文／夕木木

一、情景再現(xiàn)

這房子招徠住客，遠在歇卜士先生在世時候。那時只收一個人，每日供早晚兩餐，連宿費每星期五鎊錢，合八九十元，夠貴的。廣告登出了，第一個來的是日本人，他們答應下了。第二天又來了個西班牙人，卻只好謝絕了。從此住這所房的總是日本人多；先生死了，住客多了，后來竟有“日本房”的名字。這些日本人有一兩個在外邊有女人，有一個還讓女人騙了，他們都回來在飯桌上報告，太太也同情的聽著。有一回，一個人忽然在飯桌上談論自由戀愛，而且似乎是沖著小姐說的。這一來太太可動了氣。飯后就告訴那個人，請他另外找房住。這個人走了，可是日本人有個俱樂部，他大約在俱樂部里報告了些什么，以后日本人來住的便越過越少了。房間老是空著，太太的積蓄早完了；還只能在房子上打主意，這才抵押了出去。那時自然盼望贖回來，可是日子一天一天過去，情形并不見好。房子終于標賣，而且圣誕節(jié)后不久，便賣給一個猶太人了。她想著年頭不景氣，房子且沒人要呢，哪知猶太人到底有錢，竟要了去，經(jīng)理人限期讓房?？斓狡诹耍闭f來不及。經(jīng)理人又向法院告訴，法院出傳票教她去。她去了，女兒攙扶著；她從來沒上過堂，法官說欠錢不讓房，是要坐牢的。她又氣又怕，幾乎昏倒在堂上；結果只得答應了加緊找房。這種種也都是為了女兒，她可一點兒不悔。

（以上內(nèi)容節(jié)選自《教育部基礎教育課程教材發(fā)展中心 中小學生閱讀指導目錄（2020年版）》——《朱自清散文精選》）

二、問題的提出

以上選自朱自清的散文《房東太太》。從作者的描述中，我們可以發(fā)現(xiàn)歇卜士太太是一個很愛自己女兒的母親，也是一個對生活保持積極樂觀態(tài)度的人。歇卜士太太因為生活拮據(jù)，將房子賣給了一個猶太人，卻遲遲不讓房，被人訴至法院。面對這個麻煩，歇卜士太太依然保持樂觀，為了女兒“一點兒不悔”。接下來，讓我們透過歇卜士太太的經(jīng)歷，一起來了解一下有關房屋買賣的法律知識吧！

三、學習一些法律知識

（一）合同違約責任

《中華人民共和國民法典》第五百九十五條規(guī)定，買賣合同是出賣人轉移標的物的所有權于買受人，買受人支付價款的合同。情景再現(xiàn)中，猶太人已經(jīng)支付了購房款，歇卜士太太卻遲遲沒有讓房。對于這種情況，我國法律是如何規(guī)定的呢？

歇卜士太太不按期讓房的行為屬于違約。所謂違約，是指一方當事人不合理拒絕或者不履行合法和強制性的合同義務，即完全不履行根據(jù)合同應負有的義務，通常表現(xiàn)為拒絕履行、不能履行、遲延履行或不完全履行等違約形態(tài)。我國《民法典》第五百七十七條規(guī)定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。該條款規(guī)定的是違約責任的承擔方式，采取了嚴格責任原則，即合同債務人不履行合同債務或者履行不適當?shù)?，若無法定或約定免責事由，即成立違約，應當承擔違約責任。合同債務人有無過錯，不是違約責任成立的要件。同時，《民法典》第五百八十條規(guī)定，當事人一方不履行非金錢債務或者履行非金錢債務不符合約定的，對方可以請求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事實上不能履行；（二）債務的標的不適于強制履行或者履行費用過高；（三）債權人在合理期限內(nèi)未請求履行。據(jù)此，當違約情況發(fā)生時，繼續(xù)履行是違約方承擔責任的首選方式。這是因為，依法成立的合同對雙方當事人具有約束力，當事人應當遵循誠信原則，按照合同的約定全面履行自己的義務。很明顯，繼續(xù)履行比采取補救措施、賠償損失或者支付違約金更有利于實現(xiàn)合同目的。因此，猶太人可以請求歇卜士太太承擔繼續(xù)履行的違約責任，及時讓房給自己。

（二）承租人的權益保障

歇卜士太太將房屋賣給了猶太人，那么租住在房屋中的租客的權益該如何得到保障呢？對此，我國《民法典》確立了買賣不破租賃原則。該制度建立的初衷在于保護弱勢承租人階層的生存利益，“因為居住為人生之基本需要，屋價高昂，購買不易，承租人多屬經(jīng)濟上弱者，實有特別保護之必要”。同時，如果房屋已被出租，而購房者不受租賃合同約束的話，事實上相當于賦予房屋出賣人即出租人單方面享有租賃合同終止權，可能會導致房屋買賣合同雙方當事人共同侵害承租人權利的情況多發(fā)，無疑會破壞財產(chǎn)秩序。因此，我國《民法典》第七百二十五條規(guī)定，租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。

不僅如此，我國《民法典》第七百二十六條規(guī)定，出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利；但是，房屋按份共有人行使優(yōu)先購買權或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。出租人履行通知義務后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的，視為承租人放棄優(yōu)先購買權。法律確立承租人優(yōu)先購買權，一方面體現(xiàn)了對租賃關系中相對弱勢一方的承租人的保護，另一方面也體現(xiàn)了對承租人因使用房屋而形成的穩(wěn)定的生產(chǎn)生活秩序的維護。承租人享有優(yōu)先購買權的一個前提是其必須以同等條件購買，這是因為，優(yōu)先購買權制度是以利益衡量為原則而成立的一種制度，“同等條件”的行使要件是其主要的利益衡量機制，是對承租人行使優(yōu)先購買權的限制。作出這種限制尊重了出賣人的所有權，使其不至于因承租人行使優(yōu)先購買權而使自己的利益遭受損失；同時，也沒有剝奪其他人的購買機會，因為其他買受人仍然可以參與購買，如果優(yōu)先購買權人不能提供同等條件，則按價高者得的市場原則決定租賃房屋的歸屬，不違反公平競爭的原則。

四、總結

通過歇卜士太太的經(jīng)歷，我們明白了當事人簽訂合同后，就應該遵循誠信原則，依照合同約定全面履行自己的義務。否則，就要承擔相應的違約責任。而法律對買賣不破租賃原則和承租人優(yōu)先購買權的規(guī)定，讓我們看到了維護社會公平正義的立法考量。誠信也好，公平正義也罷，如果只是一句口號，都將毫無意義。正如朱自清另外一篇散文《正義》中所說的那樣，“正義是在我們的心里！從明哲的教訓和見聞的意義中，我們不是得著大批的正義么？但白白的擱在心里，誰也不去取用，卻至少是可惜的事?！币虼?，只有每個人都行動起來，從自身做起，才能真正推動法治社會的進步。