文／劉增玉 陜西華山路橋集團有限公司 陜西西安 710016

1.城市軌道交通概述

城市軌道交通簡稱為城軌系統(tǒng)，大多數(shù)城市軌道交通系統(tǒng)都是建在地下的，因此，也可以被稱為地下鐵路。一般來說，在很多地區(qū)和國家將地下鐵、地鐵統(tǒng)稱為捷運。而在我國相關(guān)部門將城市軌道交通定義為以電能為動力的，以輪軌運轉(zhuǎn)方式為主要支撐力的快速公共交通。當(dāng)前，在我國范圍內(nèi)，很多城市軌道交通建設(shè)已經(jīng)越來越能夠滿足城市居民的交通需求。而通過電力驅(qū)動的方式，也進一步體現(xiàn)了可持續(xù)發(fā)展的節(jié)能保護發(fā)展原則，這樣一來，不僅能夠緩解城市道路交通的壓力，同時，還能夠體現(xiàn)軌道交通方式的優(yōu)越性。

城市軌道交通指的是，有固定線路、固定沿線建筑和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的一種交通方式，目的是服務(wù)城區(qū)建設(shè)，打造城區(qū)交通樞紐和交通系統(tǒng)。這種軌道交通方式可以涵蓋郊區(qū)和城市范圍，內(nèi)部為居民提供公共客運服務(wù)，城市軌道交通建設(shè)不僅是現(xiàn)代經(jīng)濟社會發(fā)展的產(chǎn)物，同時，城市軌道交通建設(shè)也進一步推動了現(xiàn)代城市化的發(fā)展和進程，為人們的日常出行活動提供交通準(zhǔn)備和交通便利?？梢哉f，隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展和交通系統(tǒng)的發(fā)展，我國城市軌道交通的具體內(nèi)容越來越豐富。對于城市軌道交通來說，不僅能夠推動現(xiàn)代城市化建設(shè)的發(fā)展，同時，城市軌道交通也屬于一種綠色環(huán)保的交通體系，體現(xiàn)了可持續(xù)發(fā)展的先進理念和環(huán)保理念。城市軌道交通不僅是城市公共交通的主干線，同時，城市軌道交通也能夠推動現(xiàn)代城市化建設(shè)和發(fā)展。當(dāng)前，城市軌道交通是世界上公認的一種低能耗、無污染的綠色交通方式，不僅能夠推動現(xiàn)代城市建設(shè)，促進區(qū)域內(nèi)部的經(jīng)濟流通和信息共享，而且也響應(yīng)了可持續(xù)發(fā)展的環(huán)保理念[1]。城市軌道交通的建設(shè)和發(fā)展，不僅提高了居民的出行效率和出行質(zhì)量，同時，城市軌道交通建設(shè)也能夠穩(wěn)定社會秩序，保證城市交通秩序的井然有序。

當(dāng)前，我國城市化建設(shè)正處于一個加速發(fā)展的階段，而我國的城市軌道交通建設(shè)的責(zé)任和挑戰(zhàn)也比較強，根據(jù)國際城市化發(fā)展的具體規(guī)律，當(dāng)城市化水平超過30%以后，便可以說，當(dāng)前城市的發(fā)展已經(jīng)進入到一個加速發(fā)展的階段。而當(dāng)前，我國的城市化水平已經(jīng)超過了40%，可以說，城市軌道交通建設(shè)的發(fā)展也能夠帶動我國城市化發(fā)展的水平和速度。國家發(fā)改委部門提出，未來中國城市將朝著國際化、連綿化、現(xiàn)代化、生態(tài)化的方向發(fā)展。城市軌道交通建設(shè)不僅能夠緩解城市化發(fā)展過程中的空氣污染、用水短缺、交通堵塞等現(xiàn)實問題，同時，也能夠真正推動可持續(xù)發(fā)展，不斷緩解城市地區(qū)的交通壓力和資源浪費的困境。因此，人們越來越傾向于選擇大運量、低能耗的城市軌道交通。

2.房地產(chǎn)價值影響因素分析

房地產(chǎn)價值需要從多個角度來進行分析，例如：地點、房屋面積和可用空間、房屋年齡和狀況、升級情況、經(jīng)濟增長情況以及抵押可用性、社會因素、人口因素、區(qū)位因素等多種內(nèi)容。簡單來說，影響房地產(chǎn)價值的重要因素，需要從人為因素、客觀因素和一些其他因素進行分類分析，對于房地產(chǎn)的價值來說，其影響房地產(chǎn)價值本身的因素就包括房地產(chǎn)的地理位置、房屋面積、升級情況以及一些房屋年齡和使用壽命等內(nèi)容。而這些因素也都能夠在城市軌道交通建設(shè)的背景下，產(chǎn)生變化。

一般來說，地點因素是分析房地產(chǎn)價值的最重要因素之一。環(huán)境地理位置因素不僅需要分析房地產(chǎn)周邊環(huán)境，要考慮周邊是否有餐廳、學(xué)校、商店、公共交通和其他基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。房屋面積主要指的是，在相關(guān)部門衡量房地產(chǎn)價值時，需要綜合考慮房地產(chǎn)的每平方米的價格進行考慮，同時，還要結(jié)合房屋的具體車庫、閣樓和未完成的地下室空間，進行分析。而房屋年齡指的是，比較新的房屋，會具有更高的價值。一般來說，新房屋的一些重要部分比較新，可能不太容易發(fā)生故障，這樣一來，可以為購買者節(jié)省資金，省去麻煩。同時，還包括消費者信心、抵押、可用性等因素。而社會因素指的是，政治安定情況和房地產(chǎn)投機情況以及社會治安程度、城市化發(fā)展水平等內(nèi)容。成熟化發(fā)展水平，不僅能夠直接影響房地產(chǎn)的價值，而且能夠結(jié)合住宅房地產(chǎn)的需求情況，及時上漲房地產(chǎn)價格，人口因素主要包括人口數(shù)量、家庭規(guī)模和人口的心理因素。而區(qū)位因素，包括當(dāng)前地區(qū)的商業(yè)服務(wù)、繁華程度和區(qū)域交通條件、區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施條件和區(qū)域環(huán)境條件等內(nèi)容，個別因素就包括微觀環(huán)境條件和微觀實體因素。簡單來說，一些水文因素、環(huán)境因素、大氣因素、衛(wèi)生環(huán)境因素、通風(fēng)情況因素以及土地位置因素、土地面積因素、土地形狀因素、地形地貌因素、建筑物質(zhì)量因素、朝向因素、結(jié)構(gòu)風(fēng)格因素、房地產(chǎn)覆蓋率因素、利用類型等因素。總體來說，要想綜合分析房地產(chǎn)的價值，需要結(jié)合多種因素進行綜合考慮，筆者認為，影響房地產(chǎn)價值的最大因素是土地價格。

當(dāng)前，在發(fā)展城市軌道交通建設(shè)的過程中，由于資金的約束和不足，進一步影響了城市軌道交通發(fā)展的速度。而資金和交通運營成本的問題，難以保證城市軌道交通發(fā)展的收支平衡。這樣一來，不僅影響地鐵線路的發(fā)展和規(guī)劃，同時也導(dǎo)致低票價政策的運行，給城市軌道交通建設(shè)的發(fā)展，帶來了低成本低效益的情況。目前，我國政府部門推出了關(guān)于加強城市快速軌道交通建設(shè)管理的通知，結(jié)合城市軌道交通建設(shè)的盲目性以及整體規(guī)劃的不足性，進行討論，不斷調(diào)整軌道交通運營成本和收支情況。

3.城市軌道交通對沿線房地產(chǎn)價值影響的理論基礎(chǔ)

3.1 區(qū)位理論

時間成本是在城市范圍內(nèi)，決定可達性的主要原因。一般來說，城市軌道交通的高效性和便捷性，不僅能夠提高居民的出行時間成本，而且，也能夠進一步提高軌道沿線土地的交通可達性。而由于土地等級的差別，房地產(chǎn)價值也產(chǎn)生著不同的區(qū)別。一般來說，越距離市中心較近的地段，城市的交通軌道建設(shè)也比較完善，而不同地區(qū)的土地價值，要隨著當(dāng)前地區(qū)到城市中心的交通費用的增加而下降[2]。

在一個城市范圍內(nèi)，如果當(dāng)前地區(qū)的房價受地理位置的影響比較大，則可以說環(huán)境因素、噪音污染、空氣污染等因素，也會影響居民的價值判斷。而城市軌道交通建設(shè)的發(fā)展，不僅隨著交通因素、娛樂場所以及生活便利度的影響，而產(chǎn)生影響。同時，在一些地區(qū)的商業(yè)房地產(chǎn)價值的影響因素，還包括周邊的交通情況以及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的問題，由于不同物價受地理區(qū)位因素的影響各不相同，因此，這也進一步影響了城市軌道交通建設(shè)的發(fā)展。

3.2 地租理論

城市軌道交通帶來了地租上漲的問題，這進一步改善了沿線土地的可利用性和開發(fā)強度。在極差地租理論分析的基礎(chǔ)上，需要考慮城市軌道交通建設(shè)的沿線情況，要結(jié)合偏離市中心位置、居民的出行方式進行考慮，分析城市軌道交通網(wǎng)絡(luò)未覆蓋的區(qū)域范圍，要及時改善不同地區(qū)的城市軌道交通建設(shè)，及時分散人流量。同時，城市軌道交通建設(shè)也能夠降低沿線地區(qū)居民的出行成本，給沿線地區(qū)城市發(fā)展帶來了附加利潤，推動城市軌道交通沿線地價的提高。

3.3 土地供需

當(dāng)前，由于城市軌道交通建設(shè)發(fā)展的完善性，能夠帶動城市地區(qū)人流量提高、安全性能好、舒適度高的特點，也使得城市軌道交通周邊的開發(fā)強度不斷提高，從而帶動房價的上漲。其中，最重要的因素是改善了周邊物業(yè)的可達性。在現(xiàn)代城市中，由于人們的生活和工作需要，會產(chǎn)生人員流動性。一般來說，在城市核心地帶是人流量最大的地方，而城市軌道交通能夠聯(lián)系市中心和郊區(qū)，不斷擴大城市的活動范圍，大大提高居民的出行可達性[3]。

3.4 特征價格

在結(jié)合數(shù)據(jù)分析時，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)價值要受到區(qū)域、文化、區(qū)位條件和住宅環(huán)境等多種因素的影響。而這些因素不僅能夠影響城市的交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，同時，也能夠反映出城市軌道交通距離和房地產(chǎn)價格的一定關(guān)聯(lián)性，城市軌道交通建設(shè)不僅能夠提高沿線地區(qū)的交通可達性，同時，城市軌道交通建設(shè)也能夠提高沿線房地產(chǎn)價格，而隨著城市軌道交通建設(shè)的發(fā)展，房地產(chǎn)價格也會產(chǎn)生比較大的變化，在城市發(fā)展過程中，管理者需要及時分析城市軌道交通建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)的活動?？梢哉f，城市軌道交通對于房地產(chǎn)價格的影響，是一項比較復(fù)雜的、且具有長期性和挑戰(zhàn)性的工作。

4.城市軌道交通對沿線房地產(chǎn)的價值影響

4.1 周邊交通狀況的改善

城市軌道交通能夠改善沿線房地產(chǎn)的周邊交通狀況，城市軌道交通建設(shè)能夠縮短居民的時間距離，降低居民的出行成本。同時，城市軌道交通也能夠一定程度上增強出行意愿。一般來說，城市軌道交通出行的時間、距離有保障，同時，城市軌道交通的出行成本低，使得很多居民更加傾向于選擇在軌道交通沿線的商業(yè)區(qū)，進行消費和活動，進一步帶動了當(dāng)前地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)價值。而交通因素對于沿線商業(yè)地產(chǎn)價值的影響，不僅能夠通過城市軌道交通建設(shè)體現(xiàn)出來，同時，城市軌道交通建設(shè)也能夠降低時間距離、出行成本和提高軌道交通客流量，及時實現(xiàn)人與人之間的商業(yè)活動和交易?？梢钥闯觯鞘熊壍澜煌ńㄔO(shè)以一種現(xiàn)代化、高效化和快速化的時代交通工具，能夠有效提高當(dāng)前地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展價值[4]。

4.2 土地利用性質(zhì)的轉(zhuǎn)變

土地利用性質(zhì)的轉(zhuǎn)變可以從多個角度分析，例如：通過城市軌道交通可達性水平的提高，能夠不斷縮短時間成本，通過節(jié)省距離，提高出行效率的方式，能夠獲得越來越多居民群眾的青睞。另外，隨著現(xiàn)代化經(jīng)濟社會的發(fā)展，人們出行意愿和出行需求的增加，進一步帶動了城市交通軌道沿線，房地產(chǎn)活動和商業(yè)活動的概率，這樣一來，也能夠有效提高房地產(chǎn)價值。同時，社會公眾在選擇出行時，不僅需要考慮時間、距離等因素，同時，社會公眾也要考慮出行成本因素[5]。經(jīng)過筆者對相關(guān)數(shù)據(jù)信息的調(diào)查和分析，可以得出，社會居民選擇公共汽車出行的成本最低，其次是地鐵。而出租車、私家車和一些公共交通，由于時間、距離和路況影響，被選擇的意愿較低。而公眾出行時，會綜合選擇多種交通方式，獲得最滿意的交通方案。這樣一來，可以帶動城市軌道交通周邊的商業(yè)地產(chǎn)價值的提升，還能不斷優(yōu)化沿線商業(yè)地產(chǎn)的交通環(huán)境和交通秩序，進一步推動房地產(chǎn)價值的提升。當(dāng)前，在我國各個地區(qū)，推動現(xiàn)代化城市軌道交通建設(shè)，不僅改善了沿線地區(qū)的交通可達性，同時，城市軌道交通建設(shè)也帶動了沿線地區(qū)土地的開發(fā)和利用，促進沿線經(jīng)濟的發(fā)展，結(jié)合相關(guān)數(shù)據(jù)的分析，可以看出，在沿線地區(qū)商業(yè)經(jīng)營和發(fā)展的基礎(chǔ)上，城市軌道交通建設(shè)不斷完善，能夠直接推動地鐵沿線物業(yè)價值的提升，在短短幾年內(nèi)，就將租金翻倍提高。因此，管理者應(yīng)該充分認識到城市軌道交通建設(shè)，對于房地產(chǎn)價值和沿線地區(qū)房地產(chǎn)增值的影響，不斷重視城市軌道交通建設(shè)，結(jié)合城市軌道交通設(shè)施與沿線物業(yè)發(fā)展，進行統(tǒng)一管理和規(guī)劃，更好地結(jié)合城市軌道交通發(fā)展和城市發(fā)展，不斷結(jié)合城市化發(fā)展的需求，助力房地產(chǎn)價值的提升。

4.3 市場需求的變化

隨著城市軌道交通沿線土地資源的開發(fā)，以及周邊基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的完善，可以看出，加強并推進城市軌道交通建設(shè)，對于沿線地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的提升作用。而隨著我國經(jīng)濟社會的發(fā)展和城市化水平的提升，政府部門應(yīng)該關(guān)注市場需求的變化，及時提升城市的經(jīng)濟能力和發(fā)展水平，應(yīng)該結(jié)合城市軌道交通建設(shè)和沿線物業(yè)的開發(fā)，進一步統(tǒng)籌發(fā)展，做出合理規(guī)劃，盡量滿足當(dāng)前地區(qū)居民的生活消費需求和出行需求，不斷推動城市軌道交通建設(shè)與物業(yè)互惠互利的作用，進一步推動我國城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的完善[6]。

4.4 沿線經(jīng)濟的繁榮發(fā)展

隨著城市軌道交通建設(shè)的發(fā)展，城市軌道交通建設(shè)帶動了沿線地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展，同時，加快關(guān)注我國的城市軌道交通建設(shè)，也進一步提高了軌道交通的客流量，不斷刺激商業(yè)活動發(fā)展。城市軌道交通建設(shè)，能夠帶動商業(yè)房地產(chǎn)價值的提升，體現(xiàn)在以下幾個方面：第一，城市軌道交通建設(shè)，能夠推動沿線地區(qū)的人口密度增大，不斷促進居民消費。由于公眾更加愿意選擇交通便利的軌道交通沿線居住和生活，因此，城市軌道交通建設(shè)也極大地增加了軌道交通沿線的人口密度，不斷刺激沿線地區(qū)的商業(yè)需求。這也進一步提升了房地產(chǎn)的價值。第二，城市軌道交通建設(shè)，能夠優(yōu)化商業(yè)環(huán)境，不斷提高商業(yè)地產(chǎn)的價值，城市軌道交通建設(shè)能夠匯集大量資源，推動文化建設(shè)、信息建設(shè)、餐飲行業(yè)和服務(wù)行業(yè)等多樣化現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，能夠及時優(yōu)化商業(yè)環(huán)境，促進商業(yè)地產(chǎn)的增值，帶動經(jīng)濟消費水平的提高。

最后，城市軌道交通建設(shè)還能夠改變城市格局，不斷推動現(xiàn)代城市化的發(fā)展。一方面，城市軌道交通建設(shè)，能夠發(fā)揮自身的集聚效應(yīng)和擴散效應(yīng)，帶動沿線土地的發(fā)展，不斷吸引客流量，打造城市多中心結(jié)構(gòu)，推動城市地區(qū)有限空間資源的合理利用。另一方面，城市軌道交通建設(shè)有利于實現(xiàn)城市功能的分區(qū)，通過城市商業(yè)用地、居住用地、建設(shè)用地、金融用地等用地資源的合理布局和分類[7]。因此，鼓勵城市交通建設(shè)的規(guī)劃和沿線地區(qū)物業(yè)發(fā)展的有機結(jié)合，能夠有效提高城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，同時，城市軌道交通建設(shè)的進一步規(guī)劃與升級，還能夠綜合運用有效資源，促進資源的合理配置，進一步發(fā)揮軌道交通對城市布局的引導(dǎo)作用。

4.5 沿線物業(yè)可達性提高

沿線物業(yè)可達性是檢驗現(xiàn)代經(jīng)濟社會和交通便利情況的重要因素，隨著城市軌道交通建設(shè)的發(fā)展，在當(dāng)前地區(qū)，加強城市軌道交通建設(shè)，能夠進一步提高沿線的物業(yè)可達性，通過相關(guān)部門對區(qū)間、線路、車站、停車場和運營控制中心等內(nèi)容的管理與規(guī)劃，進一步實現(xiàn)軌道交通線沿線的物業(yè)開發(fā)條件，推動單一交通功能向多功能方向發(fā)展，不斷打造多元化的物業(yè)開發(fā)類型，進一步促進當(dāng)前地區(qū)的城市化發(fā)展。例如：公共交通樞紐、住宅區(qū)、綜合性商業(yè)區(qū)、娛樂辦公等設(shè)施場所，再比如：車站周邊物業(yè)開發(fā)、地鐵車站的站內(nèi)物業(yè)開發(fā)和廠站上蓋物業(yè)開發(fā)等內(nèi)容[8]。

結(jié)語：

綜上所述，在我國城市化發(fā)展進程不斷推進的今天，推動我國的城市軌道交通建設(shè)，能夠帶動沿線地區(qū)房地產(chǎn)的價值提升，促進沿線地區(qū)城市化建設(shè)。而當(dāng)前，我國城市軌道交通建設(shè)，能夠推動房地產(chǎn)價值的提升，體現(xiàn)在多個方面：例如，城市軌道交通能夠改善沿線房地產(chǎn)的周邊交通情況，能夠轉(zhuǎn)變土地利用性質(zhì)，綜合利用土地資源，打造多元化的土地建筑類型，帶動沿線地區(qū)的城市化建設(shè)和商業(yè)發(fā)展。同時，城市軌道交通建設(shè)還能夠結(jié)合市場需求的變化，不斷推動基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的完善，促進沿線地區(qū)經(jīng)濟的繁榮發(fā)展，同時，城市軌道交通建設(shè)，還能夠提高沿線物業(yè)的可達性，保證房地產(chǎn)價值，維護經(jīng)濟社會的發(fā)展秩序。因此，可以看出，城市軌道交通建設(shè)，對于房地產(chǎn)價值提升的影響，有效關(guān)注這一問題，也是穩(wěn)定社會發(fā)展秩序的關(guān)鍵內(nèi)容。