郭福星

福建省永春縣人民法院，福建 泉州 362600

一、《民法典》背景下的居住權(quán)制度存在的不足

《民法典》背景下，居住權(quán)制度中權(quán)利構(gòu)造與相關(guān)法律法規(guī)的完善面臨著三個(gè)方面的問(wèn)題：首先，從制度基礎(chǔ)角度來(lái)看，居住權(quán)入典在我國(guó)才剛剛起步，居住權(quán)制度的確立與完善還需要走較長(zhǎng)的道路。在此背景下，設(shè)計(jì)居住權(quán)制度需要明確設(shè)立居住權(quán)的價(jià)值，以現(xiàn)實(shí)需求為依據(jù)完善居住權(quán)制度，提高居住權(quán)制度的可行性與適用性。目前，我國(guó)居住權(quán)制度還存在一定的問(wèn)題，無(wú)法滿足《民法典》要求的科學(xué)實(shí)用性。其次，從規(guī)則使用角度來(lái)看，無(wú)論是《民法典》還是現(xiàn)行其他法律中與居住權(quán)相關(guān)的理論還存在爭(zhēng)議，各界在居住權(quán)理論層面上認(rèn)識(shí)不一，各界對(duì)居住權(quán)相關(guān)內(nèi)容持有不同看法，這增加了居住權(quán)制度的施行難度[1]。最后，從居住權(quán)規(guī)則完善現(xiàn)狀來(lái)看，《民法典》中居住權(quán)規(guī)則相對(duì)居住權(quán)的需求以及實(shí)際復(fù)雜情況來(lái)說(shuō)較為簡(jiǎn)略。除此之外，在后續(xù)出臺(tái)的關(guān)于《民法典》的司法解釋中，對(duì)居住權(quán)規(guī)定的解釋補(bǔ)充也相對(duì)較少。

綜上所述，居住權(quán)制度在實(shí)際施行過(guò)程中，面臨著一定的實(shí)踐困惑，還需要專業(yè)人士結(jié)合實(shí)際情況以及相關(guān)案件去細(xì)化居住權(quán)相關(guān)制度。

二、《民法典》背景下居住權(quán)入典的必要性

近年來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，伴隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展我國(guó)人民住房需求不斷增高，隨著房?jī)r(jià)的上漲，涉及居住權(quán)的爭(zhēng)議越來(lái)越多，相關(guān)案件的數(shù)量也逐年上升。近幾年來(lái)，我國(guó)與居住權(quán)相關(guān)的案件越來(lái)越多，這也說(shuō)明了居住權(quán)入典的重要性，需要我們重新去定義與認(rèn)識(shí)居住權(quán)。居住權(quán)納入《民法典》是時(shí)代的要求，在組織編寫(xiě)《民法典》前，我國(guó)對(duì)于居住權(quán)的重視程度和角度、相關(guān)概念還不清晰。相關(guān)人員在審理此類案件時(shí)，居住權(quán)往往被認(rèn)為是一種居住利益，很少上升到物權(quán)性質(zhì)。居住權(quán)起源于羅馬，屬于外部引入，因此其部分規(guī)定與理念不一定適合中國(guó)國(guó)情，需要結(jié)合我國(guó)國(guó)情來(lái)制定與完善。而居住權(quán)入典正好滿足了這一要求，在引入過(guò)程中并不會(huì)全盤(pán)引入外國(guó)制度中的用益權(quán)、役權(quán)，有利于完善《民法典》法律體系，滿足人們的實(shí)際需求。

在相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，我國(guó)將居住權(quán)解釋為使用權(quán)或所有權(quán)。解釋為使用權(quán)的是認(rèn)為在婚姻法律關(guān)系中，夫妻離婚后若一方生活條件差、生活有困難需要另一方給予幫助時(shí)，可以通過(guò)居住權(quán)來(lái)給予幫助，這里的居住權(quán)是基于婚姻法律關(guān)系而言的，雖然可以給予弱勢(shì)群體一定的幫助，但其本質(zhì)上是屬于使用權(quán)，并沒(méi)有物權(quán)性質(zhì)，因此弱勢(shì)群體的利益容易被侵犯[2]。當(dāng)弱勢(shì)一方的利益受到侵犯時(shí)，弱勢(shì)方很難通過(guò)法律途徑獲得保障。將居住權(quán)解釋為所有權(quán)，在沒(méi)有相關(guān)居住權(quán)制度規(guī)定時(shí)，法官只得將居住權(quán)的概念進(jìn)行解釋，結(jié)合案件以及其他法律規(guī)定來(lái)判斷是否侵害他人權(quán)利。由于沒(méi)有明確的界定，導(dǎo)致法官在審理此類案件時(shí)出現(xiàn)不同觀點(diǎn)，對(duì)居住權(quán)概念的解釋不同容易導(dǎo)致類似案件或同一案件不同人審判結(jié)果不同的現(xiàn)象。因此，無(wú)論是將居住權(quán)解釋為使用權(quán)還是解釋為所有權(quán)都是不合理的，這也反映出居住權(quán)制度納入《民法典》的重要性，需要通過(guò)《民法典》統(tǒng)一相關(guān)的口徑，統(tǒng)一法律適用。

三、《民法典》背景下的居住權(quán)制度的設(shè)立與消滅

居住權(quán)制度融入《民法典》的根本目的是給予特定人群居住保障。在《民法典》體系下，完善居住權(quán)制度是十分有必要的，但是在立法階段需要注意，居住權(quán)的設(shè)立與消滅都需要結(jié)合我國(guó)實(shí)際情況來(lái)不斷完善相關(guān)法律法規(guī)，并通過(guò)解釋的方式完善《民法典》中具有抽象性與原則性的居住權(quán)規(guī)則。

（一）居住權(quán)的設(shè)立

合同是雙方民事法律行為，這種設(shè)立居住權(quán)的方式在《民法典》第三百六十六條中做了規(guī)定，擁有居住權(quán)的人可以根據(jù)合同約定使用住宅，后續(xù)也明確規(guī)定了雙方在簽訂居住權(quán)合同時(shí)，需要明確居住權(quán)合同內(nèi)容、居住條件要求以及雙方發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)的解決途徑。在實(shí)踐過(guò)程中所表現(xiàn)出的居住權(quán)合同形式并非一種，居住權(quán)的設(shè)立不僅可以通過(guò)雙方設(shè)立簽訂合同，還可以通過(guò)房屋售賣時(shí)簽訂買賣合同的方式在買賣合同的基礎(chǔ)上設(shè)立居住權(quán)給第三人。值得注意的事，居住權(quán)設(shè)立日期并非是雙方簽訂與居住權(quán)相關(guān)合同的日期，也就是說(shuō)合同生效日期與居住權(quán)設(shè)立日期并不一定相同，居住權(quán)設(shè)立日期應(yīng)為居住權(quán)正式登記日期。

通過(guò)遺囑設(shè)立居住權(quán)在我國(guó)《民法典》第一千一百二十三條有提及，顧名思義，通過(guò)遺囑設(shè)立居住權(quán)是基于所有權(quán)人自由意愿的，一般在實(shí)踐過(guò)程中，一種是所有權(quán)人為繼承人或不是繼承人的人設(shè)立居住權(quán)，是不影響繼承人的繼承權(quán)利的。另一種是將指定住宅通過(guò)遺贈(zèng)的方式贈(zèng)送給某人，并為第三人設(shè)立居住權(quán)。

現(xiàn)行的合同與遺囑方式難以適應(yīng)復(fù)雜的現(xiàn)實(shí)情況，使得居住權(quán)設(shè)立方式顯得單一，因此關(guān)于居住權(quán)的設(shè)立方式還需要進(jìn)一步完善。除此之外，法院可以通過(guò)裁判方式來(lái)設(shè)立居住權(quán)。在《民法典》法律體系下，居住權(quán)的設(shè)立方式具有較強(qiáng)的目的性擴(kuò)張，即法律為了實(shí)現(xiàn)立法目標(biāo)，擴(kuò)張?jiān)蟹煞ㄒ?guī)的適用范圍。在《民法典》中居住權(quán)被確立為法定物權(quán)，而在《民法典》未提及的背景下，法院采用裁判方式可設(shè)立婚姻中弱勢(shì)一方的居住權(quán)，從而實(shí)現(xiàn)居住權(quán)立法目的。在人大常委會(huì)編寫(xiě)的釋義書(shū)中也提到了法院可通過(guò)判決方式確定特定人群的居住權(quán)，這是除合同與遺囑外的另外一種居住權(quán)的設(shè)立方式。值得注意的是，法院以合同或遺囑以外的方式即裁判方式設(shè)立居住權(quán)應(yīng)遵循物權(quán)法定原則，我國(guó)《民法典》在編撰時(shí)確立了物權(quán)法定原則。

（二）居住權(quán)的消滅規(guī)范

《民法典》規(guī)定，居住權(quán)人死亡或期限屆滿時(shí)，居住權(quán)消滅。顧名思義，居住權(quán)人死亡較為好理解，而期限屆滿是指雙方在合同或遺囑中約定了的期限。也就是說(shuō)，到了約定期限時(shí)，居住權(quán)消滅。居住權(quán)權(quán)利人所享受的占有、使用房屋的權(quán)限依法消滅，這個(gè)規(guī)定兼顧了居住權(quán)設(shè)立人的意愿及其自身權(quán)益。但《民法典》編撰過(guò)程中，對(duì)其消滅事由的限制過(guò)于簡(jiǎn)潔，忽略了其他可能會(huì)造成居住權(quán)消滅的情況，需要進(jìn)一步規(guī)范明確居住權(quán)消滅事由。居住權(quán)的消滅規(guī)范可以追溯至羅馬法，除上述兩種居住權(quán)消滅事由外，羅馬法還將權(quán)利濫用、混同以及解除條件達(dá)成等歸結(jié)為消滅事由。居住權(quán)是基于不動(dòng)產(chǎn)而設(shè)立的一項(xiàng)物權(quán)，僅以期限屆滿與死亡作為消滅事由并不能滿足當(dāng)前社會(huì)復(fù)雜的人際關(guān)系、利益關(guān)系等，這樣的規(guī)定可能會(huì)損害住宅所有權(quán)人的利益，增加了住宅所有者要承擔(dān)的義務(wù)。除此之外，住宅滅失等客觀事實(shí)發(fā)生時(shí)，也會(huì)引起居住權(quán)人的居住權(quán)消滅。因此，對(duì)于居住權(quán)的消滅相關(guān)規(guī)定需要借助法律解釋進(jìn)行規(guī)范完善。

四、《民法典》背景下的居住權(quán)制度的適用

（一）細(xì)化居住權(quán)主體范圍

一方面，要明確居住權(quán)主體范圍，即設(shè)立人與居住權(quán)人。從居住權(quán)的設(shè)立目的來(lái)看，居住權(quán)制度是為符合條件的特定人群提供住房保障。目前學(xué)術(shù)界還存在較大的爭(zhēng)議，關(guān)于法人與非法人組織是否能成為居住權(quán)人的爭(zhēng)議還未停止。本文認(rèn)為，根據(jù)《民法典》第三百六十六條的闡釋可以看出，居住權(quán)是為了滿足特定人群生活居住所需而設(shè)立的，同時(shí)居住權(quán)不能繼承，這些表述所指代的明顯是自然人，若將法人或非法人組織納入其中，那么采用“使用”“利用”等詞語(yǔ)應(yīng)更為合理。因此，可明確居住權(quán)只能由自然人享有。另一方面，要明確居住權(quán)人的身份關(guān)系。有學(xué)者出于糾紛解決、道德風(fēng)險(xiǎn)考慮等將居住權(quán)人的身份關(guān)系分為了三個(gè)層次，分別為因倫理性、工作學(xué)習(xí)環(huán)境、政策而產(chǎn)生的身份關(guān)系，其中倫理性是指有家庭關(guān)系的人，如父母子女、兄弟姐妹等。從《民法典》角度看，《民法典》未明確居住權(quán)人的身份關(guān)系，其一直秉承著“法不禁止即自由”的理念。而面對(duì)復(fù)雜多變的社會(huì)現(xiàn)象，對(duì)于居住權(quán)身份關(guān)系應(yīng)明確以不限制為主，同時(shí)采用公序良俗原則約束為輔。

（二）完善居住權(quán)客體范圍

《民法典》中規(guī)定，居住權(quán)的客體是住宅，但在此定義下未明確住宅的含義。根據(jù)我國(guó)現(xiàn)有法律法規(guī)規(guī)定可知，住宅是以套為單位，提供家庭生活居住所需的建筑空間。住宅的種類較多，包括商品房、公租房、安置房，但關(guān)于租賃的房屋是否能被確立為居住權(quán)客體的爭(zhēng)議還未解決。根據(jù)居住權(quán)為他物權(quán)的邏輯來(lái)看，若將租賃的房屋認(rèn)定為居住權(quán)客體欠妥，因?yàn)槿粼谧赓U的房屋上設(shè)立居住權(quán)，等同于在同一物上的債權(quán)優(yōu)先性大于物權(quán)，而這與物權(quán)優(yōu)先的理論相反。在明確住宅含義的基礎(chǔ)上，允許住宅中的一部分作為居住權(quán)客體也是有必要的。作為物權(quán)的一種，居住權(quán)的客體需要具備特定性，應(yīng)通過(guò)法律或法律解釋等途徑來(lái)明確住宅的數(shù)量、居住權(quán)人的使用范圍，居住權(quán)客體可以是住宅的某一個(gè)房間或某一部分，而無(wú)論是某一部分還是某一房間都需要進(jìn)行明確，避免產(chǎn)生居住權(quán)糾紛。居住權(quán)人對(duì)住宅的使用權(quán)固定是兼顧所有權(quán)人的利益的手段。因此明確權(quán)利人可使用部分是有必要的。目前，我國(guó)已啟動(dòng)了不動(dòng)產(chǎn)電子登記，在登記居住權(quán)時(shí)，雙方可約定使用范圍，以滿足居住權(quán)人以及所有權(quán)人的需求。

（三）填補(bǔ)完善居住權(quán)相關(guān)規(guī)定內(nèi)容

所有權(quán)人與居住權(quán)人之間的權(quán)利與義務(wù)需要維持平衡，雙方需要約定權(quán)利義務(wù)，《民法典》尊重其意愿自由，但若雙方就權(quán)利與義務(wù)未進(jìn)行約定或約定不明、不全面產(chǎn)生爭(zhēng)議時(shí)，需要配套法律法規(guī)來(lái)為指引，通過(guò)具體規(guī)范解決雙方權(quán)利與義務(wù)爭(zhēng)議。而針對(duì)這個(gè)問(wèn)題《民法典》未作具體規(guī)定，需要通過(guò)法律解釋來(lái)進(jìn)行彌補(bǔ)。首先，《民法典》有提及居住權(quán)人的權(quán)利的界定與劃分等內(nèi)容，依法取得居住權(quán)的權(quán)利人擁有占有和使用權(quán)利，但由于實(shí)際情況復(fù)雜多變，不同人員的解讀存在偏頗，這就需要相關(guān)人員基于實(shí)際情況細(xì)化居住權(quán)人所擁有的權(quán)利。從民法角度看，居住權(quán)人有使用住宅內(nèi)外部空間、附屬設(shè)備設(shè)施的權(quán)利，但關(guān)于居住權(quán)人的其他權(quán)利存在立法爭(zhēng)議，即出租權(quán)，對(duì)于居住權(quán)人是否能將其享有居住權(quán)的房屋出租依然不明確。從現(xiàn)實(shí)情況來(lái)看，承認(rèn)居住權(quán)人在特定情況下享有出租權(quán)，體現(xiàn)了法律的人性化，能更好滿足居住權(quán)人生活住宅需求。例如當(dāng)居住權(quán)人由于生病等客觀原因?qū)е路课蓍L(zhǎng)期空置的，可以將房屋出租以此換取維持生活的費(fèi)用，這種情況下居住權(quán)人將房屋出租也并未背離居住權(quán)的設(shè)立目的，更賦予了居住權(quán)人性化、彈性化的特點(diǎn)。但值得注意的是，居住權(quán)人若因特殊情況無(wú)法使用房屋但滿足出租房屋的特定要求時(shí)，其與承租人之間所約定的租賃期限必須在居住權(quán)約定期限內(nèi)，不應(yīng)損害所有權(quán)人的利益。除此之外，關(guān)于居住權(quán)人是否具有改良權(quán)利問(wèn)題眾說(shuō)紛紜，依然是爭(zhēng)議的焦點(diǎn)。改良是指對(duì)設(shè)立居住權(quán)房屋的形體做調(diào)整，從《民法典》角度來(lái)看，居住權(quán)人僅享有占有、使用房屋的權(quán)利，從這個(gè)意義上來(lái)說(shuō)居住權(quán)人若想要對(duì)房屋進(jìn)行改良裝修需要征求所有權(quán)人的同意。但居住權(quán)一般期限較長(zhǎng)，從《民法典》中關(guān)于居住權(quán)是“滿足生活居住需要”角度解讀，居住權(quán)人為滿足居住需求，達(dá)到居住條件可能需要對(duì)房屋進(jìn)行一定的裝修，因此若居住權(quán)人未取得所有權(quán)人同意就對(duì)房屋進(jìn)行改良，且改良后使得房屋價(jià)值提升的情況下，所有權(quán)人若想要住宅恢復(fù)原狀，那么對(duì)住宅做過(guò)改良的居住權(quán)人需要配合。同時(shí)，所有權(quán)人也無(wú)需針對(duì)改良后房屋提升的價(jià)值進(jìn)行補(bǔ)償。除此之外，居住權(quán)人長(zhǎng)期享有與房主共同使用房屋的權(quán)利，因此當(dāng)所有權(quán)人想要出售居住權(quán)人所使用的房屋時(shí)，居住權(quán)人應(yīng)被賦予優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

總而言之，《民法典》在很大程度上彌補(bǔ)了現(xiàn)行法律法規(guī)的不足之處，完善了民法體系。而將居住權(quán)的設(shè)立、消滅等內(nèi)容納入《民法典》中是十分有必要的，但《民法典》背景下居住權(quán)制度的相關(guān)規(guī)定還需要進(jìn)一步完善，結(jié)合實(shí)際情況對(duì)《民法典》中居住權(quán)制度加以法律解釋將提高居住權(quán)的適用性。我們需要正確認(rèn)識(shí)居住權(quán)制度的不足，及時(shí)彌補(bǔ)法律不完善之處。