□劉升

（貴州大學(xué) 公共管理學(xué)院/貴州基層社會(huì)治理創(chuàng)新高端智庫(kù)，貴州 貴陽(yáng) 550025）

一、問(wèn)題提出

改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)經(jīng)歷了世界歷史上規(guī)模最大、速度最快的城鎮(zhèn)化進(jìn)程：常住人口城鎮(zhèn)化率從1978年的不足17.9%上升到2021年的64.7%，這種人口結(jié)構(gòu)的變化讓我國(guó)快速進(jìn)入了“城鎮(zhèn)社會(huì)”。而在“城鎮(zhèn)社會(huì)”中，住宅小區(qū)無(wú)疑構(gòu)成了基層社區(qū)治理的重要單元。當(dāng)然，城市住宅小區(qū)因?yàn)榉课輰傩缘牟煌?，包括保障房小區(qū)、商品房小區(qū)、回遷房小區(qū)等不同類型，不同類型住宅小區(qū)的治理主體、治理方式和治理過(guò)程等都存在較大差異。鑒于此，本研究將以當(dāng)前最普遍的城市商品房住宅小區(qū)為研究對(duì)象。

當(dāng)前學(xué)界關(guān)于城市住宅小區(qū)的研究主要集中在三個(gè)方面：一是關(guān)于小區(qū)中的治理主體和功能研究，主要是對(duì)業(yè)委會(huì)[1]（p74-80）、物業(yè)公司[2]（p49-60）、黨組織[3]（p11-18）、政府相關(guān)職能部門(mén)[4]（p166-191）等主體和功能的研究；二是關(guān)于小區(qū)治理內(nèi)容的研究，主要是對(duì)城市小區(qū)中的資本培育[5]（p65-84）、重要群體治理[6]（p17-23）、矛盾糾紛調(diào)解[7]（p30-37）、生活服務(wù)[8]（p49-55）等內(nèi)容的研究；三是關(guān)于特殊小區(qū)的研究，主要集中在老舊小區(qū)的問(wèn)題[9]（p36-41）、改造[10]（p116-124）、治理方式[11]（p46-56）等相關(guān)研究。既有這些研究為城市小區(qū)研究提供了基礎(chǔ)，眾多研究發(fā)現(xiàn)，政府、市場(chǎng)、社會(huì)在城市小區(qū)中發(fā)揮了非常重要的作用，但對(duì)于三者之間到底是什么關(guān)系卻鮮有研究能說(shuō)清楚。這主要是因?yàn)榧扔醒芯慷际菑囊粋€(gè)靜止的切面對(duì)城市小區(qū)展開(kāi)研究，而城市小區(qū)實(shí)際上也處在一個(gè)動(dòng)態(tài)變化過(guò)程中，且隨著時(shí)間的變化，政府、市場(chǎng)、社會(huì)在商品房小區(qū)中的治理責(zé)任、內(nèi)容和角色都在發(fā)生變化，這種變化就成為本研究的主要內(nèi)容。

本研究的創(chuàng)新之處在于以縱向動(dòng)態(tài)視角觀察城市商品房住宅小區(qū)，按照時(shí)間和政府治理角色的變化將商品房小區(qū)分為“誕生”期、“青年”期、“中年”期、“老年”期和死亡期5個(gè)階段，并從市場(chǎng)的牟利性、業(yè)主的流動(dòng)性和政府的人民性這三個(gè)維度對(duì)此構(gòu)架了新的解釋體系，以此拓展對(duì)城市社區(qū)治理的相關(guān)研究。

筆者及團(tuán)隊(duì)長(zhǎng)期在全國(guó)各地的城市社區(qū)中進(jìn)行調(diào)研，通過(guò)對(duì)北京、廣州、武漢等地眾多商品房小區(qū)的對(duì)比分析發(fā)現(xiàn)，盡管同為城市住宅小區(qū)，政府在其中扮演的角色并不相同，甚至有較大差異，造成這一現(xiàn)象的影響因素較多，其中商品房小區(qū)的存在時(shí)間和所處階段是影響政府角色的重要因素之一。為了保證表述的連貫性和統(tǒng)一性，本研究將主要以廣州市粵府小區(qū)①按照學(xué)術(shù)規(guī)范，本文中所有人名和地名都已進(jìn)行了學(xué)術(shù)化處理。為研究對(duì)象展開(kāi)論述。而這種采用個(gè)案深描的論述方式自然可能帶來(lái)代表性和典型性的爭(zhēng)論，但實(shí)際上，“個(gè)案研究法的魅力不在于要像大規(guī)模抽樣調(diào)查那樣，用樣本的結(jié)論推斷總體的特征，不在于樣本選擇的代表性或典型性，而在于其輔助理論建構(gòu)的力量”[12]（p118-130）。本研究也將致力于通過(guò)個(gè)案的研究方式追求其背后的一般性知識(shí)（理論），“透過(guò)案例，研究者要發(fā)掘的不是一個(gè)具體的行為、活動(dòng)和事件，而是隱藏在背后的、具有一般意義的公共行為范型，它要說(shuō)明的是一般的影響力在特別情景下的作用及后果，并非僅是針對(duì)一些個(gè)別事件的描述”[13]（p126-142）。

二、政府在城市小區(qū)生命周期中的角色變遷

根據(jù)時(shí)間的變化，城市小區(qū)可以大體分成“誕生”期、“青年”期、“中年”期、“老年”期和死亡期5個(gè)階段，由于每個(gè)階段面臨的問(wèn)題和任務(wù)不同，所以政府在每個(gè)階段扮演的角色也有明顯不同。

（一）“誕生”期：規(guī)劃者

廣州粵府小區(qū)作為商業(yè)住宅小區(qū)，其修建于1993年，由廣州本地的華粵房地產(chǎn)公司修建完成，當(dāng)時(shí)修建歷時(shí)約1年時(shí)間?；浉^(qū)共由分為A、B、C、D的4棟16層住宅樓組成，每棟樓安裝有2部電梯，每層樓有6戶，共有384戶業(yè)主，在1994年完成修建后入住。

改革開(kāi)放以后，城市商品房小區(qū)的建設(shè)主要是由市場(chǎng)中的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司具體完成，城市小區(qū)的“誕生”期主要是指小區(qū)房屋、停車(chē)場(chǎng)、內(nèi)部道路、綠化等硬件設(shè)施的建設(shè)過(guò)程。這個(gè)過(guò)程中除非是作為市場(chǎng)主體的開(kāi)發(fā)公司中途跑路，導(dǎo)致建設(shè)項(xiàng)目無(wú)法完成而爛尾，此時(shí)地方出于維穩(wěn)需求才會(huì)出面協(xié)調(diào)。正常情況下都是在住建局、規(guī)劃局、國(guó)土局等政府各職能部門(mén)的規(guī)劃和監(jiān)督之下由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司完成，政府主要承擔(dān)著小區(qū)規(guī)劃者和對(duì)市場(chǎng)主體執(zhí)行規(guī)劃的監(jiān)督者角色。因在此過(guò)程中小區(qū)仍在建設(shè)，業(yè)主無(wú)法入住，自然也就不存在社會(huì)力量參與小區(qū)治理，所以“誕生”期的城市小區(qū)可以看作是一個(gè)社會(huì)力量缺失的特殊階段。

（二）“青年”期：監(jiān)督者

粵府小區(qū)作為廣州最早的一批商品房住宅小區(qū)，相對(duì)當(dāng)時(shí)已經(jīng)老舊的單位住房而言因?yàn)榫哂须娞?、綠化、物業(yè)服務(wù)等優(yōu)勢(shì)，盡管當(dāng)時(shí)售價(jià)并不便宜，但銷(xiāo)售情況仍非常好，在1994年建設(shè)完成后就快速實(shí)現(xiàn)了業(yè)主入住。而在業(yè)主入住之前，粵府小區(qū)的物業(yè)就已由建筑公司聘請(qǐng)的一個(gè)當(dāng)?shù)乜萍嘉飿I(yè)公司承擔(dān)，并按照1元/平方米的價(jià)格收取物業(yè)費(fèi)。

隨著1994年粵府小區(qū)的建成和業(yè)主入住，粵府小區(qū)內(nèi)部就有了完整的3類治理主體：第一類治理主體就是作為市場(chǎng)主體的物業(yè)公司，物業(yè)公司按照市場(chǎng)原則收取物業(yè)費(fèi)，然后承擔(dān)了小區(qū)中的保綠、保衛(wèi)、保潔、保修等一系列基礎(chǔ)性工作。第二類治理主體就是以社區(qū)居委會(huì)為代表的政府力量。居委會(huì)盡管從法規(guī)上看屬于居民自治組織，但在實(shí)際工作中已有很強(qiáng)的政府代理人功能[14]（p89-100），承擔(dān)了民政、維穩(wěn)、上傳下達(dá)等一系列重要工作。因粵府小區(qū)建設(shè)時(shí)期的建設(shè)理念和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)在當(dāng)時(shí)都相對(duì)較高，所以入住小區(qū)的業(yè)主大多都是當(dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)條件相對(duì)較好的中青年群體，這個(gè)群體通過(guò)自購(gòu)房的形式入住，整個(gè)小區(qū)當(dāng)時(shí)都沒(méi)有低保、五保、重病重慘等民政特殊人員，所以當(dāng)時(shí)居委會(huì)的工作量比較小，其主要工作就是不定期到小區(qū)走訪，監(jiān)督小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生等工作。第三類治理主體就是小區(qū)中以業(yè)主為代表的社會(huì)力量。在當(dāng)時(shí)，因?yàn)榛浉^(qū)中還沒(méi)有成立業(yè)委會(huì)，所以業(yè)主如果有要求，都是單個(gè)業(yè)主與物業(yè)公司對(duì)接，如認(rèn)為電梯速度太慢、樓道衛(wèi)生打掃不干凈、小區(qū)垃圾桶損壞等，物業(yè)公司也都能根據(jù)業(yè)主意見(jiàn)予以比較好的解決。

在這個(gè)時(shí)期，因?yàn)樾^(qū)中硬件設(shè)施都比較新，物業(yè)公司硬件維護(hù)成本低，軟件服務(wù)也就容易做，加上業(yè)主對(duì)這個(gè)階段物業(yè)公司的服務(wù)整體比較滿意，物業(yè)費(fèi)的交納比較及時(shí)，所以物業(yè)公司也比較盡職盡責(zé)。同時(shí)，因?yàn)槲飿I(yè)工作比較配合，所以居委會(huì)也可以將物業(yè)公司作為一個(gè)完成工作的重要抓手，讓物業(yè)公司幫助居委會(huì)解決一些事情，如收集業(yè)主信息、張貼政府宣傳公告、調(diào)解業(yè)主矛盾糾紛等。這樣居委會(huì)直接介入居民小區(qū)的工作就比較少，大多都是委托給物業(yè)公司幫忙處理，在物業(yè)公司無(wú)法完成后居委會(huì)再介入處理，這就構(gòu)成了居委會(huì)與物業(yè)公司的“委托—代理”關(guān)系。而且此階段小區(qū)中并沒(méi)有成立業(yè)委會(huì)，單個(gè)業(yè)主既沒(méi)有時(shí)間也沒(méi)有精力對(duì)物業(yè)進(jìn)行監(jiān)督，于是居委會(huì)從維護(hù)小區(qū)穩(wěn)定角度出發(fā)，此時(shí)就承擔(dān)起了監(jiān)督和指導(dǎo)的角色，居委會(huì)通過(guò)不定時(shí)到小區(qū)檢查監(jiān)督，保證小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生、消防、安全等達(dá)到要求，盡到屬地管理的責(zé)任。

（三）“中年”期：協(xié)調(diào)者

從2006年左右開(kāi)始，粵府小區(qū)的電梯開(kāi)始頻繁出現(xiàn)問(wèn)題，因此時(shí)距離1994年業(yè)主入住已過(guò)去12年時(shí)間，當(dāng)時(shí)樓房建筑公司配備的電梯已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)比較嚴(yán)重的問(wèn)題，先是粵府小區(qū)B棟的1部電梯無(wú)法正常運(yùn)轉(zhuǎn)，物業(yè)公司請(qǐng)專人檢查后認(rèn)為電梯已經(jīng)到了更換年限，但更換1部電梯至少需要10多萬(wàn)元。因?yàn)榛浉^(qū)修建時(shí)間比較早，當(dāng)時(shí)并沒(méi)有要求業(yè)主交納住房大修基金，所以電梯的維修費(fèi)用只能由業(yè)主臨時(shí)集資，這樣每戶業(yè)主就需要額外交3000多元，此事引起了部分業(yè)主的不滿，也成為粵府小區(qū)后續(xù)成立業(yè)委會(huì)的導(dǎo)火索。

當(dāng)時(shí)的物業(yè)公司先是協(xié)調(diào)維修人員幫忙維修電梯，后發(fā)現(xiàn)電梯需要更換之后就開(kāi)始組織業(yè)主集資更換電梯，但部分業(yè)主因?yàn)楦鼡Q電梯的品牌和擔(dān)心物業(yè)公司從中漁利的問(wèn)題而與物業(yè)公司發(fā)生了矛盾。于是，為了避嫌，物業(yè)公司只能讓居委會(huì)出面協(xié)調(diào)。

當(dāng)時(shí)的居委會(huì)工作人員在居委會(huì)書(shū)記帶隊(duì)下到小區(qū)幫忙協(xié)調(diào)了業(yè)主與業(yè)主、業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾，最終比較順利地完成了B棟電梯的更換。但因?yàn)槭褂媚晗抟训?，粵府小區(qū)其他電梯也都會(huì)在2006年之后面臨更換的問(wèn)題，所以在居委會(huì)、物業(yè)公司和業(yè)主代表各方協(xié)商下考慮成立業(yè)主委員會(huì)，后續(xù)通過(guò)業(yè)主委員會(huì)來(lái)具體協(xié)調(diào)業(yè)主監(jiān)督物業(yè)公司更換電梯等一系列事情。

在2008年，粵府小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)在各方努力下成立。業(yè)主委員會(huì)作為商品房小區(qū)自主治理的核心和標(biāo)志[15]（p63-95），其成立并沒(méi)有意味著小區(qū)秩序的變好，盡管業(yè)委會(huì)確實(shí)承擔(dān)起了部分監(jiān)督物業(yè)公司的職責(zé)，從這方面減輕了居委會(huì)的工作，但卻從其他方面增加了居委會(huì)的工作：第一，業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司的矛盾糾紛不斷。粵府小區(qū)業(yè)委會(huì)在監(jiān)督物業(yè)服務(wù)之外又提出了很多其他利益訴求，如要求清算物業(yè)公司之前的公共區(qū)域廣告收益，但物業(yè)公司卻表示之前廣告沒(méi)有收費(fèi)，也一直沒(méi)辦法拿出完整的證明，導(dǎo)致業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司的矛盾糾紛不斷。第二，業(yè)委會(huì)成員之間的矛盾糾紛不斷?；浉^(qū)業(yè)委會(huì)成員共有八人，來(lái)自各行各業(yè)，每個(gè)人的個(gè)人經(jīng)歷、認(rèn)知水平和利益訴求等都不同，所以在決策過(guò)程中矛盾糾紛不斷。如圍繞是否更換小區(qū)物業(yè)公司問(wèn)題，業(yè)委會(huì)成員內(nèi)部就長(zhǎng)期難以達(dá)成共識(shí)，致使該項(xiàng)工作一直無(wú)法完成。第三，業(yè)主與業(yè)委會(huì)也發(fā)生了矛盾糾紛。一些業(yè)主認(rèn)為業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司勾結(jié)在一起從中牟利，或者認(rèn)為業(yè)委會(huì)不作為，要求更換業(yè)委會(huì)成員，導(dǎo)致矛盾糾紛不斷。為此，居委會(huì)都需要不斷從中協(xié)調(diào)。

實(shí)際上，居委會(huì)在這期間需要協(xié)調(diào)的工作遠(yuǎn)不止于新成立的業(yè)委會(huì)、物業(yè)、業(yè)主這三方帶來(lái)的矛盾糾紛，由流動(dòng)人口所帶來(lái)的矛盾糾紛也開(kāi)始大量涌現(xiàn)?；浉^(qū)中的部分業(yè)主隨著經(jīng)濟(jì)條件的提高，他們會(huì)不斷提升自己的居住品質(zhì)，這些業(yè)主在其他地方購(gòu)置房產(chǎn)并搬到條件更好的小區(qū)居住之后，會(huì)將粵府小區(qū)中的房屋出租出去，而新租戶大多是到廣州務(wù)工的流動(dòng)人口，因?yàn)橹皇桥R時(shí)租住在小區(qū)，對(duì)小區(qū)并沒(méi)有長(zhǎng)遠(yuǎn)生活預(yù)期，從而缺乏自我約束，部分流動(dòng)人口會(huì)做出亂丟垃圾、制造噪音、高空拋物等影響其他業(yè)主利益的行為，導(dǎo)致一系列流動(dòng)人口與業(yè)主之間的矛盾（案例1）。

案例1：粵府小區(qū)某棟12層的一戶業(yè)主搬走后，將房屋出租給了一個(gè)來(lái)自四川的小商販家庭，這個(gè)小商販家庭是在附近商場(chǎng)售賣(mài)辣椒的，于是經(jīng)常在家中用機(jī)器加工辣椒，所產(chǎn)生的噪聲污染讓周?chē)鷺I(yè)主非常有意見(jiàn)，物業(yè)公司多次上門(mén)協(xié)調(diào)無(wú)果，于是只能讓居委會(huì)出面協(xié)調(diào)，但直到該租戶搬走前，最終也沒(méi)有得到各方滿意的結(jié)果。

在此階段，一些長(zhǎng)期存在的問(wèn)題也隨著時(shí)間增加而不斷增加：一是業(yè)主與業(yè)主的矛盾增加。隨著居住時(shí)間增加和業(yè)主年齡增大，因生活習(xí)慣、工作性質(zhì)和居住空間等方面帶來(lái)的矛盾不斷增加，如圍繞如何養(yǎng)寵物的問(wèn)題，業(yè)主之間就矛盾不斷，長(zhǎng)期難以達(dá)成共識(shí)。二是業(yè)主對(duì)物業(yè)的不滿增加。越來(lái)越多的業(yè)主將小區(qū)中出現(xiàn)的種種問(wèn)題歸結(jié)為物業(yè)公司沒(méi)有盡到服務(wù)責(zé)任，并且開(kāi)始以拒交物業(yè)費(fèi)的形式反制物業(yè)公司。從2006年的電梯更換事件開(kāi)始，就有少部分業(yè)主認(rèn)為是物業(yè)公司沒(méi)有維護(hù)好電梯導(dǎo)致電梯經(jīng)常出故障而選擇不交物業(yè)費(fèi)。至此，粵府小區(qū)中業(yè)主交納物業(yè)費(fèi)的積極性和比例就在不斷下降，這自然進(jìn)一步增加了物業(yè)公司與業(yè)主之間的矛盾。

在城市小區(qū)“中年”期，物業(yè)公司受小區(qū)硬件老化等各種因素影響，已難以提供像“青年”期那樣的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，感受到服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)下降的業(yè)主自然要以各種形式表達(dá)不滿，但業(yè)主之間因互不認(rèn)識(shí)、互不信任、互無(wú)約束也難以形成有力的統(tǒng)一行動(dòng)，反而是在互相協(xié)調(diào)過(guò)程中衍生出大量矛盾紛紛。此時(shí)有雙重身份的居委會(huì)盡管仍可以將一些自上而下的信息統(tǒng)計(jì)、上傳下達(dá)等事務(wù)性工作委托給物業(yè)公司處理，但大量自下而上產(chǎn)生的矛盾糾紛等群眾性工作就必須由業(yè)委會(huì)親自出面協(xié)調(diào)：一方面，此時(shí)的物業(yè)公司已深陷與業(yè)主的各種矛盾糾紛中，難以再代理居委會(huì)的調(diào)解工作；另一方面，很多矛盾糾紛經(jīng)過(guò)時(shí)間的醞釀，都從小糾紛慢慢已經(jīng)復(fù)雜化，對(duì)此物業(yè)公司已沒(méi)有能力進(jìn)行協(xié)調(diào)。這樣，政府在城市小區(qū)“中年”期就主要擔(dān)當(dāng)了協(xié)調(diào)者的角色。在粵府小區(qū)的“中年”期，居委會(huì)為了協(xié)調(diào)矛盾糾紛至少每周都要去2—3次。

（四）“老年”期：補(bǔ)位者

從2019年開(kāi)始，粵府小區(qū)進(jìn)入了“老年”期，主要表現(xiàn)是在2019年9月物業(yè)公司因?yàn)殡y以收繳物業(yè)費(fèi)，收支不平衡導(dǎo)致物業(yè)公司已難以盈利，于是物業(yè)公司選擇撤出粵府小區(qū)，之后盡管居委會(huì)和業(yè)委會(huì)也都聯(lián)系過(guò)多個(gè)物業(yè)公司，但這些物業(yè)公司都認(rèn)為粵府小區(qū)已難以穩(wěn)定盈利，所以也都不愿接手，粵府小區(qū)從此進(jìn)入了沒(méi)有物業(yè)公司的階段。

物業(yè)公司最終因收支不平衡而離開(kāi)粵府小區(qū)也是一個(gè)無(wú)奈的選擇。第一，隨著時(shí)間增加，物業(yè)公司的支出不斷增加。這里的支出包括兩方面：一方面是硬件支出的增加。從2006年粵府小區(qū)的電梯出現(xiàn)嚴(yán)重故障開(kāi)始，粵府小區(qū)面臨的都已經(jīng)不再是之前的小修小補(bǔ)。過(guò)了10多年尤其是超過(guò)20年之后，隨著各種硬件設(shè)施已達(dá)到使用壽命，小區(qū)硬件的各種大問(wèn)題逐漸增多。盡管粵府小區(qū)在建設(shè)過(guò)程中并沒(méi)有明顯偷工減料，但受到20世紀(jì)90年代建筑技術(shù)、材料和時(shí)間的影響，尤其是在2010年以后，粵府小區(qū)中已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)很多嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題，如墻面脫落、水管爆裂、消防損壞、電路老化等問(wèn)題，因均已超出了建筑公司保修期，這些問(wèn)題都需要物業(yè)公司出錢(qián)維修，這都直接加大了物業(yè)公司的開(kāi)支。另一方面是軟件支出的增加。物業(yè)公司的軟件支出主要是所雇員工工資。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和人民收入水平的大幅度提高，我國(guó)的人工工資已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了快速增長(zhǎng)，正如物業(yè)經(jīng)理所說(shuō)，“90年代請(qǐng)一個(gè)保潔人員一個(gè)月200—300元就可以，但到了2019年，請(qǐng)一個(gè)保潔人員至少也要2500元以上”。這樣，物業(yè)公司的員工開(kāi)支必然大幅增加。

隨著物業(yè)公司開(kāi)支的大幅增加，其收入?yún)s在不斷下降。一方面，物業(yè)公司的收入在相對(duì)貶值。物業(yè)費(fèi)是物業(yè)公司的主要收入，但在物業(yè)費(fèi)難以隨時(shí)間上漲的情況下，物業(yè)費(fèi)的購(gòu)買(mǎi)力已隨時(shí)間增加而不斷降低。盡管我國(guó)貨幣貶值非常緩慢，但隨著時(shí)間日久，30—40年前制定的物業(yè)費(fèi)購(gòu)買(mǎi)力已經(jīng)大大降低①據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，2021年我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入47412元，而1994年城鎮(zhèn)居民人均生活費(fèi)收入為3179元，兩者相差14.91倍。。從1994年收取物業(yè)費(fèi)開(kāi)始，粵府小區(qū)的物業(yè)費(fèi)一直都是1元/平方米，其間在2010年時(shí)物業(yè)公司曾與業(yè)委會(huì)討論過(guò)上漲物業(yè)費(fèi)的事情，但因業(yè)主無(wú)法達(dá)成共識(shí)而沒(méi)有實(shí)現(xiàn)。應(yīng)該說(shuō)，1元/平方米的物業(yè)費(fèi)在1994年還是相對(duì)較高的，但到了2019年就已比較低，這就造成物業(yè)公司的物業(yè)費(fèi)收入已相對(duì)大幅減少。另一方面，物業(yè)公司的收入在相對(duì)下降。這主要是因?yàn)椴唤晃飿I(yè)費(fèi)的業(yè)主不斷增加?；浉^(qū)從1994年開(kāi)始收取物業(yè)費(fèi)，在整個(gè)20世紀(jì)90年代的物業(yè)費(fèi)收取情況都還比較樂(lè)觀，能夠達(dá)到90%以上。當(dāng)時(shí)物業(yè)提供的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)較高，業(yè)主也愿意準(zhǔn)時(shí)交納物業(yè)費(fèi)，但從2006年電梯出現(xiàn)故障開(kāi)始，不按時(shí)交納物業(yè)費(fèi)的業(yè)主逐漸增加。開(kāi)始是以物業(yè)公司電梯保養(yǎng)不當(dāng)?shù)壤碛删芙晃飿I(yè)費(fèi)，后來(lái)則以各種理由不按時(shí)交納物業(yè)費(fèi)的業(yè)主數(shù)量不斷增加。盡管在此過(guò)程中，物業(yè)公司想了很多辦法催收物業(yè)費(fèi)。包括請(qǐng)居委會(huì)、業(yè)委會(huì)出面協(xié)調(diào)，但都只能起到一時(shí)作用，慢慢地，一些業(yè)主看到其他業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)后，原本按時(shí)交納物業(yè)費(fèi)的業(yè)主也開(kāi)始拖延甚至不交物業(yè)費(fèi)。到了2019年，粵府小區(qū)中只剩不到30%的業(yè)主還在準(zhǔn)時(shí)交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司收入自然迅速下降。盡管粵府小區(qū)物業(yè)公司利用公共空間又開(kāi)辟了廣告費(fèi)、停車(chē)費(fèi)、場(chǎng)地使用費(fèi)等一些收入，但這些收入都相對(duì)非常少，所以1元/平方米的物業(yè)費(fèi)到了2019年已經(jīng)難以承擔(dān)起物業(yè)公司的開(kāi)銷(xiāo)。

既然不能開(kāi)源，那就只有想辦法節(jié)流，粵府小區(qū)物業(yè)公司為了維持基本利潤(rùn)和運(yùn)營(yíng)，只能不斷降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。在20世紀(jì)90年代，物業(yè)費(fèi)容易收取的時(shí)候，粵府小區(qū)物業(yè)公司加上管理人員、保安、保潔、前臺(tái)、維修人員等在內(nèi)的工作人員一共有15人，但到了2015年之后，粵府小區(qū)物業(yè)公司的工作人員逐漸減少為8人。到了2019年，物業(yè)公司因?yàn)槔麧?rùn)太低，已只能維持最低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，如將樓道衛(wèi)生清潔從過(guò)去的1天1拖變成了3天1拖，最后變成了1周1拖，降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的行為自然進(jìn)一步引起了業(yè)主的不滿，更多業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)一步下降，從而進(jìn)入了“服務(wù)質(zhì)量降低—業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)—服務(wù)質(zhì)量進(jìn)一步降低—更多業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)”的惡性循環(huán)。直到2019年9月，粵府小區(qū)的物業(yè)公司因?yàn)橐呀?jīng)長(zhǎng)期無(wú)法盈利，最終選擇了主動(dòng)撤出小區(qū)。

隨著物業(yè)公司的主動(dòng)撤出，粵府小區(qū)原本應(yīng)該由物業(yè)公司承擔(dān)的工作大部分只能由居委會(huì)承擔(dān)起來(lái)，居委會(huì)為此專門(mén)安排了一個(gè)李姓工作人員包保粵府小區(qū)。李姓工作人員于是從小區(qū)中找了一個(gè)60歲的王姓老人擔(dān)任保安，同時(shí)聯(lián)系了五個(gè)保潔人員負(fù)責(zé)粵府小區(qū)各樓棟和樓前綠地的保潔，然后保安人員同時(shí)也幫忙收取物業(yè)費(fèi)，平時(shí)的小事情都可以由王姓老人幫忙聯(lián)系維修人員處理，如果碰到相對(duì)比較大的事情，則由居委會(huì)李姓工作人員幫忙處理（案例2）。

案例2：2021年春節(jié)期間，粵府小區(qū)遇到了化糞池?fù)p壞問(wèn)題，因?yàn)樯婕靶枰獦I(yè)主集資修理，于是只能由居委會(huì)李姓工作人員負(fù)責(zé)。該工作人員在接到粵府小區(qū)化糞池堵塞的情況報(bào)告后，首先到現(xiàn)場(chǎng)看了一下大體情況，然后電話找了一個(gè)維修公司到現(xiàn)場(chǎng)查看情況并給出了一個(gè)維修報(bào)價(jià)。因?yàn)檫@個(gè)化糞池只與A棟業(yè)主有關(guān)，所以費(fèi)用也只能由A棟業(yè)主分?jǐn)偅骄總€(gè)業(yè)主需要支付100元左右的費(fèi)用。于是李姓工作人員就召開(kāi)了A棟樓的業(yè)主大會(huì)，在大會(huì)上由維修公司提出了報(bào)價(jià)，之后因?yàn)闆](méi)有業(yè)主對(duì)費(fèi)用提出異議，所以就開(kāi)始收費(fèi)，收齊費(fèi)用之后由維修公司施工。盡管程序如此，因有少量業(yè)主長(zhǎng)期不在家或交費(fèi)不積極，一直到2022年仍有2戶業(yè)主還沒(méi)交費(fèi)，只能暫由居委會(huì)墊付費(fèi)用。

到了小區(qū)“老年”期，作為市場(chǎng)主體的物業(yè)公司已經(jīng)因無(wú)利可圖而主動(dòng)退出小區(qū)，但對(duì)物業(yè)公司離開(kāi)后留下的服務(wù)“真空”，無(wú)論是業(yè)委會(huì)還是單個(gè)業(yè)主都難以真正承擔(dān)起物業(yè)的工作，于是就只能由居委會(huì)來(lái)承擔(dān)物業(yè)的工作。盡管居委會(huì)也因自身職能限制并不能承擔(dān)起所有物業(yè)工作，但至少可以承擔(dān)起一些基本組織服務(wù)工作，以保障小區(qū)的基本運(yùn)轉(zhuǎn)。由此可見(jiàn)，此階段的居委會(huì)承擔(dān)了物業(yè)公司離開(kāi)后的補(bǔ)位者角色。

（五）死亡期：保障者

盡管粵府小區(qū)目前還沒(méi)有走到最終死亡的階段，但隨著樓房建筑使用壽命的到期，商品房小區(qū)自然也會(huì)走到死亡的那一步。當(dāng)前，我國(guó)建筑住宅的設(shè)計(jì)使用年限和設(shè)計(jì)基準(zhǔn)期一般都是50年，雖然這并不意味著達(dá)到50年的商品房就無(wú)法使用或必須拆除，但至少說(shuō)明，所有的建筑住宅都有其使用壽命，也終將有走向死亡的一天。

商品房從20世紀(jì)80年代才在我國(guó)開(kāi)始興起，到現(xiàn)在也只有不到40年的時(shí)間，所以整體上都還沒(méi)有到死亡期。從這個(gè)角度看，目前并沒(méi)有商品房小區(qū)在死亡期到來(lái)時(shí)政府應(yīng)該扮演何種角色的具體參考。

但全心全意為人民服務(wù)作為中國(guó)共產(chǎn)黨始終堅(jiān)持的根本宗旨，以棚戶區(qū)改造為借鑒，可大體知悉政府在未來(lái)商品房小區(qū)死亡期中所扮演的角色。我國(guó)的棚戶區(qū)改造整體上按照“政府主導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作”的原則實(shí)施，地方政府在其中通過(guò)財(cái)政補(bǔ)貼、稅費(fèi)減免、土地出讓收益返還等優(yōu)惠政策，在大力吸引企業(yè)參與其中的同時(shí)，也通過(guò)經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償或房屋補(bǔ)償?shù)确绞?，極大地保障著普通居民的利益。以此為參照，在商品房小區(qū)最終走向死亡期的時(shí)候，即便是按照市場(chǎng)運(yùn)作的方式，政府仍將會(huì)在其中盡力承擔(dān)好居民利益保障者的角色。

三、政府角色變遷的內(nèi)在邏輯

城市商品房住宅小區(qū)會(huì)隨著時(shí)間變化而面臨不同需求，政府也就自然而然根據(jù)不同需求而承擔(dān)起不同角色。調(diào)研發(fā)現(xiàn)，導(dǎo)致政府角色隨著住宅小區(qū)生命周期而發(fā)生變化的主要原因有3個(gè)方面：市場(chǎng)的牟利性、業(yè)主的流動(dòng)性和政府的人民性。

（一）市場(chǎng)的牟利性

隨著商品房小區(qū)的出現(xiàn)，以物業(yè)公司為代表的市場(chǎng)力量已然成為其中不可或缺的治理力量。物業(yè)公司本身是保障商品房小區(qū)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的重要部分，其承擔(dān)著住宅小區(qū)中的保安、保潔、保綠、保修等一系列工作，但物業(yè)公司作為一個(gè)市場(chǎng)主體，必然以盈利為首要目標(biāo)，所以在城市小區(qū)生命周期的不同階段，物業(yè)公司會(huì)因盈利能力的不同而有不同表現(xiàn)。

商品房小區(qū)中物業(yè)公司以服務(wù)小區(qū)業(yè)主為工作內(nèi)容，所以其隨著小區(qū)業(yè)主入住的“青年”期便開(kāi)始出現(xiàn)。在城市小區(qū)剛剛建成的“青年”期，物業(yè)公司因盈利能力較好而能夠與業(yè)主保持良好關(guān)系：一方面，“青年”期城市小區(qū)的水電路訊、電梯、墻體等硬件設(shè)施剛投入使用，性能良好，短期內(nèi)也不需要大的資金維修；另一方面，作為新建小區(qū)，小區(qū)硬件都還在建筑公司的保修期之內(nèi)，即便此時(shí)小區(qū)的硬件設(shè)施出了問(wèn)題，也會(huì)有建筑公司來(lái)解決，不需要物業(yè)公司花費(fèi)大量的資金。所以此時(shí)的物業(yè)公司并不擔(dān)心小區(qū)硬件，只負(fù)責(zé)提供保安、保潔、保修等軟件服務(wù)，成本較低。且因?yàn)樾^(qū)硬件設(shè)施較好，軟件服務(wù)的效果也更容易得到業(yè)主認(rèn)可，物業(yè)費(fèi)收取就比較容易，從而構(gòu)成了“物業(yè)服務(wù)好—業(yè)主交納物業(yè)費(fèi)積極性高—物業(yè)服務(wù)有能力進(jìn)一步提高”的良性循環(huán)。

到了“中年”期后，隨著小區(qū)中樓房主體、電梯和水電管道等各類設(shè)施使用年限的增加，商品房小區(qū)中的各類硬件設(shè)施問(wèn)題開(kāi)始頻繁出現(xiàn)，且此階段已經(jīng)超出了建筑公司的保修時(shí)間，所以這些公共區(qū)域硬件設(shè)施的維修費(fèi)用只能由物業(yè)公司承擔(dān)。好在使用時(shí)間不長(zhǎng)，所以“中年”期的小區(qū)硬件問(wèn)題也主要是一些輕度水管爆裂、輕度電路老化、輕度電梯損壞等小問(wèn)題，所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)不大。此階段盡管隨著物業(yè)開(kāi)銷(xiāo)增加，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶來(lái)的物業(yè)費(fèi)相對(duì)貶值，但整體上物業(yè)公司還有盈利，所以他們?nèi)栽敢饫^續(xù)留下提供物業(yè)服務(wù)。

進(jìn)入“老年”期后，此時(shí)的商品房小區(qū)因?yàn)榻ㄔO(shè)時(shí)間較長(zhǎng)，已經(jīng)出現(xiàn)了老舊小區(qū)的明顯特征。整體上，城市小區(qū)維護(hù)成本會(huì)隨著時(shí)間增加而增加，但物業(yè)收入則會(huì)隨著時(shí)間增加而不斷減少，導(dǎo)致物業(yè)收入的增長(zhǎng)遠(yuǎn)低于人工工資和各種維修材料支出。隨著城市小區(qū)軟硬件負(fù)擔(dān)和物業(yè)費(fèi)收入的“一增一減”過(guò)程，當(dāng)達(dá)到物業(yè)公司無(wú)法盈利的臨界點(diǎn)時(shí)，物業(yè)公司作為市場(chǎng)主體就會(huì)理性地選擇主動(dòng)退出。且此時(shí)因?yàn)橐央y有利潤(rùn)，自然也沒(méi)有其他市場(chǎng)主體愿意承接小區(qū)的物業(yè)服務(wù)，小區(qū)的公共服務(wù)就面臨癱瘓的問(wèn)題。

（二）業(yè)主的流動(dòng)性

以業(yè)主為代表的社會(huì)力量是城市商品房小區(qū)的基礎(chǔ)治理力量。但調(diào)研發(fā)現(xiàn)，流動(dòng)性導(dǎo)致以業(yè)主為代表的社會(huì)力量在商品房小區(qū)后期也難以起到應(yīng)有的作用。

住房品質(zhì)對(duì)居民穩(wěn)定入住有明顯影響[16]（p51-55），但隨著時(shí)間增加，城市商品房小區(qū)硬件的老化破損會(huì)不斷降低小區(qū)的住房品質(zhì)，逼迫業(yè)主去尋求其他住房品質(zhì)更好的小區(qū)，且其他因素也會(huì)共同促成業(yè)主的向外流動(dòng)。第一，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度允許商品房自由買(mǎi)賣(mài)。在市場(chǎng)化所塑造的商品房時(shí)代，住房的商品化、私有化給了居民非常大的選擇空間，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的商品房小區(qū)與計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代形成的單位大院不同，商品房小區(qū)中的房子由居民購(gòu)買(mǎi)而來(lái)，居民擁有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，因此商品房小區(qū)中的房子本身都是商品，居民可以自由買(mǎi)賣(mài)。第二，城市小區(qū)中職住分離的結(jié)構(gòu)有利于業(yè)主流動(dòng)。不同于單位制時(shí)代工人職住一體的結(jié)構(gòu)，改革開(kāi)放后商品房小區(qū)中的業(yè)主都只是在小區(qū)中居住，工作、社交和休閑娛樂(lè)等場(chǎng)所都在小區(qū)之外，所以一般遇到工作場(chǎng)所變動(dòng)或者附近有其他居住條件更好的小區(qū)，業(yè)主都會(huì)選擇主動(dòng)搬離。第三，商品房小區(qū)中的陌生人結(jié)構(gòu)難以對(duì)業(yè)主形成合力。商品房小區(qū)中功能比較單一，業(yè)主之間也很少會(huì)發(fā)生聯(lián)系，所以商品房小區(qū)在結(jié)構(gòu)上屬于陌生人社會(huì)，業(yè)主之間彼此也沒(méi)有任何情感交流，所以在條件具備的情況下很容易就會(huì)選擇流動(dòng)出去。因此，商品房小區(qū)中的業(yè)主具有較高的流動(dòng)性。

商品房小區(qū)為提高售價(jià)，始建時(shí)都會(huì)提供相對(duì)有競(jìng)爭(zhēng)力的設(shè)施和環(huán)境。在商品房小區(qū)的“青年”期，入住小區(qū)的大多是經(jīng)濟(jì)條件相對(duì)較好的青壯年群體，這個(gè)群體相對(duì)學(xué)歷水平、個(gè)人素質(zhì)和經(jīng)濟(jì)收入都較高。隨著新小區(qū)經(jīng)過(guò)多年風(fēng)雨后步入“中年”期：一方面，小區(qū)中的基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)始老化破損。按照規(guī)律，隨著小區(qū)中硬件設(shè)施的老化，水管爆裂、停水停電、電梯故障等故障都會(huì)頻發(fā)，即便在這個(gè)階段還不需要業(yè)主單獨(dú)出錢(qián)維修，但頻繁出現(xiàn)的這些問(wèn)題顯然會(huì)降低業(yè)主的生活品質(zhì)，造成不便。另一方面，經(jīng)過(guò)多年建設(shè)，步入“中年”期小區(qū)的周邊已出現(xiàn)大量設(shè)備更加齊全、環(huán)境更加優(yōu)美、住房品質(zhì)更好的正處于“青年”期的城市小區(qū)。如粵府小區(qū)因建設(shè)時(shí)間早而沒(méi)有修建地下車(chē)庫(kù)，這導(dǎo)致后續(xù)小區(qū)出現(xiàn)停車(chē)位不足的問(wèn)題，而在2000年之后新建的商品房小區(qū)則基本都配備了比較充足的地下停車(chē)位。于是，一些經(jīng)濟(jì)條件較好的業(yè)主出于改善居住環(huán)境的考慮就會(huì)選擇更好的商品房小區(qū)居住。

而到了小區(qū)“老年”期，此時(shí)小區(qū)已歷經(jīng)了30—50年風(fēng)吹雨打，開(kāi)始明顯老舊化，如硬件上，樓房主體已老舊，公共基礎(chǔ)設(shè)施經(jīng)常損壞，出現(xiàn)眾多安全隱患；軟件上，受到硬件老化和物業(yè)公司服務(wù)積極性下降的影響，此時(shí)小區(qū)的安全、衛(wèi)生、消防等公共服務(wù)都相對(duì)其他新的商品房小區(qū)要差，所以此時(shí)住戶中經(jīng)濟(jì)條件稍好一些的都會(huì)選擇搬到其他居住條件更好的小區(qū)居住。調(diào)研發(fā)現(xiàn)，“老年”期小區(qū)中的住戶主要是兩類：一類是一些經(jīng)濟(jì)條件相對(duì)較差，無(wú)法搬離的住戶；另一類是臨時(shí)出租戶，經(jīng)濟(jì)條件相對(duì)好的住戶搬離后，一些沒(méi)有出售的老房子就被出租出去，而租賃這些老房子的主要也是一些經(jīng)濟(jì)條件不穩(wěn)定的臨時(shí)住戶。到了2020年，粵府小區(qū)居民已經(jīng)呈現(xiàn)出“3個(gè)1/3現(xiàn)象”：在小區(qū)租房的流動(dòng)人口占1/3；二手房住戶占1/3；原戶主占1/3。可見(jiàn)，經(jīng)過(guò)26年時(shí)間打磨之后，最早購(gòu)房的業(yè)主中已有2/3選擇了離開(kāi)，剩下的1/3也大多是年齡比較大或收入水平相對(duì)較低的居民，而新搬來(lái)的無(wú)論是臨時(shí)租戶還是二手房住戶本身也都是經(jīng)濟(jì)水平不穩(wěn)定的群體，其中租戶主要是外來(lái)務(wù)工群體，二手房住戶也多是年紀(jì)較大的群體。

可見(jiàn)，商品房小區(qū)從“青年”期到“老年”期的過(guò)程，隨著小區(qū)硬件設(shè)施老化，小區(qū)居民也在發(fā)生緩慢地流動(dòng)，小區(qū)中那些有能力追求更好生活環(huán)境的居民會(huì)隨著小區(qū)生活舒適度的降低而不斷外流，剩下的大多是沒(méi)有能力追求更好生活環(huán)境的居民，這樣就實(shí)現(xiàn)了居民的更替。從長(zhǎng)期看，經(jīng)濟(jì)條件較好的業(yè)主處于“短期穩(wěn)定，長(zhǎng)期流動(dòng)”的居住樣態(tài)，他們會(huì)根據(jù)小區(qū)舒適度不斷更換自己的居所。

調(diào)研發(fā)現(xiàn)，小區(qū)業(yè)主的這種自發(fā)流動(dòng)對(duì)整個(gè)小區(qū)的治理體系產(chǎn)生了很大影響。

第一，高收入業(yè)主的流動(dòng)會(huì)產(chǎn)生“示范效應(yīng)”，帶動(dòng)更多有能力的業(yè)主搬離。隨著高收入業(yè)主為了追求更好的居住環(huán)境和生活品質(zhì)而搬走，產(chǎn)生了連帶影響。一方面，高收入業(yè)主搬走后，將房子出租給流動(dòng)人口，大量流動(dòng)人口進(jìn)一步導(dǎo)致小區(qū)中矛盾增加和居住舒適感降低，倒逼其他有能力的住戶搬走；另一方面，高收入業(yè)主大多是小區(qū)精英，他們擁有豐富的社會(huì)資本、組織經(jīng)驗(yàn)和較強(qiáng)的工作能力，也會(huì)順理成章地成為業(yè)主中的治理積極分子，而積極分子本身對(duì)小區(qū)治理起到重要作用[17]（p77-86），這個(gè)群體的搬離將導(dǎo)致小區(qū)后續(xù)治理更加困難。在粵府小區(qū)最早的8名業(yè)委會(huì)成員中，除了4名老年人，包括業(yè)委會(huì)主任在內(nèi)的4名主要負(fù)責(zé)人都是經(jīng)濟(jì)收入較高的“富人”群體，但后續(xù)隨著粵府小區(qū)的老化，這4名小區(qū)治理積極分子都選擇了搬離。

第二，以高收入為代表的小區(qū)精英流失，導(dǎo)致剩下的業(yè)主群體自治更加困難。一方面，剩下的主要是老年人和流動(dòng)人口，以上班族為主的流動(dòng)人口需要每天早出晚歸忙于生計(jì)，根本沒(méi)有時(shí)間精力來(lái)關(guān)心小區(qū)事務(wù)，即便是相對(duì)清閑的老年人，也更愿意輕輕松松地過(guò)自己的日子，既沒(méi)有能力也沒(méi)有動(dòng)力參與小區(qū)組織管理工作，這就使小區(qū)自治更加困難；另一方面，剩下的群體大都是經(jīng)濟(jì)收入相對(duì)較低或不穩(wěn)定的群體，他們對(duì)經(jīng)濟(jì)利益更加敏感，致使小區(qū)在需要集資收費(fèi)等方面想要“搭便車(chē)”和占便宜的業(yè)主更多，小區(qū)組織管理成本自然也更大，這自然更進(jìn)一步導(dǎo)致沒(méi)人愿意出面從事小區(qū)自治的組織管理工作。

調(diào)研發(fā)現(xiàn)，“老年”期的小區(qū)，實(shí)際上已經(jīng)成了階層流動(dòng)的“沉淀池”[18]（p39-63，243）。商品房小區(qū)業(yè)主本身參與公共事務(wù)的積極性就不高[19]（p105-114），隨著小區(qū)使用時(shí)間增加而建筑質(zhì)量的老舊化，小區(qū)業(yè)主不斷老齡化和階層下移化，使得商品房小區(qū)的社會(huì)自治能力更進(jìn)一步降低，由此也就出現(xiàn)了“自治失靈”的情況[20]（125-151）。

（三）政府的人民性

“全心全意為人民服務(wù)”是中國(guó)共產(chǎn)黨的唯一宗旨，為此，政府就必須在此宗旨下“多謀民生之利，多解民生之憂，解決好人民最關(guān)心最直接最現(xiàn)實(shí)的利益”[21](p34)。

具體到小區(qū)治理中，往往是距離小區(qū)最近的居委會(huì)來(lái)承擔(dān)起政府的職責(zé)。居委會(huì)本身具有雙重身份[22]（p136-155），按照自上而下的政府代理人身份，居委會(huì)的責(zé)任包括政策宣傳、居民信息采集、辦理低保服務(wù)等；而在自下而上的居民當(dāng)家人身份下，居委會(huì)需要為居民進(jìn)行矛盾糾紛調(diào)解、幫助居民反映和解決各類需求等。總之，居委會(huì)需要提高居民生活滿意度，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。

“青年”期的小區(qū)因?yàn)橛形飿I(yè)，且物業(yè)的很多工作也與居委會(huì)工作重合，所以居委會(huì)可以將一些工作委托給物業(yè)處理，如政策宣傳、居民信息采集等，此時(shí)的物業(yè)也愿意配合居委會(huì)工作：第一，利益互換。因物業(yè)工作部分與居委會(huì)重合，物業(yè)公司可以在幾乎不增加額外負(fù)擔(dān)的情況下借助這些工作與居委會(huì)搞好關(guān)系，以換取居委會(huì)在其他工作方面對(duì)自己的支持。第二，增加自身權(quán)威。物業(yè)公司協(xié)助居委會(huì)從事一些工作，居委會(huì)自然也會(huì)為其提供部分合法性支持，從而增加了物業(yè)公司在業(yè)主中的權(quán)威性。第三，更好收取物業(yè)費(fèi)。畢竟在沒(méi)有明顯增加工作量的情況下，物業(yè)公司最終的服務(wù)對(duì)象還是業(yè)主，業(yè)主滿意度的提高也讓物業(yè)公司后續(xù)收取物業(yè)費(fèi)更容易。因?yàn)槲飿I(yè)承擔(dān)了居委會(huì)的大量事務(wù)性工作，所以此階段的居委會(huì)工作比較輕松，直接介入小區(qū)較少。

“中年”期小區(qū)硬件已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)問(wèn)題，同時(shí)小區(qū)業(yè)主開(kāi)始流動(dòng)，物業(yè)公司與業(yè)主矛盾增加，此時(shí)居委會(huì)就開(kāi)始需要更多地介入小區(qū)具體事務(wù)。但因?yàn)槲飿I(yè)公司仍在，所以居委會(huì)主要是承擔(dān)一些物業(yè)公司難以解決的群眾性調(diào)解類工作，對(duì)于信息收集、政策宣傳等簡(jiǎn)單事務(wù)性工作仍可以委托給物業(yè)公司幫忙完成。

但到了“老年”期，當(dāng)物業(yè)公司因?yàn)闊o(wú)利可圖而選擇離開(kāi)時(shí)，此時(shí)小區(qū)中已沒(méi)有了物業(yè)公司這類“內(nèi)嵌”的市場(chǎng)服務(wù)主體。而隨著業(yè)主的大規(guī)模流動(dòng)，剩下的小區(qū)業(yè)主大多是能力相對(duì)欠缺的老年人和外來(lái)流動(dòng)人口，也難以進(jìn)行自我組織和服務(wù)。面對(duì)“老年”期小區(qū)出現(xiàn)的服務(wù)欠缺和居民隨之產(chǎn)生的不滿，此時(shí)的居委會(huì)就不得不進(jìn)行兜底，作為屬地政府全面承擔(dān)起小區(qū)組織管理服務(wù)的成本。

筆者在全國(guó)多個(gè)商品房小區(qū)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，每個(gè)城市居委會(huì)都有專門(mén)的部門(mén)或人員負(fù)責(zé)聯(lián)系沒(méi)有物業(yè)服務(wù)的小區(qū)。一旦這些小區(qū)出現(xiàn)問(wèn)題，居委會(huì)就必須馬上出面處理，例如，小區(qū)中的電梯出現(xiàn)故障，負(fù)責(zé)聯(lián)絡(luò)這個(gè)小區(qū)的居委會(huì)人員就必須到現(xiàn)場(chǎng)查看，評(píng)估問(wèn)題風(fēng)險(xiǎn)，尋找原因，并組織業(yè)主開(kāi)會(huì)，聯(lián)系維修公司提出維修方案，確定維修時(shí)間、金額，然后組織業(yè)主進(jìn)行集資，此時(shí)要找到那些不在家的業(yè)主，想辦法說(shuō)服不愿集資的業(yè)主交錢(qián)，聯(lián)系維修公司檢查維修等。除此之外還有小區(qū)化糞池堵塞、樓體開(kāi)裂、公用輸水管爆裂、消防設(shè)施損壞等一系列問(wèn)題，總之，只要是與小區(qū)公共服務(wù)相關(guān)的事情，相關(guān)居委會(huì)工作人員就要去將上面的程序一遍一遍地走，一遍一遍地查找問(wèn)題并解決問(wèn)題。這就構(gòu)成了一個(gè)看不見(jiàn)的“政府物業(yè)”群體，這些“政府物業(yè)”人員名義上都是基層居委會(huì)工作人員，但做的卻幾乎都是物業(yè)公司應(yīng)該做的事情，“政府物業(yè)”人員是在無(wú)償為沒(méi)有物業(yè)公司的小區(qū)組織提供最基本的公共服務(wù)，背后則是我國(guó)政府承擔(dān)了“老年”期城市小區(qū)的物業(yè)服務(wù)成本。

四、結(jié)論

綜上，根據(jù)商品房小區(qū)硬件和軟件隨時(shí)間增加而出現(xiàn)的變化，商品房小區(qū)可以分成“誕生”期、“青年”期、“中年”期、“老年”期和死亡期，而在這5個(gè)階段，因?yàn)樗袚?dān)主要職能的不同，地方政府分別承擔(dān)了規(guī)劃者、監(jiān)督者、協(xié)調(diào)者、補(bǔ)位者和保障者的角色。

在城市小區(qū)生命周期變化過(guò)程中政府角色變遷的基礎(chǔ)是“三個(gè)轉(zhuǎn)變”：一是小區(qū)成本收益的轉(zhuǎn)變，這構(gòu)成其他轉(zhuǎn)變的基礎(chǔ)。隨著時(shí)間增加，小區(qū)建筑使用壽命和配套設(shè)施使用壽命逐漸減少，其維護(hù)成本會(huì)不斷上升，而小區(qū)所提供的物業(yè)收入?yún)s難以相應(yīng)提高，于是小區(qū)就慢慢從“收入大于開(kāi)支”的狀態(tài)轉(zhuǎn)向“開(kāi)支大于收入”的狀態(tài)。面對(duì)這個(gè)轉(zhuǎn)變，無(wú)論是市場(chǎng)主體還是社會(huì)主體從經(jīng)濟(jì)理性人角度出發(fā)，都不愿意承擔(dān)小區(qū)不斷增加的成本，都會(huì)選擇最簡(jiǎn)單的“一走了之”，最后只能是地方政府在屬地責(zé)任的壓力下進(jìn)行兜底。二是業(yè)主結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變。隨著小區(qū)硬件設(shè)施的老化和軟件服務(wù)的下降，小區(qū)居住舒適性方面的相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)力不斷下降，于是小區(qū)中追求生活品質(zhì)的“富人”和“中產(chǎn)”群體不斷向外轉(zhuǎn)移，取而代之的是因經(jīng)濟(jì)或情感原因無(wú)法離開(kāi)小區(qū)的“老年人和流動(dòng)人口”，這種從“富人和中產(chǎn)為主”到“老年人和流動(dòng)人口為主”的小區(qū)人口結(jié)構(gòu)的改變也成了“老年”期小區(qū)政府承擔(dān)主要角色的社會(huì)基礎(chǔ)。三是治理主體的轉(zhuǎn)變。因?yàn)榉謩e基于小區(qū)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)基礎(chǔ)的轉(zhuǎn)變，使得小區(qū)隨著時(shí)間增加而治理成本越來(lái)越高，追求經(jīng)濟(jì)的市場(chǎng)主體就會(huì)不斷從小區(qū)退出，而追求社會(huì)效益的政府就只能不斷填補(bǔ)市場(chǎng)主體退出后留下的服務(wù)“真空”，從而出現(xiàn)了小區(qū)生命周期中從“以市場(chǎng)為中心”轉(zhuǎn)向“以政府為中心”的治理過(guò)程，到了小區(qū)“老年”期，就是居委會(huì)所代表的政府成為主要治理主體，承擔(dān)了主要治理角色。