孫陽　陳鏡安

“又想辦法來割我爺爺?shù)木虏肆恕?、“買一套房坑三代人”、“真是絕貸風(fēng)華、貸貸相傳”……2月16日，南寧“百歲貸”營銷海報(bào)事件網(wǎng)絡(luò)傳播，引起了網(wǎng)友們的廣泛討論。 據(jù)南都灣財(cái)社記者了解，該事件為南寧某房企公司營銷海報(bào)，海報(bào)提及“重磅利好，貸款年齡最長達(dá)100歲”，下面通過一行小字標(biāo)注“子女作為共同借款人，最長可貸至100歲”，同時(shí)該海報(bào)還注明具體貸款政策以各大銀行公告為準(zhǔn)。

2月16日，南都·灣財(cái)社記者撥通了海報(bào)上所留的銷售電話，南寧建發(fā)養(yǎng)云項(xiàng)目顧問告訴南都灣財(cái)社記者，“海報(bào)不是我們做的，我們沒有收到通知，這邊還不支持這個(gè)（政策）?！蓖瑫r(shí)，建發(fā)房產(chǎn)方面很快對(duì)此有所回避，建發(fā)南寧客戶關(guān)系部的客服告知媒體“此為烏龍事件”，正在撤回這個(gè)宣傳。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，“子女利用老年人購房資格購房，然后為老年人償還貸款，所謂百歲貸，其實(shí)就是一種接力貸?？傮w上是一種打擦邊球的做法，炒作太多不排除后續(xù)會(huì)有管控或規(guī)范的操作?！?/p>

“這個(gè)項(xiàng)目提出百歲貸，其實(shí)就是通過這種劍走偏鋒的、出奇的、吸睛的手法，開展競爭和營銷，吸引購房者買房，而且是貸款買房?！睆V東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，這樣的方式目的是推動(dòng)房子銷售。

值得一提的是，在“百歲貸”出圈的前不久，“南寧房貸年齡期限可延長至80歲”的消息沖上熱搜，該消息同樣源自部分樓盤的宣傳。

只是相比于“百歲貸”，可貸款至80歲的政策真實(shí)性更高，南寧部分銀行在接受有關(guān)媒體采訪時(shí)也承認(rèn)確有此事。南都灣財(cái)社記者曾致電中信銀行南寧青秀區(qū)某分行個(gè)貸經(jīng)理，該經(jīng)理接受采訪時(shí)指出該政策已經(jīng)在執(zhí)行，“例如您父親51歲了，他就可以申請(qǐng)29年的房貸，目前政策還需進(jìn)一步明確?！?/p>

按照此政策，需要主貸人年齡與借款期限之和不超過80年即可。

那么貸款到100歲又是怎么回事兒呢？

根據(jù)多家媒體報(bào)道，建發(fā)銷售人員的解釋是：“100歲是指借款人70歲，加上子女做共同借款人，貸款年限最長就到100歲了?！?/p>

“房貸年齡期限延長”本質(zhì)是增加部分購房者的貸款時(shí)長，進(jìn)而釋放中年及中老年購房群體的部分購房需求，但單看某一政策，效果不會(huì)很大，也無法讓樓市迅速回升。必須多種政策疊加，才能紓困需求端。接力貸總體上是一種打擦邊球的做法，若是炒作太多，不排除后續(xù)會(huì)有信貸政策管控或規(guī)范的操作。

據(jù)該項(xiàng)目顧問向南都灣財(cái)社記者介紹，“目前的貸款人最高年齡要看銀行，有的銀行為65歲，有的為69歲?！钡J款年齡限制依舊為70年，可以接、合力貸到70歲，“即以老人的名字買房，子女做擔(dān)保，最長可以到70歲，目前銀行給我們的培訓(xùn)是這樣”。

該顧問表示，目前的合作銀行包括工行、建行、農(nóng)行、交通銀行等，年齡限制都是一樣的70年。

南都灣財(cái)社記者注意到，早在2018年年底，杭州就有銀行執(zhí)行了類似子女作為共同借貸人的政策。據(jù)悉，當(dāng)年杭州該銀行的這一政策，是為了防止銀行風(fēng)險(xiǎn)，推出的一款“接力貸”產(chǎn)品，最高貸款年限仍為30年。實(shí)則相比原先規(guī)定最長可貸到70周歲，延長了10年。

所謂接力貸，即以父母的購房資格買房，當(dāng)父母的貸款年限或償還貸款能力有限時(shí)，子女在作為共同借款人的同時(shí)為父母提供擔(dān)保，雙方共同承擔(dān)還貸責(zé)任。

這即是說，假設(shè)目前南寧銀行最高貸款年齡到70歲政策已在執(zhí)行，那么子女來做“接力貸”，用子女的年紀(jì)可以再貸30年，70歲加30年正好是100歲。

“房貸年齡期限延長”本質(zhì)是增加部分購房者的貸款時(shí)長，進(jìn)而釋放中年及中老年購房群體的部分購房需求。李宇嘉認(rèn)為，該政策對(duì)年齡較大的購房者，有一定的促進(jìn)作用。當(dāng)下，各地都在積極扶持樓市，政策正在形成疊加，對(duì)需求端增加支撐力度。但是單看某一政策，效果不會(huì)很大。即便是限購取消、利率下降，也無法讓樓市迅速回升。必須多種政策疊加，才能紓困需求端。

而對(duì)于南寧“百歲貸”事件，李宇嘉指出，房貸是內(nèi)地城市最優(yōu)質(zhì)的貸款。但現(xiàn)在，居民提前還貸，不愿意承貸買房，這對(duì)銀行、開發(fā)商、地方政府都是共輸?shù)慕鉀Q。所以，各方都在想方設(shè)法推動(dòng)市場回升，特別是今年經(jīng)濟(jì)增長目標(biāo)壓力較大的情況下，對(duì)商品房銷售有了任務(wù)。

“買房子貸款可以貸掉孩子的未來。”在該事件網(wǎng)絡(luò)廣泛流傳的同時(shí)，有專家認(rèn)為可以促進(jìn)樓市回暖，但也有網(wǎng)友則質(zhì)疑這樣的政策是否合乎常理和規(guī)范。

李宇嘉對(duì)此提到，需要關(guān)注，百歲貸是否有下一代接力，否則很難推進(jìn)下去。另外，就目前來看，披露的信息顯示，只是某一家銀行合作某一個(gè)項(xiàng)目，可能只是為了營銷，其能起到的作用比較小。具體是否合規(guī)，還有待金融監(jiān)管部門的發(fā)聲。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)同樣提到了合規(guī)的問題。“此類事件最早實(shí)際上和接力貸的關(guān)系似乎不大，但現(xiàn)在此類海報(bào)似乎都指向了接力貸，即都是屬于‘子女利用老年人購房資格購房，然后為老年人償還貸款’。”他進(jìn)一步提到，接力貸總體上是一種打擦邊球的做法，若是炒作太多，不排除后續(xù)會(huì)有信貸政策管控或規(guī)范的操作。

同時(shí)他還建議到，此類事件對(duì)于房企營銷部門是有警示的?？赡艹霭l(fā)點(diǎn)是為了吸引一些特殊購房群體購房，即落實(shí)寬松的房貸辦理?xiàng)l件。但是在目前網(wǎng)絡(luò)社會(huì)，一些辣眼睛的海報(bào)很容易傳播，這也要求房企策劃部門稍微注意營銷口徑，防范一張小海報(bào)引發(fā)輿論事件。

2月22日，第一財(cái)經(jīng)報(bào)道，農(nóng)業(yè)銀行針對(duì)雄安購房者的商業(yè)貸款推出了一款新產(chǎn)品——“連心貸”，即將未婚男女朋友作為共同還款人，增強(qiáng)購房者的貸款額度、減少貸款方面的違約風(fēng)險(xiǎn)。一財(cái)報(bào)道此事的焦點(diǎn)在于，若是夫妻或家庭成員作為共同還款人可以理解，但是未婚男女朋友作為共同還款人，容易引起顧慮和質(zhì)疑。

樓市“松綁”，政策力挺房地產(chǎn)回暖的背后，不容忽視的是過去一段時(shí)間南寧樓市量價(jià)齊跌的事實(shí)。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至2022年底，南寧二手房價(jià)格已經(jīng)連續(xù)下跌18個(gè)月；成交方面，中指數(shù)據(jù)庫監(jiān)測的數(shù)據(jù)顯示，2022年南寧主城區(qū)商品住宅成交395.3萬平方米，同比下降33.6%，商品住宅市場承壓，連續(xù)三年成交縮減。

值得一提的是，克而瑞統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，截至2022年9月末，南寧市的新建商品住宅的庫存為805萬平方米，消化周期為25.6個(gè)月。

不過從今年春節(jié)開始，南寧樓市已出現(xiàn)了回暖跡象。據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心檢測數(shù)據(jù)顯示，2023年春節(jié)假期期間，南寧作為廣西的省會(huì)城市，受到回鄉(xiāng)置業(yè)的帶動(dòng)，成交顯著高于去年同期，較2022年春節(jié)大增39倍。

1月28日，南寧住建局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，今年春節(jié)假期（1月21日至27日），南寧市商品房共成交124套，成交總面積為11606.01平方米。南寧全市商品房網(wǎng)簽成交套數(shù)同比增幅為415.79%，成交面積同比增長638.13%。

樓市情緒向好的同時(shí)，南寧還緊跟房貸利率調(diào)整，為剛需置業(yè)提供利好。1月31日，南寧市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布消息稱，為支持首套住房購房需求，即日起，南寧市階段性調(diào)整首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限，調(diào)整后利率下限為LPR減60個(gè)基點(diǎn)。按照現(xiàn)行LPR，南寧市首套住房商貸利率下限將下調(diào)為3.7%。

該利率為全國最低利率水平。據(jù)南寧本地媒體報(bào)道，在南寧降息后的第一個(gè)周末，部分售樓處迎來客流高峰，有購房者冒著大雨看房，有樓盤停車場爆滿無處可停。

南寧“百歲貸”直接湊整至國人非常看重的百歲門檻，一下子觸動(dòng)了人們的神經(jīng)。

但從現(xiàn)行相關(guān)金融法規(guī)與條款去看，無論借款人要貸到80歲、90歲還是100歲，當(dāng)前貸款仍需遵守借款人年齡不超過70歲的規(guī)定。也就是說，80歲、90歲還是100歲的還貸延長期，必定有“技術(shù)流”加持。說穿了也并不陌生，這一技術(shù)便是老早就有的“接力貸”，通常需借款人子女作為共同借款人。假設(shè)疊加子女的最長貸款年限30年，加上老人原先的最高貸款年齡70歲，理論上自然可貸至100歲。

這與部分人不明就里地跟風(fēng)以為“30歲的人貸款，可以一直還到100歲”，顯然不是一回事，這也是相關(guān)金融知識(shí)匱乏、缺乏貸款實(shí)操經(jīng)驗(yàn)所致。還不如“一房還三代，人走債還在”，“愚公移山”還房貸的玩笑來得更合理。

不過玩笑歸玩笑，同一套房，自然只有一次接力貸的機(jī)會(huì)，何來還貸“子子孫孫，無窮盡也”一說？而且銀行給了大家“接力貸”的條件，購房者可以用，也可以不用，對(duì)購房者來說，是一種友善的備選項(xiàng)。特別是對(duì)于有購房需求的老年人來說，延長還款期限的措施提供了政策支持，降低了老年人的購房門檻，有助于該群體住房需求的釋放，保障老年群體的住房尤其是住房改善需求。

要知道，不僅中青年人有改善需求，很多操勞一輩子、受苦一輩子的老人何嘗沒有動(dòng)過這個(gè)念頭，但老年本身收入受限，又沒有金融手段支持，談何容易。因?yàn)?0歲以上的老人買房，只能全款，或者只能申請(qǐng)5年或10年的貸款，這按揭壓力一般老人都受不了。而對(duì)風(fēng)控最為關(guān)注的銀行而言，老年人群購房，兒女作為共同借款人或擔(dān)保，當(dāng)然會(huì)極大降低貸款出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的概率。

相信還有很多媒體關(guān)注不到的城市悄然延長了供樓年齡。與此同時(shí)，我們注意到北京、上海、廣州、深圳、蘇州、成都、寧波等一眾熱點(diǎn)城市的新房與二手房的成交量都在復(fù)蘇，這當(dāng)然有接力貸等措施的促進(jìn)影響。關(guān)心國內(nèi)房市的朋友都清楚，接力貸不一定時(shí)時(shí)都有，房市弱到一定程度才會(huì)出臺(tái)。在樓市火爆、房價(jià)上漲壓力大的時(shí)候，自然會(huì)被雪藏。去年上半年某些地市就曾啟動(dòng)了“接力貸”，但很快就被緊急叫停，變成一日游。

也就是說，房貸的相關(guān)措施，自然會(huì)和房市景氣度密切相關(guān)。那么，這就會(huì)帶來另外一個(gè)問題，即信貸手段“度”的把握，既要支持購房者的合理需求，支持房地產(chǎn)市場的合理發(fā)展，保證房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展當(dāng)中支柱的地位，又不會(huì)給市場情緒帶來違背“房住不炒”的負(fù)面影響。

對(duì)于某些潛在購房者來說，“老人票”——老人的購房資格原本被認(rèn)為雞肋，因?yàn)椴荒苜J款。而接力貸的確給部分已有兩套房貸在還的家庭提供了一種繞開限貸的購房便利。用父母的購房指標(biāo)，再貸款買一套，自己接力還貸，房子并不是老人實(shí)際所需，而只是博一把所在地市房價(jià)漲幅，對(duì)于這種現(xiàn)象顯然要做好充分的監(jiān)管準(zhǔn)備。