李夢莎

廣東嶺南律師事務(wù)所，廣東 廣州 510000

一、基本案情介紹

甲對(duì)乙享有到期債權(quán)，經(jīng)甲乙協(xié)商一致，乙將全資企業(yè)丙名下的土地使用權(quán)以物抵債給甲，用以清償乙對(duì)甲的債務(wù)，但是因?yàn)榉N種原因，土地使用權(quán)一直未過戶至甲名下，由此，甲開始了漫長的維權(quán)之路。甲先后提起了四個(gè)訴訟，擬請(qǐng)求將土地使用權(quán)過戶至自己名下：

（一）建設(shè)用地使用權(quán)糾紛

甲對(duì)丙提起建設(shè)用地使用權(quán)糾紛訴訟，要求丙將土地使用權(quán)過戶至甲名下，但由于丙涉及多宗債務(wù)，土地使用權(quán)已先由法院查封，因此，法院沒有支持甲的訴訟請(qǐng)求，認(rèn)為甲應(yīng)當(dāng)通過執(zhí)行異議先行解決土地使用權(quán)的查封問題，并駁回了甲的起訴。

（二）執(zhí)行異議之訴

隨后，甲提起執(zhí)行異議，認(rèn)為土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓價(jià)款已經(jīng)通過債權(quán)債務(wù)抵銷的方式支付完畢，且甲不存在其他過錯(cuò)，因此土地使用權(quán)應(yīng)排除強(qiáng)制執(zhí)行、解除查封并過戶至甲名下。在執(zhí)行異議被法院駁回之后，甲提起了執(zhí)行異議之訴。在執(zhí)行異議之訴的審理期間，丙由于資不抵債，由法院受理了破產(chǎn)清算。

執(zhí)行異議之訴的一、二審法院均認(rèn)為，由于丙已經(jīng)進(jìn)入破產(chǎn)清算程序，依照《中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法》（以下簡稱《破產(chǎn)法》）第十九條的規(guī)定，有關(guān)丙的執(zhí)行程序應(yīng)當(dāng)中止，執(zhí)行異議之訴無再行審理的必要，甲的主張應(yīng)當(dāng)通過破產(chǎn)程序解決，因此駁回了甲的起訴。

（三）取回權(quán)糾紛

甲由此依照《破產(chǎn)法》第三十八條的規(guī)定向管理人主張取回權(quán)，認(rèn)為其已經(jīng)付清了土地轉(zhuǎn)讓款，對(duì)標(biāo)的物享有物權(quán)期待權(quán)，因此土地使用權(quán)不屬于債務(wù)人財(cái)產(chǎn)，便通過管理人申請(qǐng)取回。管理人經(jīng)審查認(rèn)為土地使用權(quán)仍在丙名下，屬于債務(wù)人財(cái)產(chǎn)，因此不予認(rèn)可甲行使取回權(quán)的申請(qǐng)。甲不服管理人的認(rèn)定，便向法院提起訴訟，要求行使取回權(quán)。取回權(quán)糾紛的一、二審法院均認(rèn)為，由于土地使用權(quán)仍在丙名下，因而屬于債務(wù)人財(cái)產(chǎn)，甲行使取回權(quán)不符合法律的規(guī)定。

（四）第二次建設(shè)用地使用權(quán)糾紛

甲隨后又提起了建設(shè)用地使用權(quán)糾紛，要求繼續(xù)履行合同，由管理人將土地使用權(quán)過戶至甲名下。一審法院認(rèn)為，由于土地使用權(quán)所在地的政策要求轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)必須通過招拍掛的形式，否則不能辦理過戶。因而，甲和丙通過自行簽訂協(xié)議的方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，在現(xiàn)行框架之下無法過戶至甲名下，合同已無法實(shí)際履行，于是駁回了甲的訴訟請(qǐng)求。二審法院則認(rèn)為由于甲曾經(jīng)提起過執(zhí)行異議之訴，要求將土地使用權(quán)過戶至甲名下，法院以甲的訴求應(yīng)當(dāng)在丙破產(chǎn)程序中解決而駁回起訴，而現(xiàn)在甲又提起了同樣的訴訟請(qǐng)求，違反了“一事不再理”原則，法院不應(yīng)當(dāng)對(duì)此進(jìn)行實(shí)體審理，故撤回了一審判決，改判駁回了甲要求過戶的起訴。

二、不動(dòng)產(chǎn)買受人權(quán)益保護(hù)法律規(guī)制

買賣合同作為一種雙務(wù)合同，買方的核心義務(wù)是支付轉(zhuǎn)讓款，賣方的核心義務(wù)是轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物所有權(quán)。因此，下文將著重從買方付款義務(wù)的角度分析，當(dāng)買方支付價(jià)款達(dá)到什么比例的時(shí)候，賣方需要承擔(dān)強(qiáng)制過戶的義務(wù)，從而使得買方對(duì)標(biāo)的物享有非物權(quán)但無限接近物權(quán)的排他性權(quán)利。

（一）執(zhí)行程序中的規(guī)定

依照《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》（以下簡稱《執(zhí)行異議規(guī)定》）第二十八條及第二十九條，在執(zhí)行程序中，一般標(biāo)的物買受方支付完畢標(biāo)的物轉(zhuǎn)讓款且滿足其他要件的，則可排除執(zhí)行；而對(duì)于商品房而言，基于保障生存權(quán)的價(jià)值導(dǎo)向，款項(xiàng)支付比例只需超過總價(jià)款的50%，即可排除執(zhí)行。

（二）破產(chǎn)程序中的規(guī)定

而在破產(chǎn)程序中，為了保障破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)價(jià)值最大化，《破產(chǎn)法》第十八條的規(guī)定給予了管理人對(duì)于雙方均未履行完畢的合同選擇繼續(xù)履行或解除的權(quán)利。從買方角度分析，只有在買受方支付了全部價(jià)款但賣方仍未協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的情形下才不屬于該款規(guī)定的雙方均未履行完畢的合同；如果買受方并未完全支付價(jià)款且產(chǎn)權(quán)尚未轉(zhuǎn)移，管理人即有權(quán)解除合同。值得注意的是，《執(zhí)行異議規(guī)定》第二十八條第二項(xiàng)規(guī)定的支付標(biāo)準(zhǔn)，在買受人尚未支付完畢價(jià)款的情形下，只要“已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行”，也滿足排除執(zhí)行的要件。但是同樣的情形在破產(chǎn)程序中則不然，只要買受人尚未付清轉(zhuǎn)讓款，則視為雙方均未履行完畢的合同，合同最終走向的決定權(quán)在管理人，即使根據(jù)合同的約定，買受人在標(biāo)的物產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移前并不存在支付剩余價(jià)款的義務(wù)，在破產(chǎn)中也不存在向管理人付清剩余價(jià)款從而要求管理人配合過戶的權(quán)利，因?yàn)榇藭r(shí)，是否繼續(xù)履行合同的“生殺大權(quán)”完全在管理人而不在交易相對(duì)方。

《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法〉若干問題的規(guī)定（二）》（以下簡稱《破產(chǎn)法司法解釋二》）第三十四條規(guī)定，在所有權(quán)保留的買賣合同中，只要標(biāo)的物所有權(quán)沒有轉(zhuǎn)移，就屬于管理人有權(quán)選擇繼續(xù)履行或解除的雙方均未履行完畢的合同，在這條中，并未闡述是否考慮買方轉(zhuǎn)讓價(jià)款的支付情況。而第三十五條則規(guī)定，如果管理人決定繼續(xù)履行合同的，買受人繼續(xù)支付價(jià)款；只要在買受人尚未取得標(biāo)的物所有權(quán)，但是已經(jīng)對(duì)標(biāo)的物進(jìn)行了不當(dāng)處分的情況下，才考慮買受人支付價(jià)款是否已經(jīng)達(dá)到總價(jià)款的75%，如已經(jīng)達(dá)到的，管理人就只能要求買受人繼續(xù)履行支付剩余價(jià)款的義務(wù)。從而可見，如果買受人的價(jià)款支付超過75%的，管理人的合同解除權(quán)受到一定程度的限制。

（三）小結(jié)

綜上，《破產(chǎn)法》第十八條是對(duì)所有雙方均未履行完畢合同的普遍性規(guī)定，適用于所有買賣合同；《破產(chǎn)法司法解釋二》第三十四條、第三十五條，則是適用于動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)保留的買賣合同；而《執(zhí)行異議規(guī)定》第二十八條則適用于不動(dòng)產(chǎn)買賣，第二十九條則是對(duì)商品房消費(fèi)者保護(hù)的特殊規(guī)定。針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)而言，由于《執(zhí)行異議規(guī)定》是執(zhí)行程序的司法解釋，并不當(dāng)然適用于破產(chǎn)程序，而《破產(chǎn)法》及其司法解釋并未給予不動(dòng)產(chǎn)買受人甚至商品房消費(fèi)者特殊保護(hù)。雖然，執(zhí)行程序與破產(chǎn)程序都是償債程序，但是基于債務(wù)人資不抵債的語境下，破產(chǎn)程序作為概括性償債程序，關(guān)注點(diǎn)更多在于如何將債務(wù)人財(cái)產(chǎn)最大化，以保障債權(quán)人能夠?qū)崿F(xiàn)盡可能多的清償。在這種價(jià)值取向之中，不動(dòng)產(chǎn)買受人甚至商品房消費(fèi)者并不享有特殊待遇。也就是說，在執(zhí)行程序中，可以滿足排除執(zhí)行條件的商品房消費(fèi)者，在破產(chǎn)的語境下，權(quán)益并未能在法律層面上獲得確切保障。因而，在房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)的案例中，商品房買受人權(quán)益的保護(hù)，更多是取決于案件管理人、法院的價(jià)值考量，以及買受人與債權(quán)人之間的權(quán)利拉扯，買受人并不享有主動(dòng)權(quán)。

三、買受人的權(quán)利實(shí)現(xiàn)路徑

甲在本案的維權(quán)路徑可謂是極其艱辛且一波三折，但要求過戶的訴訟請(qǐng)求最終也未能獲得法院的支持。在本案中，在不考慮其他因素情況下，土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓價(jià)款實(shí)則已經(jīng)全部結(jié)清，甲在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同中并不存在其他主要義務(wù)，可以說甲實(shí)現(xiàn)對(duì)土地使用權(quán)物權(quán)的距離，僅有辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證這“一步之遙”。

在破產(chǎn)語境下，買受人應(yīng)當(dāng)如何主張權(quán)利，從而實(shí)現(xiàn)標(biāo)的物的物權(quán)？從現(xiàn)有的生效判決分析，大部分觀點(diǎn)認(rèn)為，在債務(wù)人進(jìn)入破產(chǎn)程序后，只要買受人提起的執(zhí)行異議或執(zhí)行異議之訴的裁判文書尚未生效，執(zhí)行異議及執(zhí)行異議之訴均不再審理，并以駁回起訴處理。因此，買受人并不能通過對(duì)破產(chǎn)企業(yè)提起執(zhí)行異議之訴的方式實(shí)現(xiàn)權(quán)利。同時(shí)，由于買受人并未實(shí)現(xiàn)對(duì)標(biāo)的物的物權(quán)，但有權(quán)依照《破產(chǎn)法》第三十八條的規(guī)定行使取回權(quán)的僅限于標(biāo)的物的產(chǎn)權(quán)人，因此，未辦理過戶的買受人也無法通過取回權(quán)主張權(quán)利，標(biāo)的物仍然屬于債務(wù)人財(cái)產(chǎn)。

四、不動(dòng)產(chǎn)買賣中繼續(xù)履行合同的規(guī)制及建議

甲的第四個(gè)維權(quán)路徑——要求繼續(xù)履行合同（本案中訴訟請(qǐng)求為協(xié)助過戶）：甲提起第二次建設(shè)用地使用權(quán)糾紛，要求丙協(xié)助過戶的原因是丙進(jìn)入破產(chǎn)程序之后，對(duì)丙名下財(cái)產(chǎn)的查封措施依法應(yīng)當(dāng)全部解除，因此并不存在甲提起第一個(gè)訴訟中所述的因標(biāo)的物被法院查封而產(chǎn)生的法律障礙。在執(zhí)行異議之訴中，法院認(rèn)為標(biāo)的物的處理應(yīng)當(dāng)通過管理人在破產(chǎn)程序中解決；在甲的該次訴訟中，敗訴原因同樣是法院認(rèn)為標(biāo)的物的處理應(yīng)當(dāng)由管理人在破產(chǎn)程序解決。至于該怎么解決，無非就是繼續(xù)履行合同，由管理人協(xié)助甲辦理過戶手續(xù)；或者解除合同，即丙管理人無須將土地使用權(quán)過戶給甲，甲由此受到的損失向管理人申報(bào)債權(quán)。在本案中，管理人不同意繼續(xù)履行合同的情況之下，法院再次指引債權(quán)人在破產(chǎn)程序中解決自身訴求，并無法解決本案爭議。畢竟，無法通過自行協(xié)商處理的民商事案件，應(yīng)當(dāng)允許當(dāng)事人通過司法途徑尋求幫助。

（一）買方已付清不動(dòng)產(chǎn)價(jià)款時(shí)，買受人應(yīng)有權(quán)請(qǐng)求繼續(xù)履行，產(chǎn)生爭議時(shí)，應(yīng)明確賦予當(dāng)事人司法救濟(jì)途徑

在不考慮其他因素的情況下，若買受人已經(jīng)全額支付價(jià)款，買賣合同不屬于管理人有權(quán)決定是否繼續(xù)履行的合同［1］，買受人有權(quán)請(qǐng)求管理人繼續(xù)履行合同并協(xié)助過戶；如果買受人與管理人就合同履行產(chǎn)生實(shí)體性爭議的，應(yīng)當(dāng)允許當(dāng)事人通過另行起訴的方式主張權(quán)利，并通過立法的形式明確救濟(jì)途徑，而不應(yīng)一概駁回起訴并要求各方繼續(xù)在破產(chǎn)程序中解決，否則會(huì)造成一個(gè)無限循環(huán)，當(dāng)事人的合法權(quán)益也難以得到保障。

（二）商品房消費(fèi)者未付清不動(dòng)產(chǎn)價(jià)款時(shí)，建議參照?qǐng)?zhí)行中的規(guī)定處理，并兼顧平衡破產(chǎn)債權(quán)人的權(quán)益

1．保障商品房消費(fèi)者的過戶請(qǐng)求權(quán)

商品房消費(fèi)者在沒有付清不動(dòng)產(chǎn)價(jià)款的情況之下，屬于《破產(chǎn)法》第十八條規(guī)定的雙方均未履行完畢的合同，該種情形在實(shí)踐中普遍存在。管理人在選擇解除還是繼續(xù)履行時(shí)，需要兼顧考慮法律效果和社會(huì)效果［2］。對(duì)于買受人尚未支付完畢轉(zhuǎn)讓價(jià)款的情況，建議參照《執(zhí)行異議規(guī)定》第二十八條、第二十九條以及《破產(chǎn)法司法解釋二》第三十四條關(guān)于支付比例的規(guī)定完善處理規(guī)則。在房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)的情形下，如果買受人滿足《執(zhí)行異議規(guī)定》第二十九條，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先保障無過錯(cuò)商品房消費(fèi)者的權(quán)益，由管理人代表債務(wù)人繼續(xù)履行商品房買賣合同，配合辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。

2．兼顧平衡破產(chǎn)債權(quán)

鑒于在目前的實(shí)務(wù)中，對(duì)于破產(chǎn)程序中商品房消費(fèi)者的權(quán)益保障并沒有明確的法律規(guī)制，但是由于涉及的人數(shù)眾多，法院和管理人在實(shí)務(wù)中一般也不愿意采取解除合同收回房屋的方式處理，以免造成不穩(wěn)定因素，但是從債權(quán)人的角度又不愿意輕易放棄本應(yīng)屬于債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)，否則會(huì)造成自身清償額的減損。在此情形下，為了平衡債權(quán)人和買受人的利益，讓針對(duì)該部分房產(chǎn)的處置方案更容易得到債權(quán)人會(huì)議的通過，管理人同意繼續(xù)履行合同的一般交換條件是買受人除了支付剩余房款之外，還應(yīng)當(dāng)支付自實(shí)際占用標(biāo)的物之日起至清償全部款項(xiàng)之日止的利息。但是，該條件實(shí)踐起來并不無爭議。第一，買受人未付清款項(xiàng)一般是基于買賣合同對(duì)于付款時(shí)間的約定，如過戶后再支付余款，在此情形下未全額付款的買受人不存在過錯(cuò)；第二，債務(wù)人破產(chǎn)通常都是客觀因素造成，無法過戶一般與開發(fā)商資金鏈斷裂以及建筑物辦理初始確權(quán)情況密切相關(guān)，而與買受人無太大關(guān)聯(lián)；第三，涉及未能過戶的房產(chǎn)購買時(shí)間一般較久，當(dāng)時(shí)的房產(chǎn)價(jià)格較低，如果計(jì)算利息的，利息金額會(huì)較高甚至?xí)^原來的購房款本金。但管理人則認(rèn)為，房屋最大的價(jià)值在于其使用權(quán)能，即使房屋未辦證也不影響買受人的使用，而買受人事實(shí)上已經(jīng)占用房屋多年，所以應(yīng)當(dāng)給予利息予以補(bǔ)償。由于買受人一般不對(duì)債務(wù)人享有金錢債權(quán)，有別于《破產(chǎn)法》規(guī)定的列入債權(quán)表并享有表決權(quán)的債權(quán)人，對(duì)于房產(chǎn)處置方式的債權(quán)人會(huì)議決議買受人不參與表決，因而也不約束買受人。即使上述債權(quán)人會(huì)議已經(jīng)通過，但是基于對(duì)買受人無約束力、另行給付利息不符合當(dāng)事人雙方買賣合同的約定，是否支持全賴法官的自由裁量。由于我國并非判例法國家，在沒有形成司法解釋或裁判共識(shí)的情況下，法官的個(gè)案裁量并不必然代表同類案件的判罰必然一致。因而，為了保障商品房消費(fèi)者的權(quán)利的同時(shí)平衡破產(chǎn)債權(quán)人的利益，建議明確保障付款超過50%的商品房消費(fèi)者的過戶請(qǐng)求權(quán)的同時(shí)，明確剩余房款應(yīng)當(dāng)計(jì)付利息，從而實(shí)現(xiàn)破產(chǎn)債權(quán)人及商品房消費(fèi)者的雙贏。

（三）對(duì)于未付清不動(dòng)產(chǎn)價(jià)款的其他買受人，應(yīng)依照當(dāng)前規(guī)定處理，并明確賦予當(dāng)事人司法救濟(jì)途徑

而對(duì)于非商品房消費(fèi)者的買受人而言，商業(yè)行為必然存在商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，因而并不存在特別保護(hù)的必要性，因此應(yīng)當(dāng)依照《破產(chǎn)法》第十八條的規(guī)定，區(qū)分是否屬于雙方均未履行完畢的合同，屬于的，則管理人有權(quán)決定是否繼續(xù)履行，并按照既有規(guī)定處理；不屬于的，管理人應(yīng)當(dāng)配合辦理過戶手續(xù)，買受人也當(dāng)然有權(quán)請(qǐng)求管理人辦理過戶。但是，如果管理人與買受人對(duì)是否屬于雙方均未履行完畢的合同、合同效力、履行等實(shí)體問題產(chǎn)生爭議的，應(yīng)當(dāng)允許買受人或管理人通過司法途徑主張權(quán)利。