè)中其他的所有員工來共同參與到其中，達到內部控制的要求和目標。開展物業(yè)管理公司內部控制工作最主要的目標是要讓企業(yè)中的一些活動得到順利的控制，使企業(yè)中的物業(yè)管理行為的開展更加科學合理。這種內部控制體系的構建，不僅僅能夠讓物業(yè)管理公司的財產安全得到保障，防止在物業(yè)管理公司發(fā)展過程中出現的經營管理風險，同時也能夠讓物業(yè)管理公司中的各種信息采集更加及時和準確，獲得完整的信息資料內容，將其進行詳細的整理和科學的歸類，之后進行儲存和保管，讓物業(yè)管理公司的生產經營情況得到進一步的了解，并將其提供給物業(yè)管理公司的管理人員，為后續(xù)的經營管理工作的開展和決策的執(zhí)行提供方便，幫助管理人員及時發(fā)現在物業(yè)管理公司發(fā)展中出現的各種問題，對其進行解決，使各部分獲得的信息準確性更高。但是有一些物業(yè)管理公司在發(fā)展的過程中，并沒有關注內部控制體系構建的重要價值，導致雖然構建了內控的制度，但是制度太過于表面化，也沒有得到科學的貫徹落實和執(zhí)行，讓制度的監(jiān)督效果不理想，在具體的審計工作中，就會出現內部審計工作職能弱化和審計效果不理想的問題，還會導致物業(yè)管理公司的財務管理體系太過混亂，直接影響財務管理成果。

三、物業(yè)管理公司財務管理優(yōu)化策略

（一）強化企業(yè)資金管理，降低財務風險

在物業(yè)管理公司的發(fā)展過程中，應當明確財務管理工作會涉及不同的環(huán)節(jié)和內容，其中資金的管理是十分重要的一個方面，也是財務管理的核心。在開展財務管理的過程中，就需要先將資金部分進行集中的妥善管理和保存，這樣就能夠有效地防范在物業(yè)管理公司發(fā)展過程中產生的財務風險問題，比如說通過對物業(yè)管理公司中的資金進行集中的管理，能夠防止相關的財務管理工作人員使用公司賬戶中的閑散資金用作其他的用途而導致出現問題時無法獲得資金，影響到資金的利用效果。通過開展集中管理的模式和工作，能夠讓物業(yè)管理公司中的閑散資金的效果得到體現，比如說將物業(yè)管理公司中的一部分閑散資金用于對外投資環(huán)節(jié)，就可以從中獲得一些中短期的收益，讓物業(yè)管理公司的資金更加充足。同時，物業(yè)管理公司還需要結合實際情況，去制定更加科學合理、完善詳細的營運資金預算規(guī)劃體系，要對公司發(fā)展過程中不同的年度以及月度甚至周度的情況，進行資金的預算分析和編制，并根據預算編制的結果來對不同部門實際管理和發(fā)展工作中產生的現金流量進行合理的控制，還要對資金預算的實際狀況進行詳細的分析、跟蹤以及考核，了解資金的實際控制結果，讓資金預算的作用得到充分的體現。這樣才能夠更好地保障物業(yè)管理公司在發(fā)展中的營運資金管理成效，降低在企業(yè)資金管理過程中存在的風險，保障企業(yè)的營運和盈利能力，拓寬企業(yè)的融資渠道，讓物業(yè)管理公司實現更加長遠的發(fā)展。

（二）完善財務管理制度，強化管理責任

在我國物業(yè)管理工作的開展有一定的規(guī)律可循，但是物業(yè)管理產業(yè)仍然是一個新興的行業(yè)，在實際物業(yè)管理的會計核算工作中，企業(yè)就無法去吸收一些先進企業(yè)的會計管理制度經驗，在開展財務管理工作時會盲目自由，工作人員只能夠根據自己的實際工作經驗來思考財務管理制度體系的構建思路和方法。而當前現有的會計制度中，指導意見可能還存在一定落后性，這就需要物業(yè)管理公司在發(fā)展的過程中，能夠正確了解并分析和看待相應的物業(yè)管理業(yè)務特點，在此基礎上構建和企業(yè)自身的情況更加匹配的內部財務管理制度體系，用于規(guī)范財務管理的各項行為。在具體管理過程中，針對物業(yè)管理公司的非流動負債、營業(yè)收入以及成本費用的核算等方面的內容，要和其他的產業(yè)體現出差異性，要將物業(yè)管理公司的財務數據定期的報告給企業(yè)直接負責的業(yè)主，從而使財務數據去的透明度更高，讓財務數據可參考性更強。另外，在物業(yè)管理公司的發(fā)展過程中，他們會承接各種各樣的委托經營業(yè)務，因此在開展會計核算管理工作時，就需要體現出資產核算的及時性以及真實性和準確性，客觀地反映出物業(yè)管理公司的每一筆經濟業(yè)務的具體特點和狀況，讓物業(yè)管理公司內部財務管理制度體系更加規(guī)范，也和實際的發(fā)展需求更加匹配。

（三）建立內部控制體系，提高管理效果

首先，在物業(yè)管理公司開展內部控制時，要重視針對實物資產的控制，可以采取定期清查以及限制接近控制兩種方式。其中采取限制接近控制方式，主要就是要求物業(yè)管理公司中的工作人員，不要隨意接近公共區(qū)域內的一些大型機器設備，從而使物業(yè)管理公司所控制的一些實物資產的安全性得到保障，防止由于工作人員隨意接觸而導致相關的資產和設備運行受到影響，讓資產的安全性產生變化。另外是需要針對物業(yè)管理企業(yè)中的實物資產進行定期的清點，了解實物資產的管理控制情況，確保物業(yè)管理公司中賬面上的數據內容和實際的數據內容能夠相互保持一致。而如果發(fā)現賬面記載的內容和實際記載的內容存在不符合的現象，則需要對其原因進行查明，并安排工作人員來對其進行妥善的處理。

其次，物業(yè)管理公司開展內部控制工作時，要遵循不相容職務相互分離的基本原則。由于很多物業(yè)管理公司是規(guī)模比較小的企業(yè)，他們在機構以及部門的設計過程中，就會更加偏向于簡單的模式，在不同的崗位上也希望能夠安排更少的人員，這就可能會出現一人多崗的局面。而在這其中，有一些崗位你在工作的內容上可能會存在沖突，尤其是在財務部門中，會計和出納是不相容的職務，因此必須要安排兩個不同的人員來負責相關的工作內容，防止物業(yè)管理公司的利益遭受侵害的現象產生。

最后，物業(yè)管理公司需要執(zhí)行授權批準的控制原則。這也就是說，要針對物業(yè)管理公司內部部門的人員，進行經濟業(yè)務的不同權限控制，由不同的人員來控制不同的工作，防止在企業(yè)中出現一人獨大的現象，或者是人員隨意濫用職員的現象。而如果在物業(yè)管理公司中發(fā)現處置廢品的數額超過了部門的批準權限原則時，需要對其進行更高部門的批準，之后開展經濟業(yè)務，體現出內部控制管理的重要作用。

四、結束語

總而言之，在物業(yè)管理公司的發(fā)展過程中，會涉及多元化的內容。本文針對物業(yè)管理公司中存在的財務管理問題，進行了更加全面細致的分析，了解了其中存在問題的主要根源和影響因素，并采取了有效的方法來對其加以管理，達到了對癥下藥的目標。在這個過程中，要盡量關注物業(yè)管理公司的資金控制以及財務管理制度的建設和完善，構建和實際情況更加匹配的財務內控制度體系，使物業(yè)管理公司的管理效益得到提高，服務的質量得到提高，讓物業(yè)管理公司中的各項工作順利開展，促進產業(yè)的長期、穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展，為業(yè)主提供更加優(yōu)質、周到的服務。