文／石凡 北京通州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司 北京 101121

引言：

現(xiàn)階段有關(guān)基于代建模式的國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略等相對(duì)研究較少，基于該問(wèn)題現(xiàn)狀，要求行之有效的措施對(duì)其進(jìn)行分析研究，如控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生、優(yōu)化財(cái)務(wù)精細(xì)化模式、創(chuàng)新財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理意識(shí)等。本文將國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)在代建模式中的財(cái)務(wù)問(wèn)題進(jìn)行介紹，為后期房企良性發(fā)展提供參考，具有十分重要的理論意義。

1、代建模式概述

隨著當(dāng)下我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)?？焖賶汛螅嵘康禺a(chǎn)建設(shè)及運(yùn)營(yíng)效率至關(guān)重要。代建模式是指通過(guò)合作、委托及招標(biāo)等工作對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，主要包括項(xiàng)目設(shè)計(jì)、建筑施工、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)等，將開(kāi)發(fā)、施工、銷(xiāo)售三者進(jìn)行融合統(tǒng)一。從固有的集中項(xiàng)目管控到分化式項(xiàng)目開(kāi)展，利用項(xiàng)目分化效應(yīng)將房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施中的各種風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行化解、避免。代建模式在我國(guó)應(yīng)用較晚，主要受我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)起步較慢，缺乏市場(chǎng)發(fā)展、項(xiàng)目推動(dòng)等因素影響。新時(shí)代下代建模式已成為當(dāng)下國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)主要模式，且隨著代建模式逐漸推廣應(yīng)用，針對(duì)該模式相關(guān)問(wèn)題及環(huán)境元素也日益發(fā)生改變。如施工流程、招標(biāo)流程、銷(xiāo)售流程、財(cái)務(wù)流程、投資融資等。因此，從國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展角度層面分析，對(duì)代建模式下國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略進(jìn)行分析研究尤為關(guān)鍵。

2、基于代建模式國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略實(shí)施要點(diǎn)

2.1 以降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)為方向

國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)受體制改革與模式創(chuàng)新，企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略方向也發(fā)生明顯變化，以往主要以保障企業(yè)生存發(fā)展及效益增長(zhǎng)為主，為被動(dòng)靜態(tài)發(fā)展模式。隨著時(shí)代發(fā)展及代建模式應(yīng)用，國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)逐漸形成以財(cái)務(wù)管理目標(biāo)、經(jīng)濟(jì)效益增長(zhǎng)、外部市場(chǎng)擴(kuò)大及占有率提升為主的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略方向?；诖?，應(yīng)以降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、優(yōu)化財(cái)務(wù)保障為主。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)沖擊下我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)面臨重大影響，很多房地產(chǎn)企業(yè)都出現(xiàn)財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)困難、生存艱難等情況。從國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)生存發(fā)展、規(guī)模壯大層面分析，在財(cái)務(wù)戰(zhàn)略制定上應(yīng)遵循“保障、協(xié)同、發(fā)展”的原則，將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)進(jìn)行戰(zhàn)略層面提升，明確戰(zhàn)略制定的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防方向，包括投資風(fēng)險(xiǎn)、融資風(fēng)險(xiǎn)、委托風(fēng)險(xiǎn)、營(yíng)銷(xiāo)風(fēng)險(xiǎn)等。

2.2 以經(jīng)濟(jì)效益增加為方向

國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中對(duì)經(jīng)濟(jì)效益增加較為忽視，受?chē)?guó)有體制及管理模式影響，傳統(tǒng)財(cái)務(wù)管理模式無(wú)法起到快速提升企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的作用。因此，在企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略方向制定中應(yīng)從提升經(jīng)濟(jì)效益層面入手，將國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)面臨主要困境及發(fā)展阻礙進(jìn)行排除，以?xún)?yōu)化資產(chǎn)配置與資金合理應(yīng)用為主，將財(cái)務(wù)管理與財(cái)務(wù)體系進(jìn)行創(chuàng)新升級(jí)、思維轉(zhuǎn)變。財(cái)務(wù)戰(zhàn)略主要以市場(chǎng)分析、市場(chǎng)研究、市場(chǎng)調(diào)查為主，將市場(chǎng)數(shù)據(jù)進(jìn)行財(cái)務(wù)分析、統(tǒng)計(jì)預(yù)算，將經(jīng)濟(jì)效益增長(zhǎng)的時(shí)效性、推動(dòng)性進(jìn)行詮釋。具體方向目標(biāo)如下：第一、全面促進(jìn)企業(yè)效益提升；第二、全面推動(dòng)財(cái)務(wù)內(nèi)控建設(shè)；第三、全面分析市場(chǎng)數(shù)據(jù)；第四、全面掌控應(yīng)用代建模式。

2.3 以理念思維創(chuàng)新為方向

在國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略方向明確中，需從思想觀念、理念思維入手，將財(cái)務(wù)管控與市場(chǎng)發(fā)展的主導(dǎo)性、創(chuàng)新性進(jìn)行體現(xiàn)。結(jié)合代建模式應(yīng)用各種元素及環(huán)境變化，制定相對(duì)完善且科學(xué)的財(cái)務(wù)管理方案、發(fā)展方案等。首先，將代建模式進(jìn)行思想認(rèn)同、觀念認(rèn)同，提升代建模式在企業(yè)發(fā)展中的重視程度，執(zhí)行與貫徹代建模式在國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)各種規(guī)章制度。其次，樹(shù)立動(dòng)態(tài)發(fā)展思維及財(cái)務(wù)管理思維，將傳統(tǒng)國(guó)有企業(yè)的靜態(tài)、被動(dòng)發(fā)展思維進(jìn)行轉(zhuǎn)變。從融資、投資、市場(chǎng)等三方面入手，對(duì)各種財(cái)務(wù)方案及規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)行詮釋?zhuān)嵘?cái)務(wù)管理及戰(zhàn)略實(shí)施的可行性補(bǔ)充，提升財(cái)務(wù)運(yùn)行活力。最后，樹(shù)立精工意識(shí)、發(fā)展意識(shí)，在財(cái)務(wù)管理、內(nèi)控優(yōu)化中需以精細(xì)化發(fā)展思維模式為主，全面助力推動(dòng)企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略實(shí)施。

3、國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略布局的分析——以A 企業(yè)為例

3.1 項(xiàng)目實(shí)例概述

A 公司是一家國(guó)企房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，在遵循“專(zhuān)業(yè)細(xì)分、整合做大”的原則下，對(duì)政府投資項(xiàng)目的管理模式進(jìn)行借鑒，在房地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)領(lǐng)域中引入代建制。其管理模式便形成了投資方出資、代建方交鑰匙的形式，其代建模式包括以下的幾種：第一，政府代建，A 公司在很早就開(kāi)展了代建，這為在以后的代建模式奠定了良好基礎(chǔ)。高品質(zhì)的房地產(chǎn)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)有利于政府意愿的實(shí)現(xiàn)，能推進(jìn)政府建設(shè)和開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目。第二，項(xiàng)目代建，這指的是A 公司是投資方，對(duì)資金運(yùn)行、土地的方面負(fù)責(zé)起來(lái)，做好自主銷(xiāo)售、委托代建施工、資金回籠等環(huán)節(jié)的工作，能較好地控制進(jìn)度、成本、質(zhì)量。代建公司受投資方的委托，從項(xiàng)目設(shè)計(jì)的施工圖開(kāi)始到后期的交付，在這過(guò)程中要做好項(xiàng)目管理、全過(guò)程控制。第三，資本代建，這指的是A 公司會(huì)對(duì)接各類(lèi)金融投資機(jī)構(gòu)，會(huì)為外部的資本投資提供項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理、項(xiàng)目投資等服務(wù)，會(huì)對(duì)融資的渠道拓展，成立專(zhuān)門(mén)的基金，減少資金短缺的煩惱。

3.2 A 公司SWTO 分析

想要實(shí)現(xiàn)商業(yè)轉(zhuǎn)型，需要分析是內(nèi)外部的環(huán)境，根據(jù)自身的優(yōu)勢(shì)和外部環(huán)境帶來(lái)的機(jī)會(huì)，規(guī)避自身發(fā)展的不足和外部環(huán)境的威脅。SWTO 正是分析內(nèi)外部環(huán)境的工具，能為財(cái)務(wù)戰(zhàn)略發(fā)展和企業(yè)商業(yè)模式的轉(zhuǎn)型提供參考。

S（企業(yè)內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)）：A公司在區(qū)域內(nèi)有很高的品牌知名度，正大力加強(qiáng)品牌的建設(shè)。第二，土地儲(chǔ)備量大，有明顯的區(qū)域優(yōu)勢(shì)。第三，融資手段較為靈活，近幾年正努力對(duì)融資渠道進(jìn)行開(kāi)拓，能使用多樣化的融資手段。

W（企業(yè)內(nèi)部劣勢(shì)）：第一，財(cái)務(wù)管控方式較為落后，總體擴(kuò)張戰(zhàn)略較為激進(jìn)，為了拓展而籌資更多的資金，負(fù)債率較高；第二，財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)問(wèn)題大，資金使用的效率不高，利潤(rùn)質(zhì)量差。

T（外部環(huán)境的威脅）各大房地產(chǎn)之間存在激烈的競(jìng)爭(zhēng)，需要很高的固定成本，行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度大；第二，國(guó)家保障性住房供應(yīng)量加大。

O（外部環(huán)境機(jī)會(huì)）第一，房地產(chǎn)企業(yè)具有壟斷的優(yōu)勢(shì)，替代品的威脅不大。第二，產(chǎn)品有明顯的差異性，周邊環(huán)境、房屋質(zhì)量、人文環(huán)境、服務(wù)這些方面都能吸引到消費(fèi)者。

這些因素導(dǎo)致A 公司采取了擴(kuò)張性的總體戰(zhàn)略，這容易出現(xiàn)一系列的問(wèn)題，如報(bào)表結(jié)構(gòu)不合理、企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大、整體財(cái)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)，容易出現(xiàn)資金鏈斷裂和信用危機(jī)，會(huì)影響到該公司的發(fā)展。

3.3 A 公司代建模式的具體財(cái)務(wù)戰(zhàn)略

A 公司在轉(zhuǎn)變商業(yè)模式后，如果不隨之調(diào)整財(cái)務(wù)戰(zhàn)略，資金流可能會(huì)存在短缺的現(xiàn)象，不能保證代建模式的運(yùn)轉(zhuǎn)，由此，選擇一個(gè)合適的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略是關(guān)鍵的，以下是具體的實(shí)施方案。

3.3.1 籌資戰(zhàn)略

無(wú)論是信托融資、銀行貸款，這些都按時(shí)還清本金，定期支付利息，A 公司需要儲(chǔ)備大量的現(xiàn)金，這能用于支付本金利息。當(dāng)前，A 公司融資中比例最高的是負(fù)債，這使得財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)很大，融資成本也較高。針對(duì)這種情況，A 公司將地資金成本、調(diào)整財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)是當(dāng)前重要的事，在投資上，可選擇多元化投資渠道來(lái)籌資、優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)、分散借款到期時(shí)間等方式保證有足夠的現(xiàn)金應(yīng)對(duì)部分負(fù)債到期的情況。

3.3.2 投資戰(zhàn)略

房地產(chǎn)為了獲取收益會(huì)進(jìn)行投資，即先提前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)準(zhǔn)備一定數(shù)量的實(shí)物資源和貨幣，形成房地產(chǎn)產(chǎn)品的經(jīng)濟(jì)行為。在投資中，占比最高的是入地投資，它對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展至關(guān)重要，要重視這項(xiàng)投資。在代建模式下，A 公司的核心依然是土地資源，但投資方式與以往不同，是由自由投資土地轉(zhuǎn)變?yōu)楹献?，通過(guò)這種方式讓代建業(yè)務(wù)取得更高的收益率，其形式有以下的幾種：第一，轉(zhuǎn)賣(mài)項(xiàng)目，回籠資金，這是一個(gè)短期的投資戰(zhàn)略決策，起到的作用是緩解資金鏈壓力。第二，謹(jǐn)慎拿地，穩(wěn)健發(fā)展，A 公司針對(duì)自身發(fā)展過(guò)快的問(wèn)題，會(huì)根據(jù)自身的現(xiàn)金流、財(cái)務(wù)狀況制定科學(xué)合理的投資戰(zhàn)略，這種轉(zhuǎn)變是智慧的，會(huì)多多參與一些小的項(xiàng)目，這能將風(fēng)險(xiǎn)控制在合理的范圍內(nèi)。

3.4 國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略布局面臨的挑戰(zhàn)

3.4.1 財(cái)務(wù)管控發(fā)展模式較為傳統(tǒng)

經(jīng)過(guò)對(duì)本公司進(jìn)行問(wèn)題分析后發(fā)現(xiàn)，本企業(yè)財(cái)務(wù)管控模式較為傳統(tǒng)，這種傳統(tǒng)模式造成財(cái)務(wù)目標(biāo)及管理方向設(shè)計(jì)形式化嚴(yán)重，且規(guī)范化、創(chuàng)新度缺乏，無(wú)法將代建模式下國(guó)有房企財(cái)務(wù)管理時(shí)效功能進(jìn)行發(fā)揮。具體表現(xiàn)如下：第一、缺乏投資思維、發(fā)展觀念，本單位在財(cái)務(wù)投資方面認(rèn)知不夠，不能對(duì)投資方向與方法進(jìn)行應(yīng)用掌握，缺乏市場(chǎng)項(xiàng)目發(fā)展規(guī)劃及建設(shè)投資理念，對(duì)于代建模式的落地應(yīng)用會(huì)產(chǎn)生一定影響。同時(shí)，管控范圍有限，造成代建模式下企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益增加遲緩；第二、財(cái)務(wù)管理流程過(guò)于單一，缺乏整體戰(zhàn)略布局與規(guī)劃設(shè)計(jì)。通常財(cái)務(wù)管理涉及因素較多、環(huán)境多變，且財(cái)務(wù)運(yùn)行管理程序相對(duì)復(fù)雜，而本公司管理流程相對(duì)較為簡(jiǎn)單，致使?jié)撛陲L(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的幾率增加。第三、財(cái)務(wù)戰(zhàn)略與代建模式應(yīng)用關(guān)聯(lián)不夠。公司財(cái)務(wù)戰(zhàn)略?xún)?nèi)容中很少涉及代建模式，對(duì)代建模式預(yù)算、核算及結(jié)算等相關(guān)成本控制內(nèi)容完善度不夠。

3.4.2 工作人員專(zhuān)業(yè)技能有待增強(qiáng)

財(cái)務(wù)戰(zhàn)略發(fā)展布局中人才戰(zhàn)略規(guī)劃尤為關(guān)鍵，人才戰(zhàn)略規(guī)劃是本公司發(fā)展壯大的首要前提。通過(guò)深入分析后發(fā)現(xiàn)，在應(yīng)用人才與布局設(shè)計(jì)中缺少對(duì)高端財(cái)務(wù)人才的培養(yǎng)引用，造成財(cái)務(wù)管理戰(zhàn)略規(guī)劃設(shè)計(jì)實(shí)施困難。具體表現(xiàn)如下：第一、高端財(cái)務(wù)規(guī)劃人才缺乏，代建模式下國(guó)有房企發(fā)展中需加強(qiáng)對(duì)高端財(cái)務(wù)規(guī)劃人才的培養(yǎng)力度，這對(duì)財(cái)務(wù)管控、戰(zhàn)略規(guī)劃來(lái)說(shuō)十分關(guān)鍵。通過(guò)本次研究發(fā)現(xiàn)，本公司財(cái)務(wù)管理人員綜合素質(zhì)依然有待提升，專(zhuān)業(yè)程度與思維理念無(wú)法與當(dāng)下發(fā)展需求相適應(yīng)。第二、專(zhuān)業(yè)性財(cái)務(wù)人才緊缺。本公司專(zhuān)業(yè)性財(cái)務(wù)人才相對(duì)缺乏，且多為其他專(zhuān)業(yè)人員介入，導(dǎo)致具體工作時(shí)效功能進(jìn)展緩慢[1]。

3.5 基于代建模式的國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略實(shí)施途徑

3.5.1 創(chuàng)新財(cái)務(wù)管理模式完善制度建設(shè)

從代建模式應(yīng)用層面入手，對(duì)本企業(yè)財(cái)務(wù)管理模式進(jìn)行創(chuàng)新，對(duì)相關(guān)財(cái)務(wù)制度進(jìn)行完善，對(duì)提升本企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平十分關(guān)鍵?；诖耍捎酶鼮橥晟萍皠?chuàng)新的管理模式、制度內(nèi)容，以全面促進(jìn)代建模式應(yīng)用，實(shí)施財(cái)務(wù)戰(zhàn)略實(shí)施至關(guān)重要，具體如下：第一、對(duì)傳統(tǒng)財(cái)務(wù)管理模式進(jìn)行創(chuàng)新，將傳統(tǒng)思維及傳統(tǒng)理念進(jìn)行轉(zhuǎn)變。基于代建模式應(yīng)用需對(duì)本企業(yè)財(cái)務(wù)管理模式進(jìn)行動(dòng)態(tài)化設(shè)計(jì)，對(duì)代建項(xiàng)目開(kāi)展進(jìn)度、代建項(xiàng)目施工質(zhì)量、代建單位資質(zhì)等進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)督。將成本控制、預(yù)算工作等進(jìn)行深入詮釋?zhuān)瑑?yōu)化代建項(xiàng)目整體財(cái)務(wù)管控模式。第二、構(gòu)建精細(xì)化財(cái)務(wù)管理制度，從財(cái)務(wù)戰(zhàn)略實(shí)施層面出發(fā)，將本企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度進(jìn)行建設(shè)完善。主要以明確責(zé)任機(jī)制、責(zé)任倒查機(jī)制、監(jiān)督執(zhí)行機(jī)制等，將市場(chǎng)化管控機(jī)制融入到代建模式中去，完善本企業(yè)運(yùn)行發(fā)展中的財(cái)務(wù)監(jiān)督效能，提升房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)中的集中管控效應(yīng)，為企業(yè)良性發(fā)展奠定基礎(chǔ)。第三、強(qiáng)化對(duì)外投資融資管理制度，房地產(chǎn)投資、融資是其發(fā)展主要核心，如何有效開(kāi)展房企投資、融資十分重要。本企業(yè)要結(jié)合代建模式應(yīng)用，對(duì)市場(chǎng)項(xiàng)目及利好項(xiàng)目進(jìn)行合理投資、快速融資等。在該過(guò)程中財(cái)務(wù)戰(zhàn)略實(shí)施一定要秉承科學(xué)合理的原則，對(duì)融資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)等進(jìn)行科學(xué)設(shè)計(jì)、合理規(guī)避[2]。

3.5.2 構(gòu)建人才發(fā)展戰(zhàn)略促進(jìn)戰(zhàn)略實(shí)施

本企業(yè)應(yīng)側(cè)重對(duì)人才進(jìn)行培養(yǎng)與利用，將人才戰(zhàn)略發(fā)展必然性、趨勢(shì)性進(jìn)行詮釋?zhuān)瑢⑷瞬抛饔冒l(fā)揮充分體現(xiàn)在財(cái)務(wù)戰(zhàn)略實(shí)施當(dāng)中。首先，構(gòu)建人才戰(zhàn)略發(fā)展計(jì)劃，結(jié)合代建模式應(yīng)用與工作開(kāi)展，對(duì)相關(guān)財(cái)務(wù)人員進(jìn)行集中培養(yǎng)、統(tǒng)一教育。主要以高端財(cái)務(wù)戰(zhàn)略人才培養(yǎng)為主，包括財(cái)務(wù)戰(zhàn)略制定、財(cái)務(wù)規(guī)劃設(shè)計(jì)、財(cái)務(wù)盈利規(guī)劃等。通過(guò)對(duì)戰(zhàn)略型財(cái)務(wù)人才培養(yǎng)，對(duì)全面促進(jìn)本企業(yè)工作實(shí)施及開(kāi)展具有明顯提升作用。第二、對(duì)專(zhuān)業(yè)性人才進(jìn)行培養(yǎng)，財(cái)務(wù)管理不是單一片面的簡(jiǎn)單流程，而是更為科學(xué)、合理的系統(tǒng)布局。在人才培養(yǎng)中需對(duì)專(zhuān)業(yè)型人才進(jìn)行隊(duì)伍建設(shè)，強(qiáng)化在代建項(xiàng)目開(kāi)展中的監(jiān)督、提升效應(yīng)，如會(huì)計(jì)工具掌握、信息化財(cái)務(wù)軟件應(yīng)用、大數(shù)據(jù)分析技術(shù)等。提升財(cái)務(wù)管理及人才發(fā)揮在代建項(xiàng)目開(kāi)展中的應(yīng)用發(fā)揮，主要方法可通過(guò)校企合作方式，通過(guò)聯(lián)合人才培養(yǎng)及專(zhuān)業(yè)知識(shí)傳授，讓管理者快速掌握財(cái)務(wù)知識(shí)應(yīng)用與專(zhuān)業(yè)性發(fā)揮。第三、對(duì)財(cái)務(wù)管理人員崗位素質(zhì)及崗位認(rèn)同度進(jìn)行提升，國(guó)有企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略實(shí)施需高素質(zhì)職業(yè)化人才注入，從思維創(chuàng)新到崗位素養(yǎng)形成，全面優(yōu)化創(chuàng)新、提升效能[3]。

3.5.3 優(yōu)化房企項(xiàng)目代建成本預(yù)算控制

施工企業(yè)在進(jìn)行投標(biāo)過(guò)程中一定要對(duì)其主材價(jià)格、成本問(wèn)題等進(jìn)行掌握了解。房地產(chǎn)項(xiàng)目施工不是單一片面的簡(jiǎn)單流程，而是更為科學(xué)、合理的系統(tǒng)布局。在招標(biāo)工作中施工單位要以合同為主，與業(yè)主方進(jìn)行溝通商榷，將主材成本、預(yù)算價(jià)格等相關(guān)工作進(jìn)行明確，并根據(jù)合同具體要求進(jìn)行工作執(zhí)行。同時(shí)，施工單位要對(duì)建材市場(chǎng)及自身資質(zhì)等進(jìn)行分析研究，將施工成本及自身效益保障進(jìn)行詮釋?zhuān)@樣才能有效降低項(xiàng)目主材風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生率。同時(shí)，施工單位要對(duì)項(xiàng)目圖紙、設(shè)計(jì)方案等進(jìn)行深化分析，對(duì)各種材料成本涉及問(wèn)題進(jìn)行優(yōu)化，制定主材價(jià)格優(yōu)化方法，將各種互贏及效益保障進(jìn)行明確，對(duì)圖紙?jiān)O(shè)計(jì)中各種成本浪費(fèi)問(wèn)題進(jìn)行分析，以主材成本合理為原則進(jìn)行工作開(kāi)展[4]。

3.5.4 做好籌資戰(zhàn)略的實(shí)施工作

第一，A 公司在工作中要做好降低凈負(fù)債率的工作，能對(duì)融資渠道合理選擇，減少長(zhǎng)期負(fù)債產(chǎn)生的影響，同時(shí)，公司也要多種渠道來(lái)融資，以此降低資本成本，分散風(fēng)險(xiǎn)。第二，公司要運(yùn)用多樣化的投資渠道，對(duì)各渠道給公司帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)有充分地考慮。第三，隨著金融市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟，公司要積極地與其他金融機(jī)構(gòu)對(duì)接，成立專(zhuān)門(mén)的基金部門(mén)，做好自身的信用評(píng)級(jí)工作，支持資本代建的運(yùn)行，讓企業(yè)能獲得更好地發(fā)展。

3.5.5 做好投資戰(zhàn)略的實(shí)施工作

第一，公司要通過(guò)多種方式尋找優(yōu)質(zhì)的合作對(duì)象，對(duì)合作的對(duì)象有相應(yīng)的要求：如雙方要有一致的開(kāi)發(fā)理念，要具備良好的資金基礎(chǔ)，在雙方的合作中能有效溝通、交流，加強(qiáng)戰(zhàn)略協(xié)同，為開(kāi)展代建模式做好準(zhǔn)備。第二，在代建模式的過(guò)渡時(shí)期，要對(duì)土地儲(chǔ)備量給予高度重視，可共同與合作方拿地，提升雙方的利益關(guān)系。第三，在資金運(yùn)營(yíng)方面，要嚴(yán)格把關(guān)資金的循序過(guò)程，控制管理和銷(xiāo)售的費(fèi)用，提升企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，達(dá)到節(jié)約現(xiàn)金流的目標(biāo)，能促進(jìn)企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。

結(jié)束語(yǔ)：

綜上所述，通過(guò)對(duì)基于代建模式的國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略進(jìn)行分析研究，將國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略規(guī)劃及要點(diǎn)進(jìn)行分析。主要包括：以降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)為方向、以經(jīng)濟(jì)效益增加為方向、以理念思維創(chuàng)新為方向、創(chuàng)新財(cái)務(wù)管理模式完善制度建設(shè)、構(gòu)建人才發(fā)展戰(zhàn)略促進(jìn)戰(zhàn)略實(shí)施、優(yōu)化房企項(xiàng)目代建成本預(yù)算控制等。將國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略實(shí)施途徑進(jìn)行闡明，為國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)水平提升發(fā)展壯大奠定基礎(chǔ)。