秦泰

本輪“城中村改造”對特大超大城市地產需求具有一定的結構性穩(wěn)定作用，但總量意義上的需求擴張效應相對比較合理，更多是著眼長期的房地產市場新發(fā)展模式的一種探索。

7月21日，國務院總理李強主持召開國務院常務會議，審議通過《關于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造的指導意見》。這是對4月底政治局會議指出的“在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造和‘平急兩用公共基礎設施建設”要求的呼應。

“城中村改造”不禁令人聯(lián)想起八年前如火如荼的“貨幣化棚改”，彼時房地產市場迎來了一輪陽春，供需循環(huán)明顯改善，甚至一度在多個城市出現了房價上漲過快、居民恐慌式購房的地產泡沫化現象，此后的2016年底中央提出“房子是用來住的，不是用來炒的”，進入新一輪地產調控周期之中。本輪“城中村改造”與當時的“貨幣化棚改”存在諸多明顯差異，對于我們分析展望后續(xù)房地產市場來說，兩者之間的差異是至關重要的。

據2015年6月頒布的《國務院關于進一步做好城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城鄉(xiāng)危房改造及相關工作的意見》，當時的改造對象包括城鎮(zhèn)棚戶區(qū)、城市危房、城中村、農村危房，其中城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城市危房都指的是城市規(guī)劃區(qū)范圍內的區(qū)域，本身已經是國有土地，改造過程中比較有利于在政策的鼓勵下加快推進土地征收、補償安置等前期工作。

而城中村的土地權屬涉及到區(qū)域內全部或部分仍為農村集體所有土地的復雜權屬情況，在納入城鎮(zhèn)規(guī)劃、進行改造建設之前，需要首先確定土地權屬和性質關系，還涉及到人口城鎮(zhèn)化后的工作安置等一系列前置性的問題，推進速度可能明顯慢于城鎮(zhèn)棚戶區(qū)。

此次會議還提到“把城中村改造與保障性住房建設結合好”，目前已經出臺城中村改造地方政策的城市，更多關注在城中村現有房屋改造后用于保障性租賃住房的方向。加之土地所有權性質不同決定了城中村改造的情況更為復雜，地產需求預計難以短期內出現類似2015年的“爆發(fā)”。

本輪“城中村改造”沿襲了4月底政治局會議聚焦超大特大城市的要求，明確“城市政府負主體責任”，推動城市高質量發(fā)展的要求可能優(yōu)先于增加總體地產需求的目的。城市發(fā)展越成熟，城中村往往越少，本輪涉及區(qū)域范圍明顯小于2015年。除個別特殊歷史或地理原因所致之外，城中村密度往往與城市規(guī)模和發(fā)育成熟度呈負相關關系，特大超大城市中除深圳、廣州等個別城市之外，普遍來看城中村是比較少的，也就是說本次實施城中村改造的范圍限制較為嚴格。

市一級政府而非省級政府負“主體責任”，可能意味著并不會重新鼓勵專項債資金用于城中村改造，對市一級財政自循環(huán)能力的要求更高。

與2015年明確要求 “積極推進貨幣化安置”不同，本輪城中村改造未明確提出貨幣化要求，而是改為“積極創(chuàng)新改造模式”，努力發(fā)展各種新業(yè)態(tài)，實現可持續(xù)運營。貨幣化安置的突出特點是完全可以實現地產需求的跨區(qū)域遷移。本次國常會中沒有明確提及貨幣化安置的要求，意味著一二線城市地產需求集中大幅膨脹、房地產市場新一輪泡沫化的風險相對貨幣化棚改時期有比較明顯的減弱。

貨幣化棚改期間要求人民銀行給予政策措施配合，一年半時間內MLF、PSL合計新增投放超過4萬億元。本輪并未明確要求央行配合，而是要求“多渠道籌措改造資金”，“充分發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用”。

鑒于上述分析，我們預計本輪“城中村改造”對特大超大城市地產需求具有一定的結構性穩(wěn)定作用，但路徑范圍決定了總量意義上的需求擴張效應相對比較合理，更多是著眼長期的房地產市場新發(fā)展模式的一種探索，對高質量發(fā)展的長期優(yōu)化目標的意義可能更大。