王德華

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的必要性

房地產(chǎn)企業(yè)主要是通過地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)、向購房者提供房地產(chǎn)產(chǎn)品，滿足人民群眾居住要求。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中需要大量的資金作為支撐，貨幣資金的流入、流出金額較大，導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部資金管理難度提升。與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)中料、工、費(fèi)支出較大，若不注重內(nèi)部控制工作的開展有可能導(dǎo)致成本支出不可控，最終導(dǎo)致成本費(fèi)用超出預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)，企業(yè)無法實(shí)現(xiàn)目標(biāo)利潤。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，其對(duì)于內(nèi)部控制工作要求較高，需要不斷加強(qiáng)內(nèi)部控制來規(guī)避有可能出現(xiàn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。為企業(yè)的長久、健康發(fā)展貢獻(xiàn)力量。

外部環(huán)境要求房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)內(nèi)部控制 房地產(chǎn)行業(yè)在21世紀(jì)初期獲得了飛速發(fā)展，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)已向最初的迅猛發(fā)展期過渡至平穩(wěn)成熟期。當(dāng)前，由于購房者置業(yè)過程中更加理性、市場也逐步走向成熟與飽和，行業(yè)內(nèi)部的競爭已逐步向提升產(chǎn)品品質(zhì)及后續(xù)的物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)企業(yè)只有通過加強(qiáng)內(nèi)部控制工作、提升內(nèi)部控制管理水平、有效降低各類成本、達(dá)到內(nèi)部控制的精細(xì)化管理，方可在激烈的行業(yè)競爭中擁有一席之地?？梢哉f，房地產(chǎn)企業(yè)在告別了以往“跑馬圈地”的擴(kuò)張時(shí)代之后，未來的發(fā)展將更加注重內(nèi)涵式發(fā)展。內(nèi)部控制的優(yōu)勢(shì)在于，可以提升企業(yè)自身的內(nèi)部管理實(shí)力，實(shí)現(xiàn)對(duì)于成本控制、資金管理的可視化。另外，房地產(chǎn)企業(yè)通過內(nèi)部控制工作的開展，可以有效地減少各類風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的幾率，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的二次騰飛。

企業(yè)建立完善的內(nèi)部管理體系必然要求 基于目前房地產(chǎn)企業(yè)整體發(fā)展規(guī)模，企業(yè)對(duì)于內(nèi)部管控的要求相對(duì)比較高，管理者在開展內(nèi)部管控的過程中需要以更加專業(yè)、有效的方式落實(shí)具體的內(nèi)部管理項(xiàng)目。企業(yè)想要不斷地增強(qiáng)內(nèi)部管控的實(shí)力就必須要不斷地優(yōu)化內(nèi)部控制體系，形成完善的內(nèi)部管控流程，各個(gè)崗位職責(zé)人員各司其職，履行自身的工作責(zé)任。只有這樣，房地產(chǎn)企業(yè)才能夠在一個(gè)良好的內(nèi)部管控環(huán)境下積極地開展企業(yè)內(nèi)部運(yùn)營，最終實(shí)現(xiàn)降低運(yùn)營成本，提升企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的目的。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制是幫助企業(yè)管理者實(shí)現(xiàn)內(nèi)部運(yùn)營目標(biāo)的一種主要方式。因此，在激烈的市場競爭環(huán)境下房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制勢(shì)在必行。

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制中存在的問題

內(nèi)部控制環(huán)境較差 房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于內(nèi)部控制環(huán)境的優(yōu)化缺乏足夠的關(guān)注，企業(yè)的管理者把更多的精力投入到了項(xiàng)目的開發(fā)以及工程期間的跟進(jìn)等相關(guān)內(nèi)容方面，因此在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部沒有一個(gè)良好的內(nèi)部控制環(huán)境，這是導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制整體效果無法全面提升的重要因素。同時(shí)，部分企業(yè)缺乏內(nèi)部控制管理制度，董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)、經(jīng)理層無法實(shí)現(xiàn)相應(yīng)的制衡，導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部出現(xiàn)盲目決策問題。另外，企業(yè)內(nèi)部整體溝通協(xié)調(diào)水平不高，無法有效規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。例如，有一些房地產(chǎn)企業(yè)雖然在整體上實(shí)現(xiàn)了統(tǒng)一管理，但是各部門之間缺乏必要的溝通。部門之間由于溝通不暢導(dǎo)致整體的管控成本直線提升，一些問題沒有及時(shí)被發(fā)現(xiàn)，影響了整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)項(xiàng)目的開展。

缺乏完善的內(nèi)部控制體系 房地產(chǎn)企業(yè)管理者把更多的精力投入到了擴(kuò)展經(jīng)營規(guī)模、提升經(jīng)濟(jì)效益方面，對(duì)于整個(gè)內(nèi)部控制的重要性作用沒有充分的認(rèn)識(shí)。因此，企業(yè)內(nèi)部沒有針對(duì)內(nèi)部控制體系建立與之對(duì)應(yīng)的控制制度。很多工作人員在工作的過程中沒有嚴(yán)格按照內(nèi)部控制的要求開展具體工作，即使工作人員違法了相關(guān)的要求也沒有得到相關(guān)部門的懲罰。這種環(huán)境下，企業(yè)整體的內(nèi)部控制工作無法有效的開展，企業(yè)內(nèi)部管控難度進(jìn)一步增強(qiáng)。

內(nèi)部控制監(jiān)管不到位 房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制工作開展的過程中需要配備相關(guān)的監(jiān)管職能，由專門的監(jiān)督管理人員對(duì)于內(nèi)部控制的基本情況進(jìn)行監(jiān)督和管理，這樣才能更及時(shí)地發(fā)現(xiàn)內(nèi)部控制中的不足并采取有效的措施來彌減少控制不足帶來的不良影響。但是目前階段房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制工作開展的過程中缺乏完善的監(jiān)管機(jī)制。雖然企業(yè)內(nèi)部設(shè)置了工作人員的崗位職責(zé)，但是內(nèi)部審計(jì)人員進(jìn)行針對(duì)財(cái)務(wù)人員出具的財(cái)務(wù)報(bào)告的真實(shí)性和合理性開展審計(jì)的過程中，由于審計(jì)人員與財(cái)務(wù)人員之間存在某種利益關(guān)系導(dǎo)致審計(jì)人員獨(dú)立性不足，無法及時(shí)了解內(nèi)部審計(jì)工作人員的工作情況，這也是導(dǎo)致內(nèi)部控制缺乏執(zhí)行力差，整體監(jiān)管力度不足的重要因素。

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系不完善 房地產(chǎn)企業(yè)在開展內(nèi)部控制的過程中需要建立風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系，在風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)時(shí)，針對(duì)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目進(jìn)行全面評(píng)估，及時(shí)了解企業(yè)內(nèi)部運(yùn)營情況。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)需要針對(duì)評(píng)估結(jié)果及時(shí)采取對(duì)應(yīng)性的解決措施，以更好地提升企業(yè)內(nèi)部控制效果，防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。但是目前很多房地產(chǎn)企業(yè)存在經(jīng)濟(jì)泡沫的現(xiàn)象，雖然從表面上看企業(yè)整體的財(cái)務(wù)情況運(yùn)轉(zhuǎn)良好，但實(shí)際企業(yè)內(nèi)部隱藏了很多的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，這些風(fēng)險(xiǎn)直接影響了企業(yè)的運(yùn)營和發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部沒有針對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面的評(píng)估，因此對(duì)于內(nèi)部隱含的各方面的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，管理者不是很了解，這導(dǎo)致企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)一旦發(fā)生會(huì)直接危害整個(gè)房地產(chǎn)的運(yùn)營，對(duì)于企業(yè)的發(fā)展而言是非常不利的。

提升房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制水平的策略

進(jìn)一步優(yōu)化內(nèi)部控制環(huán)境 首先，企業(yè)的管理者以及基層員工都必須從思想上重視內(nèi)部控制活動(dòng)，為內(nèi)部控制工作更好的開展提供必要的條件。管理者需要加強(qiáng)對(duì)于內(nèi)部控制的重視，從思想上充分意識(shí)到內(nèi)部控制在企業(yè)內(nèi)部管理中的積極作用并且把內(nèi)部控制的效果與工作人員的績效掛鉤，這樣能夠讓每一個(gè)工作人員都能充分地認(rèn)識(shí)到內(nèi)部控制的重要性作用，并且在日常工作中積極配合企業(yè)開展內(nèi)部控制活動(dòng)，全面提升內(nèi)部控制綜合效能。其次，為了更好地實(shí)施內(nèi)部控制，優(yōu)化內(nèi)部控制環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)需要在內(nèi)部建立良好的溝通機(jī)制，加強(qiáng)各部門之間的信息溝通與交流。這樣通過相互的交流和溝通能夠?qū)崿F(xiàn)內(nèi)控活動(dòng)的監(jiān)管作用，更加及時(shí)了解運(yùn)營情況，為房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制環(huán)境的全面優(yōu)化創(chuàng)造良好的條件。

建立健全的內(nèi)部控制體系 首先企業(yè)需要在內(nèi)部針對(duì)目前的崗位職責(zé)進(jìn)行全面的梳理。根據(jù)內(nèi)部控制的需要設(shè)置與之匹配的工作程序和工作職責(zé)，要求每個(gè)工作人員嚴(yán)格按照企業(yè)既定的工作任務(wù)完成具體工作，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部管控實(shí)力的全面增強(qiáng)。房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部工作工作開展的過程中，需要針對(duì)目前的內(nèi)部控制流程進(jìn)行全面了解，不斷提升內(nèi)部控制體系，根據(jù)實(shí)際情況設(shè)置與之對(duì)應(yīng)的業(yè)務(wù)流程，保障業(yè)務(wù)流轉(zhuǎn)更加順暢。房地產(chǎn)企業(yè)在建立符合企業(yè)自身?xiàng)l件的內(nèi)部工作流程的過程中需要根據(jù)自己的特點(diǎn)予以優(yōu)化，保障內(nèi)部控制流程符合企業(yè)的根本需要。

全面提升監(jiān)管效果 首先，房地產(chǎn)企業(yè)管理者需要針對(duì)內(nèi)部控制監(jiān)管工作的具體情況進(jìn)行全面了解，設(shè)置專職的監(jiān)管人員負(fù)責(zé)內(nèi)部控制工作，監(jiān)管人員必須直接對(duì)企業(yè)管理者負(fù)責(zé)，實(shí)現(xiàn)對(duì)其他部門人員的工作進(jìn)行全面監(jiān)督，只有這樣才能最大限度地發(fā)現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部控制中的不足，并針對(duì)其具體工作問題提供對(duì)應(yīng)性的解決措施。其次，房地產(chǎn)企業(yè)想要提升監(jiān)管效果，必須要落實(shí)每一個(gè)工作人員的監(jiān)管職能，一旦發(fā)現(xiàn)問題，第一時(shí)間追究相關(guān)責(zé)任人員的責(zé)任，讓監(jiān)管人員從思想到行動(dòng)上全面關(guān)注內(nèi)部控制活動(dòng)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題解決問題，以實(shí)現(xiàn)內(nèi)部監(jiān)管綜合監(jiān)管效果的全面提高。

完善風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系 首先，房地產(chǎn)企業(yè)需要加強(qiáng)對(duì)于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的重視，針對(duì)企業(yè)運(yùn)營中的數(shù)據(jù)進(jìn)行及時(shí)的獲取，利用信息技術(shù)實(shí)時(shí)跟進(jìn)企業(yè)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，保證財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)及時(shí)、可靠、全面。管理者在獲取到相關(guān)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)后，從多個(gè)角度開展財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，保證財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)分析更加合理，最大限度地提升財(cái)務(wù)分析結(jié)果的科學(xué)性，通過財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部運(yùn)營中的問題，并采取有效措施解決相關(guān)問題。其次，房地產(chǎn)企業(yè)想要更好地提升內(nèi)部控制效果就必須要加強(qiáng)對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)注，積極地采取有效措施評(píng)估具體的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，及早發(fā)現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部運(yùn)營中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并采取積極有效的措施來降低風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生概率。最后，為了更好地管控房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制活動(dòng)，企業(yè)的管理者需要建立完善的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制，針對(duì)企業(yè)運(yùn)營過程中各方面風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面評(píng)估，一旦被評(píng)估為中高風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目必須及時(shí)落實(shí)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生原因，并針對(duì)具體的問題提出對(duì)應(yīng)性的解決措施。通過完善風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系針對(duì)企業(yè)運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面把控，以幫助企業(yè)更好地獲得客戶認(rèn)可，為企業(yè)整體的發(fā)展創(chuàng)造良好的條件。

作者單位：青島西海岸天業(yè)建設(shè)發(fā)展有限公司