曹輝

本文簡要分析了商業(yè)銀行房貸業(yè)務(wù)特點，圍繞商業(yè)銀行房貸業(yè)務(wù)操作、房產(chǎn)市場、債務(wù)信用、資金流動風(fēng)險，建立清晰的風(fēng)險防范思路，通過規(guī)范房貸業(yè)務(wù)流程、豐富房貸保險產(chǎn)品種類、引入信用風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)、合理配置房貸份額總量等舉措，提高商業(yè)銀行房貸風(fēng)險管理水平，增強商業(yè)銀行貸款業(yè)務(wù)競爭力。

根據(jù)人民銀行公布數(shù)據(jù)：2015年到2022年我國商業(yè)銀行正常類貸款余額呈現(xiàn)遞增趨勢，其中2022年貸款余額1581613億元。而在一季度房貸總額為53萬億元，且人均房貸負債14.7萬元，不良貸款余額29912億元。面對如此嚴峻的房貸風(fēng)險管理挑戰(zhàn)，為支撐房貸業(yè)務(wù)順利開展，要求商業(yè)銀行提前采取有效措施增強風(fēng)險應(yīng)對能力，以求在提供優(yōu)質(zhì)房貸服務(wù)的基礎(chǔ)上改善自身盈利狀況。

一、商業(yè)銀行房貸業(yè)務(wù)的特點

商業(yè)銀行作為以貸款為主營業(yè)務(wù)的金融機構(gòu)，常在固定資產(chǎn)貸款、流動資金貸款、貿(mào)易融資貸款以及消費貸款業(yè)務(wù)中盈利。而本文提出的房貸業(yè)務(wù)歸于消費貸款業(yè)務(wù)范疇，以自用型住房為貸款主體。經(jīng)過對個人住房貸款業(yè)務(wù)運作模式的歸納與分析，可總結(jié)出以下幾項特點：

（一）大規(guī)模

在消費者向商業(yè)銀行遞交房貸申請時，其申請金額往往較高，其房貸額度多為70%房價，且還款年限較為持久，多以十年、二十年、二十五年甚至是三十年為主，其最終還款日期不超過貸款人退休年齡，需要根據(jù)個人償債能力與收入情況確定貸款年限，致使房貸業(yè)務(wù)呈現(xiàn)資金與年限大規(guī)模變化特征。

（二）周期性

在消費者成功辦理房貸后，對于從商業(yè)銀行借貸的房款，多以不同還款模式進行周期性償還，如按月還款等，促使商業(yè)銀行在貸款人逐年還款金額中收取利息，并伴隨著往復(fù)性還款，逐漸回收全部本金。

（三）廣泛性

商業(yè)銀行的房貸業(yè)務(wù)，其服務(wù)對象較為廣泛，即任一自然人（18-65周歲），不單獨設(shè)立較高的門檻，以此滿足大部分消費者的購房借貸需求。雖然其未對借貸對象提出嚴苛要求，但對貸款資金用途作出唯一規(guī)定，即只能將該貸款資金用于購置住房，不能轉(zhuǎn)為他用。

（四）擔(dān)保性

在消費者成功辦理商業(yè)銀行房貸業(yè)務(wù)后，其房屋將自動成為貸款金額的擔(dān)保載體。若在后續(xù)還款中，因貸款人個人原因未能按期還款，商業(yè)銀行有權(quán)開發(fā)住房經(jīng)濟價值，進而順利回收貸款資金，此時消費者所購置的房屋將成為“抵押拍賣房”［1］。

二、商業(yè)銀行房貸常見風(fēng)險

（一）業(yè)務(wù)操作風(fēng)險

在商業(yè)銀行開展房貸業(yè)務(wù)時，通常需要按照下述流程為消費者發(fā)放房貸：同開發(fā)商簽訂購房合同，并支付首付款（≥30%）；整理申貸資料（征信報告、流水清單等）交由中介或律師事務(wù)所予以審查；遞交法律意見書；由商業(yè)銀行復(fù)核資料并與消費者簽署商貸合同；完成抵押、公證、納稅等手續(xù)；審批后商業(yè)銀行支付貸款，整個流程商業(yè)銀行應(yīng)在15-31個工作日以內(nèi)完成。商業(yè)銀行房貸業(yè)務(wù)多由客戶經(jīng)理擔(dān)任業(yè)務(wù)辦理人員，在業(yè)務(wù)操作流程中，部份客戶經(jīng)理對資料真實性的核實以及貸前調(diào)查事項的落實方面均存在工作缺陷，致使商業(yè)銀行未能提前就質(zhì)押物價值提出可靠評估，從而造成后期承擔(dān)較高風(fēng)險。據(jù)了解，房貸業(yè)務(wù)操作環(huán)節(jié)受互聯(lián)網(wǎng)金融形成的風(fēng)險比例在11.2%（2018年）—28.24%（2015年），而抵押風(fēng)險比例為12.32%（2018年）—20.28%（2015年），為提升業(yè)務(wù)辦理質(zhì)量，需注重業(yè)務(wù)操作風(fēng)險的有效控制。

（二）房產(chǎn)市場風(fēng)險

在互聯(lián)網(wǎng)金融發(fā)展視域下，網(wǎng)上借貸產(chǎn)品層出不窮，消費者可選擇通過多種渠道獲得貸款支持。部分消費者在難以全款購房時，不單單考慮向銀行申請房貸，而是從他處獲得購房資金，最終以全款或少量借貸方式購房，這樣將限制商業(yè)銀行在房貸業(yè)務(wù)發(fā)展中的優(yōu)勢。

此外，房地產(chǎn)經(jīng)濟的持續(xù)下跌也對房貸業(yè)務(wù)產(chǎn)生了重大影響。2022年一季度房地產(chǎn)經(jīng)濟下降2%，二季度下降4.6%，三季度下降4.4%，房地產(chǎn)市場經(jīng)濟跌落，造成房貸需求規(guī)模得以縮減，繼而加劇房貸風(fēng)險，若未能依據(jù)市場條件提前出具防控方案，將影響商業(yè)金融發(fā)展質(zhì)量。對此，房產(chǎn)市場風(fēng)險也應(yīng)成為風(fēng)險防范重要內(nèi)容。

（三）債務(wù)信用風(fēng)險

商業(yè)銀行的房貸業(yè)務(wù)是通過長期收取購房人支付的貸款本息而獲利。若購房人在還款過程中遭受破產(chǎn)或者短期失業(yè)的情況，將難以實現(xiàn)穩(wěn)定還貸，促使商業(yè)銀行在購房人的債務(wù)信用危機下引發(fā)房貸風(fēng)險。盡管后期可通過抵押房屋回收損失，但會降低利息回收率。因此，在商業(yè)銀行與購房人簽訂借貸合同前，若商業(yè)銀行未能加強債務(wù)信用等級的客觀評估，更容易受購房人還款能力下降的干擾而遭受一定風(fēng)險。另外，商業(yè)銀行還要事先掌握購房人提前還貸與利率下調(diào)的可能性。尤其是提前還貸，商業(yè)銀行會增加稅費成本與人工成本，并擾亂資金調(diào)度計劃，導(dǎo)致整體風(fēng)險成本得以提高。這些都要在商業(yè)銀行發(fā)放房貸款項前予以密切關(guān)注［2］。

（四）資金流動風(fēng)險

因房貸具備大規(guī)模特征，促使商業(yè)銀行需要花費較長時間回收本息，并在發(fā)放房貸資金后直接引起銀行流動資金總額的減少，少則十萬，多則數(shù)百萬，在面對諸多房貸申請需求的客戶時，若直接進行大量房貸放款，將削弱其資金流動性，致使商業(yè)銀行在承辦其它貸款業(yè)務(wù)時缺少可用資金，不利于銀行機構(gòu)的穩(wěn)定發(fā)展。據(jù)此，商業(yè)銀行在房貸業(yè)務(wù)中，需要依據(jù)上述風(fēng)險找準(zhǔn)優(yōu)化防范方向，便于在風(fēng)險管理中取得顯著的盈利成果，為我國金融經(jīng)濟水平的提高做出卓越貢獻。

三、商業(yè)銀行房貸風(fēng)險防范策略

（一）規(guī)范房貸業(yè)務(wù)流程

商業(yè)銀行房貸業(yè)務(wù)，通過規(guī)范業(yè)務(wù)流程的方式，促使商業(yè)銀行在標(biāo)準(zhǔn)化操作步驟保障下優(yōu)化風(fēng)險防范效果，減少操作風(fēng)險。此處可從簡化流程、嚴格審查兩個層面予以闡述。根據(jù)相關(guān)調(diào)查：購房人在辦理房貸業(yè)務(wù)時，普遍存在“流程煩瑣”“時間長”的困擾，為縮短房貸業(yè)務(wù)辦理周期，商業(yè)銀行應(yīng)就現(xiàn)行辦理計劃提出改進建議，在相對簡便的流程中消除業(yè)務(wù)操作缺陷，既能緩解客戶經(jīng)理辦公壓力，又能切實改善業(yè)務(wù)服務(wù)質(zhì)量，贏得客戶對商業(yè)銀行的深切信任與高度認可。

在房貸業(yè)務(wù)中一般包含公積金貸款與普通貸款。前者可在業(yè)務(wù)流程優(yōu)化中借鑒2018年渭南市貸款流程簡化經(jīng)驗，推行“一站式”公積金貸款服務(wù)模式，為支持職工使用住房公積金辦理房貸業(yè)務(wù)，專門聯(lián)合當(dāng)?shù)厣虡I(yè)銀行、房管所、房產(chǎn)中介等業(yè)務(wù)辦理主體，前往某樓盤處實施上門辦理，促使30余名有購房需求的職工，在集中辦理環(huán)境下加快了公積金提取應(yīng)用速度。在高新區(qū)管理者引導(dǎo)下，組織工作人員對購房者的身份證、戶口本、婚姻證明、收入證明等房貸辦理資料實施現(xiàn)場核驗，經(jīng)過資料的留檔與轉(zhuǎn)交，促使職工短時間內(nèi)一次性完成房貸業(yè)務(wù)辦理，而后直接等待銀行放款，提升了公積金房貸業(yè)務(wù)辦理時效性。后者可在業(yè)務(wù)辦理中運用數(shù)字金融技術(shù)，如“數(shù)字銀行UBank”，該網(wǎng)站能夠支持購房人參與線上辦貸申請，而且還能在智能客服交流中了解房貸辦理時限、還款方式等業(yè)務(wù)辦理要點，鼓勵購房人通過自主學(xué)習(xí)的方式加深對業(yè)務(wù)流程的了解，且客戶經(jīng)理也能在網(wǎng)站平臺收集客戶信息，促使在表單填寫、資料整理等環(huán)節(jié)做到實時互動，促使購房人在商業(yè)銀行提供的智能化、個性化業(yè)務(wù)服務(wù)中增強房貸辦理滿意度。

在房貸業(yè)務(wù)流程中增加審查力度?？蛻艚?jīng)理等辦公人員需在整合資料后，再度以“貸款需求”為依據(jù)，開設(shè)差異化貸款辦理服務(wù)機制，始終依據(jù)購房人的申貸要求細化業(yè)務(wù)細節(jié)，必要時可以組織銀行人員參與模擬演練與技能學(xué)習(xí)活動，促使在優(yōu)化后的業(yè)務(wù)流程中快速掌握辦公技巧。只有充分應(yīng)對業(yè)務(wù)操作風(fēng)險，才能有效維護房貸辦理秩序。

（二）豐富房貸保險產(chǎn)品種類

在商業(yè)銀行應(yīng)對房貸風(fēng)險時，還需要聯(lián)合金融領(lǐng)域其它力量，共同保障房貸業(yè)務(wù)的利潤收取穩(wěn)定性。其中能夠秉承“風(fēng)險共擔(dān)”原則的金融機構(gòu)多以保險企業(yè)為主。因保險企業(yè)所開辦的業(yè)務(wù)具有防范職能，若將保險產(chǎn)品納入房貸業(yè)務(wù)中，將取得滿意的市場風(fēng)險防范成果。在房貸業(yè)務(wù)中，住房作為保險標(biāo)的，商業(yè)銀行能通過購買保險產(chǎn)品的形式轉(zhuǎn)移房貸業(yè)務(wù)辦理后出現(xiàn)的各種風(fēng)險。商業(yè)銀行應(yīng)與保險企業(yè)共同開發(fā)新型保險產(chǎn)品。從以往商業(yè)銀行開辦的保險產(chǎn)品中能夠發(fā)現(xiàn)，“農(nóng)民安家貸”保險產(chǎn)品的推廣價值顯著。

比如早在2018年廣西宜州農(nóng)行，專為農(nóng)民用戶的購房需求開發(fā)了“農(nóng)民安家貸”，促使農(nóng)民能通過申請房貸順利購置城市住房。如房地產(chǎn)開發(fā)商以及當(dāng)?shù)乇ｋU企業(yè)、河池宜州支行合作下共計投放6089萬元個人住房貸款，且“安家貸”產(chǎn)品貸款投入金額為3954萬元，致使農(nóng)民也開始成為房貸業(yè)務(wù)的服務(wù)對象。此外，“個人抵押貸款房屋保險”“個人住房貸款保險”等保險產(chǎn)品的創(chuàng)新開發(fā)，也是目前商業(yè)銀行房貸風(fēng)險防范改革過程中的關(guān)鍵，應(yīng)加強對新產(chǎn)品的研發(fā)力度，借助保險力量強化風(fēng)險防范效果［3］。

同時，為提升保險產(chǎn)品推行規(guī)范性，北京銀保監(jiān)局還提出了三項明確的糾紛處置渠道，維護購房人保險權(quán)益，即撥打銀行投訴電話、找尋北京保險行業(yè)協(xié)會合同糾紛調(diào)解委員會、向監(jiān)管部門舉報，經(jīng)過對保險產(chǎn)品合法性、合規(guī)性、合理性的大力監(jiān)管，促使更多新型房貸保險產(chǎn)品得到購房人的信賴，商業(yè)銀行也將在保險產(chǎn)品輔助下規(guī)避房貸風(fēng)險。

（三）引入信用風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)

商業(yè)銀行房貸風(fēng)險防范工作。多在尚未發(fā)生風(fēng)險事件前開展，通過風(fēng)險識別、風(fēng)險管理措施應(yīng)對風(fēng)險。而針對上文提到的信用風(fēng)險，商業(yè)銀行可以采用信息化防范模式，積極引入信用風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)，借此在信息技術(shù)助力下提高對信用風(fēng)險防范的全面性。一方面，商業(yè)銀行需就銀行房貸辦理人員的風(fēng)險識別能力進行重點培訓(xùn)。另一方面，商業(yè)銀行應(yīng)從豐富的信用風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)中優(yōu)選軟件產(chǎn)品。前一項多采用職業(yè)培訓(xùn)等實踐活動，達到能力提升目的，此處不作為重點內(nèi)容深入闡述。后一項應(yīng)用信息系統(tǒng)可實現(xiàn)便捷化信用風(fēng)險評估，并且也能及時發(fā)現(xiàn)潛在風(fēng)險，除了購房者信用水平外，還能從房地產(chǎn)開發(fā)商資信等部分預(yù)判住房因結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題引起購房人延期償還貸款的可能性。

比如應(yīng)用信貸風(fēng)險管理系統(tǒng)，因其設(shè)有SOA架構(gòu)與OA子系統(tǒng)，能在多節(jié)點處提供風(fēng)險預(yù)警服務(wù)，可為商業(yè)銀行給予定制服務(wù)。此系統(tǒng)在接口控制模塊下設(shè)置了管理會計、票據(jù)管理、核心業(yè)務(wù)、國際業(yè)務(wù)、人行子系統(tǒng)，且具備財務(wù)分析預(yù)警、押品管理以及貸后檢查、貸款定價等多個豐富功能，商業(yè)銀行工作人員能通過對系統(tǒng)功能的靈活應(yīng)用，將購房人的貸款償還能力及其信用水平進行分類劃分，并重點管理信用較低與還款能力較弱的購房人，而且還要提前進行質(zhì)押品估值操作，一旦出現(xiàn)延期還款情況，可以立即進入質(zhì)押品拍賣環(huán)節(jié)，為商業(yè)銀行節(jié)省拍賣流程準(zhǔn)備時間。此種因購房人信用問題引起的風(fēng)險后果，要求商業(yè)銀行重視對抵押住房產(chǎn)品價值的深度開發(fā)，最大可能降低經(jīng)濟損失。除此系統(tǒng)外也可應(yīng)用“信用風(fēng)險預(yù)警管理系統(tǒng)”，該系統(tǒng)對信用風(fēng)險的有效預(yù)警更具針對性，以風(fēng)險預(yù)警監(jiān)控模型歸納客戶授信特征風(fēng)險，自此在購房人銀行資金收支、存款余額等信息整合中調(diào)整風(fēng)險監(jiān)控力度。一旦購房人銀行資金流出額較大，且收入減少，需要避免出現(xiàn)“無法按時還款”狀況，始終以信用風(fēng)險信息化防范手段改善購房人的履約能力［4］。

（四）合理配置房貸份額總量

商業(yè)銀行房貸放款資金來源多以股東投入資金、同行拆借資金以及客戶負債資金為主，前兩個來源占比相對較小，第三項則屬于重點資金來源。一旦商業(yè)銀行過多使用客戶與企業(yè)在銀行的存入資金，將限制銀行資金正常流動，造成在企業(yè)或客戶取出資金時受到阻力，最終影響銀行的信譽度。因此，商業(yè)銀行在通過房貸業(yè)務(wù)盈利時，一要注意房貸份額的配比；二要關(guān)注房貸總量的配置量，以此實現(xiàn)銀行資金的合理分配，使之在調(diào)度平衡狀態(tài)下持續(xù)盈利［5］。

具體可以通過頒布相關(guān)制度的方式，引領(lǐng)商業(yè)銀行準(zhǔn)確設(shè)定房貸業(yè)務(wù)限值，以免超出總量上限減少流動資金儲備量。如2020年末，中國銀行保險監(jiān)督管理委員會聯(lián)合中國銀行，就“金融機構(gòu)房貸集中度管理事項”，頒布相關(guān)通知，規(guī)定商業(yè)銀行應(yīng)采用“分檔調(diào)整機制”嚴控資金規(guī)模，并對房貸余額、房地產(chǎn)貸款余額分別設(shè)定占比上限。如位于第一檔的交行、建行、農(nóng)行、郵儲銀行以及中國銀行、國家開發(fā)銀行，要求在房貸占比分配上設(shè)定32.5%的上限值。而第二檔中的中國光大銀行、中國民生銀行等中資中型銀行，以20%為標(biāo)準(zhǔn)，其余民營銀行的房貸占比最高不可超過17.5%，農(nóng)合以及村鎮(zhèn)銀行分別以12.5%、7.50%為基礎(chǔ)限值。經(jīng)過對各銀行機構(gòu)房貸占比的合理控制，能適當(dāng)拓展商業(yè)銀行流動資金規(guī)模，使之有資本消除流動風(fēng)險，增加房貸業(yè)務(wù)收益率。

四、結(jié)論

綜上所述，商業(yè)銀行房貸多面臨業(yè)務(wù)操作、房貸市場、債務(wù)市場、資金流動等諸多風(fēng)險，為增強商業(yè)銀行風(fēng)險管理能力，應(yīng)從房貸業(yè)務(wù)流程審查、房貸保險產(chǎn)品、信用風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)、房貸份額總量配置等方面著手，由此實現(xiàn)對房貸風(fēng)險的全面防范，鞏固商業(yè)銀行在金融領(lǐng)域中的獨特地位，踐行高質(zhì)量發(fā)展目標(biāo)。

參考文獻：

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作者單位：北京東方瀚海拍賣有限公司