李靜雯

摘要：近年來，社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)獲得了巨大的發(fā)展空間，但是部分房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中會(huì)遇到資金方面的問題，而合理開展融資工作可以有效保障房地產(chǎn)企業(yè)正常運(yùn)營，為房地產(chǎn)企業(yè)提供更多的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。本文主要介紹了房地產(chǎn)企業(yè)在融資方面的相關(guān)工作，分析其中的風(fēng)險(xiǎn)因素，并為房地產(chǎn)企業(yè)提出相應(yīng)的對(duì)策和建議，旨在幫助房地產(chǎn)企業(yè)做好融資管理工作，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；融資工作；風(fēng)險(xiǎn)分析

房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，在經(jīng)營過程中離不開融資工作，在開展融資工作時(shí)難免會(huì)受市場變化、政策變化及企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營狀況等因素的影響，面臨融資風(fēng)險(xiǎn)。為了有效保障房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展，在經(jīng)營過程中創(chuàng)造更高的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，房地產(chǎn)企業(yè)必須對(duì)融資工作中存在的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行深入研究分析，制訂相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)防范策略，以有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，提高房地產(chǎn)企業(yè)在市場中的競爭力。

一、房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀分析

（一）融資的重要意義

房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)資金的需求量較大，所以融資工作是房地產(chǎn)企業(yè)必須重點(diǎn)開展的工作。一方面，有效的融資可以促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的資金運(yùn)轉(zhuǎn)正常，從而促進(jìn)其健康、穩(wěn)定發(fā)展。另一方面，國家針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)政策不斷收緊，使得房地產(chǎn)行業(yè)的市場監(jiān)管日趨嚴(yán)格，這在一定程度上減緩了房地產(chǎn)企業(yè)的資金回流速度，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模擴(kuò)大。金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)金融機(jī)構(gòu)流入房地產(chǎn)企業(yè)的資金嚴(yán)加控制，房地產(chǎn)公司融資難度不斷加大，房地產(chǎn)企業(yè)在面臨存貨周轉(zhuǎn)率下降和經(jīng)營性現(xiàn)金流流入減少的情況下對(duì)外部融資的需求越來越迫切，房地產(chǎn)企業(yè)有必要拓寬籌資渠道，實(shí)現(xiàn)資金來源多元化。

（二）融資工作的主要類型

房地產(chǎn)企業(yè)融資的方式通常有以下六種。

第一，向銀行貸款。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過抵押自身資產(chǎn)的方式向銀行貸款。通常來說，銀行貸款的成本比較低，但是貸款額度會(huì)受到抵押資產(chǎn)限制。

第二，預(yù)售房產(chǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)可以在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)工作完成之前，商品房預(yù)售許可證獲取之后，以一定的優(yōu)惠力度進(jìn)行預(yù)售，以此獲得融資，用于房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)。

第三，信托基金融資。房地產(chǎn)企業(yè)可以與信托公司和基金公司合作，委托金融機(jī)構(gòu)根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)自身的經(jīng)營發(fā)展?fàn)顩r開發(fā)出合適的信托、基金產(chǎn)品，通過股權(quán)和債權(quán)方式靈活用于房地產(chǎn)企業(yè)融資。

第四，房地產(chǎn)企業(yè)為實(shí)現(xiàn)短期融資，可以通過向下游供應(yīng)商簽發(fā)短期票據(jù)的方式，延長付款時(shí)間以實(shí)現(xiàn)資金的短期周轉(zhuǎn)。這種票據(jù)的兌付時(shí)間一般在一年以內(nèi)，是企業(yè)的一種短期融資方式。

第五，租賃融資。該融資方式主要是一些中小型的房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)以后，將其出售給租賃公司，獲取租金回報(bào)作為融資。

第六，通過其他融資途徑。比如，上市、海外融資發(fā)行債券，等等。

二、房地產(chǎn)企業(yè)在融資過程中面臨的風(fēng)險(xiǎn)類型

房地產(chǎn)行業(yè)在融資過程中面臨的風(fēng)險(xiǎn)一般有以下四種。

（一）相關(guān)政策風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)融資過程受國家宏觀政策調(diào)控影響，信貸利率、監(jiān)管工作都會(huì)對(duì)融資過程產(chǎn)生影響，特別是在相關(guān)政策發(fā)生一些變動(dòng)的情況下，尤其會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的融資工作產(chǎn)生沖擊，導(dǎo)致出現(xiàn)融資風(fēng)險(xiǎn)。

（二）融資渠道風(fēng)險(xiǎn)

融資渠道風(fēng)險(xiǎn)一般是指房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行融資工作時(shí)，方式比較單一，導(dǎo)致出現(xiàn)融資困難，或者資金不到位的情況，進(jìn)而影響開發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)度。

（三）資本結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)

如果房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中，自身沒有足夠的資金，過分依賴于融資，財(cái)務(wù)杠桿過高就會(huì)導(dǎo)致不合理融資現(xiàn)象的產(chǎn)生，從而造成企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，擴(kuò)大房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債，影響經(jīng)濟(jì)效益。

（四）經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)

經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)、建設(shè)和銷售等環(huán)節(jié)中，因其存在的管理問題導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)效益減少，在無法負(fù)擔(dān)高昂的融資成本時(shí)所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)在融資過程中存在的問題

部分房地產(chǎn)企業(yè)在融資過程中，會(huì)因企業(yè)自身的經(jīng)營管理問題帶來融資風(fēng)險(xiǎn)，而這些經(jīng)營管理方面的問題主要包括以下幾點(diǎn)。

（一）管理方式不靈活

在房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的背景下，宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和宏觀經(jīng)濟(jì)政策產(chǎn)生了一定的變化，企業(yè)在發(fā)展過程中難免存在制度上跟不上行業(yè)發(fā)展速度和政策變化的情況，在管理經(jīng)營制度方面難免會(huì)僵化，這就給房地產(chǎn)企業(yè)的融資工作帶來了一定的風(fēng)險(xiǎn)。例如，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行工程項(xiàng)目建設(shè)時(shí)，沒有對(duì)未來市場進(jìn)行合理預(yù)判，造成項(xiàng)目整體規(guī)劃與實(shí)際情況之間產(chǎn)生較大的偏差，并且企業(yè)未能針對(duì)市場變化建立靈活的審批程序，導(dǎo)致開發(fā)項(xiàng)目與預(yù)期目標(biāo)之間存在偏差，在融資節(jié)奏的把控和審批及經(jīng)營管理方面出現(xiàn)問題，如去化速度減慢、在建工程進(jìn)度延緩等，從而影響抵押融資額度，進(jìn)一步影響到資金回流，最終不利于房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。

（二）融資企業(yè)融資體系規(guī)劃不完善

部分房地產(chǎn)企業(yè)在開展融資工作之前，其資金規(guī)劃未能及時(shí)結(jié)合市場變化進(jìn)行調(diào)整，在融資方式上沒有創(chuàng)新，缺乏多元化的融資渠道，僅采用銀行借貸方式進(jìn)行融資，加之企業(yè)對(duì)于更多融資方式的規(guī)劃工作缺少創(chuàng)新思維和知識(shí)儲(chǔ)備，導(dǎo)致其在融資工作中受到很多因素的限制，從而制約了企業(yè)多元化融資模式的開展，影響了房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模擴(kuò)張。

（三）風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)不足

目前，部分房地產(chǎn)企業(yè)仍然采取然是傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)管理模式，缺乏風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，管理人員對(duì)風(fēng)險(xiǎn)防控工作認(rèn)識(shí)不足，相關(guān)體系不完善，對(duì)影響企業(yè)長期發(fā)展的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)控制模型不健全，融資模式、融資規(guī)模、資本結(jié)構(gòu)等監(jiān)控指標(biāo)的設(shè)置不完備，融資效率和資金使用效率的分析不深入，這些都會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營管理過程中出現(xiàn)融資風(fēng)險(xiǎn)。在經(jīng)濟(jì)環(huán)境下行、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度減緩的宏觀環(huán)境下，當(dāng)正常的資金回籠計(jì)劃受到?jīng)_擊，融資風(fēng)險(xiǎn)若未能及時(shí)得到預(yù)警，融資工作的穩(wěn)健性將受到影響，整體資金狀況惡化將導(dǎo)致項(xiàng)目工程出現(xiàn)因資金不足而使進(jìn)度延緩，房地產(chǎn)企業(yè)受到?jīng)_擊，從而造成重大經(jīng)濟(jì)損失和社會(huì)影響。

四、房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)防范的有效策略

新時(shí)期，房地產(chǎn)企業(yè)在融資工作的開展過程中，必須對(duì)其自身的融資風(fēng)險(xiǎn)有深入研究，才能有效預(yù)防融資風(fēng)險(xiǎn)問題，獲得持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展條件。以下就房地產(chǎn)企業(yè)做好融資風(fēng)險(xiǎn)防范工作提出五條建議。

（一）健全管理機(jī)制，建立適合自身的融資體系

為了讓融資工作能夠健康、正常地開展，房地產(chǎn)企業(yè)在日常經(jīng)營管理過程中，需要緊跟時(shí)代步伐，充分了解當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)法律法規(guī)和政策，根據(jù)自身的實(shí)際情況，結(jié)合企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)，建立科學(xué)、合理的融資工作體系，制訂出對(duì)市場有敏銳的洞察力和靈活的融資風(fēng)險(xiǎn)控制策略。房地產(chǎn)企業(yè)還需要加強(qiáng)內(nèi)部管理，嚴(yán)格把控管理過程中的各個(gè)環(huán)節(jié)，針對(duì)融資工作的管理，要針對(duì)融資規(guī)模合理性的設(shè)定、資金來源的拓展、資金成本的控制、融資審批的靈活性、資金使用效率和投資業(yè)務(wù)的匹配度等建立合理的制度體系，設(shè)定合理的管理目標(biāo)，促使整體風(fēng)險(xiǎn)防范控制能力提升，使企業(yè)對(duì)融資風(fēng)險(xiǎn)的抵御能力不斷提升，有效提高企業(yè)在行業(yè)市場中的競爭力，進(jìn)而確保企業(yè)發(fā)展的穩(wěn)定性。

（二）拓展融資渠道，通過多種融資方式分散風(fēng)險(xiǎn)

在通常情況下，如果房地產(chǎn)企業(yè)只采取單一的融資方式，那么在融資過程中會(huì)面臨很大的融資風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展十分不利。為了改善這一情況，有效降低融資風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)可以借鑒國內(nèi)外同行的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，拓展不同的融資渠道，探索自身的融資方法。除了主流的融資方式外，也需要嘗試其他融資方式，如基金融資、證券融資、REITS，等等，多方融資為企業(yè)發(fā)展提供有力保障。房地產(chǎn)企業(yè)因自身行業(yè)特點(diǎn)需要的資金規(guī)模大、期限長，需要拓寬新的籌資渠道，打破融資瓶頸，可考慮實(shí)施表外融資。其模式主要分為三類，即表外直接融資、表外間接融資，以及表外轉(zhuǎn)移負(fù)債融資三種，其中，表外直接融資常用模式為經(jīng)營租賃和售后回租，表外間接融資常用模式為投資合營或聯(lián)營公司，表外轉(zhuǎn)移負(fù)債融資則包括金融資產(chǎn)轉(zhuǎn)移和明股實(shí)債。這三種模式對(duì)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中不同會(huì)計(jì)政策的運(yùn)用、合同條款的設(shè)置和融資結(jié)構(gòu)的調(diào)整，達(dá)到表外籌資目的?？傊ㄟ^有效拓寬融資渠道，發(fā)展多元化的融資方式，房地產(chǎn)企業(yè)在融資工作中可以降低融資風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)一步促進(jìn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，獲取更高的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。

（三）強(qiáng)化融資風(fēng)險(xiǎn)防控工作，建立靈活的預(yù)警機(jī)制

房地產(chǎn)企業(yè)在融資前需要對(duì)融資規(guī)模、融資節(jié)奏、融資成本進(jìn)行合理預(yù)測，并且根據(jù)企業(yè)運(yùn)行所處階段和資金需求，建立與之相適應(yīng)的預(yù)警機(jī)制，以此提高企業(yè)對(duì)于融資工作的把控力，降低融資風(fēng)險(xiǎn)?？茖W(xué)制定融資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警方案，房地產(chǎn)企業(yè)明確自身融資需求、資金狀況、盈利能力以及經(jīng)營管理能力等，有助于及時(shí)發(fā)現(xiàn)潛在風(fēng)險(xiǎn)，并采取相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)防控措施，規(guī)避融資風(fēng)險(xiǎn)。與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)需要加強(qiáng)內(nèi)部管理工作的建設(shè)，完善內(nèi)部管理制度，提高企業(yè)對(duì)市場預(yù)判的靈敏度，強(qiáng)化經(jīng)濟(jì)效益的實(shí)現(xiàn)，從自身造血能力出發(fā)提高經(jīng)營管理的水平，以此降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。此外，房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)制度建設(shè)，確保審計(jì)部門的獨(dú)立性，加強(qiáng)審計(jì)工作在融資中的監(jiān)督作用，這有利于發(fā)現(xiàn)融資工作中的風(fēng)險(xiǎn)因素，及時(shí)反饋，控制融資風(fēng)險(xiǎn)，為企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提供有力保障。

（四）調(diào)整自身內(nèi)部資本結(jié)構(gòu)，緩解融資壓力

很多融資風(fēng)險(xiǎn)都是由于房地產(chǎn)企業(yè)在資本結(jié)構(gòu)方面存在問題而帶來融資壓力。為了有效解決這一問題，提高企業(yè)在融資工作中的風(fēng)險(xiǎn)防范能力，在融資工作中房地產(chǎn)企業(yè)可以對(duì)資本結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，為融資工作創(chuàng)造更加有利的條件，以進(jìn)一步增強(qiáng)融資效果。例如，在實(shí)際融資過程中，房地產(chǎn)企業(yè)可以增加股權(quán)融資的比例，適當(dāng)提高權(quán)益資本的占比，提高企業(yè)資產(chǎn)質(zhì)量和信用水平。此外，房地產(chǎn)企業(yè)在融資過程中，要重視內(nèi)源性融資，這就要求加大對(duì)企業(yè)內(nèi)部現(xiàn)有資金的利用。在此前提下，房地產(chǎn)企業(yè)可推動(dòng)與其他同行之間的合作，以獲得更加穩(wěn)定的資金支持，保證房地產(chǎn)企業(yè)健康、穩(wěn)定發(fā)展。在調(diào)整資本結(jié)構(gòu)過程中，房地產(chǎn)企業(yè)需要加強(qiáng)自身的融資思想建設(shè)工作，進(jìn)行可靠、合法的融資，同時(shí)降低融資成本和風(fēng)險(xiǎn)，提高融資工作的經(jīng)濟(jì)效益，從而解決企業(yè)面臨的融資困難問題，推進(jìn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

（五）優(yōu)化運(yùn)營管理能力，提高風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)

企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展過程中遇到的風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)給融資工作帶來困難，進(jìn)而影響企業(yè)穩(wěn)定、高效發(fā)展。因此，在經(jīng)營發(fā)展過程中，房地產(chǎn)企業(yè)需要強(qiáng)化自身的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，提高自身的經(jīng)營管理能力，通過打造品牌效應(yīng)，發(fā)展更具專業(yè)和規(guī)模的品牌，設(shè)定合理的戰(zhàn)略目標(biāo)，有效控制成本，獲取更大的經(jīng)濟(jì)效益，進(jìn)而提升市場競爭力。在內(nèi)部管理和建設(shè)工作中，要著手完善內(nèi)部管理制度，盡可能地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，避免經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的惡性傳導(dǎo)，有效保證企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

五、結(jié)語

綜上所述，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展快速變化的時(shí)代，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展的過程中會(huì)面臨很多的風(fēng)險(xiǎn)和問題，進(jìn)而導(dǎo)致企業(yè)在融資工作中面臨許多的潛在風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和可持續(xù)發(fā)展產(chǎn)生一定影響。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要不斷優(yōu)化管理理念，創(chuàng)新融資模式和風(fēng)險(xiǎn)管理體系，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)防控意識(shí)。在實(shí)踐中，落實(shí)對(duì)國家新出臺(tái)政策的及時(shí)解讀工作，做好風(fēng)險(xiǎn)分析工作，完善風(fēng)險(xiǎn)防范預(yù)案，不斷提高對(duì)融資風(fēng)險(xiǎn)的防范能力，促進(jìn)企業(yè)獲得持續(xù)、穩(wěn)定的發(fā)展，進(jìn)而促企業(yè)創(chuàng)造更多的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。

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作者簡介：李靜雯（1987），女，四川省南充市人，本科，會(huì)計(jì)師，主要研究方向?yàn)樨?cái)務(wù)管理。