文／梁岳衡 北京廣安融盛投資有限公司 北京 100053

引言：

我國(guó)開展保障性住房建設(shè)工程的目地，主要就是為了中等、低等收入家庭提供房屋，由于我國(guó)目前房?jī)r(jià)都比較高，由此催生出一些人運(yùn)用權(quán)力占用許多套房屋，達(dá)到倒售、倒租的目地；部分地方對(duì)保障性住房任務(wù)謊報(bào)數(shù)字；部分房屋閑置，出現(xiàn)資源浪費(fèi)的情況。在保障性住房建設(shè)工程項(xiàng)目中，資金管理一直都是其中最重要的環(huán)節(jié)，如果沒有嚴(yán)謹(jǐn)科學(xué)的資金管理措施，保障性住房工程建設(shè)就非常有可能存在資金鏈斷裂的情況，對(duì)整個(gè)建設(shè)工程有著非常不利的影響?；诖吮疚闹饕治鋈绾谓鉀Q保障性住房建設(shè)資金的問題。

1、保障性住房概述

1．1 保障性住房概念

保障性住房主要就是地方政府為了可以應(yīng)對(duì)一些中收入、低收入部分人群住房的問題，為了有效解決此部分人群最基本的生存需求以及生活保障，向滿足相關(guān)要求的家庭提供一些租金，讓此部分人群有一定社會(huì)保障性質(zhì)的住房。通俗來講，保障性住房就是由地方政府自己建造的或者由開發(fā)商代理建造的，再主要以優(yōu)惠政策提供給住房比較困難的人群居住。

1．2 保障性住房體系的構(gòu)成

1．2．1 經(jīng)濟(jì)適用房

經(jīng)濟(jì)適用住房與其他普通的商品房略有不同，其主要就是地方政府規(guī)定的價(jià)格、限定的弧形，提供一些優(yōu)惠的買房政策，它有著一定的福利性，堅(jiān)持微利原則，從而對(duì)其進(jìn)行定價(jià)。我國(guó)統(tǒng)一下發(fā)相關(guān)計(jì)劃的指標(biāo)，地方政府應(yīng)該據(jù)此予以落實(shí)，劃撥以及規(guī)劃土地。對(duì)承建經(jīng)濟(jì)適用房的公司，地方政府應(yīng)該免收相關(guān)的土地出讓金，再給予一些政策優(yōu)惠，并且對(duì)相關(guān)規(guī)定的費(fèi)用予以減半征收處理。

1．2．2 公共租賃住房

2014年，我國(guó)發(fā)布相關(guān)的規(guī)定，將公租房以及廉租房進(jìn)行統(tǒng)一安排，統(tǒng)稱為公共的租賃住房。廉租房主要就是以市里最低生活保障的標(biāo)準(zhǔn)作為根據(jù)，以低租金向哪些滿足相關(guān)條件城市住戶提供住房。公租房主要就是面對(duì)一些“夾心層”的人群，這部分人群不僅沒有買商品房的能力，還無法滿足經(jīng)濟(jì)適用房的相關(guān)要求，應(yīng)該以低于市場(chǎng)的價(jià)格來，對(duì)相關(guān)住房進(jìn)行承租，并且，地方政府需要每個(gè)月對(duì)承租的家庭給予一些租房的補(bǔ)貼。

1．2．3 兩限商品房

兩限商品房就是限房?jī)r(jià)、限戶型的一類商品房。主要根據(jù)竟地價(jià)以及竟房?jī)r(jià)的形式，面向我國(guó)社會(huì)通過公開招標(biāo)形式明確項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)方，根據(jù)和對(duì)方談好、規(guī)定好的價(jià)格賣給一些符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的特定人群，主要賣給一些具有購(gòu)買能力的人群。

1．2．4 定向安置房

定向安置房主要就是地方政府在建造公共設(shè)施以及城市基礎(chǔ)設(shè)施過程中，安置由于土地被國(guó)家征用，從而被拆遷戶所建造的一類住房。面向人群就是為城市居民拆遷戶和農(nóng)村被征地拆遷戶。

1．3 保障性住房建設(shè)發(fā)展歷程

保障性住房提出階段。1995年，我國(guó)頒布《國(guó)家安居工程實(shí)施方案》，其中表示安居工程項(xiàng)目計(jì)劃在國(guó)內(nèi)開始實(shí)施，主要就是運(yùn)用5年時(shí)間增加1．5 億平方米的住房。以此項(xiàng)工程項(xiàng)目計(jì)劃來促進(jìn)我國(guó)城市住房的相關(guān)制度改革，促進(jìn)我國(guó)城市住房交易市場(chǎng)的良好發(fā)展與形成，不斷地加快我國(guó)城市住房社會(huì)化的進(jìn)程，推進(jìn)城市住房的良好發(fā)展。

保障性住房確立階段。1998年，我國(guó)頒布《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革》，主要標(biāo)志著以經(jīng)適房作為核心的住房供給體系被逐漸確立。住房實(shí)物分配制度逐漸地朝向貨幣化的形式轉(zhuǎn)變，個(gè)人慢慢變?yōu)橄M(fèi)市場(chǎng)的主體，這就代表著福利分房向住房商品化方向進(jìn)行轉(zhuǎn)變。

保障性住房萎縮階段。2001年，部分城市主要以出讓土地的方式，從而增加地方政府的經(jīng)濟(jì)收入，使得我國(guó)經(jīng)適房積極性逐漸降低。第二年，經(jīng)濟(jì)適用房的投資數(shù)額占比我國(guó)房地產(chǎn)投資總額下降，大部分開發(fā)商主要以建設(shè)商品房當(dāng)作此次盈利的重要途徑，使得大部分城市停止銷售經(jīng)適房的計(jì)劃。

保障性住房完善階段。2010年，我國(guó)頒布《關(guān)于遏制部分城市房?jī)r(jià)迅速上漲的通知》，不斷促進(jìn)我國(guó)保障住房的建設(shè)，規(guī)定住房占地的使用量需要高出城市建造總使用量的30%。對(duì)于房屋的價(jià)格比較高等部分城市，需要加大經(jīng)濟(jì)適用房的供給力度，進(jìn)一步滿足人民群眾的相關(guān)居住需求。

2、現(xiàn)行保障性住房建設(shè)資金的問題

2．1 稅收支持作用有限

房地產(chǎn)稅屬于地方財(cái)政稅務(wù)。我國(guó)房地產(chǎn)稅本身制度的諸多不合理性，使得地方政府的財(cái)政收入沒有辦法依靠預(yù)算外的非稅收入維持財(cái)政。例如，我國(guó)河北省，主要數(shù)據(jù)來源根據(jù)《國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2013年河北省財(cái)政收入統(tǒng)計(jì)公報(bào)中》顯示，在2013年，財(cái)政的收入為2295．62 億元，其中財(cái)政非稅收入是 570．75 億元，僅占收入總額的1．7%。與西方發(fā)達(dá)國(guó)家以房產(chǎn)稅為代表的財(cái)產(chǎn)稅占主要來源相比，由此開看，在我國(guó)地方政府財(cái)政收入中房產(chǎn)稅處于比較尷尬的地位。

眾所周知，我國(guó)土地資源有限，只是依靠買賣土地，這時(shí)不可以維持社會(huì)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的，主要因?yàn)橥恋乜傆幸惶鞎?huì)賣完，如果比較依賴土地財(cái)政，在短時(shí)間內(nèi)促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的良好發(fā)展，其中會(huì)具有許多經(jīng)濟(jì)方面的問題，一旦地方政府沒有地可出售，財(cái)政體系就會(huì)存在比較大的困難，進(jìn)一步影響政府對(duì)保障性住房的投入資金，影響到我國(guó)住房保障體系的發(fā)展。

2．2 金融融資方式單一

目前，我國(guó)正在建設(shè)的保障性住房工程在建設(shè)期間存在一些問題，缺少實(shí)際參考案例。眾所周知，保障性住房的資金需求鏈較為龐大，若僅僅依賴于單一形式的投資主體，很難有效地支撐整體建筑工程的運(yùn)轉(zhuǎn)，因此，多元化投資的主體才是至關(guān)重要的。

從實(shí)際情況予以分析，現(xiàn)階段保障性住房建設(shè)的主要融資方式多是依賴于銀行貸款，融資平臺(tái)和債券等其他融資渠道所占比例較低。據(jù)《銀行業(yè)專題研究報(bào)告》中顯示，保障性住房在建設(shè)的初期階段，需要4000-7000 億元的信貸資金，然而，在初期階段工程建設(shè)的資金仍主要以銀行信貸作為支持。其中只是政策性銀行國(guó)家開發(fā)銀行就累計(jì)發(fā)放保障性住房建設(shè)貸款3591 億元。盡管我國(guó)不管從政策方面還是法律方面，均鼓勵(lì)融資創(chuàng)新保障性的住房項(xiàng)目，然而受到一些資本市場(chǎng)不發(fā)達(dá)等許多因素的影響，使得我國(guó)融資體系較為單一，從而影響到保障性住房資金的籌集。

2．3 財(cái)政資金投入壓力比較大

縱觀全世界具有完善的住房保障體系國(guó)家，運(yùn)營(yíng)良好的住房保障體系的可持續(xù)發(fā)展，都需要有足夠的資金支持。根據(jù)《財(cái)政部綜合司》中數(shù)據(jù)顯示，在2013年，中國(guó)工程項(xiàng)目建設(shè)540 萬套住房，投資的總數(shù)額是1．12 萬億元；在2014年，開工建設(shè)保障性住房700 萬套，投資的總數(shù)額大概是1．2 萬億元。通過這些基礎(chǔ)的數(shù)據(jù)可以看出，倘若按時(shí)來完成相關(guān)的任務(wù)目標(biāo)，每年保障性住房工程項(xiàng)目的建設(shè)資金都會(huì)達(dá)到1 萬億元以上。因此對(duì)于地方政府財(cái)政來說有著很大壓力。

以保障性住房為例，中央政府就是保障房政策的制定者，由中央政府負(fù)責(zé)相關(guān)資金的投資以及統(tǒng)籌的工作，地方政府就是住房建設(shè)的執(zhí)行者，只需要負(fù)責(zé)分配以及建設(shè)任務(wù)等相關(guān)輔助的工作，然而，在實(shí)際執(zhí)行中，地方政府在負(fù)責(zé)建設(shè)任務(wù)的同時(shí)，它還需要負(fù)責(zé)大量資金的籌集工作。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，在2011年，某市地方政府財(cái)政部門主要向各個(gè)區(qū)下達(dá)了租賃住房補(bǔ)助資金為31．3億元，但是我國(guó)中央財(cái)政只給了5．8 億元的補(bǔ)助款項(xiàng)，只占據(jù)總數(shù)額投資的18%，由此看來，我國(guó)地方政府還是承擔(dān)大部分資金的壓力。然而因?yàn)楝F(xiàn)階段我國(guó)財(cái)政制度，每年我國(guó)中央政府主要通過稅務(wù)的形式，使大多數(shù)的稅收統(tǒng)統(tǒng)上繳給中央政府，地方財(cái)政收入只能夠通過土地出讓金的形式進(jìn)行獲得。然而，保障性住房工程項(xiàng)目的建設(shè)用地規(guī)定應(yīng)該無償劃撥土地，對(duì)土地出讓金予以免征的處理。因此，地方政府除了會(huì)花費(fèi)大量的資金予以支持之外，還會(huì)使其財(cái)政收入減少。

2．4 建設(shè)資金短缺，收益較低

目前，在經(jīng)濟(jì)適用房的發(fā)展進(jìn)程中，存在著諸多問題，尤其是在建設(shè)資金不足的情況下，許多國(guó)家的經(jīng)濟(jì)適用房的發(fā)展速度都比較慢。“十二五”時(shí)期，為了緩解保障房建設(shè)用地的供不應(yīng)求，中央財(cái)政明確指出，要在“十二五”年底實(shí)現(xiàn)社會(huì)保障房使用率提高至30%，并投入了103億元。不過，以中國(guó)目前的發(fā)展速度，這些資金無異于杯水車薪。再加上后續(xù)的政策，造成了嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)問題，沒有足夠的經(jīng)費(fèi)來彌補(bǔ)，導(dǎo)致了很多項(xiàng)目遲遲不能交付，嚴(yán)重影響了住房的使用。

而在大部分的二線城市，由于保障型住宅的收益太低，所以許多地產(chǎn)公司都將目光投向了那些可以帶來更高利益的項(xiàng)目，這就表明了中國(guó)在引進(jìn)外國(guó)資金上所做的努力還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足；并且，在政府的支持下，經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)還沒有得到充分的支持，這是最主要的問題。但現(xiàn)實(shí)卻是更加的復(fù)雜，這涉及到了許多的社會(huì)福利制度，所以，政府要做到公平公正，既保證了中產(chǎn)階級(jí)的基本權(quán)利，同時(shí)不能損害普通大眾的居民的合法利益。

3、如何解決保障性住房建設(shè)資金的問題

3．1 創(chuàng)新目前土地出讓金支持保障性住房建設(shè)的模式

首先，地方政府投入保障性住房的金額，需要改為由中央政府收取，并負(fù)責(zé)投入在建設(shè)保障性住房工程中，對(duì)比較貧窮地區(qū)而言，應(yīng)該減少對(duì)該區(qū)域收取的力度。其次，需要改革土地出讓金制度，主要將其改成每年收一次租金。通過這種做法，每年為政府提供穩(wěn)定收入，與此同時(shí)為保障性住房提供穩(wěn)定資金的支持，進(jìn)一步確保保障性住房工程的建設(shè)。最后，將土地財(cái)政收入列入財(cái)政預(yù)算中，我國(guó)需要有效地監(jiān)管地方政府的財(cái)政預(yù)算，使財(cái)政收支保持平衡，避免財(cái)政缺口的產(chǎn)生。

3．2 創(chuàng)建健全的融資體系

首先，創(chuàng)新保障性住房融資的方式。地方政府需要與銀行合作，給其授權(quán)發(fā)行相關(guān)債券、彩票，從而建立基金，后期運(yùn)作基金來獲取一定的收益。銀行利用這些收益發(fā)放給保障性住房開發(fā)商較低利率的貸款。地方政府還需要考慮推廣與社會(huì)資本合作模式，主要由地方政府主導(dǎo)，通過招投標(biāo)的形式，對(duì)相關(guān)項(xiàng)目管理的公司進(jìn)行確定。由該公司負(fù)責(zé)此次工程項(xiàng)目管理的工作，其中主要包括施工、建設(shè)以及建成銷售等過程。在保障性住房建成后，臨時(shí)創(chuàng)建的項(xiàng)目管理公司主體解散，將房產(chǎn)的所有權(quán)交還給政府。

其次，增加資金回報(bào)方式。將保障性住房裝修工作也承包給保障性住房建設(shè)開發(fā)商，從而以裝修的收入來彌補(bǔ)開發(fā)商前期投入的工程項(xiàng)目的成本。同時(shí)，將經(jīng)濟(jì)適用房的改造工作也包在了經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)者身上，以此來補(bǔ)償開發(fā)商在施工中所投資的資金。由于大多數(shù)經(jīng)濟(jì)適用房都是以單元形式的形式出現(xiàn)，實(shí)行單一的調(diào)控，將造成巨大的財(cái)力和財(cái)力損失；當(dāng)?shù)卣畱?yīng)當(dāng)將多個(gè)單元串聯(lián)起來，利用鄰近單元進(jìn)行整合的辦法，從而節(jié)約了許多的物業(yè)管理費(fèi)用；剩余的資金將被用來資助經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)商。同時(shí)，當(dāng)?shù)匾部梢詫⒅車呐涮自O(shè)備和經(jīng)濟(jì)適用房結(jié)合起來，從而為開發(fā)商提供更多的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，并持續(xù)的將大量的資金引入到經(jīng)濟(jì)適用房中。

3．3 完善財(cái)政支持制度

首先，要建立一個(gè)完善的機(jī)制，確保長(zhǎng)期投資。保障資金的長(zhǎng)期投資，是指在經(jīng)濟(jì)發(fā)展和國(guó)情不斷變化的條件下，能夠持續(xù)有效地進(jìn)行經(jīng)濟(jì)適用房的投資。例如，在經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)經(jīng)費(fèi)問題上，可以借鑒美國(guó)紐約的做法，實(shí)行強(qiáng)制轉(zhuǎn)讓；在住宅的基礎(chǔ)上，將收益的固定比率用于建造經(jīng)濟(jì)適用房，同時(shí)，對(duì)城鎮(zhèn)物業(yè)稅的征稅體系進(jìn)行優(yōu)化和完善，將物業(yè)稅所得作為經(jīng)濟(jì)適用房的投資數(shù)額；因此，中低層居民的住房狀況將持續(xù)得到提高，進(jìn)而促進(jìn)整個(gè)社會(huì)的平等、公平。

其次，中央政府應(yīng)該投入大量的資金。中央財(cái)政和地方政府是推動(dòng)保障性用房建設(shè)兩大主要推動(dòng)力，也是整個(gè)保障性住房建設(shè)過程中最重要的參與者和主導(dǎo)者。為了有效地環(huán)節(jié)地方政府現(xiàn)階段資金壓力比較大等相關(guān)問題，中央政府應(yīng)該在保障性住房項(xiàng)目建設(shè)過程中加大資金投入，讓投入占比更高，進(jìn)一步幫助地方政府減輕資金方面的壓力，讓地方政府的財(cái)權(quán)達(dá)到一個(gè)合理化的范圍。

最后，不斷加強(qiáng)關(guān)于政策性貸款資金的扶持力度。為有效緩解申購(gòu)保障性住房職工的生活壓力，有效地控制保障性住房建設(shè)施工成本，建議：各地方政府結(jié)合區(qū)域發(fā)展實(shí)際情況合理地調(diào)控調(diào)低政策性扶持貸款的利息，對(duì)用款審批流程予以簡(jiǎn)化，拓寬用款范圍，加快貸款資金放款速度。使保障性住房建設(shè)項(xiàng)目多、快、好、省的用上政策性貸款扶持資金，加快保障性住房項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)程，從而使得保障性項(xiàng)目能夠最大程度上發(fā)揮出保障性作用。

3．4 強(qiáng)化保障性住房實(shí)際入住率監(jiān)管，維護(hù)弱勢(shì)群體合法權(quán)益

從目前我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用住房的運(yùn)行狀況來看，存在著大量的轉(zhuǎn)租、空置等問題，這是未來實(shí)施經(jīng)濟(jì)適用住房時(shí)必須解決的一個(gè)重要問題。作為經(jīng)濟(jì)適用房資格審核的會(huì)員，雙方要加強(qiáng)合作和交流，在經(jīng)濟(jì)適用房的審核過程中要加強(qiáng)合作，建立定期的聯(lián)合工作；以此為依據(jù)，實(shí)現(xiàn)各種信息的高共享，提高經(jīng)濟(jì)適用房的審查精度，并根據(jù)經(jīng)濟(jì)適用房的動(dòng)態(tài)管理，加強(qiáng)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的審批和監(jiān)督；同時(shí)，加強(qiáng)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房的審批、審批和分配情況的監(jiān)測(cè)，確保經(jīng)濟(jì)適用住房的運(yùn)行受到媒體、紀(jì)檢部門和社會(huì)大眾的監(jiān)督，如果發(fā)現(xiàn)保障性住房管理過程中存在違規(guī)轉(zhuǎn)租、房屋空置等一些問題，要及時(shí)進(jìn)行社會(huì)曝光，被曝光者要納入我國(guó)不誠(chéng)信信息庫，取消其未來3 ～5年享受保障性住房政策和其他民政低保、困難補(bǔ)助等優(yōu)惠政策，從而對(duì)弱勢(shì)群體合法權(quán)益進(jìn)行有效保障。

結(jié)語：

綜上所述，保障性住房對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著非常重要的意義，還是促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的重要舉措。資金管理就是其中經(jīng)營(yíng)管理的重要組成部分，進(jìn)一步影響到保障性住房工程推進(jìn)的順利與否?；诖?，保障性住房建設(shè)需要積極地從拓展資金渠道入手，這不僅是核心還是難點(diǎn)。與此同時(shí)，還需要?jiǎng)?chuàng)建健全的融資體系，充分地發(fā)揮出國(guó)企等相關(guān)企業(yè)的帶頭作用，解決保障性住房建設(shè)資金的問題。