侯軍榮（西安高新建設(shè)監(jiān)理有限責(zé)任公司， 陜西 西安 710077）

0 引 言

大型房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)建設(shè)中，大多會要求施工單位將項目的施工進度作為項目管理的重點，因為加快施工進度、縮短工期可以給企業(yè)帶來“高周轉(zhuǎn)、高利潤、低負債”的回報，即資本金能在計劃時間內(nèi)回收，貸款本息額能在最短時間內(nèi)償，從而獲得更多利潤，減少企業(yè)負債。下面，筆者將淺談監(jiān)理方對大型房地產(chǎn)開發(fā)項目（以下簡稱“房開項目”）的進度管理方法與風(fēng)險規(guī)避措施，僅供參考。

1 做好進度計劃的審核，簽署開工令

（1）一般大型項目開工前，監(jiān)理部應(yīng)要求施工單位根據(jù)施工合同工期編制較詳細的實施進度方案（年度計劃、季度計劃、階段性計劃、里程碑計劃等），在編制過程中應(yīng)充分考慮相關(guān)的風(fēng)險因素對項目進度的影響，還應(yīng)重點考慮工程特點、難點、各施工過程的流水節(jié)拍步距和工藝間歇，非關(guān)鍵工作和關(guān)鍵工作之間的穿插施工、土建和安裝之間的配合等，確保編制的進度計劃能夠最大限度地實現(xiàn)且具有可操作性，同時，編制的進度計劃在施工過程中能夠被合理地分拆和整合，方便及時糾偏調(diào)整。

（2）要對施工組織總設(shè)計中的現(xiàn)場平面布置圖的合理性進行審核，重點審核現(xiàn)場道路的布置、起重機械設(shè)備的布置、鋼筋加工區(qū)和倉庫的布置、臨水臨電的布置；審核現(xiàn)場生活和臨時辦公的布置，避免相互干擾，確保材料堆場加工區(qū)能夠共享，還要注意場區(qū)的排水措施，如果現(xiàn)場臨時排水布置不合理，雨水就會淹沒部分施工場地，給施工單位造成相應(yīng)損失。

（3）開工前監(jiān)理應(yīng)對計劃的合理性、可行性等進行審核，重點審核工期是否符合合同工期，施工過程中的進度計劃的保證措施是否可行、合理，及大型設(shè)備的進場安裝時間節(jié)點、主體封頂時間節(jié)點、竣工驗收時間節(jié)點，提出監(jiān)理審核意見，并報審建設(shè)單位。

（4）做好開工令簽發(fā)前的相關(guān)技術(shù)資料的審核工作，確保施工組織設(shè)計總包審批通過、高程坐標控制網(wǎng)準確無誤完成移交施工單位、施工許可證辦理完成，現(xiàn)場“三通一平”及臨時設(shè)施等已能滿足施工需要、圖紙會審及設(shè)計交底已完成，施工單位主要管理人員到崗、材料機械已進場、各項管理制度已建立。然后，總監(jiān)理工程師適時簽發(fā)開工令，確保各項計劃按時完成。

2 進度滯后及時糾偏，過程動態(tài)管理，綜合考慮采取措施

（1）在項目計劃實施過程中，應(yīng)對總包單位報審的年度計劃中各階段進度目標分解和相互關(guān)聯(lián)的進度計劃的實際完成情況進行審核，重點審核各里程碑節(jié)點完成情況包括開工時間、各單體±0.00完成時間、預(yù)售及樣板交付、主體封頂及驗收時間、外架拆除完畢、外立面亮相、室內(nèi)外回填土完成、竣工驗收等，發(fā)現(xiàn)滯后現(xiàn)象，及時要求施工單位進行調(diào)整和糾偏。

（2）對已經(jīng)確定的進度目標實現(xiàn)過程中的風(fēng)險因素進行分析，提前提醒施工單位控制好物資（鋼筋、模板、商品混凝土、安裝材料等）進場的時間，督促施工單位按時履約，及時審核并簽署工程材料預(yù)付款，提醒建設(shè)單位按時支付預(yù)付款和進度款，避免因資金不足而導(dǎo)致材料進場拖延，影響進度，同時還要考慮施工單位進度計劃的管理水平和完成進度計劃的能力。

（3）在進度計劃的實施過程中，由于各種因素的影響，常常會打亂原始計劃的安排而出現(xiàn)進度偏差。因此，監(jiān)理人員必須對施工進度計劃的執(zhí)行情況進行動態(tài)檢查，如每月的月中、月末分別對月計劃完成情況檢查一次，每周中間對周計劃的完成情況檢查一次，分析進度滯后的原因，每月向建設(shè)單位提交一份詳細的監(jiān)理進度控制分析報告。

（4）對于進度滯后的情況，監(jiān)理部要適時組織召開進度專題會議，邀請建設(shè)單位項目經(jīng)理和總包單位、分包單位各項目經(jīng)理、技術(shù)負責(zé)人參加，調(diào)整進度計劃，落實糾偏措施，制定處罰制度，形成專題會議紀要，并抄送各參建單位。對于搶工項目，監(jiān)理部應(yīng)要求施工單位采取相應(yīng)的組織措施，增加必要的勞動力，延長工作時間，增加機械設(shè)備機具的數(shù)量，調(diào)整某些工作的開工時間或改變某些工作之間的邏輯關(guān)系，建議施工單位采用機械化或自動化，盡量采用成品或半成品的材料構(gòu)配件，雖然在某些方面增加了費用，但對工期的縮短是有利的。

（5）要求總包單位加強對勞務(wù)隊伍的進度管理，實行包干制、多勞多得。在對進度計劃糾偏和調(diào)整時，還要綜合考慮法定節(jié)假日、非季節(jié)性雨季、政府限令、業(yè)主原因的責(zé)任事件和風(fēng)險事件對工期的影響，確保調(diào)整后的進度計劃能夠順利完成。

（6）研讀合同條款，做好各里程碑進度節(jié)點工期完成時間的臺賬記載工作，包括土方開挖時間、基礎(chǔ)施工開始時間、±0.000完成時間、主體封頂時間、電梯進場安裝時間、總包和各專業(yè)隊伍工作面時間、竣工預(yù)驗收時間等，及時提醒總包單位和建設(shè)單位按照合同約定履約；收集施工過程相關(guān)進度報表，及時處理施工階段有關(guān)進度方面的來往函件，防止后期結(jié)算時發(fā)生索賠和反索賠現(xiàn)象。

3 做好對立和統(tǒng)一之間的協(xié)調(diào)，規(guī)避風(fēng)險

大型房地產(chǎn)企業(yè)為了保證施工各階段進度目標的實現(xiàn)，往往在現(xiàn)場圍擋完成后施工許可證未辦理下來的情況下就開始動土作業(yè)、加班加點地搶工，在施工藍圖未完成的情況下用白圖替代施工藍圖，在塔吊使用登記證、備案手續(xù)不完善的情況下就投入運行使用，更甚者會出現(xiàn)一些“三邊”（邊設(shè)計、邊施工、邊變更）工程，造成費用的增加和工期的延長。這些行為違背了施工程序，導(dǎo)致施工質(zhì)量和安全隱患突出。

合理適當?shù)丶涌焓┕みM度，可以縮短建設(shè)工期，獲得較好的工程質(zhì)量，降低工程造價，使工程項目盡早交付驗收，建設(shè)投資盡早收回，投資效益得到提高，而且施工質(zhì)量也能得到保證，同時減少后期的維修費用，施工過程安全得到保障，即實現(xiàn)進度和質(zhì)量、投資、安全的統(tǒng)一。然而建設(shè)單位為了完成進度節(jié)點和獲得相應(yīng)的進度節(jié)點完成后的績效，會大肆要求總包單位壓縮合同工期，且壓縮率大于合同工期的20%（法規(guī)規(guī)定壓縮工期不得超過定額工期的20%）。工期壓縮導(dǎo)致施工質(zhì)量下降，后期返工維修量增加，進而導(dǎo)致趕工成本增加。例如高價雇傭臨時搶工“突擊隊”，而“突擊隊”人員并非專業(yè)勞務(wù)工人，只能干一些技術(shù)含量較低的工作，強行讓他們干一些技術(shù)含量高的工作，極有可能會造成后期的工程返工，加大后期的質(zhì)量維修量；其次，由于搶工期未對進入現(xiàn)場“突擊隊”人員進行安全和質(zhì)量交底，其安全意識參差不齊，對現(xiàn)場環(huán)境不熟悉，在施工過程中對現(xiàn)場風(fēng)險源識別不清，嚴重時會釀成悲劇。這就是進度和質(zhì)量、安全和投資之間的對立關(guān)系。

在滿足工程質(zhì)量安全的前提下，根據(jù)項目進度節(jié)點適當?shù)貙嵤尮な强扇〉?。不可取的是，總包單位在搶工的同時忽略施工質(zhì)量，降低現(xiàn)場安全管理標準，忽略搶工過程安全管理。此時，監(jiān)理部應(yīng)以監(jiān)理通知單、工作聯(lián)系單的方式抄送各參建單位，強調(diào)施工質(zhì)量和安全的重要性；適時組織各參建單位召開質(zhì)量安全專題會，闡述監(jiān)理方的相關(guān)觀點，做好專題會議紀要，抄送施工單位和建設(shè)單位，避免因盲目搶工和不科學(xué)的搶工而給監(jiān)理部帶來有關(guān)質(zhì)量安全風(fēng)險，否則將會導(dǎo)致后期業(yè)主投訴，降低監(jiān)理服務(wù)成效，嚴重時可能會受到監(jiān)管部門的問責(zé)。因此，在建設(shè)單位為獲得進度節(jié)點績效而盲目搶工時，監(jiān)理部應(yīng)以書面形式向建設(shè)單位提出進度管理方面的合理意見，防止和避免出現(xiàn)質(zhì)量安全問題時“連帶”監(jiān)理，讓監(jiān)理工作功虧一簣。

4 結(jié) 語

監(jiān)理方受業(yè)主委托，在施工階段對項目實行“三控兩管一協(xié)調(diào)一履職”（進度控制、質(zhì)量控制、投資控制，合同管理、信息管理，協(xié)調(diào)甲乙雙方關(guān)系，履行安全監(jiān)理職責(zé)），在項目計劃實施過程中在科學(xué)合理的情況下力求遵循“基礎(chǔ)要搶，主體要快，裝修要細”的原則，避免因前期施工進度遲緩滯后而導(dǎo)致后期追趕工期；做好日常進度計劃的動態(tài)分析，發(fā)現(xiàn)滯后，及時要求施工單位進行糾偏，確保進度目標的實現(xiàn)；針對建設(shè)單位過度壓縮工期、不科學(xué)搶工的情況，及時提出建議，規(guī)避監(jiān)理風(fēng)險。