□文/崔圣伯 黨 煒

（1.西安培華學(xué)院 陜西·西安；2.寶雞文理學(xué)院 陜西·寶雞）

［提要］得益于穩(wěn)定的政局、低利率的金融環(huán)境以及安全資產(chǎn)日元，泡沫經(jīng)濟(jì)后一落千丈的日本房產(chǎn)市場(chǎng)得以復(fù)蘇。與此同時(shí)，主要城市的房產(chǎn)已成為全球投資者的目標(biāo)。然而，由于新冠肺炎疫情的影響，日本土地價(jià)格九年來(lái)首次下跌。尤其是東京圈、大阪圈等地區(qū)，因新冠肺炎疫情緊急措施的公布和外國(guó)人入境的限制，對(duì)房產(chǎn)租賃市場(chǎng)產(chǎn)生重大影響。本文考察日本房產(chǎn)租賃市場(chǎng)的變化和問(wèn)題。

一、日本住宅租賃市場(chǎng)現(xiàn)狀

日本的房產(chǎn)租賃市場(chǎng)每年1～3月是最旺季，此時(shí)入職和入學(xué)相關(guān)的遷入和遷出活動(dòng)很多。租賃房產(chǎn)投資對(duì)于確保房屋租賃供給至關(guān)重要。尤其是單身人士使用的10～20坪的one-room公寓（居室廚房不分離）或1K公寓（1房間1廚房）最受投資者青睞。因?yàn)橄啾扔诟蟮募彝ビ米≌?，單身公寓的租賃需求更多。然而，由于新冠肺炎疫情導(dǎo)致的行動(dòng)限制，流入城市地區(qū)的人口減少，房產(chǎn)租賃市場(chǎng)需求發(fā)生變化。

日本總務(wù)省2020年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，新冠肺炎疫情以來(lái)東京人口遷出明顯增加，致使租賃需求減少。自從新冠肺炎疫情宣布進(jìn)入緊急狀態(tài)以來(lái)，房屋中介的租賃成交量比上一年減少了一半。由于國(guó)內(nèi)商務(wù)旅行和外國(guó)游客減少，周租和月租公寓的運(yùn)營(yíng)者正在退出市場(chǎng)。由于價(jià)格折扣的優(yōu)勢(shì)，越來(lái)越多的消費(fèi)者選擇使用酒店而不是租賃公寓。但是建設(shè)年限較短或新建的公寓相對(duì)具有競(jìng)爭(zhēng)力。就東京都心三區(qū)（千代田、中央、港區(qū)）而言，10年內(nèi)建造的公寓租賃需求有所增加，并未受到新冠肺炎疫情影響。

日本政府2015年增加遺產(chǎn)稅，房產(chǎn)投資作為避稅措施之一引起了日本國(guó)內(nèi)投資者的興趣。這導(dǎo)致出租公寓（住宅）的繁榮以及低利率。但是，2018年發(fā)生了合租人不交房租和借貸公司倒閉的事件（代表案例之一是SURUGA銀行）。此外，房產(chǎn)投資避稅收益因2018年以來(lái)的稅制改革而有所下降，2020年的新冠肺炎疫情沖擊也讓投資者更加謹(jǐn)慎。此后房產(chǎn)租賃市場(chǎng)受到了影響。

根據(jù)日本建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所的數(shù)據(jù)，2020年包括公寓在內(nèi)的租賃建設(shè)項(xiàng)目29.95萬(wàn)個(gè)，比上年減少10.5%。建設(shè)數(shù)量下降的原因是需求減少。房產(chǎn)咨詢公司Sakura事務(wù)所（日本業(yè)內(nèi)最大的一級(jí)建筑師事務(wù)所）指出，由于新冠肺炎疫情導(dǎo)致學(xué)生改為線上授課以及外國(guó)學(xué)生的入境限制，作為一種避稅措施而廣受歡迎的出租房產(chǎn)投資需求正在下降。此外，新冠肺炎疫情的影響僅限于家庭租賃公寓或8張榻榻米以上的單人租賃公寓，配置和隔音較好的高品質(zhì)住宅以及單獨(dú)別墅的租賃需求很高。這意味著新冠肺炎疫情改變了房屋租賃的需求。

二、需求者要求的變化

（一）實(shí)際需求者的變化。大面積租賃住宅的需求正在增加。根據(jù)房產(chǎn)門(mén)戶網(wǎng)站athome的數(shù)據(jù)，50～70平方米的房屋需求量很大，而30平方米以下的房屋租賃率較低。供給數(shù)量少和租金低使得大面積住宅比one-room公寓更有有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

更多的單身人士希望擁有寬敞的住宅，因?yàn)橐咔槠陂g在家工作需要比現(xiàn)在更大的空間，建設(shè)年限久或設(shè)備水平低都沒(méi)關(guān)系，租金低和面積大是最重要的。榻榻米單身公寓的需求正在減少，而8榻榻米住宅的需求者正在增加。包含家具配置、可以拎包入住的建成已久的2K（2房1廚房）和1DK（1房1餐廳1廚房）公寓更受消費(fèi)者歡迎。東京23區(qū)東部是一個(gè)租戶大量涌入的地區(qū)，在這里他們能以相對(duì)較低的租金租賃到更寬敞的房子。隨著在家辦公持續(xù)時(shí)間越來(lái)越長(zhǎng)，租戶比以往更頻繁地調(diào)查租賃市場(chǎng)來(lái)尋找租金更便宜且更大的房子。現(xiàn)在僅僅是地理位置優(yōu)越的房屋在租賃市場(chǎng)不再有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

（二）年輕投資者增加。在新冠肺炎疫情宣布進(jìn)入緊急狀態(tài)后，未來(lái)收入的不確定性和資產(chǎn)重新配置需求使得日本年輕人對(duì)房產(chǎn)投資非常感興趣。截至2021年1月，樂(lè)待的會(huì)員人數(shù)為236，000人，較2020年3月的196，000人增加了20%。同期，類似的投資房產(chǎn)網(wǎng)站（健美家）訪問(wèn)量也在快速增長(zhǎng)。這證明日本人最近對(duì)房產(chǎn)投資非常感興趣，特別是越來(lái)越多的年輕人投資房產(chǎn)。樂(lè)待成員的年齡組趨勢(shì)尤其明顯。2006年3月樂(lè)待網(wǎng)站開(kāi)通，至2018年12月，注冊(cè)會(huì)員中26～35歲的占19.9%，36～45歲的占36.6%歲。但在2021年3月，注冊(cè)會(huì)員中26～35歲的占26.8%，36～45歲的占33.5%。年輕人對(duì)房產(chǎn)投資的興趣正在增加。

（三）流動(dòng)性過(guò)剩。日本對(duì)房產(chǎn)投資越來(lái)越感興趣的原因是家庭流動(dòng)性過(guò)剩。根據(jù)日本中央金融服務(wù)委員會(huì)2020年8月至9月調(diào)查，平均金融資產(chǎn)持有量（兩人以上的家庭）為1，436萬(wàn)日元，中位數(shù)為650萬(wàn)日元，比2019年中位數(shù)419萬(wàn)日元增加了一半。這是因?yàn)橘Y金流入房產(chǎn)市場(chǎng)，根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)信息網(wǎng)站（健美家）的調(diào)查，約60%的投資者尋找房產(chǎn)進(jìn)行投資。與股票和債券相比，房產(chǎn)投資的收益相對(duì)較高。

（四）投資魅力。健美家的一項(xiàng)調(diào)查顯示，80%的房產(chǎn)投資人是因?yàn)榭紤]到老年后收入不穩(wěn)定和無(wú)收入而開(kāi)始投資的。根據(jù)樂(lè)待3月份對(duì)會(huì)員進(jìn)行的一項(xiàng)調(diào)查顯示，開(kāi)始投資房產(chǎn)的眾多原因中絕大多數(shù)受訪者的答案涉及到資產(chǎn)管理、需要工資外收入、擔(dān)心退休后生活費(fèi)和年金。在兩三年前，獨(dú)棟公寓住宅作為投資標(biāo)的很受歡迎。但由于2018年SURUGA銀行的貸款問(wèn)題，金融機(jī)構(gòu)加強(qiáng)了對(duì)獨(dú)棟住宅貸款審核，近期獲得的貸款相對(duì)較少。

公寓出租很受歡迎。投資公寓不是買整棟公寓樓，而是其中的一間或幾間公寓用來(lái)收租金。投資公寓不需要那么多錢，所以越來(lái)越多的人選擇投資公寓。優(yōu)點(diǎn)：（1）與投資整棟公寓樓比較，購(gòu)買公寓風(fēng)險(xiǎn)更低；（2）所需的維修成本較低；（3）買賣公寓比買賣樓容易；（4）由于是委托給管理公司，所以不需要業(yè)主來(lái)管理；（5）購(gòu)買成本比投資一棟公寓樓便宜。缺點(diǎn)：（1）土地比例低，很難擁有土地；（2）投資多間公寓，如果有幾個(gè)房間空置則會(huì)損失租金；（3）與擁有一棟公寓樓相比，投資公寓的回報(bào)更低。所以，投資公寓的人基本上是做長(zhǎng)期投資，靠租金收入賺取利潤(rùn)，他們很少自己管理，而是委托管理公司。此外，購(gòu)買舊式單獨(dú)住宅出租的情況也很多。過(guò)去很多中小企業(yè)主往往將投資房產(chǎn)作為一種避稅措施，但現(xiàn)在投資的目的多種多樣。

三、租賃市場(chǎng)中的問(wèn)題

（一）房產(chǎn)公司問(wèn)題。日本的房產(chǎn)公司不僅是中介，還為房東提供委托管理、維修、出租服務(wù)。積水住宅原銷售經(jīng)理以虛假的工程款為名，騙取一女業(yè)主（80歲）的轉(zhuǎn)租合同，造成了包括未經(jīng)許可對(duì)房東住宅進(jìn)行施工在內(nèi)的1，600萬(wàn)日元的經(jīng)濟(jì)損失。積水住宅將涉嫌損失的1，600萬(wàn)日元退還給房東，并解雇了該經(jīng)理。雖然這是一個(gè)極端的案例，但大多數(shù)轉(zhuǎn)租公司僅依靠向業(yè)主支付固定租金和從租戶那里收取租金的盈利模式是虧損的，并且通過(guò)收取修理房屋費(fèi)來(lái)彌補(bǔ)損失。轉(zhuǎn)租公司從維修中獲利已經(jīng)成為一個(gè)問(wèn)題。

（二）租金問(wèn)題。轉(zhuǎn)租公司銷售人員向業(yè)主說(shuō)明租賃合同時(shí)并沒(méi)有提到租金可能減少的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，他們?cè)诮忉尯贤瑫r(shí)70%的時(shí)間都在說(shuō)盈利計(jì)劃好、收租金對(duì)未來(lái)有保障等，許多業(yè)主將轉(zhuǎn)租合同誤認(rèn)為是有保證的固定租金額合同。轉(zhuǎn)租公司僅僅簡(jiǎn)單甚至缺乏對(duì)租金減少風(fēng)險(xiǎn)說(shuō)明的情況下，業(yè)主就在合同上簽字了。固定租金減少多少是能接受的，這個(gè)問(wèn)題應(yīng)該經(jīng)雙方協(xié)議而定。雖然合同中寫(xiě)明了可以通過(guò)雙方協(xié)議增加或減少所支付的租金，但支付給房東的固定租金是房客向轉(zhuǎn)租公司支付租金的90%。根據(jù)法律規(guī)定，如果對(duì)所支付的租金有不滿，最終可以申請(qǐng)法庭仲裁解決，但現(xiàn)實(shí)中很少有人這樣做。

（三）轉(zhuǎn)租問(wèn)題。日本新轉(zhuǎn)租法是對(duì)經(jīng)營(yíng)者的新約束。合同簽訂時(shí)加強(qiáng)了解釋義務(wù)，但在解約時(shí)就出現(xiàn)了問(wèn)題。在日本《借地借家法》中，對(duì)承租人解約沒(méi)有任何限制，但出租人解約要有正當(dāng)理由。這是一條偏頗的法規(guī)。2003年相關(guān)固定租金減少的轉(zhuǎn)租合同訴訟當(dāng)中，最高法院就是依據(jù)《借地借家法》來(lái)判決的。如此一來(lái)，《借地借家法》在轉(zhuǎn)租解約方面助長(zhǎng)了糾紛。

公寓業(yè)主雖然是經(jīng)營(yíng)者，但實(shí)際情況更貼近消費(fèi)者，需要與消費(fèi)者類似的保護(hù)。例如，面對(duì)固定租金的減少（但轉(zhuǎn)租公司簽合同時(shí)沒(méi)說(shuō)過(guò)會(huì)有這樣的情況），更多的業(yè)主只能默認(rèn)這一事實(shí)。轉(zhuǎn)租公司和業(yè)主在合同條款以外的信息量與議價(jià)能力上存在差距。轉(zhuǎn)租公司經(jīng)常能以一些理由拒絕業(yè)主的解約請(qǐng)求，或者對(duì)業(yè)主提出的解約要求法律范圍之外的賠償。根據(jù)《消費(fèi)者合同法》或《消費(fèi)者基本法》的要求，企業(yè)與消費(fèi)者在數(shù)量和議價(jià)能力上存在決定性差異。從這一點(diǎn)來(lái)看，業(yè)主更接近于消費(fèi)者而非企業(yè)。轉(zhuǎn)租公司承擔(dān)招租、清潔、維修等繁瑣管理的同時(shí)還要保證固定租金額的轉(zhuǎn)租服務(wù)，的確為業(yè)主提供了便利，但是存在很多問(wèn)題。例如，購(gòu)買公寓后的新業(yè)主就有可能面臨一些問(wèn)題，房產(chǎn)中介并不知道前業(yè)主和轉(zhuǎn)租公司間有合同（即使業(yè)主變更，轉(zhuǎn)租合同仍未到期），新業(yè)主購(gòu)買公寓后才知道之前業(yè)主的轉(zhuǎn)租合同還沒(méi)到期，新業(yè)主想要根據(jù)終止條款解除原租賃合同，但轉(zhuǎn)租公司以《借地借家法》為由拒絕合同解除。在陷入僵局的情況下，新業(yè)主不愿簽訂合同承認(rèn)原來(lái)的租賃，承租人向轉(zhuǎn)租公司賬戶存入租金要求繼續(xù)租賃，轉(zhuǎn)租公司因此陷入兩難。

（四）轉(zhuǎn)租法修改。在轉(zhuǎn)租合同中，轉(zhuǎn)租公司向業(yè)主支付有保證的固定租金租賃公寓，之后再將房屋租給各房客，業(yè)主從而避免了招租或管理公寓的不便。但是業(yè)主需要支付房客租金額10%～20%的手續(xù)費(fèi)，并且存在固定租金減少或合同可能突然終止的風(fēng)險(xiǎn)。

很多情況下合同簽訂后才出現(xiàn)糾紛，因?yàn)樵诤灱s前管理公司的銷售人員只說(shuō)明利潤(rùn)不提示風(fēng)險(xiǎn)。例如，他們雖然向房東解釋固定租金減少的風(fēng)險(xiǎn)，但僅僅是輕描淡寫(xiě)。根據(jù)日本國(guó)土交通省2019年的一項(xiàng)調(diào)查結(jié)果顯示，29%的業(yè)主表示轉(zhuǎn)租公司未提前告知減租風(fēng)險(xiǎn)。

日本政府于2020年12月15日修訂了新的轉(zhuǎn)租法，以防止不誠(chéng)實(shí)的商業(yè)行為對(duì)業(yè)主造成損害。但奇怪的是，隨著新法的實(shí)施，新的損害正在出現(xiàn)。新法要求的三個(gè)義務(wù)是：提示減租風(fēng)險(xiǎn)、提示轉(zhuǎn)租公司提前終止的可能性、與業(yè)主解約時(shí)必須書(shū)面說(shuō)明正當(dāng)理由。禁止在不說(shuō)明或不標(biāo)識(shí)風(fēng)險(xiǎn)的情況下進(jìn)行廣告或招攬，并將監(jiān)管范圍從轉(zhuǎn)租公司擴(kuò)大到通過(guò)轉(zhuǎn)租公司拿到資源的轉(zhuǎn)租從業(yè)者，違反者將受到暫停業(yè)務(wù)和罰款的處罰。

（五）轉(zhuǎn)租與糾紛。據(jù)日本租賃住宅經(jīng)營(yíng)者協(xié)會(huì)稱，最近大部分協(xié)商都是關(guān)于拒絕解約的問(wèn)題。例如根據(jù)合同內(nèi)容駁回解約申請(qǐng)或者不接受租賃協(xié)議等。原因是《借地借家庭法》第二十八條規(guī)定：房屋出租人以正當(dāng)理由提出對(duì)租賃合同的解約申請(qǐng)時(shí)，經(jīng)過(guò)相關(guān)認(rèn)證方可終止租賃。而且第三十條規(guī)定：使承租人不利條約無(wú)效。換句話說(shuō)，為了讓業(yè)主（出租人）的解約申請(qǐng)得到認(rèn)證，需要業(yè)主本人居住在該物業(yè)等正當(dāng)理由。在轉(zhuǎn)租合同的情況下，轉(zhuǎn)租公司就是租賃者。任何對(duì)轉(zhuǎn)租公司（租賃者）不利的條約都是無(wú)效的，轉(zhuǎn)租公司會(huì)索要違約金和驅(qū)逐費(fèi)。

轉(zhuǎn)租受害者一方通常有充分的理由。并且驅(qū)逐費(fèi)是由承租方的經(jīng)濟(jì)損失狀況決定的。例如，如果有一位老人需要護(hù)理并且行動(dòng)不便，則驅(qū)逐費(fèi)可能會(huì)很貴。驅(qū)逐費(fèi)的計(jì)算沒(méi)有明確的公式。轉(zhuǎn)租公司的情況，如果從支付給業(yè)主的租金與向租戶收取的租金之間的差額中獲利，可能就會(huì)認(rèn)定經(jīng)濟(jì)損失并不嚴(yán)重?！督璧亟杓彝シā返诙藯l繼承了原《借家法》第一條第二款規(guī)定。舊法律的目的是防止丈夫因出征離家時(shí)妻子被驅(qū)逐的風(fēng)險(xiǎn)，或防止房客在租房困難的情況下被無(wú)理驅(qū)逐。如今住宅市場(chǎng)變了，但是法律沒(méi)有改變。現(xiàn)在關(guān)于解除轉(zhuǎn)租合同的問(wèn)題是，盡管新業(yè)主想解除合同，但轉(zhuǎn)租公司作為承租方堅(jiān)持以弱勢(shì)租戶的身份拒絕解約。由于轉(zhuǎn)租屬于租賃合同，對(duì)承租人有利的《借地借家法》適用。

綜上，人們通過(guò)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)追求利潤(rùn)的愿望很高。過(guò)去的房產(chǎn)投資需要大量資金，普通人難以參與。然而，隨著如今各種類型的房產(chǎn)的出現(xiàn)，用很少的資本創(chuàng)造收益已經(jīng)成為可能。房產(chǎn)投資原本是富人的一種經(jīng)營(yíng)方式，向一般大眾敞開(kāi)大門(mén)是最近的事情。自21世紀(jì)初以來(lái)，為一般大眾處理房產(chǎn)投資貸款的金融機(jī)構(gòu)數(shù)量有所增加。這些一般大眾被認(rèn)為是租賃業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)者而非投資人。在尋找標(biāo)的之前，需要明確投資目的，資產(chǎn)如果不能長(zhǎng)期穩(wěn)定獲利，還不如中途賣出早日獲利。因此，不必急于購(gòu)買資產(chǎn)，必須仔細(xì)搜索并找到優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。很多人都想和房產(chǎn)公司做交易，但經(jīng)常因?yàn)椴煌耆私夥啥萑爰m紛。由于房產(chǎn)投資的多元化，資本增殖正在多元化，因此必須認(rèn)識(shí)到了解相關(guān)方法很重要。這是最小化糾紛和參與資本增殖的基礎(chǔ)。