■ 蓋慶恩 吳方衛(wèi) 康姣姣

一、松江區(qū)集體建設(shè)用地入市基本情況

松江區(qū)是全國集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點(diǎn)33縣（區(qū)）之一。在確定為試點(diǎn)之后，松江區(qū)積極探索，在符合城市發(fā)展、土地用途規(guī)劃等的基礎(chǔ)上銳意改革，積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)，試點(diǎn)期間已經(jīng)推動(dòng)了不少項(xiàng)目落地，同時(shí)也為上海推動(dòng)城鄉(xiāng)一體化高質(zhì)量發(fā)展提供“松江經(jīng)驗(yàn)”。松江區(qū)當(dāng)前已入市的地塊分布于松江的永豐街道、泗涇鎮(zhèn)、小昆山、車墩鎮(zhèn)、九亭鎮(zhèn)、新浜鎮(zhèn)等區(qū)域，用于商業(yè)、辦公、農(nóng)旅等。在集體建設(shè)行用地入市的同時(shí)，松江區(qū)積極探索“土地入市+創(chuàng)業(yè)園區(qū)”發(fā)展模式，助力鄉(xiāng)村振興。新浜鎮(zhèn)南楊村積極引進(jìn)民營上市企業(yè)上海奧園旅游發(fā)展有限公司，利用農(nóng)村集體建設(shè)用地入市發(fā)展農(nóng)創(chuàng)、農(nóng)旅產(chǎn)業(yè)和精品客棧等，依托園區(qū)林、田、水的生態(tài)資源，以現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科技展示、健康功能食品生產(chǎn)、生態(tài)鄉(xiāng)村休閑、家庭健康度假為亮點(diǎn)，打造集農(nóng)業(yè)科創(chuàng)、鄉(xiāng)村旅游、休閑娛樂、科普研學(xué)、健康養(yǎng)生等多功能于一體的都市農(nóng)業(yè)休閑度假綜合體，即“上海雅園”項(xiàng)目。松江區(qū)新浜鎮(zhèn)南楊村“上海奧園”項(xiàng)目的實(shí)踐不僅是集體建設(shè)用地入市的有益探索，而且還將打造上海乃至長三角都市農(nóng)業(yè)休閑度假高質(zhì)量發(fā)展的排頭兵和創(chuàng)新發(fā)展先行區(qū)，為鄉(xiāng)村振興和共同富裕貢獻(xiàn)新思路、新智慧。

二、奧園“上海雅園”項(xiàng)目的實(shí)踐

奧園“上海雅園”項(xiàng)目坐落于松江區(qū)新浜鎮(zhèn)南楊村。南楊村于2019年4月獲批為本市第二批鄉(xiāng)村振興示范村創(chuàng)建村，按照上海市委、市政府推進(jìn)鄉(xiāng)村振戰(zhàn)略的總體要求，南楊村在推進(jìn)農(nóng)民相對(duì)集中居住、產(chǎn)業(yè)造血、鄉(xiāng)村振興示范村規(guī)劃建設(shè)等進(jìn)行了有益探索和廣泛嘗試。奧園“上海雅園”項(xiàng)目是新浜鎮(zhèn)探索“上海松江農(nóng)旅科創(chuàng)園”的重點(diǎn)項(xiàng)目，也是實(shí)施“土地入市+創(chuàng)業(yè)園區(qū)”的主體之一。

（一）項(xiàng)目基本情況

南楊村位于松江區(qū)新浜鎮(zhèn)西北角，與青浦區(qū)、金山區(qū)交界，位于浦南綠色發(fā)展實(shí)踐區(qū)中心區(qū)域，村域面積4.92平方公里，現(xiàn)有村民小組29個(gè)，劃分為5個(gè)網(wǎng)格片區(qū)。南楊村原村民總戶數(shù)930戶，村落區(qū)域內(nèi)現(xiàn)村民總戶數(shù)430戶，戶籍人口1513人。南楊村于2017年入選住建部第四批全國美麗宜居村莊示范名單；2018年成功創(chuàng)建為上海市美麗鄉(xiāng)村示范村。近年來，還先后獲“中國美麗田園”、上海市十大“我喜愛的鄉(xiāng)村”、市文明村、市衛(wèi)生村、市整潔村、市村務(wù)公開民主管理示范村、市民主法治村、市平安小區(qū)、市健康村等榮譽(yù)稱號(hào)。

鄉(xiāng)村振興，產(chǎn)業(yè)興旺是根本。本著這樣的創(chuàng)建思路和理念，在松江區(qū)委、區(qū)政府及新浜鎮(zhèn)黨委、政府全面支持下，南楊村積極圍繞促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，在松江區(qū)最早通過農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的方式，引入中國奧園文旅集團(tuán)，圍繞“綠色、創(chuàng)新、融合”三大方向，在南楊村區(qū)域?qū)嵤┮?guī)劃建設(shè)。2020年1月，中國奧園文旅集團(tuán)（以下簡(jiǎn)稱“奧園”）成功摘得南楊村農(nóng)村集體建設(shè)用地77畝，這是松江首個(gè)探索農(nóng)村集體建設(shè)用地入市的創(chuàng)新案例，也標(biāo)志著奧園集團(tuán)正式啟動(dòng)參與松江農(nóng)旅產(chǎn)業(yè)開發(fā)建設(shè)。中國奧園文旅集團(tuán)是一家以地產(chǎn)開發(fā)為主，集健康生活、文旅產(chǎn)業(yè)、奧買家電子商務(wù)、商業(yè)等企業(yè)。奧園全面接手和規(guī)劃的項(xiàng)目覆蓋南楊村區(qū)域面積達(dá)903畝。除了通過上市摘得的77畝農(nóng)村集體建設(shè)用地之外，還包括村集體流轉(zhuǎn)土地826畝，涉及一般農(nóng)用地、林地、水域等。其中，上市摘牌的77畝土地，地處黃浦江上游水資源緩沖區(qū)，是“198”地塊，受環(huán)境和土地政策制約，引入項(xiàng)目重在發(fā)展生態(tài)優(yōu)化型產(chǎn)業(yè)。根據(jù)規(guī)劃，奧園將項(xiàng)目定位為“上海松江農(nóng)旅科創(chuàng)園”，該項(xiàng)目是奧園集團(tuán)首個(gè)參與鄉(xiāng)村振興規(guī)劃建設(shè)的案例。項(xiàng)目總投資約20億。奧園集團(tuán)期待以此案例入手，積極探索城鄉(xiāng)資源融合和農(nóng)旅三產(chǎn)融合，通過對(duì)后期運(yùn)營和推廣的全面接管，打造在全國范圍可復(fù)制、可推廣的樣板。

目前，77畝建設(shè)用地共6個(gè)板塊，分區(qū)進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)。其中，2、3、4號(hào)地塊分別是農(nóng)產(chǎn)品體驗(yàn)中心、農(nóng)產(chǎn)品展示中心和農(nóng)產(chǎn)品會(huì)務(wù)中心已啟動(dòng)建設(shè)，面積12000㎡，1號(hào)地塊“上海松江農(nóng)旅科創(chuàng)園”項(xiàng)目正在深化設(shè)計(jì)方案。該項(xiàng)目圍繞“農(nóng)創(chuàng)+農(nóng)旅”主題，突出特色農(nóng)業(yè)、功能農(nóng)業(yè)和都市農(nóng)業(yè)特征，將呈現(xiàn)“糧創(chuàng)田園”“花創(chuàng)田園”“牧創(chuàng)田園”“果創(chuàng)田園”和“漁創(chuàng)田園”五個(gè)農(nóng)業(yè)功能區(qū)。圍繞該五大主題，打造以“盈利”為核心，以科研、論壇、電商、產(chǎn)業(yè)孵化、研學(xué)等為組成的“農(nóng)業(yè)科創(chuàng)”和以農(nóng)創(chuàng)基地、餐飲、住宿、購物、展示體驗(yàn)等為組成的“田園文旅”為“兩翼”的“一核兩翼”多業(yè)態(tài)產(chǎn)業(yè)布局。5號(hào)地塊將配套商業(yè)服務(wù)版塊聚焦于中高端消費(fèi)群和享受鄉(xiāng)村休閑的城市人群。該版塊規(guī)劃包含農(nóng)業(yè)科創(chuàng)小鎮(zhèn)“米扈集市”、三座高端中式園林的別院式酒店和一個(gè)江南田園風(fēng)格的五星級(jí)度假酒店及游客服務(wù)區(qū)。該項(xiàng)目旨在打造農(nóng)旅產(chǎn)業(yè)鏈，實(shí)現(xiàn)三產(chǎn)融合，形成多元化盈利模式。

（二）項(xiàng)目特色和經(jīng)驗(yàn)

1.農(nóng)村集體建設(shè)用地入市的有益探索

松江區(qū)是全國集體經(jīng)營性建設(shè)用地直接入市的試點(diǎn)地區(qū)之一，奧園“中國雅園”項(xiàng)目是松江區(qū)探索集體建設(shè)用地入市的重點(diǎn)項(xiàng)目。通過本項(xiàng)目的探索和運(yùn)作，積累相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，為全市進(jìn)一步深化農(nóng)村集體建設(shè)用地入市提供松江視角，為全國提供上海經(jīng)驗(yàn)。

首先，集體經(jīng)營性建設(shè)用地直接入市顯著提高農(nóng)戶收入，壯大了集體經(jīng)濟(jì)。由于集體土地采用市場(chǎng)化交易，與國有土地同權(quán)、同價(jià)，不必通過先征收后出讓的方式，土地價(jià)值得到最大化。若采用國有土地出讓方式，村民集體按照最新的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，補(bǔ)償費(fèi)用約為7萬元每畝，項(xiàng)目總計(jì)可獲補(bǔ)償539萬元；當(dāng)前按照集體建設(shè)用地方式出讓土地，出讓價(jià)格約為240萬元每畝，是前者的近35倍，項(xiàng)目整體價(jià)格共1.8億元，遠(yuǎn)超通過國有土地方式進(jìn)行出讓。在資金分配方面，根據(jù)當(dāng)前政策安排，集體建設(shè)用地出讓收益的50%留歸村集體所有，35%歸鎮(zhèn)一級(jí)所有，15%歸縣或區(qū)一級(jí)。本項(xiàng)目中，村民集體在扣除土地前期開放成本的基礎(chǔ)上獲得約5000萬元收入。集體土地入市的方式，極大地提高了集體經(jīng)濟(jì)和村民的利益。

其次，通過集體土地入市，土地所有權(quán)仍為集體經(jīng)濟(jì)組織所有，避免了集體土地的一次性出讓，實(shí)現(xiàn)集體資產(chǎn)的盤活，有利于村集體經(jīng)濟(jì)的長期可持續(xù)發(fā)展。集體建設(shè)用地入市通過有選擇地吸引產(chǎn)業(yè)和企業(yè)，還將帶動(dòng)農(nóng)村就業(yè)，間接提高農(nóng)戶收入。本項(xiàng)目建成后預(yù)計(jì)每年可吸引游客200萬人次，游客大量進(jìn)入新浜還將帶來配套服務(wù)的爆發(fā)式增長，如觀光、采摘、交通等，從而極大促進(jìn)新浜鎮(zhèn)鄉(xiāng)村旅游發(fā)展，打響新浜鎮(zhèn)生態(tài)宜居、人文鄉(xiāng)旅小鎮(zhèn)品牌，對(duì)新浜鎮(zhèn)一、二、三次產(chǎn)業(yè)發(fā)展起到積極促進(jìn)作用。同時(shí)，現(xiàn)在正在推進(jìn)的南楊村農(nóng)民集中歸并點(diǎn)項(xiàng)目最終也將受益于該項(xiàng)目實(shí)施，村集體經(jīng)濟(jì)組織和村民可以進(jìn)一步結(jié)合項(xiàng)目進(jìn)展，推動(dòng)民宿、采摘、農(nóng)家樂等發(fā)展，壯大農(nóng)村經(jīng)濟(jì)實(shí)力，拉動(dòng)農(nóng)戶就業(yè)，增加農(nóng)民收入。

最后，集體建設(shè)用地不僅有利于集體和農(nóng)戶，企業(yè)同樣收益。截至2021年5月，松江區(qū)共出讓10幅集體經(jīng)營性建設(shè)用地，出讓面積共計(jì)385畝，涉及出讓金合計(jì)12.3億元，農(nóng)民集體收益2.8億元，目前建立了以入市管理辦法為主的“1+5”政策體系。在新的入市管理體系下，相比于以往國有土地入市的方式，集體建設(shè)用地的管理和上市流程都進(jìn)一步簡(jiǎn)化。整體而言，集體建設(shè)用地直接入市出讓周期較傳統(tǒng)國有土地入市縮短半年左右，大大降低了企業(yè)的資金成本和項(xiàng)目建設(shè)周期，對(duì)企業(yè)提高經(jīng)營效率等具有非常重要的意義。另一方面，盡管集體土地于國有土地同權(quán)、同價(jià)，但整體來看，考慮到土地出讓成本等多個(gè)方面，集體土地入市的低價(jià)約為國有出讓方式的80%左右，企業(yè)能以更低的價(jià)格獲得相應(yīng)的土地，企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力得到增強(qiáng)。

2.深耕鄉(xiāng)土文化，突出農(nóng)旅創(chuàng)意

鄉(xiāng)村要振興，產(chǎn)業(yè)是關(guān)鍵。本項(xiàng)目立足于上海特色，融入和呈現(xiàn)松江具有代表性的鄉(xiāng)土文化元素和符合，打造會(huì)展會(huì)議、主題購物、特色餐飲、娛樂體驗(yàn)、主題演藝等業(yè)態(tài)為一體的農(nóng)創(chuàng)文旅集群；同時(shí)將高端度假酒店作為特色商服配套，建設(shè)具有松江特色的米扈集市，開發(fā)獨(dú)特創(chuàng)意，提升項(xiàng)目體驗(yàn)。另一方面，項(xiàng)目還依托園區(qū)豐富的水網(wǎng)、園林景觀等設(shè)計(jì)“上海之根”夜游項(xiàng)目，激活松江夜游經(jīng)濟(jì)發(fā)展活力?！吧虾Ｖ编l(xiāng)村夜游的情景演繹，通過對(duì)水系規(guī)劃設(shè)計(jì)，將園內(nèi)水域與南楊村域河道貫通串聯(lián)，同時(shí)邀請(qǐng)中國山水實(shí)景創(chuàng)始人、著名導(dǎo)演梅帥元參與，作鄉(xiāng)村夜游景觀創(chuàng)作，提升項(xiàng)目特色和文化內(nèi)涵。上述圍繞“松江”“農(nóng)業(yè)”進(jìn)行的立體開發(fā)不僅為游客創(chuàng)造了獨(dú)特的游覽體驗(yàn)，而且凸顯了松江獨(dú)特的文化底蘊(yùn)，有望打造新的區(qū)域文化品牌，擴(kuò)大松江農(nóng)業(yè)的影響力。

3.與時(shí)俱進(jìn)，拓展科技前沿

創(chuàng)新是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。農(nóng)創(chuàng)研發(fā)和農(nóng)業(yè)科創(chuàng)在上海松江農(nóng)旅科創(chuàng)園項(xiàng)目中具有獨(dú)特的核心價(jià)值和意義。依托上海豐富的科研、高校資源，本項(xiàng)目將打造系列科研基地，進(jìn)一步延展產(chǎn)業(yè)鏈，提升產(chǎn)品質(zhì)量。目前，項(xiàng)目已與上海交通大學(xué)、上海農(nóng)科院等國內(nèi)知名科研單位達(dá)成合作，聯(lián)合打造高科技農(nóng)業(yè)設(shè)施展示示范基地，建立博士專家站，開展“博士大講堂”“水稻研學(xué)課題”等。同時(shí)，擬承辦中國鄉(xiāng)村振興高峰論壇、全國智慧農(nóng)業(yè)論壇等高端論壇、沙龍及講座，搭建農(nóng)業(yè)創(chuàng)新及科技農(nóng)業(yè)交流平臺(tái)，整合當(dāng)?shù)剞r(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)資源，通過品種及技術(shù)輸出，指導(dǎo)農(nóng)業(yè)創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目孵化。

另一方面，成立“九品香蓮”荷蓮研究所，拓展農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)鏈。新浜鎮(zhèn)種植荷花、蓮花歷史悠久，素有滬上“芙蓉小鎮(zhèn)”之稱。奧園在新浜鎮(zhèn)已有種植經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，引入臺(tái)灣品種“九品香蓮”，成立“九品香蓮”荷蓮研究所，從事功能性蓮花研發(fā)，通過烘干、萃取、提取等技術(shù)，進(jìn)行食品、化妝品等衍生產(chǎn)品開發(fā)。南楊村作為原生產(chǎn)基地，將結(jié)合其產(chǎn)業(yè)發(fā)展實(shí)現(xiàn)配套規(guī)模種植，未來有望形成多品類荷蓮研發(fā)、生產(chǎn)、加工、銷售一體化，延展荷蓮產(chǎn)業(yè)鏈。為了擴(kuò)大客戶群體，項(xiàng)目還將在豐富產(chǎn)品線的基礎(chǔ)上，運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，注重農(nóng)創(chuàng)電商發(fā)展，借助奧園集團(tuán)奧買家跨境電商、農(nóng)村淘寶平臺(tái)等，打造線上農(nóng)產(chǎn)品電子商務(wù)平臺(tái)，結(jié)合線下農(nóng)產(chǎn)品展示銷售，建立農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)銷平臺(tái)體系，實(shí)現(xiàn)線上、線下融合。同時(shí)，帶動(dòng)當(dāng)?shù)剞r(nóng)產(chǎn)品聯(lián)動(dòng)銷售，實(shí)現(xiàn)規(guī)?；?jīng)營。

4.注重利益共享，帶動(dòng)鄉(xiāng)村振興

該項(xiàng)目計(jì)劃于2023年對(duì)外開放，年收入可達(dá)2.1億元，預(yù)計(jì)年游客接待量逾100萬人次，將較大程度帶動(dòng)當(dāng)?shù)氐亩愂?、就業(yè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。鄉(xiāng)村振興的關(guān)鍵因素是“人”，農(nóng)民生活好、干勁足，農(nóng)業(yè)農(nóng)村的發(fā)展就會(huì)生機(jī)勃勃。“上海松江農(nóng)旅科創(chuàng)園”項(xiàng)目將通過“多形式”提高村民創(chuàng)業(yè)就業(yè)能力，最終實(shí)現(xiàn)共同富裕。項(xiàng)目建成后，一方面得益于項(xiàng)目本身的運(yùn)營、維護(hù)等，這本身將創(chuàng)造大量的就業(yè)機(jī)會(huì)，如可通過酒店服務(wù)等釋放“新浜阿姨”品牌價(jià)值，吸收本村、本地“50后”“60后”阿姨成為酒店、集市“服務(wù)大軍”，充分解決中低檔勞動(dòng)力就業(yè)問題，直接提高當(dāng)?shù)剞r(nóng)戶收入；另一方面，項(xiàng)目還將大大帶動(dòng)周邊產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，如可以在農(nóng)民相對(duì)集中居住區(qū)域統(tǒng)籌引入鄉(xiāng)村民宿新業(yè)態(tài)，為上海松江農(nóng)旅科創(chuàng)園發(fā)展提供多元化配套服務(wù)，創(chuàng)造新增收點(diǎn)；以農(nóng)創(chuàng)研發(fā)帶動(dòng)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)提質(zhì)增效，鼓勵(lì)本村、本鎮(zhèn)乃至更大范圍農(nóng)業(yè)向具有高附加值衍生產(chǎn)品領(lǐng)域拓展，與農(nóng)業(yè)電商、創(chuàng)業(yè)平臺(tái)等實(shí)現(xiàn)多元經(jīng)營銷售聯(lián)動(dòng)發(fā)展；鼓勵(lì)本地、本村優(yōu)秀人才返鄉(xiāng)，引入國內(nèi)外優(yōu)勢(shì)資源，帶動(dòng)新的就業(yè)創(chuàng)業(yè)；推進(jìn)鄉(xiāng)村旅游配套服務(wù)向更高標(biāo)準(zhǔn)、更好水平方向發(fā)展，打造鄉(xiāng)村商業(yè)管理服務(wù)龍頭，樹立鄉(xiāng)村領(lǐng)域行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，提升品牌價(jià)值。

三、進(jìn)一步完善奧園“上海雅園”項(xiàng)目的思考

得益于集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市，奧園“上海雅園”項(xiàng)目目前已取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，在帶動(dòng)農(nóng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展、促進(jìn)農(nóng)民增收、助力鄉(xiāng)村振興等方面發(fā)揮重要作用。同時(shí)本項(xiàng)目在進(jìn)行中，也凸顯出當(dāng)前土地制度、農(nóng)旅項(xiàng)目等存在的不足，需要政府、企業(yè)、村集體和農(nóng)戶多方面共同努力，協(xié)同推進(jìn)，在不斷改革中發(fā)揮企業(yè)的帶動(dòng)作用，從而實(shí)現(xiàn)鄉(xiāng)村振興和共同富裕。

（一）統(tǒng)籌規(guī)劃，協(xié)調(diào)發(fā)展

農(nóng)旅項(xiàng)目或者田園綜合體往往需要較大的土地規(guī)模進(jìn)行系統(tǒng)開發(fā)，建設(shè)游客中心，配套娛樂、住宿等設(shè)施，同時(shí)還需營造一定景觀，開發(fā)農(nóng)產(chǎn)品體驗(yàn)場(chǎng)所等，各系統(tǒng)需彼此協(xié)調(diào)，共同作用，以此提高游客體驗(yàn)。因此，農(nóng)旅項(xiàng)目一般占地面積較高，同時(shí)容積率較低，而且由于各功能設(shè)施配套的用途涉及商業(yè)、住宅、農(nóng)業(yè)等多個(gè)方面，土地使用規(guī)劃較為復(fù)雜。但是，從當(dāng)前農(nóng)村現(xiàn)實(shí)來看，農(nóng)村土地情況較為復(fù)雜，既有耕地、宅基地，也有集體建設(shè)用地等，對(duì)不同的土地類型，國家有不同的使用和規(guī)劃要求，比如對(duì)于基本農(nóng)田我們實(shí)行最嚴(yán)格的保護(hù)制度，《國土資源部關(guān)于全面實(shí)行永久基本農(nóng)田特殊保護(hù)的通知》要求“從嚴(yán)管控非農(nóng)建設(shè)占用永久基本農(nóng)田。永久基本農(nóng)田一經(jīng)劃定，任何單位和個(gè)人不得擅自占用或者擅自改變用途，不得多預(yù)留一定比例永久基本農(nóng)田為建設(shè)占用留有空間，嚴(yán)禁通過擅自調(diào)整縣鄉(xiāng)土地利用總體規(guī)劃規(guī)避占用永久基本農(nóng)田的審批，嚴(yán)禁未經(jīng)審批違法違規(guī)占用。”而且，由于農(nóng)村土地較散，不同類型土地交叉分布，各利益主體同時(shí)存在，提高了企業(yè)協(xié)調(diào)和統(tǒng)一規(guī)劃的難度，不利于企業(yè)整體開發(fā)和規(guī)劃。另一方面，企業(yè)經(jīng)營是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過程，農(nóng)旅項(xiàng)目的邊界和建設(shè)內(nèi)容也將隨著企業(yè)經(jīng)營狀況的改變而發(fā)生變化。因此，企業(yè)對(duì)土地的需求和空間功能配置是一個(gè)動(dòng)態(tài)調(diào)整的過程。項(xiàng)目立項(xiàng)中要?jiǎng)討B(tài)考慮企業(yè)的發(fā)展情況，尤其是集體建設(shè)用地入市的大背景下，更需要合理統(tǒng)籌土地規(guī)劃與產(chǎn)業(yè)發(fā)展、兼顧企業(yè)短期與長期目標(biāo)，在土地審批、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃等方面進(jìn)行調(diào)整和改革，降低企業(yè)經(jīng)營成本，提高土地利用效率。

（二）厘清邊界，差異化競(jìng)爭(zhēng)

農(nóng)旅融合項(xiàng)目是發(fā)展農(nóng)村產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，也是城市消費(fèi)需求的熱點(diǎn)所在。通過發(fā)展旅游，培育生態(tài)游、鄉(xiāng)村游、觀光游、休閑游、農(nóng)業(yè)體驗(yàn)游等農(nóng)旅融合產(chǎn)業(yè)，開發(fā)農(nóng)業(yè)農(nóng)村生態(tài)資源和鄉(xiāng)村民俗文化，促進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈延伸、價(jià)值鏈提升、增收鏈拓寬，可以帶動(dòng)農(nóng)民增收、農(nóng)村發(fā)展、農(nóng)業(yè)升級(jí)，從而很好地解決“三農(nóng)”問題。農(nóng)旅項(xiàng)目成功的核心在于創(chuàng)意，而創(chuàng)意的實(shí)現(xiàn)需要一系列高質(zhì)量的輔助性服務(wù)來切實(shí)提高顧客體驗(yàn)，創(chuàng)意與服務(wù)相符相成，缺一不可。但是，當(dāng)前知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)不足導(dǎo)致項(xiàng)目開發(fā)嚴(yán)重同質(zhì)化，容易導(dǎo)致惡性競(jìng)爭(zhēng)和無序發(fā)展，損害企業(yè)創(chuàng)新的積極性。同時(shí)，農(nóng)旅項(xiàng)目中的部分環(huán)節(jié)，如餐飲、采摘、住宿、特色農(nóng)產(chǎn)品等進(jìn)入門檻較低。但是，受自身管理能力、資本投入等條件的限制，新進(jìn)入者往往進(jìn)行低層次、重復(fù)性建設(shè)，滿足中低端消費(fèi)市場(chǎng)的需求，降低項(xiàng)目整體體驗(yàn)，不利于品牌提升和管理。因此，農(nóng)旅項(xiàng)目中需要厘清企業(yè)邊界，保護(hù)企業(yè)創(chuàng)新積極性，同時(shí)進(jìn)行系統(tǒng)規(guī)劃，鼓勵(lì)企業(yè)進(jìn)行差異化競(jìng)爭(zhēng)，形成優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，共同促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

（三）深化村企關(guān)系，提高治理水平

農(nóng)旅項(xiàng)目依托鄉(xiāng)村特色進(jìn)行開發(fā)，但是企業(yè)與村莊的利益往往并不一致，需要深化進(jìn)一步深化村企關(guān)系，密切二者的利益聯(lián)系，提高治理水平，實(shí)現(xiàn)以企帶村，以村促企，二者共同發(fā)展。一方面，企業(yè)在就業(yè)安排與創(chuàng)業(yè)機(jī)會(huì)上更多地讓原住民參與，讓其在農(nóng)旅融合發(fā)展中真正得到實(shí)惠；通過產(chǎn)業(yè)組織形式創(chuàng)新，發(fā)揮開發(fā)企業(yè)對(duì)農(nóng)戶的帶動(dòng)作用，協(xié)調(diào)產(chǎn)業(yè)部門之間、上下游之間的利益關(guān)系，對(duì)基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和弱勢(shì)群體進(jìn)行適度補(bǔ)償，實(shí)現(xiàn)企業(yè)、農(nóng)戶的深度融合。創(chuàng)新農(nóng)旅融合發(fā)展的組織模式，發(fā)揮村集體經(jīng)濟(jì)組織、合作社在組織農(nóng)戶方面的重要作用。另一方面，通過制度安排鼓勵(lì)村集體企業(yè)以土地入股、資本入股等方式參與企業(yè)經(jīng)營，共享企業(yè)發(fā)展成果，同時(shí)在村莊的日常治理中加強(qiáng)與企業(yè)的合作協(xié)調(diào)，強(qiáng)化企業(yè)的社會(huì)責(zé)任，在公共設(shè)施建設(shè)、人員培訓(xùn)、土地流轉(zhuǎn)等方面積極發(fā)揮企業(yè)作用，鼓勵(lì)工商資本開展特色農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)、加工、流通、銷售，以及相關(guān)技術(shù)研發(fā)和旅游項(xiàng)目開發(fā)等。通過多渠道、多措施實(shí)現(xiàn)企業(yè)與村集體、農(nóng)戶的深度融合，實(shí)現(xiàn)村企長期健康發(fā)展。

（四）搭建平臺(tái)，資源共享，提升競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)

當(dāng)前農(nóng)旅項(xiàng)目往往“點(diǎn)”狀發(fā)展，尚未形成規(guī)模優(yōu)勢(shì)。一方面，政府要通過制定規(guī)劃，引導(dǎo)、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)聚集，樹立品牌效應(yīng)。建立集農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)、加工、休閑觀光、特色產(chǎn)品銷售等為一體的產(chǎn)業(yè)集群，打造地方特色農(nóng)耕文化名片，在品牌推介、市場(chǎng)開拓、資金支持等方面給予企業(yè)一定的優(yōu)惠和扶持政策。促進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品變旅游產(chǎn)品，鼓勵(lì)企業(yè)面向市場(chǎng)，提高科技水平和研發(fā)能力，開發(fā)差異化產(chǎn)品和功能性產(chǎn)品，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。另一方面，政府要與企業(yè)密切合作，創(chuàng)新農(nóng)旅融合發(fā)展的市場(chǎng)運(yùn)作模式，充分利用互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)等新技術(shù)，完善旅游基礎(chǔ)設(shè)施，提升旅游道路、旅游接待、旅游服務(wù)等建設(shè)水平，同時(shí)創(chuàng)新旅游產(chǎn)品開發(fā)，完善項(xiàng)目內(nèi)容，營造良好的營商環(huán)境，鼓勵(lì)企業(yè)向高質(zhì)量、品牌化發(fā)展。

（五）多方面入手，降低企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)

從農(nóng)旅融合的產(chǎn)業(yè)鏈條看，由于農(nóng)業(yè)的季節(jié)性特點(diǎn)，農(nóng)旅融合容易出現(xiàn)“潮汐”現(xiàn)象，即短時(shí)間內(nèi)游客的過量進(jìn)入，同時(shí)顧客消費(fèi)主要以觀光為主，產(chǎn)業(yè)鏈條短，為當(dāng)?shù)貏?chuàng)造的價(jià)值有限。而且，由于農(nóng)旅融合項(xiàng)目游客體驗(yàn)集中在線下進(jìn)行，食品安全、疫情防控等不確定性較強(qiáng)。尤其是在新冠疫情沖擊下，人員流動(dòng)受到很大限制，游客引流不足，農(nóng)旅項(xiàng)目的產(chǎn)能長期閑置，企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)極速上升。這需要地方政府發(fā)揮引導(dǎo)作用，科學(xué)制定產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展規(guī)劃，建立健全產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展的管理體系和管理制度，整合分散于農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、農(nóng)產(chǎn)品加工、農(nóng)產(chǎn)品流通、休閑農(nóng)業(yè)開發(fā)等領(lǐng)域的扶持政策，發(fā)揮資金合力的作用，鼓勵(lì)企業(yè)延伸產(chǎn)業(yè)鏈，分散風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)政府還可以通過稅收、補(bǔ)貼信貸等在財(cái)政、金融等適當(dāng)傾斜，為相關(guān)企業(yè)提供一定優(yōu)惠措施。通過產(chǎn)業(yè)政策和金融政策的適當(dāng)傾斜，降低企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，提高經(jīng)營質(zhì)量?！?/p>