吳錦秀

（圣元環(huán)保股份有限公司，福建 泉州 362000）

房地產(chǎn)業(yè)作為社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的基礎(chǔ)，是國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本保證，也是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中起著關(guān)鍵性作用。2016年，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)，“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”?！笆奈濉币?guī)劃再次堅(jiān)持這一定位，成為房地產(chǎn)調(diào)控的主旨精神，并貫穿始終。但實(shí)踐中，由于房地產(chǎn)企業(yè)資金量需求過大，且該行業(yè)融資渠道單一，銀行貸款間接融資方式可為企業(yè)提供大部分資金，致使房地產(chǎn)企業(yè)過度依靠銀行貸款，銀行資金貫穿房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展各階段，無(wú)形中增加了銀行風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)，銀行需承擔(dān)企業(yè)投資失敗所帶來(lái)的損失，勢(shì)必會(huì)影響金融市場(chǎng)甚至整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康運(yùn)行。2020年，央行、銀保監(jiān)會(huì)出臺(tái)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理要求，重點(diǎn)規(guī)范銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)規(guī)模、機(jī)構(gòu)類型等各種要素，對(duì)房地產(chǎn)貸款的集中度進(jìn)行分類管理。該制度的出臺(tái)，構(gòu)建了房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制與金融審慎管理制度的條件，增強(qiáng)金融體系的韌性、穩(wěn)健性，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康、高質(zhì)量發(fā)展，也對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展提出了新的時(shí)代要求。

一、文獻(xiàn)綜述

融資問題或資本結(jié)構(gòu)研究在國(guó)外學(xué)術(shù)界中已產(chǎn)生了系列重大成果，對(duì)理論研究與實(shí)踐研究起到重要的作用。1958年美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家Modigliani和Miller發(fā)表《資本成本、公司財(cái)務(wù)和投資管理》，首次提出“MM”理論，以忽略企業(yè)所得稅為前提條件，企業(yè)存在著同樣的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，公司資本結(jié)構(gòu)與公司的價(jià)值沒有顯而易見的關(guān)聯(lián)性，為當(dāng)代企業(yè)資本結(jié)構(gòu)理論奠定基礎(chǔ)。其后，Louis Archambaul認(rèn)為，信托融資相較于銀行借貸，房地產(chǎn)企業(yè)采用信托融資能大大降低企業(yè)的融資成本，促進(jìn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。Eugenio Cerutti通過對(duì)不同國(guó)家的房地產(chǎn)行業(yè)的金融特征、房?jī)r(jià)以及家庭的貸款情況進(jìn)行分析，得出房地產(chǎn)行業(yè)創(chuàng)造的短期經(jīng)濟(jì)效益伴隨著著非同等閑的風(fēng)險(xiǎn)，政府不可以管窺蛙見，需要通過貨幣政策、金融監(jiān)管等宏觀調(diào)控抑制房地產(chǎn)金融業(yè)的放貸腳步，促進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展。

聚焦國(guó)內(nèi)學(xué)術(shù)界研究成果，主要在融資問題、融資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)、融資策略等方面開展研究。如圍繞中小房企的融資特點(diǎn)以及融資現(xiàn)狀，分析其在融資渠道、財(cái)務(wù)管理、內(nèi)控機(jī)制等方面產(chǎn)生的問題，并提出拓寬融資渠道、加強(qiáng)公司內(nèi)部制度建設(shè)、加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理、完善融資市場(chǎng)體系等對(duì)策[1]。針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，從企業(yè)內(nèi)部和外部入手，選取相應(yīng)的2個(gè)一級(jí)指標(biāo)和8個(gè)二級(jí)指標(biāo)，構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，通過AHP法和模糊綜合評(píng)價(jià)法對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的綜合評(píng)價(jià)[2]。雖然近年來(lái)我國(guó)建立多層次的資本市場(chǎng)，使得房地產(chǎn)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)有了較大的改變，但隨著銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)貸款收緊、國(guó)家對(duì)地方政府土地財(cái)政加大約束，一方面增加了融資的難度，另一方面又減緩了資金回籠速度，給房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈安全帶了極大的挑戰(zhàn)[3]。在當(dāng)前緊縮型房地產(chǎn)政策下，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入了“錢荒”時(shí)代，以往的融資模式已不能快速助力房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展，能否有效地融資，成為房地產(chǎn)企業(yè)亟須解決的問題，提出了選擇合適的融資方式、爭(zhēng)取多元化的資金渠道、合理安排資金的使用3種創(chuàng)新模式[4]。針對(duì)目前我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)發(fā)展還不完善，房地產(chǎn)企業(yè)普遍面臨融資難等問題，提出建立完善的風(fēng)險(xiǎn)防控機(jī)制、與時(shí)俱進(jìn)地豐富融資產(chǎn)品、完善房地產(chǎn)市場(chǎng)的誠(chéng)信機(jī)制等融資策略[5]。

縱覽國(guó)內(nèi)外學(xué)術(shù)界對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)融資問題研究，不同的現(xiàn)實(shí)情況、不同的視角形成了不同類型的成果。國(guó)外學(xué)者普遍認(rèn)為，房地產(chǎn)融資形成信托和夾層融資兩種模式，前者更趨向成熟，后者在中小房地產(chǎn)企業(yè)中存在巨大發(fā)展前景。國(guó)內(nèi)學(xué)者普遍認(rèn)為，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)債權(quán)融資依賴度極高，融資渠道單一，融資結(jié)構(gòu)不健全，主要從法律政策、方式渠道、行業(yè)規(guī)范等領(lǐng)域加強(qiáng)與改進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)融資問題。質(zhì)言之，國(guó)內(nèi)學(xué)術(shù)界對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)融資理論研究尚處于發(fā)展階段，亟須立足實(shí)踐，結(jié)合中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)際情況，加快推進(jìn)理論與實(shí)踐相結(jié)合的研究，形成具有本土特點(diǎn)的學(xué)術(shù)研究理論與觀點(diǎn)做法。

二、A公司融資現(xiàn)狀分析

A公司是世界500強(qiáng)企業(yè)之一所設(shè)立的地產(chǎn)集團(tuán)公司，年度報(bào)表顯示，該世界500強(qiáng)企業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售額超過4700億元，同比增長(zhǎng)2.4%；凈利潤(rùn)超過300億元，凈利率7%。據(jù)東方財(cái)富網(wǎng)Choice數(shù)據(jù)庫(kù)，近四年的融資偏好情況中，內(nèi)源融資占比分別為7.25%、4.71%、3.04%和4.1%，外源融資占比分別為92.75%、95.29%、96.96%、95.9%，股權(quán)融資占比分別為8.09%、4.7%、8.63%、9.37%，債權(quán)融資占比分別為84.66%、90.6%、88.33%、86.52%。據(jù)此，主要呈現(xiàn)三個(gè)方面的特點(diǎn)。一是內(nèi)源融資占比明顯低于外源融資占比。內(nèi)源融資由利潤(rùn)分配和盈余公積構(gòu)成，具備自主性、低成本、風(fēng)險(xiǎn)小優(yōu)勢(shì)，與企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)密切相關(guān)。上述數(shù)據(jù)中，A公司內(nèi)源融資占比極低，突出顯示內(nèi)源資金不足以支撐公司發(fā)展快速且多元化的資金需求，致使外源融資占主導(dǎo)地位。企業(yè)生命周期理論提出，企業(yè)成熟期中經(jīng)營(yíng)活動(dòng)穩(wěn)定，由此產(chǎn)生的流量大，資金流充足[6]。盡管A公司年留存收益穩(wěn)步增長(zhǎng)，但相較于年籌資活動(dòng)所需資金，占比極低，導(dǎo)致內(nèi)部積累能力跟不上擴(kuò)張速度，自有資金呈弱勢(shì)狀態(tài)，內(nèi)源融資嚴(yán)重不足。不僅增加了外源融資的風(fēng)險(xiǎn)，也限制了公司資金的使用。二是股權(quán)融資占比低。股權(quán)融資的方式主要有兩種，向社會(huì)公眾增發(fā)新股或者向企業(yè)原股東增發(fā)新股。通過這兩種方式將籌集到的資金用于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，具有長(zhǎng)期性、無(wú)到期日、無(wú)固定股利負(fù)擔(dān)的特點(diǎn)。但是，企業(yè)股權(quán)融資需證監(jiān)會(huì)專項(xiàng)檢查、層層審批，周期較長(zhǎng)，手續(xù)嚴(yán)苛，并不適用于所有企業(yè)[7]。自2009年以來(lái)，A公司在香港上市后籌集資金超過400億元人民幣，數(shù)額巨大，但相比債權(quán)融資，平均占比約16.46%，體量過小。三是債權(quán)融資占比高。A公司傾向于債權(quán)融資，盡管規(guī)避了稀釋股份風(fēng)險(xiǎn)，審批手續(xù)少，籌資速度快，但同時(shí)增加了企業(yè)負(fù)債率，到期償還本息增加了企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。2006年～2009年，A公司在國(guó)內(nèi)融資的基礎(chǔ)上，加大國(guó)外融資力度，為擴(kuò)張?zhí)崃速Y金支持，經(jīng)多次民間融資，融資金額超過15億美元。近年，A公司債券融資占比平均在60%以上，盡管面臨增加企業(yè)負(fù)債、加深潛在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的問題，但仍成為A公司融資的支柱。

三、A公司融資存在問題

1.融資成本較高

據(jù)東方財(cái)富網(wǎng)，從近年的數(shù)據(jù)來(lái)看，融資成本排名前30的房地產(chǎn)企業(yè)平均融資成本是6%左右，同比增速為0.1%左右。而A公司融資成本為9%左右，同比增速為0.8%左右。根據(jù)A公司的融資情況，單一年度海外債三類，分別融資金額為58億元、48億元、99.7億元，利率分別為10%、10.5%、9.5%，公司債金額為50億元、150億元，利率分別為6.8%、6.27%。A公司海外債與公司債各占一半，雖然海外債具備限制少、提升國(guó)際形象快等有段，但海外債利率高于公司債，整體提高A公司融資利率，增加融資成本，造成企業(yè)在償還本金和利息存在一定壓力。

2.資產(chǎn)負(fù)債率高

資產(chǎn)負(fù)債率為評(píng)定企業(yè)負(fù)債水平及其風(fēng)險(xiǎn)的指標(biāo)。資產(chǎn)負(fù)債比率過低，說明企業(yè)應(yīng)用外部資金的能力較差；資產(chǎn)負(fù)債比率過高，企業(yè)雖然能充分利用財(cái)務(wù)杠桿，給股東帶來(lái)更多的盈余，但企業(yè)潛在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增大。近四年，A公司資產(chǎn)總額分別為1.35萬(wàn)億元、1.76萬(wàn)億元、1.88萬(wàn)億元、2.21萬(wàn)億元，負(fù)債總額分別為1.16萬(wàn)億元、1.52萬(wàn)億元、1.57萬(wàn)億元、1.85萬(wàn)億元，資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到85.93%、86.36%、83.51%、83.71%。A公司資產(chǎn)負(fù)債率居高不下，同一年度達(dá)到86.36%，而房地產(chǎn)行業(yè)平均資產(chǎn)負(fù)債率為68.09%，與同期同行業(yè)平均資產(chǎn)負(fù)債率相比，超出行業(yè)平均水平15個(gè)百分點(diǎn)，說明A公司負(fù)債占比較高，資本結(jié)構(gòu)不合理。資產(chǎn)負(fù)債率過高影響企業(yè)再籌資能力及企業(yè)信用等級(jí)，導(dǎo)致A公司獲取新增貸款時(shí)利率大幅上升，融資成本增加，且過度舉債使債權(quán)人提供的資金安全度有所下降；增加企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，容易陷入財(cái)務(wù)困境。如A公司面臨資金周轉(zhuǎn)困難、資金鏈斷裂情況，將給銀行、社會(huì)帶來(lái)權(quán)益損害，金融市場(chǎng)也面臨一定程度風(fēng)險(xiǎn)和動(dòng)蕩。

3.短期償債能力不足

短期償債能力，指的是以企業(yè)短時(shí)間將流動(dòng)性高的資產(chǎn)快速變現(xiàn)，償還短期負(fù)債能力。根據(jù)A公司近四年的短期償債指標(biāo)，流動(dòng)比率分別為151.3%、140.7%、136.2%、137.4%，盡管呈現(xiàn)下降的趨勢(shì)，但總體流動(dòng)比率與200%正常水平比較相差較多，且存貨占流動(dòng)資產(chǎn)比率連續(xù)高于50%，呈逐年增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但房地產(chǎn)行業(yè)存貨變現(xiàn)時(shí)間長(zhǎng)，償付流動(dòng)負(fù)債能力不強(qiáng)，說明A公司資產(chǎn)變現(xiàn)能力較弱，短期償債能力有待提升。速動(dòng)比率是衡量企業(yè)短期償債能力的重要指標(biāo)之一。近四年A公司速動(dòng)比率分別為61.5%、52.4%、42.2%、38.5%，也是呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，且后兩個(gè)年度比率不超過50%。通常認(rèn)為速動(dòng)比率在100%左右較為正常，而A公司速動(dòng)比率相比較低，流動(dòng)負(fù)債較速動(dòng)資產(chǎn)多，難以形成對(duì)等的流動(dòng)資產(chǎn)償還現(xiàn)象，短期償債能力不足。A公司現(xiàn)金比率分別為27%、14%、11.1%、11.1%，呈下降后平穩(wěn)的狀態(tài)。但企業(yè)現(xiàn)金比率一般認(rèn)為20%以上為好，但A公司現(xiàn)金比率并不樂觀，連續(xù)三年低于15%，面臨較高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，短期償債能力有待加強(qiáng)。

4.資金缺口大

近四年，A公司短期借款金額達(dá)2000多億元、3500多億元、3100多億元、3700多億元，長(zhǎng)期借款為3300多億元、3700多億元、3500多億元、4200多億元。從面上數(shù)據(jù)看，最后一年短期、長(zhǎng)期借款即將超過8000億元，增幅度更是接近3000億元，說明A公司資金缺口在持續(xù)擴(kuò)大。

四、A公司融資問題產(chǎn)生原因分析

1.國(guó)家宏觀政策的管控

2008年起，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入高速發(fā)展階段，樓市價(jià)格暴漲，存在較為嚴(yán)重的泡沫。國(guó)家層面為確保國(guó)民經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展，加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管控力度，嚴(yán)格控制房?jī)r(jià)漲幅，通過政策的理性遏制，逐步消磨房地產(chǎn)產(chǎn)生的泡沫問題。次年，“國(guó)四條”出臺(tái)，拉開了國(guó)家管控房地產(chǎn)企業(yè)的帷幕。2017年，房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)入關(guān)鍵年份，樓市進(jìn)入了全面“四限時(shí)代”。黨的十九大報(bào)告提出，深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，提高供給質(zhì)量，通過改革推進(jìn)結(jié)構(gòu)調(diào)整，糾正配置扭曲的要素，擴(kuò)大實(shí)際供給量，提高能夠適應(yīng)需求變化的供給結(jié)構(gòu)的靈活性，滿足廣大群眾不斷變化的需要，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)朝著健康的方向穩(wěn)步前進(jìn)。2019年，國(guó)家聚焦房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的”定位，著力扭轉(zhuǎn)用房地產(chǎn)發(fā)展刺激經(jīng)濟(jì)的手段，加強(qiáng)定向監(jiān)管房地產(chǎn)行業(yè)資金。2020年，受新冠疫情影響，國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)的相關(guān)政策還是保持著連續(xù)性和一致性；2020年，央行和銀保監(jiān)會(huì)出臺(tái)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理要求，再次嚴(yán)格房地產(chǎn)金融監(jiān)管。由于國(guó)家多項(xiàng)嚴(yán)格管控資金流向房地產(chǎn)行業(yè)政策的影響，國(guó)內(nèi)融資環(huán)境逐漸收緊，融資渠道受到嚴(yán)格監(jiān)管，房地產(chǎn)企業(yè)融資越來(lái)越難，融資成本不斷上升。這個(gè)大背景下，對(duì)A公司融資也產(chǎn)生了明顯的影響。

2.自身盈利狀況的制約

企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況與財(cái)務(wù)情況密切相關(guān)。假如企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況較差，資金浮動(dòng)程度較大，投資回報(bào)呈現(xiàn)不穩(wěn)定，則企業(yè)面臨經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較高，勢(shì)必影響投資者經(jīng)濟(jì)收益。源于收益程度的判斷，銀行或投資者的投資興趣將下降[8]。反之，為了改變這一情況，企業(yè)常采用較為激進(jìn)的籌資行為，以高額利息引導(dǎo)投資人投資，從而增加了企業(yè)融資成本。近四年，A公司營(yíng)業(yè)收入分別為2100多億元、3100多億元、4600多億元、4700多元；銷售成本分別為1500多億元、1900多億元、2900多億元、3400多億元。盡管營(yíng)業(yè)收入呈上升趨勢(shì)，但遠(yuǎn)不足銷售成本的增幅。在核心利潤(rùn)率和毛利潤(rùn)率方面，分別為10.6%、24%、26%、14%和28.1%、36%、36.2%、27.8%，最后一個(gè)年度均出現(xiàn)了下降的情況，說明A公司在這一年度的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)獲利能力不足。近年，A公司現(xiàn)金流量，多數(shù)年份為凈流出，致使不得不采用融資方式保證經(jīng)營(yíng)活動(dòng)正常運(yùn)行。債券的票面利率平均11.7%，比其他房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本高?？梢姡珹公司為了緩解資金緊張，不斷提高融資成本以促成資金回籠。

3.投資支出和土地購(gòu)置占用資金多

一般情況下，房地產(chǎn)企業(yè)投資活動(dòng)占用的資金占據(jù)了企業(yè)大部分資金，約70%～80%。根據(jù)A公司現(xiàn)金流量?jī)纛~項(xiàng)目的數(shù)值，近年數(shù)額均為負(fù)值，兼并子公司產(chǎn)生的費(fèi)用呈上升趨勢(shì)，占據(jù)企業(yè)投資資金較大份額；且證券投資方面也花費(fèi)不少，一直處于擴(kuò)張時(shí)期，需花費(fèi)大量資金以擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模。另外，房地產(chǎn)企業(yè)第二大資金支出是購(gòu)置土地的費(fèi)用。目前，國(guó)家對(duì)土地宏觀調(diào)控日趨明顯，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)儲(chǔ)備土地的政策不斷完善，深深影響著我國(guó)土地市場(chǎng)[9]。針對(duì)土地使用權(quán)出讓，國(guó)家采取拍招掛制度，價(jià)高者得的形式，無(wú)形中也增加房地產(chǎn)企業(yè)土地購(gòu)置費(fèi)用。近四年，A公司土地購(gòu)置費(fèi)用分別為1100多億元、1300多億元、380多億元、430多億元，前兩個(gè)年度采用的土地儲(chǔ)存策略，主要集中在一、二線城市，土地購(gòu)置費(fèi)用超過1000億元。隨著國(guó)家出臺(tái)實(shí)施《土地儲(chǔ)備管理辦法》，A公司快速調(diào)整購(gòu)置土地策略，從一二線城市逐步轉(zhuǎn)向三四線城市，但仍然占據(jù)較大比例。

五、A公司融資的對(duì)策建議

1.降低融資成本

企業(yè)可通過提高經(jīng)營(yíng)水平、強(qiáng)化企業(yè)信譽(yù)，進(jìn)而消除投資人疑慮，降低融資成本。一方面，要提高經(jīng)營(yíng)水平。A公司要主動(dòng)應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，在擴(kuò)大銷售渠道的基礎(chǔ)上，大力提高經(jīng)營(yíng)水平，優(yōu)化盈利狀況，構(gòu)建可持續(xù)發(fā)展的運(yùn)行機(jī)制，由銷售環(huán)節(jié)的關(guān)注點(diǎn)逐步轉(zhuǎn)向探索新的利潤(rùn)來(lái)源。針對(duì)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)程中采購(gòu)物資、開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)，優(yōu)化控制成本，加強(qiáng)預(yù)算管理，設(shè)置成本上限，特別是銷售環(huán)節(jié)加強(qiáng)成本控制，在投入相應(yīng)費(fèi)用前期，測(cè)算大致能帶來(lái)的收益[10]。另一方面，要提高企業(yè)信譽(yù)。企業(yè)信譽(yù)取決于社會(huì)大眾對(duì)企業(yè)的基本態(tài)度，良好的企業(yè)信譽(yù)更有利于企業(yè)贏得支持、獲得資源。從常識(shí)上看，投資者更愿意將資本投入至良好信譽(yù)企業(yè)，盡量將風(fēng)險(xiǎn)控制在可控范圍內(nèi)。因此，A公司要加強(qiáng)對(duì)合同、信譽(yù)、品牌形象、質(zhì)量等方面的管理，在房地產(chǎn)行業(yè)中樹立起標(biāo)桿信譽(yù)，持續(xù)提高自身信譽(yù)，最大程度取得投資者信賴，從傳統(tǒng)的高速發(fā)展轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展，以更優(yōu)質(zhì)的質(zhì)量和服務(wù)贏得投資者投資。

2.優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)

所謂的最優(yōu)資本結(jié)構(gòu)，指的是企業(yè)以投入到成本方面的資金最低為前提，既實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化，又最大程度調(diào)動(dòng)利益相關(guān)者的主動(dòng)性、積極性。首先，A公司要加強(qiáng)對(duì)融資現(xiàn)狀的分析，結(jié)合外源融資靠債務(wù)融資，在確保資本結(jié)構(gòu)穩(wěn)定性與企業(yè)可持續(xù)長(zhǎng)期發(fā)展，逐步擴(kuò)大股權(quán)融資規(guī)模，提高股權(quán)融資比例。其次，A公司要加快化解融資主要依靠國(guó)內(nèi)外銀行貸款的模式，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，加快推進(jìn)融資多元化，提高企業(yè)自有資金的利用效率，擴(kuò)大內(nèi)源融資在企業(yè)整體融資中的占比。最后，A公司要在穩(wěn)步推進(jìn)企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張的過程中，持續(xù)優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)資本結(jié)構(gòu)最優(yōu)化，促進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展。

3.積累自有資金

企業(yè)發(fā)展過程中，當(dāng)自有資金不足以滿足企業(yè)融資需要，就會(huì)出現(xiàn)外源融資的情況，對(duì)銀行貸款依賴性較高，且受各種限制性政策的影響，存在一定的政策性風(fēng)險(xiǎn)。A公司需要以提升經(jīng)營(yíng)水平、提高核心業(yè)務(wù)能力、增強(qiáng)盈利能力未主導(dǎo)，加快推進(jìn)內(nèi)源資金的增加，提高自我融資能力，降低對(duì)外源融資的依賴，縮小融資成本。如何增加自有資金，A公司需要強(qiáng)化根源意識(shí)，提高資金周轉(zhuǎn)率，提高閑置資產(chǎn)利用率，著力解決融資需要。

4.健全財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警防范機(jī)制

企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自于融資過程中出現(xiàn)的利率浮動(dòng)、銀行政策變更、債務(wù)如期償還等問題[11]。A公司要最大限度消除財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，需建立健全財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行形式定性，分階段分情況劃分危機(jī)和制定預(yù)防措施，形成危機(jī)－應(yīng)對(duì)－總結(jié)－修正的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警與防范機(jī)制，將被動(dòng)接受轉(zhuǎn)換為主動(dòng)接受。同時(shí)，還需成立管理風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警防范機(jī)制的部門，專人負(fù)責(zé)，加強(qiáng)對(duì)特定時(shí)間財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的分析，提升對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警的精準(zhǔn)程度，有效掌握市場(chǎng)上具有時(shí)效性的消息，提升抗風(fēng)險(xiǎn)能力[12]。

5.提高償債能力

一方面，要優(yōu)化存貨管理模式。房地產(chǎn)行業(yè)存貨特點(diǎn)是材料存貨數(shù)額大，使用年限周期長(zhǎng)，存貨周轉(zhuǎn)率低。A公司要提高存貨管理的意識(shí)，明確各涉及存貨部門所承擔(dān)的角色及履行職責(zé)，根據(jù)自身特點(diǎn)制定執(zhí)行存貨管理制度，突出規(guī)范化、效率化、時(shí)效性、全面性，促使存貨管理優(yōu)化提升。另一方面，加強(qiáng)應(yīng)收賬款管理。主要包括三個(gè)方面。一是事前控制。根據(jù)顧客付款方式設(shè)置優(yōu)惠措施，提高客戶一次性付款積極性。二是事中控制。成立專門應(yīng)收賬款管理部門，專人負(fù)責(zé)，對(duì)接銷售人員，合作開展應(yīng)收款分析工作，確保應(yīng)收款項(xiàng)的周轉(zhuǎn)率。三是事后監(jiān)督。針對(duì)未及時(shí)還款的客戶，給客戶劃分等級(jí)，針對(duì)每個(gè)等級(jí)實(shí)施不同的應(yīng)對(duì)方法，以高效的方式提高應(yīng)收賬款的管理水平。

六、啟示

綜上所述，受國(guó)際國(guó)內(nèi)環(huán)境影響以及疫情導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)下滑影響，房地產(chǎn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展面臨的挑戰(zhàn)更大，對(duì)融資的需求愈加強(qiáng)烈。因此，要進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境，構(gòu)建形成政府、企業(yè)、行業(yè)協(xié)會(huì)與金融機(jī)構(gòu)“四位一體”的工作機(jī)制，協(xié)同建立健全房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，優(yōu)化完善房地產(chǎn)企業(yè)融資制度體系，改變當(dāng)前存在的諸多融資問題，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)向健康、穩(wěn)定和高質(zhì)量、可持續(xù)方向發(fā)展。