李闈昶

摘要：2016年6月，我國財政部發(fā)布了《管理會計基本指引》，其在第一章《總則》第一條中指出，發(fā)布基本指引的目的就是為了提升企業(yè)的內(nèi)部管理水平，促進企業(yè)轉(zhuǎn)型升級。在經(jīng)濟社會中，企業(yè)間競爭激烈，要想生存發(fā)展，就必須要提升管理水平，以贏得競爭。在國家嚴格的調(diào)控政策下，加之市場經(jīng)濟波動和購房者觀望情緒的日益濃厚，使房地產(chǎn)市場面臨著近二十年來最嚴峻的局面，房地產(chǎn)企業(yè)的生存發(fā)展受到巨大挑戰(zhàn)。因此，向精細化管理轉(zhuǎn)型，優(yōu)化戰(zhàn)略目標，加強風險控制成為企業(yè)的必然選擇。由于傳統(tǒng)的財務會計偏重于核算和監(jiān)督，無法滿足企業(yè)的發(fā)展需求，因此越來越多的企業(yè)引入了管理會計。管理會計突破了傳統(tǒng)財務會計的局限性，能從企業(yè)戰(zhàn)略目標制定、日常經(jīng)營決策、風險控制和應對、業(yè)績評價考核等多方面提升企業(yè)的管理水平，提高企業(yè)的核心競爭力。本文從房地產(chǎn)企業(yè)引入管理會計系統(tǒng)過程中具有代表性的問題入手，分析了管理會計對于房地產(chǎn)企業(yè)的重要意義，并提出了一些解決問題的建議或方案，希望能對企業(yè)有效應用管理會計起到借鑒作用。

關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；管理會計；全面預算

經(jīng)營管理是企業(yè)管理的核心部分，管理水平直接決定了企業(yè)可持續(xù)健康發(fā)展的可能性。近年來，社會經(jīng)濟高速發(fā)展，企業(yè)要把握機遇，獲得更大的生存發(fā)展空間，就必然要面對激烈的競爭和挑戰(zhàn)，因此，提高管理效率、防控經(jīng)營風險和提高決策水平成為企業(yè)持續(xù)發(fā)展的前提條件。國家和地方購房政策調(diào)整、市場趨于飽和、購房者心理預期變化等多重外部因素，對房地產(chǎn)行業(yè)影響巨大，近年來也有包括頭部企業(yè)在內(nèi)的許多房地產(chǎn)企業(yè)陷入經(jīng)營危機。管理會計突破了傳統(tǒng)財務會計著眼于核算和監(jiān)督的局限性，通過歷史經(jīng)濟活動分析、經(jīng)營活動控制、未來戰(zhàn)略制定等方面促進了企業(yè)綜合管理水平的提升，其可以直接深入到企業(yè)的業(yè)務前端，使企業(yè)的決策更為精準和高效，有利于企業(yè)在面對市場環(huán)境變化時及時發(fā)現(xiàn)風險并調(diào)整策略，為新常態(tài)下房地產(chǎn)企業(yè)提升經(jīng)濟效益，實現(xiàn)戰(zhàn)略發(fā)展目標提供了有效保障。

一、新時期房地產(chǎn)企業(yè)應用管理會計的重要性

（一）應用管理會計能夠提供預算信息和決策依據(jù)

預算是計劃的量化，精準的預算是企業(yè)實現(xiàn)戰(zhàn)略目標的基礎和必要手段。要編制科學合理的預算必然需要運用管理會計對企業(yè)經(jīng)營相關信息進行提煉分析，挖掘數(shù)據(jù)的深層價值，然后才能基于分析結(jié)果并結(jié)合同類企業(yè)或者標桿企業(yè)的信息，為企業(yè)制定戰(zhàn)略目標，并提出實現(xiàn)目標的計劃，量化計劃及落實計劃到企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的每一個環(huán)節(jié)。在為預算提供數(shù)據(jù)支撐的同時，管理會計對數(shù)據(jù)的分析結(jié)果反映了企業(yè)真實的經(jīng)營情況，能為企業(yè)管理層進行經(jīng)營決策提供依據(jù)，促進決策水平和管理水平的提升。

（二）可以提高內(nèi)控水平，降低企業(yè)經(jīng)營風險

房地產(chǎn)企業(yè)項目周期長，投資金額較大，而且項目投資資金中包含財務杠桿，在經(jīng)營過程中會面臨各種風險，這些風險一旦失控，就會造成企業(yè)的經(jīng)濟損失，甚至可能直接導致企業(yè)經(jīng)營出現(xiàn)危機。近年來也有不少房地產(chǎn)企業(yè)因單個項目出現(xiàn)風險從而引發(fā)連鎖反應，導致企業(yè)整體風險較大，最終因投資失敗、資金鏈斷裂等破產(chǎn)，因此只有做好風險管理工作，才能保證企業(yè)的健康發(fā)展。管理會計的科學應用，能在經(jīng)營的各個環(huán)節(jié)，合理的協(xié)調(diào)企業(yè)資源，進行資源最優(yōu)化分配。在項目實施過程中，設定短期和中長期的動態(tài)管理指標，通過對指標完成度進行分析，既可以為經(jīng)營決策提供更精準的數(shù)據(jù)信息，又能發(fā)現(xiàn)管理中的待改善環(huán)節(jié)，提高內(nèi)部控制水平。其可以對項目實施中的各類風險進行合理預測、分析，為風險控制提供必要的支持，進行風險規(guī)避或者提出應對措施，優(yōu)化提高風險管理水平，切實促進企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

（三）能夠提高業(yè)績考核和評價水平

考核與評價，就是計劃目標與實際完成情況的分析比較。通過分析任務指標達成度對各項目運營團隊、管理團隊乃至企業(yè)管理層進行業(yè)績評價，并及時根據(jù)評價結(jié)果對企業(yè)整體資源進行配置調(diào)整，是房地產(chǎn)企業(yè)管理會計的基本職能。管理會計通過科學的考核和評價，可以讓計劃和實際經(jīng)營更加匹配，優(yōu)化執(zhí)行效率，迅速提高企業(yè)資源的配置和利用效率，從而對考核和評價指標進行多層次、多維度的重新設計，使指標更加符合企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營情況和市場發(fā)展規(guī)律，也能讓管理層在發(fā)現(xiàn)問題時做出更迅速和更有針對性的決策。

（四）提高資金統(tǒng)籌運作能力

資金是企業(yè)運營的基礎，尤其是對于資金密集型的房地產(chǎn)企業(yè)來說，其項目開發(fā)投資期較長，期間涉及大量的資金和復雜的環(huán)節(jié)，對企業(yè)的資金統(tǒng)籌運作能力要求極高。在房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展時代，企業(yè)發(fā)展的主流模式為“高杠桿、高周轉(zhuǎn)、囤地開發(fā)、規(guī)模為王”，房地產(chǎn)企業(yè)基本都存在高杠桿和高資金風險的問題。隨著國家調(diào)控政策的陸續(xù)出臺，企業(yè)的融資金額受限，預售資金被嚴監(jiān)管，資金風險問題開始顯現(xiàn)，多個房地產(chǎn)頭部企業(yè)出現(xiàn)了流動性危機和風險事件。管理會計通過業(yè)務和財務的融合，可以對各業(yè)務部門或項目的資金狀況進行及時的追蹤和預測，根據(jù)需求調(diào)配資金，防止出現(xiàn)冗余或短缺，降低因統(tǒng)籌效率低下引發(fā)的流動性危機，為企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展提供支持。

二、房地產(chǎn)企業(yè)中管理會計應用中存在的問題

（一）管理會計頂層設計存在缺陷

管理會計要實現(xiàn)其職能，就必須對房地產(chǎn)企業(yè)進行全領域覆蓋，不能僅將其應用于管理領域或業(yè)務領域，而應進行融合，因此構(gòu)建管理會計體系也是一個復雜的過程，難度較大。目前很多房地產(chǎn)企業(yè)的管理會計應用體系的頂層設計并不完善，主要表現(xiàn)為組織架構(gòu)和制度建設方面還存在一定程度的缺失。造成這一現(xiàn)象的主要原因是企業(yè)管理者對管理會計的認識不足，存在片面性。部分房地產(chǎn)企業(yè)以實現(xiàn)經(jīng)濟效益目標為中心，過于重視短期效益，專注于項目開發(fā)、銷售等工作，對管理會計缺乏足夠重視，對管理會計的核心職能存在認知盲區(qū)，從而導致在進行管理會計頂層設計時出現(xiàn)缺陷或偏差。

（二）信息化水平有待提升

管理會計發(fā)揮其職能的主要工具就是數(shù)據(jù)，因此對數(shù)據(jù)的獲取、篩選和分析能力要求較高，需要一個高度集中化、一體化的信息處理系統(tǒng)，否則無法及時獲取并分析決策所需要的經(jīng)營數(shù)據(jù)。信息化建設水平越高，對數(shù)據(jù)獲取和分析的能力越強，越有利于管理層做出正確決策。信息化建設水平的進步同時也可以助推房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。在實際工作中，很多房地產(chǎn)企業(yè)信息化建設依然處于較低水平，其僅在財務核算階段利用信息化系統(tǒng)進行日常業(yè)務的處理，對數(shù)據(jù)的利用效率較低，無法發(fā)揮管理會計的優(yōu)勢，不能對數(shù)據(jù)進行獲取和分析?；蛘吒鳂I(yè)務板塊信息系統(tǒng)相對獨立，沒有形成聯(lián)動機制，信息傳遞存在障礙，形成信息孤島現(xiàn)象，導致在進行數(shù)據(jù)分析時，對某些共通因素的分析易出現(xiàn)偏差，無法為決策提供有力的數(shù)據(jù)支撐，甚至導致企業(yè)資源配置效率低下。

（三）全面預算實施存在不足，業(yè)財融合不夠

全面預算管理是管理會計在房地產(chǎn)企業(yè)落地應用的基本要點，部分企業(yè)管理層對全面預算的認識度不夠，沒有給予足夠的重視，沒有建立全面預算管理體系，或預算與業(yè)務融合度不足，導致管理會計應用效果較差。此外，管理會計是建立在財務數(shù)據(jù)基礎上的分析、決策活動，財務工作與業(yè)務工作的融合度對數(shù)據(jù)的廣泛性和精細度有積極的影響，而部分房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)財融合度不夠，財務工作和業(yè)務工作相互獨立，各部門間的溝通協(xié)作不足，不利于管理會計的推進實施。

（四）人才隊伍建設不足

部分房地產(chǎn)企業(yè)管理層對管理會計的重視程度不夠，使得管理會計人才隊伍建設滯后。在個別房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是中小型房地產(chǎn)企業(yè)中，并沒有專業(yè)的管理會計人員，而是多由財務會計人員兼任，職責劃分不夠明確，導致其在管理會計工作中較為被動，對管理會計的專業(yè)知識、技能掌握不足，且缺少主動學習精神，僅直接以財務會計的方式開展工作，致使管理會計工作難以取得成效。同時，對管理會計隊伍考核和培訓機制的缺失，使得管理會計人員隊伍難以有效應對因房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展和管理會計領域發(fā)展而產(chǎn)生的新要求，工作積極性較差。

三、管理會計的優(yōu)化實施方案

（一）改善和優(yōu)化頂層設計

第一，要強化全員的管理會計意識，管理層必須要重視管理會計，并創(chuàng)造和提供管理會計體系應用的環(huán)境和資源，這是優(yōu)秀管理會計體系建立的根本條件。應從管理層開始，自上而下逐級形成對管理會計的正確認識，以有利于搭建有效的管理會計應用框架并使其在建立之初即能與企業(yè)的管理模式相融合，從而為以后管理會計體系的升級優(yōu)化打下基礎。

第二，改善和優(yōu)化頂層設計必須要從全局性出發(fā)，在房地產(chǎn)企業(yè)的整體層面涵蓋全業(yè)務流程、全組織結(jié)構(gòu)，對管理會計體系進行調(diào)整，使之對企業(yè)達到全覆蓋的效果。只有將管理會計應用到企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的每個方面，才能獲取全面的數(shù)據(jù)，再對這些數(shù)據(jù)進行整合、分析，就能為企業(yè)的各個層級、各個業(yè)務單元提供有效的支持。

第三，要建立健全制度。房地產(chǎn)企業(yè)要建立健全內(nèi)部控制制度，防范經(jīng)營風險，優(yōu)化企業(yè)資源配置，并從企業(yè)自身的實際情況和管理需求出發(fā)建立管理會計制度。制度要具有科學合理性，要系統(tǒng)化和標準化，用制度對數(shù)據(jù)種類、獲取方法、分析方法和分析工具提供嚴格的規(guī)范和指導，保證管理會計工作的實施效率和效果。

第四，搭建組織體系。財務會計專注于核算和監(jiān)督，是對資金運動的記錄，而管理會計是對企業(yè)經(jīng)濟活動的管理，必須要調(diào)整組織結(jié)構(gòu)，組建專門的管理會計機構(gòu)，使管理會計人員和財務會計人員職責邊界清晰。

第五，規(guī)范數(shù)據(jù)報告要求。房地產(chǎn)企業(yè)一般是以項目公司模式運作的，一個企業(yè)平臺內(nèi)會有若干個項目公司，每個項目公司的報告由于側(cè)重點不同，報告所列示的內(nèi)容也是有所不同的，而管理會計是對財務數(shù)據(jù)進行分析、決策進而對經(jīng)濟活動進行管理的，基準數(shù)據(jù)不同，就會導致結(jié)果適用范圍和準確程度受到限制。這就需要對報告內(nèi)容進行規(guī)范化，以最大限度地提高管理會計結(jié)果的利用效率，為經(jīng)營決策依據(jù)的準確性提供有效保證。

第六，要優(yōu)化和調(diào)整業(yè)務流程。各項管理制度建立健全后，房地產(chǎn)企業(yè)原有的業(yè)務流程會因制度和管理會計體系應用受到影響，必須要進行優(yōu)化調(diào)整。

（二）推動會計信息化系統(tǒng)建設

房地產(chǎn)企業(yè)要提高管理會計的應用效果，就必須要推進信息化系統(tǒng)建設，提高企業(yè)對內(nèi)外部信息資源的利用效率。首先，應統(tǒng)一企業(yè)內(nèi)部原有的信息化系統(tǒng)，搭建統(tǒng)一的信息平臺。利用信息平臺可以實現(xiàn)信息資源共享，消除“信息孤島”現(xiàn)象，不但可以提高各部門間的溝通交流效率，也有利于數(shù)據(jù)的統(tǒng)合整理，用最適合于企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀的指標為企業(yè)的決策提供依據(jù)，同時，溝通效率的提高也可以促進流程的優(yōu)化。在統(tǒng)一信息化系統(tǒng)后，后續(xù)可以引入更為專業(yè)的財務管理系統(tǒng)和管理會計系統(tǒng)，提高業(yè)財融合度，并對財務指標進行細化分類，使之能精準反映企業(yè)運營中的問題，通過管理會計的分析模型，提出具有針對性的解決方案。隨著信息化技術的發(fā)展，企業(yè)應適時更新信息化系統(tǒng)，可邀請外部專家從多維度結(jié)合企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀和管理水平對系統(tǒng)的有效性進行定期評估，保證信息化系統(tǒng)對企業(yè)運營的正向推動作用。

（三）落實全面預算體系

在完善信息化系統(tǒng)的基礎上，房地產(chǎn)企業(yè)要落實全面預算體系的建設工作。曾有很多企業(yè)已經(jīng)嘗試或者初步建立了全面預算體系，但效果并不理想，其中一個主要原因就是數(shù)據(jù)處理能力較弱，不足以支持全面預算體系構(gòu)建的需求。在得到信息化平臺支持后，全面預算體系就能與企業(yè)戰(zhàn)略緊密結(jié)合，在企業(yè)管理中發(fā)揮應有的作用，對企業(yè)的資源配置規(guī)劃、項目運營情況、銷售狀況等所有經(jīng)濟活動進行預測管理，為管理會計體系中的績效評價提供數(shù)據(jù)支撐。落實全面預算的另一個關鍵是要健全預算制度，以對預算從編制、審批、執(zhí)行等各個階段進行規(guī)范指導，保證預算編制的嚴謹性和科學性。經(jīng)審批通過的預算要進行細化分解，層層壓實責任，加大執(zhí)行力度，嚴格按照預算方案落實執(zhí)行。要完善預算執(zhí)行過程的監(jiān)督管理機制，隨時把握預算執(zhí)行情況，既要防止預算松弛，又要在預算不足的情況下，按照嚴格的流程對預算進行調(diào)整。

（四）推動管理會計隊伍建設

高度專業(yè)化的管理會計隊伍是高效運行管理會計系統(tǒng)的必要條件。針對目前房地產(chǎn)企業(yè)中財務會計承擔管理會計職能的情況，要對財務會計人員和管理會計人員進行明確的權責劃分，打造專業(yè)人才隊伍。企業(yè)要通過各種渠道引進管理會計人才，除通過外部招聘獲得人才外，也可以從企業(yè)原有人員中選聘。管理會計不僅要具有會計知識，還需要熟悉企業(yè)的戰(zhàn)略目標、經(jīng)營管理和業(yè)務，因此管理會計人員要與各部門定時溝通聯(lián)系，了解企業(yè)業(yè)務的最新動態(tài)，積極主動的參與業(yè)務管理工作。對管理會計人員，企業(yè)也要有完善的培訓計劃，要通過不斷的專業(yè)化培訓和職業(yè)道德培訓，提高管理會計人員的專業(yè)技能及其專業(yè)素質(zhì)。另外，對管理會計人員也需要有激勵機制，可通過職務晉升或其他形式的激勵手段吸引人才，防止人才流失。

四、結(jié)束語

房地產(chǎn)行業(yè)目前處于關鍵轉(zhuǎn)折點，在新常態(tài)下，房地產(chǎn)企業(yè)應實施精細化管理，從管理中獲得效益。管理會計作為現(xiàn)代化企業(yè)管理的重要工具，它的應用對房地產(chǎn)企業(yè)項目管理、資金管理、成本控制、考核評價等方面都具有積極作用。房地產(chǎn)企業(yè)應該創(chuàng)造良好的管理會計應用環(huán)境，持續(xù)發(fā)揮管理會計職能，通過分析企業(yè)運用中的問題，推動企業(yè)管理水平的提升，從而實現(xiàn)企業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展。

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