鐘秋婷
(龍巖交發(fā)地產(chǎn)有限公司,福建 龍巖 364000)
在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)當(dāng)中不可缺少的就是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì),房地產(chǎn)行業(yè)的良好發(fā)展可以對(duì)城市環(huán)境進(jìn)行有效的美化,人們整體生活水平也會(huì)得到提高。自從新型城鎮(zhèn)化目標(biāo)提出以來(lái),房地產(chǎn)行業(yè)在實(shí)際發(fā)展運(yùn)營(yíng)當(dāng)中可以將社會(huì)性和民生性充分發(fā)揮出來(lái)。為了能夠讓房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)中站穩(wěn)腳跟,管理人員要提高對(duì)內(nèi)部控制和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的重視程度,嚴(yán)格按照相關(guān)的規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)來(lái)加強(qiáng)內(nèi)部控制建設(shè),切實(shí)提高企業(yè)整體的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。
財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)在開(kāi)展實(shí)際發(fā)展運(yùn)營(yíng)當(dāng)中無(wú)法對(duì)內(nèi)部和外部影響因素所帶來(lái)影響而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)展合理的分析,從而導(dǎo)致相關(guān)財(cái)務(wù)工作無(wú)法正常開(kāi)展。企業(yè)可以從廣義和狹義兩個(gè)方面來(lái)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析,廣義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)涉及不確定性和確定性風(fēng)險(xiǎn)收益,然而后者只包括不確定性損失的風(fēng)險(xiǎn)。
現(xiàn)階段我國(guó)企業(yè)發(fā)展的速度比較快,商業(yè)模式在這個(gè)過(guò)程中也會(huì)出現(xiàn)較大改變,同行業(yè)內(nèi)部的不同企業(yè)就會(huì)面臨著較大的相互競(jìng)爭(zhēng)。房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)之間存在較大程度的差異,前者經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目比較多,并且獲得的收益比較高,不過(guò)如果細(xì)小環(huán)節(jié)存在問(wèn)題就會(huì)導(dǎo)致較大程度的財(cái)產(chǎn)損失[1]。再加上企業(yè)實(shí)際發(fā)展運(yùn)營(yíng)當(dāng)中無(wú)法對(duì)各種因素開(kāi)展合理的預(yù)測(cè)和防控,使得財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理控制的難度不斷提高,相關(guān)管理人員要站在科學(xué)的角度來(lái)思考問(wèn)題,結(jié)合實(shí)際來(lái)將預(yù)防措施落實(shí)到位,各種風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題發(fā)生的概率才會(huì)得到進(jìn)一步降低。
首先,在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)當(dāng)中充當(dāng)主體地位的就是各種類(lèi)型的企業(yè),這也是經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物,因此市場(chǎng)與企業(yè)之間有著非常緊密的聯(lián)系。市場(chǎng)變化過(guò)程中會(huì)引起企業(yè)的變化,再加上不確定因素的增加就會(huì)導(dǎo)致企業(yè)開(kāi)展各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的時(shí)候容易出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)和問(wèn)題。企業(yè)在發(fā)展運(yùn)營(yíng)的時(shí)候都會(huì)存在風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題,這就要求管理人員要從整體、發(fā)展和聯(lián)系等一系列科學(xué)的眼光來(lái)看待問(wèn)題,采取有效的措施來(lái)提高財(cái)務(wù)決策的系統(tǒng)性,從而能夠有效的規(guī)避企業(yè)各種風(fēng)險(xiǎn)。
其次,企業(yè)在開(kāi)展風(fēng)險(xiǎn)管理和控制工作的時(shí)候需要全體工作人員的共同參與,管理人員要加大力度對(duì)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)進(jìn)行宣傳,并明確風(fēng)險(xiǎn)管控文化對(duì)于企業(yè)發(fā)展的重要性,進(jìn)而能夠形成良好的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制氛圍,對(duì)于相關(guān)工作的正常開(kāi)展來(lái)說(shuō)起到較高的促進(jìn)作用[3]。
不僅如此,房地產(chǎn)行業(yè)涉及的方面比較多且復(fù)雜,所以在開(kāi)展管理工作的時(shí)候相關(guān)工作人員無(wú)法嚴(yán)格按照自身的責(zé)任和職責(zé)開(kāi)展工作,財(cái)務(wù)管理氛圍就會(huì)變的越來(lái)越混亂。特別是規(guī)模比較大的企業(yè),其內(nèi)部部門(mén)比較多且復(fù)雜,再加上他們并不具備較強(qiáng)的合作意識(shí),這樣就會(huì)導(dǎo)致財(cái)務(wù)部門(mén)無(wú)法與其他部門(mén)開(kāi)展正常的交流和溝通,財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)對(duì)企業(yè)帶來(lái)較大程度的影響。
財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的類(lèi)型,第一,投資風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)在投資目標(biāo)項(xiàng)目,同時(shí)達(dá)到規(guī)定期限后獲取本利和利息的過(guò)程中會(huì)存在投資風(fēng)險(xiǎn),如果投資周期比較長(zhǎng),再加上這個(gè)過(guò)程中會(huì)存在諸多無(wú)法控制因素,就有可能使得企業(yè)不能得到相應(yīng)的本金和利息。當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)瞬息萬(wàn)變,所以導(dǎo)致其營(yíng)業(yè)和利潤(rùn)等收入存在一定的不穩(wěn)定性,進(jìn)而在開(kāi)展投資活動(dòng)的時(shí)候容易引發(fā)風(fēng)險(xiǎn),不過(guò)也可能會(huì)獲得更高的利潤(rùn)。企業(yè)開(kāi)展投資的時(shí)候會(huì)將拓展利潤(rùn)空間作為主要的目標(biāo),然而需要對(duì)利潤(rùn)和損失共同存在的現(xiàn)象予以足夠的重視,這主要是因?yàn)闊o(wú)論是哪一種因素均會(huì)影響到最終投資收益,并且政策與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)也會(huì)發(fā)生相應(yīng)的變化。
為了能夠讓企業(yè)更好的適應(yīng)經(jīng)濟(jì)變化,政府部門(mén)要根據(jù)情況來(lái)調(diào)整相關(guān)的政策,在這個(gè)過(guò)程中可以合理改變供求關(guān)系,進(jìn)而企業(yè)的收入也會(huì)在這個(gè)過(guò)程中發(fā)生相應(yīng)的改變[4]。在這個(gè)過(guò)程中會(huì)將利率和匯率作為經(jīng)濟(jì)變化的主要依據(jù),不僅企業(yè)利潤(rùn)空間得到合理的擴(kuò)大,而且還會(huì)因?yàn)橥顿Y時(shí)期不同而存在不同的風(fēng)險(xiǎn)。
從投資周期角度看來(lái),能夠劃分房地產(chǎn)企業(yè)投資為兩類(lèi):短期與長(zhǎng)期。而較為重要的長(zhǎng)期投資,這主要是由于其要花費(fèi)較長(zhǎng)時(shí)間方可完成,其中極易被不同類(lèi)型因素所干擾,進(jìn)而導(dǎo)致企業(yè)總體收益能力也就會(huì)不斷降低。此外,管理人員無(wú)法對(duì)外部政策和經(jīng)濟(jì)變化進(jìn)行充分的了解,相關(guān)數(shù)據(jù)信息資料也比較有限,從而決策效果也就會(huì)不斷降低。
第二,經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)在開(kāi)展業(yè)務(wù)的時(shí)候會(huì)存在一些不確定因素,這些因素會(huì)對(duì)財(cái)務(wù)回報(bào)帶來(lái)一定程度的影響,并且操作風(fēng)險(xiǎn)涉及的范圍也會(huì)因此而不斷擴(kuò)大。經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),是企業(yè)開(kāi)展決策和管理工作的時(shí)候會(huì)受到相關(guān)人員能力所帶來(lái)的影響,這樣就會(huì)導(dǎo)致相關(guān)投資環(huán)節(jié)無(wú)法正常開(kāi)展,經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率也就會(huì)不斷增大。這就要求管理人員要對(duì)多方面因素帶來(lái)的影響開(kāi)展充分考慮,其中包括企業(yè)組織結(jié)構(gòu)、文化氛圍等,結(jié)合實(shí)際的情況來(lái)提高監(jiān)督部門(mén)的監(jiān)控能力,從而能夠讓每一個(gè)方面的業(yè)務(wù)活動(dòng)和系統(tǒng)保持正常的狀態(tài)運(yùn)行。
財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)貫穿于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展運(yùn)營(yíng)的每一個(gè)環(huán)節(jié),并且還會(huì)與企業(yè)資本之間有著緊密的聯(lián)系,盡管財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)沒(méi)有固定的形狀,不過(guò)其潛伏的時(shí)間比較長(zhǎng),對(duì)企業(yè)每一個(gè)環(huán)節(jié)帶來(lái)一定程度的影響。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)并不局限于某一個(gè)環(huán)節(jié)、某一種工作,其可以處于各種矛盾交織下,并且還存在于整個(gè)控制和管理系統(tǒng)當(dāng)中,企業(yè)在開(kāi)展金融活動(dòng)的時(shí)候都會(huì)伴隨著財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。不僅如此,財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)無(wú)法獨(dú)立出現(xiàn),其會(huì)隨著其他風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)而共同爆發(fā),進(jìn)而相關(guān)管理人員無(wú)法及時(shí)發(fā)現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),在這個(gè)過(guò)程中會(huì)將監(jiān)督工作落實(shí)到每一個(gè)環(huán)節(jié)當(dāng)中,能夠充分關(guān)注每一細(xì)節(jié),促使資金流動(dòng)以及籌措等工作都能達(dá)到理想管控效果[5]。
因?yàn)楣芾頉Q策人員自身的能力會(huì)存在一定程度的差異,財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有著難以預(yù)測(cè)的特點(diǎn),所以在開(kāi)展各種金融活動(dòng)的時(shí)候會(huì)受到多種因素帶來(lái)的影響,最終結(jié)果的準(zhǔn)確性和有效性就會(huì)不斷降低。管理人員在開(kāi)展相關(guān)工作之前并沒(méi)有充分分析實(shí)際的情況,各個(gè)環(huán)節(jié)最終的收益也就無(wú)法達(dá)到預(yù)期的效果,財(cái)務(wù)管控難度也就會(huì)不斷上升。再加上房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部有著較為復(fù)雜的結(jié)構(gòu),涉及的項(xiàng)目也比較多,這樣就會(huì)導(dǎo)致控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)方面會(huì)存在較大的難度。
財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與其他風(fēng)險(xiǎn)有著一定的相似性,即都是客觀存在的,企業(yè)在開(kāi)展日常工作和經(jīng)營(yíng)管理的時(shí)候都容易出現(xiàn)各種各樣的風(fēng)險(xiǎn)。正是因?yàn)槠髽I(yè)無(wú)法對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)展準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)和操控,這就要求管理人員要不斷增強(qiáng)自身的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí),在這個(gè)過(guò)程中要充分了解先進(jìn)的管控理念和管控手段,通過(guò)多元化的方式來(lái)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)展合理的處理,各個(gè)環(huán)節(jié)存在的財(cái)務(wù)損失才能得到降低。
企業(yè)為了能夠在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)中站穩(wěn)腳跟,管理人員要根據(jù)實(shí)際的情況來(lái)制定科學(xué)的生產(chǎn)投資活動(dòng),嚴(yán)格按照相關(guān)的規(guī)定和要求來(lái)將融資工作落實(shí)到位。企業(yè)利潤(rùn)空間也會(huì)因?yàn)橘Y本不足而得到了進(jìn)一步縮小,盡管房地產(chǎn)行業(yè)在實(shí)際發(fā)展運(yùn)營(yíng)當(dāng)中可以獲取到較高的收益,不過(guò)在這個(gè)過(guò)程中會(huì)存在各種各樣的問(wèn)題。
管理人員要想保證各種項(xiàng)目的正常開(kāi)展和順利完成,就需要根據(jù)項(xiàng)目需求來(lái)投入足夠的資金。再加上前期投入與后期收入之間有著較大的時(shí)間跨度,管理人員只有開(kāi)展合理的債務(wù)籌資才可以確保每一個(gè)環(huán)節(jié)的正常開(kāi)展,在這個(gè)過(guò)程中需要向銀行、金融機(jī)構(gòu)等進(jìn)行貸款,這樣就會(huì)導(dǎo)致這些機(jī)構(gòu)對(duì)企業(yè)有著較強(qiáng)的約束力,所以企業(yè)要采取有效的措施來(lái)將資金籌集能力進(jìn)行提高,讓企業(yè)始終擁有穩(wěn)定的資金額。
企業(yè)要想達(dá)到可持續(xù)發(fā)展的目的,管理人員不僅要在企業(yè)日常運(yùn)營(yíng)當(dāng)中保持自身獨(dú)特的優(yōu)勢(shì),并且還要結(jié)合實(shí)際的情況來(lái)制定各種策略。對(duì)居民要求、政府政策等方面開(kāi)展合理的調(diào)查,在此基礎(chǔ)上來(lái)開(kāi)展相應(yīng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,在這個(gè)過(guò)程中也要全方位剖析各類(lèi)可能會(huì)影響到財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的因素,嚴(yán)格落實(shí)市場(chǎng)調(diào)查,不但能夠全面了解市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)情況以及購(gòu)房需求,而且還能提高資金回籠效率,銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)降低。
與此同時(shí),管理人員要順應(yīng)時(shí)代變化特點(diǎn)來(lái)調(diào)整宏觀政策,充分關(guān)注國(guó)家現(xiàn)行的信貸、土地相關(guān)法規(guī)政策,一旦在此環(huán)節(jié)相關(guān)政策出現(xiàn)變動(dòng),銀行便有可能會(huì)將貸款利率進(jìn)行上調(diào),使得企業(yè)面臨著越來(lái)越大的償債壓力,而房屋價(jià)格就會(huì)相應(yīng)的上升。
盡管我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛,但是企業(yè)往往會(huì)因?yàn)橘Y金回流過(guò)慢等缺陷帶來(lái)的影響,這就要求管理人員要穩(wěn)步拓展各種業(yè)務(wù),采取有效措施來(lái)提高土地儲(chǔ)備量,將土地資源的價(jià)值充分發(fā)揮出來(lái)。
管理者應(yīng)當(dāng)要高度關(guān)注轉(zhuǎn)型工作,并且對(duì)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方式的價(jià)值有一個(gè)正確認(rèn)識(shí),根據(jù)當(dāng)代發(fā)展特征來(lái)進(jìn)行創(chuàng)新更新,在提高服務(wù)效果的同時(shí),還能夠朝著正確的方向不斷發(fā)展,最大限度將企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)概率減小。
企業(yè)要從實(shí)際情況出發(fā),合理拓展進(jìn)行業(yè)務(wù)規(guī)模的拓寬,促使企業(yè)朝著多元化方向發(fā)展,采取該類(lèi)藍(lán)海戰(zhàn)略能夠有效減少企業(yè)的負(fù)債比例,不但可以拓寬企業(yè)的盈利空間,而且還可以有效減小財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)企業(yè)所造成的影響。與此同時(shí),還應(yīng)當(dāng)要對(duì)品牌的優(yōu)勢(shì)進(jìn)行充分應(yīng)用,加大力度開(kāi)展跨行業(yè)合作,延伸至不同領(lǐng)域,如酒店、旅游等,從而企業(yè)自身的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力才會(huì)得到進(jìn)一步提高。
當(dāng)前國(guó)內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在具體運(yùn)行環(huán)節(jié)都存在負(fù)債率逐步升高的現(xiàn)象,這樣就會(huì)面臨著較高的風(fēng)險(xiǎn)和收益,管理人員要確保自有資產(chǎn)與債務(wù)籌資處于平衡的狀態(tài),如果企業(yè)自有資產(chǎn)投入的資金比較多,那么就會(huì)對(duì)內(nèi)部資金流動(dòng)性帶來(lái)較大程度的影響,在后期出現(xiàn)問(wèn)題的時(shí)候無(wú)法采取相應(yīng)的措施進(jìn)行處理。如果負(fù)債籌資比例較大,那么企業(yè)各種項(xiàng)目會(huì)隨著市場(chǎng)和政策的變化而受到一定的損害,最終企業(yè)無(wú)法回籠資金,利潤(rùn)空間也就會(huì)不斷被壓縮。
為此,管理人員要?jiǎng)?chuàng)新籌資策略和方法,采取有效的策略來(lái)對(duì)實(shí)際投資規(guī)模實(shí)施管控,一方面能夠讓其使用用途得到擴(kuò)展,另一方面還能有效落實(shí)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作。除此之外,企業(yè)應(yīng)當(dāng)不斷提升關(guān)注預(yù)售制的程度,雖然該種方式可以減少企業(yè)開(kāi)展各種生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)時(shí)所面臨的資金壓力,不過(guò)在財(cái)務(wù)當(dāng)中無(wú)法將企業(yè)實(shí)際的負(fù)債情況充分體現(xiàn)出來(lái)。管理人員還要采用多元化的方式來(lái)降低負(fù)債占比,不但能夠提高預(yù)收賬款所占比例,而且財(cái)務(wù)矛盾也能夠得到進(jìn)一步緩解。
籌資活動(dòng)在企業(yè)實(shí)際發(fā)展運(yùn)營(yíng)當(dāng)中占據(jù)著非常重要的地位,相關(guān)管理人員會(huì)根據(jù)情況來(lái)利用票據(jù)、貸款等方式,現(xiàn)階段企業(yè)發(fā)展規(guī)模變得越來(lái)越大,各個(gè)環(huán)節(jié)會(huì)對(duì)外部資金有著較強(qiáng)的依賴(lài),不同的資金籌集方法往往有著不同的性質(zhì)和特點(diǎn),在這個(gè)過(guò)程中要求管理人員要對(duì)每一種方法進(jìn)行充分的掌握,這樣才能夠?qū)⑦@些方法應(yīng)用到實(shí)際的環(huán)節(jié)當(dāng)中,多數(shù)企業(yè)會(huì)對(duì)預(yù)收賬款籌集資金的方法進(jìn)行充分應(yīng)用,采取有效的措施來(lái)對(duì)成本進(jìn)行降低,在這個(gè)過(guò)程中還要對(duì)籌資方法進(jìn)行不斷的優(yōu)化,在提高整體籌集、應(yīng)用資金水平的同時(shí),還能夠?yàn)楹罄m(xù)相關(guān)工作奠定良好的基礎(chǔ)。
人才資源已經(jīng)成為現(xiàn)代化企業(yè)發(fā)展當(dāng)中不可缺少的重要部分,在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)中也會(huì)占據(jù)著重要的地位。然而部分房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)工作人員經(jīng)驗(yàn)不夠豐富,在開(kāi)展工作的時(shí)候?qū)I(yè)程度比較低,盡管會(huì)根據(jù)實(shí)際情況來(lái)招納高素質(zhì)財(cái)務(wù)人員,不過(guò)這些人員比較年輕,并且對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)并不了解。
為此,企業(yè)要運(yùn)用先進(jìn)的理念來(lái)建立完善的人才引進(jìn)機(jī)制,根據(jù)不同階段企業(yè)需求來(lái)開(kāi)展各種招納活動(dòng),并且還要定期開(kāi)展相應(yīng)的培訓(xùn)教育活動(dòng),在這個(gè)過(guò)程中可以將員工綜合素質(zhì)和專(zhuān)業(yè)知識(shí)水平進(jìn)行提高,最終可以組建一支具有高水平的人才隊(duì)伍,企業(yè)財(cái)務(wù)潛力也會(huì)得到不斷的挖掘。管理人員還要對(duì)考核制度開(kāi)展相應(yīng)的創(chuàng)新,嚴(yán)格按照相關(guān)的規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)來(lái)制定全新的評(píng)分標(biāo)準(zhǔn),在營(yíng)造完善良性競(jìng)爭(zhēng)氛圍的同時(shí),還能夠讓企業(yè)各個(gè)方面的活動(dòng)可以正常開(kāi)展。
由此可見(jiàn),房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)之間存在明顯的差異,前者在實(shí)施項(xiàng)目的時(shí)候需要較長(zhǎng)的時(shí)間,并且不同環(huán)節(jié)涉及的資金也比較密集,盡管企業(yè)開(kāi)展生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的時(shí)候會(huì)獲得相應(yīng)的壓力,不過(guò)在這個(gè)過(guò)程中還會(huì)出現(xiàn)各種各樣的風(fēng)險(xiǎn)和問(wèn)題。所以,管理人員要提高對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的重視程度,進(jìn)而將科學(xué)的理念和模式應(yīng)用到實(shí)處,整體管理效果也會(huì)得到提高。