易松泉

（珠海格力集團(tuán)有限公司，廣東 珠海 519000）

當(dāng)前，隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控力度的持續(xù)加大，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)由以往高速發(fā)展的高利潤(rùn)時(shí)代向微利時(shí)代轉(zhuǎn)變，使得房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)營(yíng)發(fā)展面臨著重重阻礙。在此過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)逐漸意識(shí)到轉(zhuǎn)變管理模式的重要性。在實(shí)踐中，有針對(duì)性地加強(qiáng)對(duì)成本核算與成本控制的關(guān)注程度，不僅有效降低了企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本，還可以不斷提高內(nèi)部資金利用效率，進(jìn)一步推動(dòng)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。由此可見(jiàn)，如何精準(zhǔn)把握成本核算過(guò)程中的細(xì)節(jié)問(wèn)題和管理疏漏，提高成本核算的落實(shí)效果，已成為當(dāng)今房地產(chǎn)行業(yè)深入思考和急需解決的一項(xiàng)研究課題。

一、房地產(chǎn)行業(yè)成本核算概述

（一）房地產(chǎn)行業(yè)成本核算的要求

由于房地產(chǎn)行業(yè)成本核算所涉及的產(chǎn)品類(lèi)型較為特殊，且具有難度大、項(xiàng)目多等特點(diǎn)，若要保證成本核算工作的有序開(kāi)展，必須精準(zhǔn)評(píng)估工程開(kāi)發(fā)及建造過(guò)程中所承擔(dān)的各項(xiàng)費(fèi)用，按照開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的銷(xiāo)售、成本的分類(lèi)歸集、成本差異、定價(jià)差異等因素，明確成本核算的對(duì)象，正確劃分在建開(kāi)發(fā)商品及已完工商品之間的開(kāi)發(fā)成本，并根據(jù)相關(guān)部門(mén)的規(guī)定，分別核算可出售面積及不可出售面積方面所負(fù)擔(dān)的實(shí)際成本，以此來(lái)保證成本核算與實(shí)際支出的一致性與匹配度。

（二）成本核算對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要性

在房地產(chǎn)行業(yè)中，成本核算重要性主要體現(xiàn)在以下三個(gè)方面：

第一，通過(guò)落實(shí)成本核算工作，不僅可以客觀、真實(shí)地反映房地產(chǎn)企業(yè)在一系列項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的資金流動(dòng)狀態(tài)，幫助管理層及相關(guān)管理人員靈活調(diào)整運(yùn)營(yíng)決策方案，還可以不斷提升房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力和成本管理水平，增強(qiáng)企業(yè)的綜合實(shí)力與行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

第二，通過(guò)在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目實(shí)施成本核算工作，一方面可以為企業(yè)管理層提供準(zhǔn)確、可靠的量化經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，精準(zhǔn)定位市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的發(fā)展需求，合理控制企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本，增加企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益及社會(huì)效益；另一方面可以強(qiáng)化市場(chǎng)調(diào)研分析及定位的精準(zhǔn)性，在合理核算企業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的同時(shí)，明確企業(yè)不同時(shí)期的側(cè)重點(diǎn)，更好地為企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃提供可靠的數(shù)據(jù)支撐。

第三，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中落實(shí)成本核算，可以通過(guò)比較實(shí)際成本消耗與預(yù)算成本之間的差異，幫助管理者及時(shí)掌握項(xiàng)目開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)中的資金使用情況與利用率，及時(shí)識(shí)別資源利用不合理之處及產(chǎn)生原因，并以此為基礎(chǔ)制定有針對(duì)性的解決對(duì)策，達(dá)到提升企業(yè)資源配置效率及資金使用效率的目的。同時(shí)，還可以根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的組織架構(gòu)體系及發(fā)展特征，協(xié)助企業(yè)監(jiān)督、審查自身對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成本管控能力，有效提升內(nèi)部人員業(yè)務(wù)能力與專(zhuān)業(yè)素養(yǎng)，增強(qiáng)其責(zé)任意識(shí)及風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，不斷完善企業(yè)的成本管理體系，促使房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)降本增效的效果。

二、房地產(chǎn)行業(yè)在成本核算過(guò)程中存在的問(wèn)題

（一）成本核算意識(shí)較為薄弱

在愈演愈烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)為保證自身的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，往往將工作重心放在加強(qiáng)拓展投資范圍、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、經(jīng)濟(jì)效益提升等方面，缺乏對(duì)成本管理的重視。在具體的管理過(guò)程中，重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的整體進(jìn)度和資金回收情況，沒(méi)有意識(shí)到成本核算對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的重要性，加上財(cái)務(wù)部門(mén)和其他部門(mén)的溝通力度不足，很容易造成項(xiàng)目建設(shè)環(huán)節(jié)中信息溝通不順暢、技術(shù)交底工作落實(shí)不到位等情況，不利于建筑工程項(xiàng)目的順利實(shí)施。與此同時(shí)，很多房地產(chǎn)企業(yè)管理層因未接受系統(tǒng)化的財(cái)務(wù)教育或現(xiàn)代化管理培訓(xùn)，一味地認(rèn)為成本預(yù)算屬于財(cái)務(wù)部門(mén)的管理范圍，即使一些房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)成本核算有所重視，但在實(shí)際的操作過(guò)程中仍存在業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)或財(cái)務(wù)信息采集不全面、挖掘不夠深入等問(wèn)題，致使成本核算的最終結(jié)果缺乏精準(zhǔn)性、可靠性及完整性，甚至?xí)?duì)企業(yè)建設(shè)發(fā)展造成一定的負(fù)面影響。

（二）成本核算管理體系不完善

受管理層對(duì)成本核算不重視以及傳統(tǒng)粗放型管理模式的影響，很多房地產(chǎn)企業(yè)并沒(méi)有設(shè)立專(zhuān)門(mén)的成本核算部門(mén)或成本核算小組，而是將成本核算工作交由財(cái)務(wù)部門(mén)負(fù)責(zé)。在這一環(huán)節(jié)中，因成本管理工作常集中于事后控制，無(wú)法及時(shí)識(shí)別、糾正項(xiàng)目開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)中的不合理之處，這就在一定程度上影響了成本核算的公正性、獨(dú)立性及權(quán)威性。與此同時(shí)，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)雖已建立了完善的財(cái)務(wù)管理制度，但因缺乏對(duì)成本管理的重視，使得相應(yīng)的成本核算管理體系并不完善，沒(méi)有設(shè)置統(tǒng)一的核算流程及核算標(biāo)準(zhǔn)，而是由相關(guān)從業(yè)人員根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)或主觀意識(shí)對(duì)各部門(mén)數(shù)據(jù)進(jìn)行采集、整理、匯總、分類(lèi)和核算，整體的隨意性及隨機(jī)性較強(qiáng)，難以保證成本核算的專(zhuān)業(yè)性，無(wú)法為管理層的運(yùn)營(yíng)管理工作提供準(zhǔn)確、可靠的參考數(shù)據(jù)。

（三）成本核算對(duì)象劃分不明確

不同于其他行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)所生產(chǎn)的產(chǎn)品比較特殊。例如，從產(chǎn)品的實(shí)際功能角度進(jìn)行劃分，基本以公共建筑、配套廠房、商住房、辦公樓和住宅為主，在此基礎(chǔ)上，按照其功能可以細(xì)化為剛需房、學(xué)區(qū)房和改善型住房。

與此同時(shí)，不同工程項(xiàng)目容易受到當(dāng)?shù)卣?、市?chǎng)環(huán)境、項(xiàng)目竣工時(shí)間、功能性質(zhì)、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期數(shù)、產(chǎn)品形態(tài)等因素的影響，加上部分企業(yè)管理層的成本核算意識(shí)較為薄弱，尚未結(jié)合自身實(shí)際情況建立完善的成本管理體系，容易引發(fā)成本核算主體不明確、成本核算責(zé)任劃分模糊等問(wèn)題，使得成本核算科目過(guò)于粗略，難以更好地發(fā)揮成本核算對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的實(shí)際效用。

此外，還有一些房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)將原本單一的成本核算對(duì)象進(jìn)行細(xì)化分解為兩個(gè)及兩個(gè)以上的核算主體，在增加成本核算工作量及核算程序的基礎(chǔ)上，很難保證會(huì)計(jì)核算結(jié)果的真實(shí)性，從而無(wú)法客觀、真實(shí)地反映房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算水平，不利于房地產(chǎn)行業(yè)投資項(xiàng)目成本核算、總體利潤(rùn)評(píng)估、項(xiàng)目稅金繳納等信息的精準(zhǔn)獲得。

（四）成本歸集和分配方法不規(guī)范

就目前的情況來(lái)看，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)雖已全面落實(shí)成本核算工作，但在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)中依舊存在成本費(fèi)用歸集與分配不規(guī)范的問(wèn)題，沒(méi)有明確具體的費(fèi)用歸類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)，而是由財(cái)務(wù)人員根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)或采用粗放型分配方法進(jìn)行隨意歸集和分配。在這種情況下，容易引發(fā)工程費(fèi)用歸納混亂、分配不一致等問(wèn)題，不利于保證成本核算工作的規(guī)范性與科學(xué)性。另外，由于財(cái)務(wù)人員未接受過(guò)有關(guān)成本核算的系統(tǒng)培訓(xùn)與教育，缺乏對(duì)工程施工程序、施工流程、施工標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容的了解，以至于在實(shí)際工作中無(wú)法準(zhǔn)確地標(biāo)注成本明細(xì)、成本核算對(duì)象、成本項(xiàng)目、款項(xiàng)用途等信息，也沒(méi)有統(tǒng)一成本分配方法，進(jìn)而影響了房地產(chǎn)行業(yè)成本核算工作的整體成效。

（五）賬目設(shè)置不合理

在房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行成本核算的過(guò)程中，除了會(huì)受到成本管理體系、核算對(duì)象、分配方法等因素的影響外，還會(huì)受到會(huì)計(jì)賬目設(shè)置方面的制約。在房地產(chǎn)企業(yè)日常的運(yùn)營(yíng)管理中，依舊存在賬目設(shè)置不合理、科目設(shè)置籠統(tǒng)、成本核算項(xiàng)目側(cè)重點(diǎn)偏差、整體賬目設(shè)置思路滯后、信息化應(yīng)用力度較為薄弱等問(wèn)題，降低了成本核算的整體效率與工作質(zhì)量。如，部分房地產(chǎn)企業(yè)由于缺乏健全的成本核算制度、相關(guān)從業(yè)人員的業(yè)務(wù)能力與專(zhuān)業(yè)素養(yǎng)較低、核算信息采集不夠全面等，這些都會(huì)造成成本核算對(duì)象及成本核算科目歸集錯(cuò)誤的情況，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)成本管理帶來(lái)不利影響。

此外，房地產(chǎn)行業(yè)成本核算工作的開(kāi)展，不僅需要精準(zhǔn)計(jì)算工程項(xiàng)目所產(chǎn)生的直接成本，還應(yīng)全面核算各項(xiàng)目所產(chǎn)生的管理費(fèi)用、辦公費(fèi)用、差旅費(fèi)、勞動(dòng)保障費(fèi)用、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)以及其他費(fèi)用，這些費(fèi)用往往比較分散，很難精準(zhǔn)定位發(fā)生的主體，加上財(cái)務(wù)部門(mén)很難直接接觸到該類(lèi)費(fèi)用，增加了房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施成本核算的管理難度。

三、解決房地產(chǎn)行業(yè)成本核算問(wèn)題的有效對(duì)策

（一）強(qiáng)化企業(yè)成本核算管理意識(shí)

對(duì)于當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)在成本核算中存在的問(wèn)題，各房地產(chǎn)企業(yè)必須加強(qiáng)對(duì)成本核算的重視程度，靈活采用多元化的管理措施，不斷強(qiáng)化管理層及基層人員的成本核算管理意識(shí)，為以后各項(xiàng)工作的開(kāi)展打下基礎(chǔ)。

首先，在實(shí)踐中，積極轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)、滯后的管理理念，正確審視現(xiàn)有成本管理模式中的不足之處，積極學(xué)習(xí)標(biāo)桿企業(yè)優(yōu)秀的管理方法及實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合企業(yè)自身的實(shí)際情況及項(xiàng)目開(kāi)展要求，設(shè)計(jì)科學(xué)的成本核算規(guī)劃。其次，企業(yè)應(yīng)加大對(duì)成本核算的宣傳、推廣力度，幫助企業(yè)員工樹(shù)立正確的成本核算意識(shí)，使其能夠更好地配合成本核算工作的實(shí)施。在此基礎(chǔ)上，還應(yīng)將成本核算工作取得的成效納入員工的績(jī)效考核之中，激發(fā)員工的主觀能動(dòng)性及主動(dòng)參與性，逐漸在企業(yè)內(nèi)部形成良好的成本核算氛圍，為房地產(chǎn)行業(yè)后續(xù)開(kāi)展成本核算工作創(chuàng)造良好的基礎(chǔ)條件。

（二）建立完善的成本核算管理體系

對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，由于投資項(xiàng)目所涉及的范圍比較廣泛、前期投資金額較大、資金回收周期較長(zhǎng)，在實(shí)際的建設(shè)發(fā)展過(guò)程中難免會(huì)面臨較大的風(fēng)險(xiǎn)隱患及競(jìng)爭(zhēng)挑戰(zhàn)，給企業(yè)造成巨大的經(jīng)濟(jì)損失。因此，為保證房地產(chǎn)行業(yè)的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)及經(jīng)營(yíng)效果，必須積極借鑒其他企業(yè)優(yōu)秀的管理理念與實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，根據(jù)企業(yè)當(dāng)前的運(yùn)營(yíng)狀況和財(cái)務(wù)狀況，建立符合項(xiàng)目需要的成本核算管理制度及管理體系。

值得注意的是，在構(gòu)建成本核算管理體系時(shí)必須嚴(yán)格遵循以下的三點(diǎn)：其一，在建立健全成本核算管理制度的同時(shí)，還應(yīng)注重責(zé)任追究制度、薪酬獎(jiǎng)懲機(jī)制等配套機(jī)制的完善，進(jìn)而保證成本核算工作可以有章可循、權(quán)責(zé)到人。其二，將成本核算工作提升到企業(yè)戰(zhàn)略管理高度，結(jié)合不同項(xiàng)目的實(shí)際情況，優(yōu)化、完善與成本管理有關(guān)的合同簽訂要求，盡可能避免因合同簽署不當(dāng)所產(chǎn)生的核算失誤及潛在風(fēng)險(xiǎn)隱患，保證房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)營(yíng)效益。其三，在正式實(shí)施成本核算工作之前，還應(yīng)統(tǒng)一成本核算目標(biāo)、成本核算標(biāo)準(zhǔn)以及操作程序，在提高成本核算規(guī)范性和科學(xué)性的同時(shí)，為企業(yè)成本管理與成本控制工作開(kāi)展指明方向。

（三）明確成本核算對(duì)象

當(dāng)前，為保證房地產(chǎn)行業(yè)成本核算的整體效果及落實(shí)質(zhì)量，需針對(duì)不同開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際情況和管理要求，明確企業(yè)各個(gè)環(huán)節(jié)、各個(gè)階段的成本核算主體，嚴(yán)格按照經(jīng)濟(jì)效益配比原則，設(shè)置不同項(xiàng)目、不同類(lèi)別、不同階段的材料明細(xì)與賬目。并按照材料類(lèi)型對(duì)各項(xiàng)成本費(fèi)用進(jìn)行分類(lèi)。在此基礎(chǔ)上，還應(yīng)精準(zhǔn)定位不同成本核算對(duì)象的所屬主體，結(jié)合成本核算對(duì)象的自身特點(diǎn)，將其劃分為可以獨(dú)立核算與不可獨(dú)立核算兩類(lèi)，以此來(lái)提高成本核算結(jié)果的精準(zhǔn)性和可靠性，助力企業(yè)管理層有效完成各項(xiàng)目、各階段的成本管理與控制工作。

（四）規(guī)范成本歸集和分配方法

為進(jìn)一步提升房地產(chǎn)行業(yè)成本核算的有效性，必須規(guī)范成本歸集與分配方法。從成本歸集的角度出發(fā)，房地產(chǎn)企業(yè)需注重財(cái)務(wù)人員專(zhuān)業(yè)素養(yǎng)與現(xiàn)代化技能的培養(yǎng)，幫助財(cái)務(wù)人員全面掌握成本核算的基礎(chǔ)知識(shí)及操作要點(diǎn)，使其能夠結(jié)合不同的成本類(lèi)別、項(xiàng)目周期對(duì)分配方法予以調(diào)整或改進(jìn)。與此同時(shí)，為保證各項(xiàng)資金、款項(xiàng)審批的規(guī)范性，必須詳細(xì)、規(guī)范地注明款項(xiàng)的具體流向與使用情況，并結(jié)合實(shí)際情況對(duì)成本核算方法加以?xún)?yōu)化?；蚶么髷?shù)據(jù)分析技術(shù)，對(duì)成本核算進(jìn)行全方位、動(dòng)態(tài)化監(jiān)督，一旦發(fā)現(xiàn)不合理的成本信息，需立即與項(xiàng)目負(fù)責(zé)人和審計(jì)人員進(jìn)行溝通。另外，從成本分配方法的角度出發(fā)，房地產(chǎn)企業(yè)必須靈活運(yùn)用成本比率法或預(yù)算造價(jià)比率法，合理劃分成本對(duì)象不清晰的間接成本及共同成本，從根源上解決房地產(chǎn)行業(yè)成本核算主體不明確、權(quán)責(zé)范圍不清晰、成本核算不規(guī)范等問(wèn)題。

（五）合理設(shè)置企業(yè)成本核算科目

在房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行成本核算的過(guò)程中，為有效保證成本核算工作效率及工作質(zhì)量，除了需要建立完善有效的成本管理制度、規(guī)范成本歸集和分配方法之外，還需要在滿(mǎn)足成本核算口徑一致的前提下，合理設(shè)置企業(yè)成本核算科目。首先，在設(shè)置成本核算賬套時(shí)，需積極改變傳統(tǒng)粗放型的成本核算方法，充分利用現(xiàn)代信息技術(shù)，對(duì)企業(yè)賬簿進(jìn)行精細(xì)化設(shè)計(jì)與分類(lèi)，并將相關(guān)的成本信息歸到同一類(lèi)別之中，對(duì)發(fā)生次數(shù)較少的費(fèi)用予以適當(dāng)合并，方便成本核算信息的后期查詢(xún)及分析。其次，房地產(chǎn)行業(yè)需全面啟動(dòng)分層、分階段式的成本審核制度，一來(lái)對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金使用情況進(jìn)行全方位、動(dòng)態(tài)化監(jiān)管；二來(lái)可以按照開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的結(jié)算周期，不斷提高成本核算工作的整體效率與精準(zhǔn)程度，最終實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的最大化。

四、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)行業(yè)成本核算發(fā)揮著不可忽視的重要作用，是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)合理控制建設(shè)成本、增加經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵舉措，由于受到內(nèi)外部多重因素的影響，很多房地產(chǎn)企業(yè)在成本核算中仍存在著不少問(wèn)題。對(duì)此，房地產(chǎn)企業(yè)需要加強(qiáng)對(duì)成本核算的重視程度，正確審視當(dāng)前管理模式中的不合理之處，結(jié)合企業(yè)自身的實(shí)際情況，積極引進(jìn)優(yōu)秀的成本核算模式及方法，不斷提高成本核算的有效性，從而努力推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)、健康發(fā)展。