朱雨晨 陳亞芳 王紅紅 顏祥林

（1.南京大學信息管理學院 南京 210023；2.南京市規(guī)劃和自然資源局不動產(chǎn)登記中心 南京 210029）

0 引言

不動產(chǎn)歷史檔案作為城市發(fā)展變遷的見證者，在城市文化傳播、社會記憶凝聚、古建筑保護修繕等方面具有重要作用。但其概念尚未形成明確解釋，從相關不動產(chǎn)歷史檔案管理機構的實踐來看，其內(nèi)涵范圍主要包括了中國古代到建國初期在不動產(chǎn)權屬登記活動中形成的原始記錄。不動產(chǎn)歷史檔案作為承載城市記憶和文化遺產(chǎn)的重要載體，其開發(fā)利用就成為喚醒其內(nèi)含價值底蘊的必然手段。然而，相關實踐工作仍處于初步探索階段，已有探討成果零散，多為經(jīng)驗式的介紹,還存在無從下手、總體思路單一、開發(fā)深度不足、活化傳播有限等困境[1]，究其原因之一便是缺少體系化的開發(fā)利用方法。為此，本文受價值導引理念的啟發(fā)，嘗試從價值的梳理、凝練和活化三個層次的遞進視角，對應配置檔案開發(fā)利用的資源整合、內(nèi)容挖掘和成果輸出三個環(huán)節(jié)，構建出對應的開發(fā)利用框架，以此構成了本文的研究問題。

1 價值導引：不動產(chǎn)歷史檔案開發(fā)利用的思路轉(zhuǎn)變

基于本文的研究對象與問題，需要從不動產(chǎn)歷史檔案、歷史檔案資源開發(fā)、檔案價值理論三個方面對相關研究進行回顧。

1.1 相關研究回顧

1.1.1 不動產(chǎn)歷史檔案

為使本文研究對象進一步聚焦，有必要明晰關于不動產(chǎn)歷史檔案自身的研究。現(xiàn)有的不動產(chǎn)歷史檔案研究，多為基于館藏檔案開發(fā)利用工作的經(jīng)驗總結。有學者總結了清代、民國時期房產(chǎn)檔案的學術、商業(yè)、收藏、憑證價值，并從數(shù)字化、傳播、學術研究、文化成果創(chuàng)作等角度提出了開發(fā)利用建議[2]；有基于鄭州市房產(chǎn)檔案館的民國檔案資源開發(fā)傳播方向進行了探索[3]；有基于成都市歷史房產(chǎn)檔案，將不動產(chǎn)歷史檔案的價值概括為原始憑證價值、記憶工程素材、史料價值，對其開發(fā)利用提出了搶救修復、舉辦展覽、開展檔案編研等建議[4]；有基于實踐調(diào)研從實踐和理論層面、組織層面、環(huán)境層面提出不動產(chǎn)歷史檔案開發(fā)利用的可為之策；此外，部分學者還關注房產(chǎn)檔案編研工作對歷史文化名城的推動作用[5]，探討了GIS技術結合檔案在城市記憶工程中的應用[6]。總的來看，當前不動產(chǎn)歷史檔案開發(fā)利用的研究多是某個相關機構實踐經(jīng)驗的提煉與總結，缺少理論性的分析與整體性的開發(fā)思路，難以對相關開發(fā)利用工作提供體系化的指導與借鑒。

1.1.2 歷史檔案資源開發(fā)

作為一類專業(yè)性較強的歷史檔案資源，不動產(chǎn)歷史檔案開發(fā)利用可以借鑒歷史檔案資源開發(fā)的方式、功能、框架等，故在此對歷史檔案相關研究進行了梳理。歷史檔案在社會記憶構建中起著觸發(fā)、傳承、證實、展示及張揚的功能[7]，在歷史檔案的資源選擇于開發(fā)過程中，要加強合作、把握尺度、注重傳播[8]；從數(shù)字人文視野切入，也可將歷史檔案資源開發(fā)路徑歸納為三部分：一是以“環(huán)境—主體—客體”為基本結構的概念模型、二是對檔案數(shù)據(jù)的深度處理與再組織、三是歷史檔案數(shù)據(jù)的可視化呈現(xiàn)[9]。上述探討對不動產(chǎn)歷史檔案的價值認知與開發(fā)利用方式有著參考價值，但尚未被相關研究者所關注，故本文在后續(xù)框架的構建中也進行了一定的吸收與借鑒。

1.1.3 檔案價值理論

檔案價值理論是檔案學界關注的一個重要研究問題，其對于檔案信息資源的開發(fā)利用工作起著重要的引導作用。檔案價值雙元論[10]在關注檔案憑證、情報價值的同時，也將目光投向了其歷史文化等價值；“活化”理論是對檔案歷史文化價值的認同與探討，也為檔案開發(fā)利用提供新的實踐思考方向[11]；而檔案記憶觀提出了檔案文化價值在構建集體記憶、文化傳承中的獨特作用[12]。這些關于檔案價值理論的探討立足于檔案信息內(nèi)涵的剖析與認識。傳統(tǒng)的檔案開發(fā)多以任務導向為主，隨著對檔案價值探討與認知的逐漸深入、豐富，其開發(fā)與利用的方式、方法也發(fā)生了變化。其文化、歷史價值的取向日益突顯，綜合運用新興數(shù)字技術，以“價值”為引導驅(qū)動歷史檔案資源的開發(fā)與傳播也成為一種趨勢[13]。

總的來說，不動產(chǎn)歷史檔案在城市時間與空間記憶凝聚中享有的特殊地位，而在以歷史文化街區(qū)為代表的歷史文化空間重構領域內(nèi)，以“價值導引”推動價值識別、關聯(lián)、延續(xù)和活化[14]是一項重要議題。因此通過對檔案價值的梳理、凝練與活化的多維度審視，為不動產(chǎn)歷史檔案資源開發(fā)實踐工作提供方向借鑒與框架參考。

1.2 框架的構建

綜上，在開展此類研究前有必要先構建一個框架。任何一個研究領域最常用的框架建構邏輯和方法是從理論導入到實踐應用的過程，考慮到不動產(chǎn)歷史檔案價值的深厚與維度多樣，以及與城市記憶構建的緊密聯(lián)系，本文一方面在理論層面上引入了“價值導引”的建構理念，即通過對不動產(chǎn)歷史檔案價值的多維審視，重視其歷史文化等價值的梳理、凝練與活化；另一方面在實踐層面則借鑒了城市記憶工程的實施邏輯[15]與歷史檔案開發(fā)的方式方法，從資源整合、內(nèi)容挖掘、成果輸出三個環(huán)節(jié)形成開發(fā)利用的具體內(nèi)容，然后將兩個層面的實現(xiàn)邏輯整合到一起，形成了本文所指向的框架（見圖1）。

圖1 不動產(chǎn)歷史檔案資源開發(fā)利用框架

該框架的提出主要有以下意義：一是可以其價值內(nèi)涵為導引，對不動產(chǎn)歷史檔案及其相關資料進行梳理、管理、利用，進一步明確開發(fā)方向，提高此類檔案實踐工作效率；二是推動轉(zhuǎn)變此類檔案現(xiàn)有的開發(fā)利用方法與體系的構建思路，促使檔案工作者從“技術性”視角轉(zhuǎn)向包含“價值梳理”“價值凝練”“價值活化”的“價值性”視角，并將后者作為開發(fā)利用工作的重點，以期形成更有針對性的開發(fā)目標與開發(fā)方案；三是可以從整體開發(fā)利用流程出發(fā)進行考慮，分層次、分階段以“價值”指引不動產(chǎn)歷史檔案的資源整合、內(nèi)容挖掘、成果輸出的具體實施內(nèi)容，為其開發(fā)利用提供具有實踐指導意義的體系化框架。

2 資源整合環(huán)節(jié)：不動產(chǎn)歷史檔案的價值梳理

不動產(chǎn)歷史檔案的資源整合以“價值梳理”為出發(fā)點，對其價值類別與資源特征加以充分揭示與總結，進一步推動不動產(chǎn)歷史檔案的收集整理工作，以館藏挖掘與廣泛征集為主要手段，以最終構建出歷史文化價值豐厚、內(nèi)容完整鮮活的不動產(chǎn)歷史檔核心資源庫

2.1 價值類別總結與特征揭示

由于歷史變遷、機構調(diào)整，不動產(chǎn)歷史檔案很多時候并不集中在同一機構檔案館（室）內(nèi)，因此在進行資源整合時，可以借助其價值類別梳理與之直接或間接相關的檔案。本文從不動產(chǎn)歷史檔案的憑證價值、學術價值、文化價值三個角度對其進行梳理，可將之類別總結為：一是在確定產(chǎn)權人、解決產(chǎn)權糾紛方面作為直接憑證；二是為古建筑、歷史街區(qū)等修繕、維護提供相關圖紙等空間與陳設內(nèi)容的參考依據(jù)；三是向歷史、建筑、法律、經(jīng)濟等專業(yè)領域的研究者提供最直接的史料；四是對城市歷史記憶的回溯、城市歷史空間的再現(xiàn)、城市個性化文化服務的提供起著不可替代的作用。以上不動產(chǎn)歷史檔案價值特性的揭示，有助于工作人員在資源整合環(huán)節(jié)就對其形成較為全面的價值認知，對其后續(xù)的開發(fā)利用提供價值層面的參考遵循。

不動產(chǎn)歷史檔案的資源整合還需對這類檔案的特征有一定了解，本文根據(jù)前期調(diào)研將其總結為跨區(qū)域、跨主體、跨類型[15]的資源收集與整理?？鐓^(qū)域是指不動產(chǎn)歷史檔案可能因歷史原因散存不同區(qū)域內(nèi)，多數(shù)集中在當?shù)叵嚓P機構檔案館（室），但也要注意散存于海內(nèi)外的相關檔案資源，如現(xiàn)存于臺灣的民國時期不動產(chǎn)歷史檔案等?？缰黧w則是指要關注多類型的機構，如檔案館、博物館、紀念館以及團體、個人等，廣泛的檔案資料采集必然要涉及各類主體，不能局限在某一類機構或群體中?？珙愋蛣t是要重視文本、圖紙等不同形式的不動產(chǎn)歷史檔案資源的收集整理，也要關注其延伸，對與之相關的實物、照片、音視頻以及口述資料等資源的采集與補充。

2.2 “內(nèi)外兼顧”的資源整合方法

以價值梳理為指引的不動產(chǎn)歷史檔案資源整合，既包括相關機構自身館藏的梳理與挖掘，也涉及外部相關檔案資料的廣泛采集。不動產(chǎn)歷史檔案的深度開發(fā)與多維重現(xiàn)不僅僅依托于館藏中直接相關聯(lián)的檔案，還需要其他關聯(lián)資料予以補充、完整。唯有做到兼顧“內(nèi)”與“外”多種相關資源的收集與整理，才能后續(xù)開發(fā)利用工作提供良好的基礎素材。

一是基于館藏的檔案資源挖掘。在館藏挖掘方面，由于不動產(chǎn)歷史檔案類型多樣、形式不一，涵蓋了以土地、房產(chǎn)為主的多種不動產(chǎn)登記活動中形成的記錄，更涉及所有權證、測繪圖紙、交易契約等多種類型的文獻資料。這些檔案隨著時代變遷、機構改革等因素，分散在不同機構檔案館（室）中，很多都未得到較好的保護與修復。因此要對與不動產(chǎn)登記工作相關機構的館藏檔案進行摸底，視實際情況對不動產(chǎn)歷史檔案進行挖掘與整合，為資源庫建設提供核心內(nèi)容。

二是基于外部線索的資料廣泛采集。在相關資料采集方面，不動產(chǎn)歷史檔案盡管類型眾多，但一方面缺少具有高度展示價值的照片、音視頻等內(nèi)容，另一方面需要相關歷史記錄與之關聯(lián)以再現(xiàn)完整、鮮活的城市歷史。故在資源建設中需要對相關線索加以辨別，就實物、聲像等在內(nèi)的相關文獻進行廣泛采集，從不同區(qū)域、不同機構中采集或購買可以進一步豐富不動產(chǎn)歷史檔案價值內(nèi)涵的相關資料，并加以整理。必要時也可以開展口述歷史采集，以參與式構建的方式拓展不動產(chǎn)歷史檔案相關資料這一集合，以提升核心資源庫的“質(zhì)”與“量”。

需要注意的是，考慮到資源采集與后續(xù)開發(fā)的需要，在這一環(huán)節(jié)可以進行數(shù)字化工作，將分散、異構的資源整合存儲于同一的載體上，起到保護、修復和便于后續(xù)利用的作用，以最終形成不動產(chǎn)歷史檔案的核心資源庫。

3 內(nèi)容挖掘環(huán)節(jié)：不動產(chǎn)歷史檔案的價值凝練

在全面梳理價值內(nèi)涵與構建核心資源庫的基礎上，不動產(chǎn)歷史檔案開發(fā)利用的下一環(huán)節(jié)是對其自身內(nèi)容信息的加工與重組，以傳統(tǒng)與數(shù)字[16]兩種模式進行內(nèi)容挖掘，實現(xiàn)其價值凝練與文化精品產(chǎn)出。

3.1 信息內(nèi)容重組與模式提煉

不動產(chǎn)歷史檔案承載了社會演變和時代變遷，蘊藏著大量的歷史發(fā)展經(jīng)驗和豐富的文化內(nèi)涵，如何深挖其文化內(nèi)涵、創(chuàng)作文化精品、實現(xiàn)資源的體系化組織與開發(fā)是亟需探討的問題。在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，不動產(chǎn)歷史檔案的開發(fā)利用成果一是將其作為珍品進行展示，二是對其內(nèi)容進行重組與加工，后者往往是實際工作中的重點與難點。為此，本文提出了不動產(chǎn)歷史檔案開發(fā)利用的第二個環(huán)節(jié)：基于價值凝練的內(nèi)容挖掘。其實質(zhì)是以凝練不動產(chǎn)歷史檔案歷史文化等價值內(nèi)涵而進行的檔案信息的挖掘、重組與加工，最終形成形式多樣、富有文化深度的精品成果。從開發(fā)利用層次來看，主要涉及：檔案信息的重組與加工，如傳統(tǒng)的匯編類等；檔案知識的挖掘與加工，如某歷史街區(qū)今夕建筑情況可視化研究等。

結合開發(fā)手段與數(shù)字技術應用的情況，本文將不動產(chǎn)歷史檔案開發(fā)利用的模式提煉為傳統(tǒng)模式與數(shù)字模式，前者是以人工手段為主對不動產(chǎn)歷史檔案資源進行查找以及信息挖掘與再組織，如以主題、事件、時間為線索對檔案資源進行挖掘與組織，形成包括文獻、專題庫、展覽等在內(nèi)的各類成果；后者則是借助文本挖掘、關聯(lián)數(shù)據(jù)、聚類分析、影像內(nèi)容增強等創(chuàng)新數(shù)字技術進行檔案信息與知識的挖掘，以形成檔案知識與文化成果。

3.2 傳統(tǒng)與數(shù)字聯(lián)動的內(nèi)容挖掘手段

面對專業(yè)性較強的不動產(chǎn)歷史檔案資源，可以兼顧傳統(tǒng)與數(shù)字開發(fā)兩種模式，在減輕人工編纂負擔的同時，更能創(chuàng)作出富有深度、形式多樣的文化精品。

一是基于人工手段的傳統(tǒng)模式。以人工手段為主的傳統(tǒng)檔案編研模式，其成果一般分為文獻類、專題庫與展覽等。其中文獻類的不動產(chǎn)檔案編研成果多是基于某一主題進行選擇形成的契證、圖紙檔案匯編等；專題庫則是基于某種需要，對某一主題不動產(chǎn)歷史檔案的再整合；而檔案展覽以某一區(qū)域、某一時間等主題，將不動產(chǎn)歷史檔案實體與內(nèi)容信息有效組織，以常設展、專題展等形式向公眾呈現(xiàn)。盡管上述方式也形成了眾多的不動產(chǎn)歷史檔案編研產(chǎn)品，但基本仍是對基于人工的對一次文獻信息的再組織，尚未深入檔案內(nèi)容本身的“知識”挖掘，檔案人員在面對大量資源信息時往往力有不逮，需要付出諸多精力查閱、研讀檔案，對其專業(yè)知識儲備也有著一定的挑戰(zhàn)。

二是借助技術手段的數(shù)字模式。以新興數(shù)字技術為輔助手段的不動產(chǎn)歷史檔案數(shù)字開發(fā)模式，主要是在檔案資源數(shù)據(jù)化的基礎上，以人工智能等技術輔助檔案編研工作，以減輕編研人員的負擔，在提高效率的同時，也為知識挖掘與更高層次編研產(chǎn)品的形成帶來了可能。首先是文本挖掘可以提取文本信息要素并梳理其內(nèi)在關聯(lián)，生成概要性內(nèi)容，提高編研人員對不動產(chǎn)歷史檔案資源的信息尋求效率，增強編研成果質(zhì)量。其次是結合關聯(lián)數(shù)據(jù)，可以分析歷史變遷中的城市布局、建筑情況與重大歷史事件、重要歷史人物之間的聯(lián)系。如以某一專題為方向，以檔案資源數(shù)據(jù)庫為基礎，關聯(lián)分析資源中的人物、地點、時間信息；以南京民國時期名人房產(chǎn)信息為例，可使用聚類分析方法，結合地理信息技術（GIS）繪制出名人房產(chǎn)熱點區(qū)域分布。此外，影像化內(nèi)容增強技術對不動產(chǎn)歷史檔案的圖紙等影像化內(nèi)容修復中有著重要作用，提高了內(nèi)容信息獲取效率，增強后期的展示效果。

4 成果輸出環(huán)節(jié)：不動產(chǎn)歷史檔案的價值活化

歷經(jīng)資源整合、內(nèi)容挖掘這兩個環(huán)節(jié)之后，不動產(chǎn)歷史檔案的開發(fā)利用工作已形成了眾多精品成果，但文化產(chǎn)品的形成只是將其價值加以凝練，真正要將其價值進一步顯現(xiàn)、為社會公眾所享用還需要“成果輸出”這一關鍵環(huán)節(jié)，即借助多元呈現(xiàn)方式、多種傳播平臺實現(xiàn)其價值的最終活化。

4.1 價值內(nèi)涵呈現(xiàn)與傳播媒介劃分

以價值活化為核心的不動產(chǎn)歷史檔案開發(fā)成果輸出，實際上是使其價值內(nèi)涵可觀、可讀、可聽，將凝固在載體介質(zhì)中的歷史文化價值進一步活化，為公眾所感知，以凝聚成關于城市、關于街區(qū)的歷史記憶。不動產(chǎn)歷史檔案的開發(fā)成果是城市歷史文化的新的沉淀，是對其蘊含的信息與知識價值的高度凝練，是數(shù)字記憶語境下可傳播的文化精品。通過對成果進行高質(zhì)量的展示與廣泛、多元的傳播，為歷史文化名城（歷史街區(qū)）提供富有城市個性的文化服務，提升文化影響力。

成果輸出作為不動產(chǎn)歷史檔案資源開發(fā)的第三環(huán)節(jié)，其核心是以一系列信息技術賦能增強展陳效果、擴大文化傳播受眾的過程。其傳播媒介可以劃分為實體空間與數(shù)字空間，前者以出版物、實體展覽為代表，后者則以“記憶平臺”與新媒體矩陣為主要渠道。為此，本文提出了不動產(chǎn)歷史檔案開發(fā)成果傳播的兩種模式：一是基于實體空間的出版展陳模式，二是基于記憶平臺與新媒體矩陣的數(shù)字展陳模式。

4.2 虛實互補的成果輸出模式

面對不動產(chǎn)歷史檔案多樣的開發(fā)成果以及公眾日益增長的多元文化需求，單一的檔案文化輸出與傳播方式已難以適應現(xiàn)實需要。本文提出的兩種成果輸出與傳播模式可以互為補充，其綜合運用將實現(xiàn)虛擬空間與實體空間關聯(lián)融合的創(chuàng)新傳播形態(tài)，以達到更加全面、真實、鮮活傳播效果。

一是基于實體空間的出版展陳模式。該模式有賴于實體空間，主要涉及以下方面：匯編圖書出版、實物檔案展覽、檔案專題展覽、VR展示等。其中，匯編圖書是有對某一主題下不動產(chǎn)歷史檔案的呈現(xiàn)，如《南京房地產(chǎn)契證圖文集》等。實物檔案展覽、檔案專題展覽則依托實體展館，是應用較為廣泛的檔案文化傳播方式。既可以對珍貴的不動產(chǎn)歷史檔案進行展示，又是可以通過圖文并茂的形式，以契證、測繪圖等不動產(chǎn)歷史檔案講述城市風貌變遷等。近年來逐漸走向應用的虛擬現(xiàn)實技術（VR），則更能拉近公眾與檔案、城市歷史的距離，給予公眾對歷史變遷的更為直觀視覺體驗。以上途徑向社會公眾提供直接的、現(xiàn)實的文化服務，借助實物、圖像、文字、音視頻等直觀地再現(xiàn)城市歷史。

二是基于記憶平臺與新媒體矩陣的數(shù)字傳播模式。數(shù)字傳播模式是借助網(wǎng)絡進行的檔案文化展示與傳播，主要依賴于“記憶平臺”與新媒體矩陣。前者以網(wǎng)站平臺為支持，是對不動產(chǎn)歷史檔案資源中信息與知識的挖掘、組織與呈現(xiàn)；后者則是借助以微博、公眾號、短視頻等為代表的自媒體平臺，進行文化精品的展示與傳播。這些渠道實現(xiàn)了不動產(chǎn)歷史檔案文化精品在數(shù)字環(huán)境下的呈現(xiàn)與傳播，拉近了與公眾的距離，使之足不出戶便可以享受文化服務，感受城市或區(qū)域的歷史脈絡。

在數(shù)字傳播模式下，除了一般的檔案珍品圖片展示、檔案歷史故事等內(nèi)容外，更值得關注的是借助數(shù)字人文的手段，以數(shù)據(jù)可視化的方法形成的豐富多樣且直觀的知識產(chǎn)品。數(shù)據(jù)關聯(lián)技術、虛擬現(xiàn)實技術（VR）、地理信息系統(tǒng)（GIS）等在提升展陳效果、滿足公眾需求、再現(xiàn)城市記憶層面可以發(fā)揮獨特的作用，時空地圖、歷史影像、街區(qū)故事、知識圖譜等也正成為數(shù)字展陳中的重要形式。譬如結合地理數(shù)據(jù)與歷史影像，將民國時期南京名人房產(chǎn)的分布情況進行可視化呈現(xiàn)，對熱點區(qū)域的演化變遷進行動態(tài)展示；例如故宮的導覽地圖，正是運用了GIS技術，在移動端顯示個人所在位置，并展示建筑的圖文信息等；此外還可以運用VR技術展示城市歷史布局與建筑風貌，增強公眾的觀賞體驗。

上文所提及的成果傳播與利用模式，一方面為檔案文化精品提供了多樣化的傳播渠道，降低了公眾獲取信息與服務的門檻；另一方面，不動產(chǎn)歷史檔案開發(fā)的最終目的是激發(fā)并傳播蘊藏著的文化價值，相關平臺的發(fā)展與興盛也影響著檔案資源開發(fā)利用成果內(nèi)容與形式的創(chuàng)新，對不動產(chǎn)歷史檔案資源的深度挖掘與精品創(chuàng)作有著積極意義。

5 結語

整體來看，本文始終是以“價值導引”理念為主線，汲取了歷史檔案資源開發(fā)的理論城市記憶資源體系的建設經(jīng)驗，以“價值梳理”推動檔案資源整合，以“價值凝練”牽引檔案內(nèi)容信息的挖掘與加工，以“價值活化”促進檔案文化成果的輸出與傳播，為不動產(chǎn)歷史檔案開發(fā)利用形成了一定的理論框架，希望能為相關的開發(fā)利用實踐工作形成更為清晰、科學且具備可行性的策略與方法。但仍需指出的是，本文構建的不動產(chǎn)歷史檔案開發(fā)利用框架是對數(shù)字記憶工程與歷史檔案資源開發(fā)領域的理論性延伸與拓展，缺少了實踐的相關驗證，有待不動產(chǎn)歷史檔案相關研究者進一步探索。