廖東江

廣東莞彰律師事務(wù)所，廣東 東莞 523750

一、問題的引出

（一）基本案情概述

2018年12月2日，中國香港籍商人駱某某作為合同甲方，東莞市某某投資發(fā)展有限公司作為合同乙方，雙方簽訂《廠房租賃合同書》一份，約定：甲方將位于東莞市某路的六號廠房出租給乙方使用；廠房、宿舍、辦公樓、配電房的總面積18209平方米；每平方米每月租金22元，每月總租金400598元；租賃期限從2019年5月1日至2031年4月30日。合同簽訂后乙方交付了2個(gè)月租金作為押金，并交付了1個(gè)月租金。同日，甲乙雙方又簽訂了另一份合同——《宿舍租賃合同書》，約定：甲方將東莞市某路六號員工之家（5至7樓）出租給乙方使用，每平方米每月租金22元，每月總租金35402元。租賃期限從2019年5月1日至2031年4月30日；合同簽訂后乙方交付了2個(gè)月租金作為押金，并交付1個(gè)月租金。因乙方提出要求，甲乙雙方于2020年2月終止《宿舍租賃合同書》，《廠房租賃合同書》則繼續(xù)履行。該廠房租賃合同履行約10個(gè)月后，2019年10月，乙方聲稱：經(jīng)專業(yè)公司測量，前述廠房及宿舍等建筑物實(shí)際面積僅為15704.99平方米；甲方?jīng)]有按合同約定面積交付租賃物，卻以合同約定面積收取押金和租金，甲方多收了4113.19平方米廠房的押金和租金，應(yīng)該返還多收的押金和租金。為此，原告（即合同乙方、承租人——東莞市某某投資發(fā)展有限公司；下同）向東莞市第三人民法院提起訴訟，訴訟請求：被告（即合同甲方、出租人駱某某；下同）返還押金180980.36元，返還2019年5月至10月租金542941.08元（訴訟過程中，原告又增加訴訟請求：被告返還2019年11月至2020年11月廠房租金合計(jì)1063216.44元、返還2019年11月至2020年2月宿舍租金合計(jì)34817.2元；總共合計(jì)1098033.64元）；要求變更《廠房租賃合同書》《宿舍租賃合同書》中關(guān)于面積、押金及租金數(shù)額的約定。訴訟中，經(jīng)廣東某房地產(chǎn)評估與規(guī)劃測繪有限公司出具的兩份《測繪成果報(bào)告書》載明：《廠房租賃合同書》項(xiàng)下租賃物面積合計(jì)14523.8264平方米；《宿舍租賃合同書》項(xiàng)下租賃面積1489.5882平方米；非建筑物占地面積6120.4171平方米。

（二）一審法院的分析和判決

一審法院認(rèn)為：《廠房租賃合同書》《宿舍租賃合同書》系雙方真實(shí)意思表示，未違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效；經(jīng)鑒定機(jī)構(gòu)鑒定：《廠房租賃合同書》項(xiàng)下的租賃面積14523.8264平方米，《宿舍租賃合同書》項(xiàng)下員工之家租賃面積1489.5882平方米；被告實(shí)際交付的面積少于合同約定的面積，應(yīng)該按合同約定的押金、租金，返還多交的款項(xiàng)。判決如下：1.被告向原告返還押金168720元；2.被告向原告返還2019年5月16日至2020年2月15日期間履行《廠房租賃合同書》《宿舍租賃合同書》交付的租金759240元；3.被告向原告返還2020年2月6日至2020年11月15日期間履行《廠房租賃合同書》交付的租金729666元；本案受理費(fèi)25721元，原告承擔(dān)2320元，被告承擔(dān)23401元；鑒定費(fèi)128000元，原告承擔(dān)18000元，被告承擔(dān)110000元。①廣東省東莞市第三人民法院（2020）粵1973民初463號民事判決書。

一審判決后，原告和被告均不服判決提起上訴。

（三）二審法院的分析和判決

二審法院認(rèn)為，雖然合同約定的總面積與建筑物的建筑面積之間存在差異，但鑒于駱某某將案涉租賃的廠區(qū)整體交付給某某公司，而非僅就建筑物進(jìn)行交付，而且本案的租賃屬于較長期限租賃，某某投資公司作為經(jīng)營物業(yè)管理、租賃的企業(yè)法人，對租賃合同約定的租賃面積、租金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)等涉及自身主要權(quán)益的合同條款，比通常人更具有注意義務(wù)，且理應(yīng)具備相應(yīng)的專業(yè)知識，因而在本案中不足以認(rèn)定案涉合同在訂立時(shí)顯失公平或因重大誤解而訂立，亦無證據(jù)證明駱某某以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危使某某公司在違背真實(shí)意思的情況下訂立案涉合同。某某公司與駱某某自愿簽訂案涉合同，應(yīng)視為接受合同約定的計(jì)價(jià)方式；某某公司訴請變更合同并要求駱某某退還部分租金、押金，依據(jù)不足，本院不予以支持。判決如下：撤銷一審民事判決；駁回某某公司的全部訴訟請求和上訴請求；一、二審全部受理費(fèi)和全部鑒定費(fèi)由某某公司承擔(dān)。②廣東省東莞市中級人民法院（2021）粵19民終7544號民事判決書。

二、對于我國合同變更權(quán)和合同合意性征的分析，以及匡算面積的適用

針對上述案例，筆者就合同變更權(quán)和合同合意性征進(jìn)行粗淺分析，拋磚引玉，就我國民事法律所涉相關(guān)知識的理解進(jìn)行交流。

（一）考察我國合同變更權(quán)制度的淵源和演變，法秩序由不統(tǒng)一到逐步統(tǒng)一。1986年我國原《民法通則》創(chuàng)設(shè)了合同締約人變更權(quán)制度，實(shí)施時(shí)間達(dá)30年之久。原《民法通則》第五十九條規(guī)定：下列民事行為，一方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機(jī)關(guān)予以變更或者撤銷：1.行為人對行為內(nèi)容有重大誤解的；2.顯失公平的。這是我國民事法律關(guān)于合同變更權(quán)制度的肇始；1999年我國原《合同法》第五十四條繼承了合同變更權(quán)制度。上述法律法規(guī)實(shí)際就是我國民事法律制定的合同變更權(quán)制度。隨著我國民事法學(xué)研究的不斷深入，2017年我國制定的原《民法總則》廢除了合同變更權(quán)制度。學(xué)界爭議比較大。后于2021年施行的《民法典》對締約人的合同變更權(quán)做出了新規(guī)，僅規(guī)定在“情勢變更”情形下行使該權(quán)利。

對于原《民法通則》、原《合同法》規(guī)定的締約人合同變更權(quán)，從程序視角考察，變更權(quán)的行使需要經(jīng)過法院或仲裁機(jī)構(gòu)的裁決，學(xué)理上稱之為形成訴權(quán)，而非形成權(quán)；但“通過司法或仲裁裁定合同變更的權(quán)利，只體現(xiàn)了變更的有序性，而未能解決實(shí)體權(quán)利之合理性”。［1］2017年的原《民法總則》第一百三十六條第二款規(guī)定：“行為人非依法律規(guī)定或者未經(jīng)對方同意，不得擅自變更或者解除民事行為”；這說明非經(jīng)雙方協(xié)商一致，合同當(dāng)事人不得變更合同是基本原則；原《民法總則》第一百四十七條規(guī)定：基于重大誤解實(shí)施的民事法律行為，行為人有權(quán)請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以撤銷；原《民法總則》第一百五十一條規(guī)定：一方利用對方處于危困狀態(tài)、缺乏判斷力等情形，致使民事法律行為成立時(shí)顯失公平的，受損害方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以撤銷。顯然，我國原《民法總則》廢除了原《民法通則》、原《合同法》關(guān)于締約人就“重大誤解”“顯失公平”情形下具有的合同變更權(quán)（包括通過訴訟方式變更）制度；但當(dāng)時(shí)我國學(xué)界存在著關(guān)于合同變更權(quán)是“侵害意思自治”還是“捍衛(wèi)意思自治”之爭。［2］原《民法總則》的頒布，顯示我國立法機(jī)關(guān)傾向于合同變更權(quán)侵害合同自治的價(jià)值取向。我國著名的民法學(xué)家梁慧星教授認(rèn)為：合同變更權(quán)的行使，將依權(quán)利人之單方意思而變更雙方之間權(quán)利義務(wù)，使權(quán)利人單方的意思具有拘束對方當(dāng)事人的效力，有悖于民法明文宣示的“平等原則”“意思自治原則”，有悖于民事法律行為非依合意不得變更的基本原理。［3］2020年我國《民法典》第一百三十六條第二款規(guī)定：行為人非依法律規(guī)定或者未經(jīng)對方當(dāng)事人同意，不得擅自變更或解除民事行為?！睹穹ǖ洹返谝话偎氖邨l規(guī)定：基于重大誤解實(shí)施的民事法律行為，行為人有權(quán)請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以撤銷。我國《民法典》僅在“情勢變更”情形下規(guī)定締約人可申請行使合同變更權(quán)，對在“重大誤解”“顯失公平”情形下的合同變更權(quán)則沒有作出規(guī)定。基于原《民法總則》、原《合同法》均在我國《民法典》生效后終止，我國關(guān)于合同變更權(quán)的法秩序基本上得到了統(tǒng)一。

（二）根據(jù)我國民法學(xué)界和民法實(shí)務(wù)界的主流看法，民事合同的主要特征是締約人的“合意”。我國民法學(xué)界和民法實(shí)務(wù)中普遍認(rèn)為：締約人對締約過程形成合意，合同即告成立；沒有合意性就沒有合同的成立。任何合同都是一種合意，合意是合同成立的唯一要件。［4］

所謂“合意”，是指當(dāng)事人意思表示合意，亦即當(dāng)事人意思表示一致；合同的成立是指締約當(dāng)事人就合同的主要條款達(dá)成合意。［5］合同法理論所謂“合意制度”，是指調(diào)整當(dāng)事人互為意思表示達(dá)成一致從而訂立合同的行為的相關(guān)法律制度的總稱。［6］結(jié)合前述合同糾紛案例分析：在租賃物體量龐大且整體交付情形下，當(dāng)事人根據(jù)自己的經(jīng)驗(yàn)，考慮到效率和標(biāo)的物類型，以匡算面積作為計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)際上是締約當(dāng)事人對計(jì)價(jià)面積、計(jì)價(jià)方式形成了“合意”。該“合意”包含三個(gè)方面：對匡算面積的認(rèn)可；對匡算面積計(jì)價(jià)方式的認(rèn)可；對匡算精度可能產(chǎn)生誤差各方自愿承擔(dān)的認(rèn)可。締約人就合同的主要條款達(dá)成合意，合同即成立?！翱锼恪钡囊馑际恰按致杂?jì)算”，與精測面積大概率存在誤差。產(chǎn)生誤差均應(yīng)該在雙方締約人的預(yù)期內(nèi)；匡算概念在建筑工程造價(jià)實(shí)務(wù)中具有重要意義，為建筑工程利益相關(guān)方的成本控制提供了有效的方法。［7］

筆者認(rèn)為，本案租賃合同雙方在未對租賃物精確測量下，權(quán)衡租賃物范圍、體量、整體出租等因素，以匡算面積作為計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)際上是雙方當(dāng)事人之間形成了合意。該合意不違反我國法律規(guī)定，符合私法自治的原則。一審法院根據(jù)鑒定機(jī)構(gòu)的鑒定結(jié)果，認(rèn)為出租人駱某某交付的建筑面積少于租賃合同約定的面積，由此判決被告駱某某退還多收的押金和租金，實(shí)際上是忽視了影響合同成立的重要因素：雙方以匡算的“總面積18209平方米”作為計(jì)價(jià)“基數(shù)”，雙方認(rèn)可行為符合《民法典》合同編的合意原則和合同的合意性特征。如果按照原告邏輯：實(shí)際建筑面積少于合同約定的面積，出租人應(yīng)該減少合同約定的租金和押金；這是否意味著：基于權(quán)利平等原則，出租人駱某某同樣也可以以實(shí)際面積多于合同約定的面積為由要求被告增加租金標(biāo)準(zhǔn)。交易秩序、法秩序?qū)⑹幦粺o存。在當(dāng)事人未能協(xié)商一致下，其中一方期望通過司法判決改變面積和押金、租金標(biāo)準(zhǔn)，本質(zhì)上是對私法自治法理的悖反。合同締約行為本質(zhì)上是私法自治的體現(xiàn)；由法官進(jìn)行調(diào)整危害法律的安定性，限制私法自治。如果變更方案完全由法官主導(dǎo)，無異于強(qiáng)制締約。［8］

三、結(jié)論

合同變更本質(zhì)上是對合同合意性的悖反，我國現(xiàn)行法律對締約人的合同變更權(quán)有嚴(yán)格的規(guī)制。在非情勢變更情形和未取得當(dāng)事人協(xié)商一致下，合同變更權(quán)的行使將違反合同自治原則和合意性特征。