王梅 廣州信德房地產(chǎn)有限公司

房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理涉及企業(yè)資金流、資金的結(jié)算及資金的調(diào)度安排等，因此整體的管理過程比較復(fù)雜，管理內(nèi)容較為煩瑣。在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中，資金管理非常重要，影響著房地產(chǎn)企業(yè)對資金的使用狀況，同樣也影響到資金的使用效益。如今，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中沒有在資金管理環(huán)節(jié)投入足夠的精力，資金管理不規(guī)范，使得房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險隱患增多，同樣也讓資金管理成為企業(yè)發(fā)展的難題。

一、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的特點(diǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)的項目主要劃分為四個不同的階段，分別是項目開展前期的可行性調(diào)研及取得土地的階段、項目開發(fā)前期、項目的開發(fā)及施工階段、項目施工完成銷售階段。

在取得土地階段，資金的主要用途是土地款的繳納、土地評估費(fèi)用的支付及拆遷補(bǔ)償費(fèi)用的支付等，這個環(huán)節(jié)整體消耗時間較短，卻流出了大量資金。這些資金的主要來源是企業(yè)自有的資金，因此會對企業(yè)本身的資金儲備產(chǎn)生較大的需求。

在項目開發(fā)前期，資金流出主要用于水文地質(zhì)勘查、測繪及設(shè)計規(guī)劃等多個方面，還有向政府部門繳納的相關(guān)費(fèi)用。這個環(huán)節(jié)雖然使用的資金量并不大，但是需要做好整個工程項目資金籌劃工作，資金來源一般也都是房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金。

在項目開發(fā)建設(shè)階段，資金流出主要用于房地產(chǎn)主體建筑工程費(fèi)用、安裝工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用及園林環(huán)境工程費(fèi)用等相關(guān)費(fèi)用。這個環(huán)節(jié)企業(yè)的資金來源包括企業(yè)自有資金及企業(yè)獲得的融資貸款。

在項目銷售階段，資金流出主要用于項目推廣費(fèi)用及項目代理中介費(fèi)用等，資金流入主要為房屋銷售款。

整體來看，前三個環(huán)節(jié)是企業(yè)資金的流出期。整個過程涉及的資金主要包括企業(yè)自籌資金、獲得的銀行貸款及銷售回籠資金等。房地產(chǎn)企業(yè)最終生產(chǎn)出的商品房是一種特殊的商品，商品房的整個建設(shè)過程并不短，特別是從商品房的建設(shè)到最終的出售，一般最少都需要消耗兩年的時間，在整個商品房的建設(shè)過程中房地產(chǎn)企業(yè)的資金流只有流出，沒有任何流入，因此企業(yè)自身的資金問題就會受多方面因素影響。

二、房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)資金管理的價值

首先，房地產(chǎn)企業(yè)資金管理是企業(yè)控制的重點(diǎn)和方式，在資金管理過程中，企業(yè)能更好地配置資金，并從中獲得預(yù)期效益，讓企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)順利實現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)環(huán)節(jié)及銷售環(huán)節(jié)是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中最為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，也是資金運(yùn)動的重點(diǎn)。針對房地產(chǎn)企業(yè)中的資金進(jìn)行有效的管理，能更好地實現(xiàn)對企業(yè)大部分生產(chǎn)經(jīng)營活動的管理，因此企業(yè)必須對這些所擁有的全部資金及企業(yè)處于各周轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的流動資金展開分析，以幫助管理層掌握企業(yè)的資金使用情況，也能保證企業(yè)在財務(wù)管理環(huán)節(jié)的整體流動性符合相應(yīng)的要求和標(biāo)準(zhǔn)，讓企業(yè)的財務(wù)收支更加平衡。企業(yè)還能根據(jù)自身的實際發(fā)展情況對所擁有的資金進(jìn)行合理調(diào)度及組織安排，使企業(yè)的償債能力得到相應(yīng)的提升。

其次，房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)資金管理有助于企業(yè)最大程度地發(fā)揮資金效益。房地產(chǎn)企業(yè)的資金存量應(yīng)當(dāng)處于一個合理狀態(tài)，如果房地產(chǎn)企業(yè)擁有太多流動資金，但缺乏科學(xué)的資金管理體系，就會導(dǎo)致資金的使用過于隨意，出現(xiàn)資源浪費(fèi)現(xiàn)象；如果房地產(chǎn)企業(yè)持有的資金量不足，就會導(dǎo)致企業(yè)的資金運(yùn)轉(zhuǎn)困難，企業(yè)的償債能力受到影響，進(jìn)而阻礙和限制企業(yè)的發(fā)展。因此，在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過程中，針對資金的控制和使用應(yīng)當(dāng)有一個詳細(xì)且合理的安排，以提高資金的管理成效和管理水平，優(yōu)化企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，確保資金在實際使用過程中發(fā)揮其最大價值。

最后，房地產(chǎn)企業(yè)組織開展資金管理工作，有利于規(guī)范經(jīng)濟(jì)行為。一些企業(yè)在發(fā)展過程中出現(xiàn)資金使用效益不高的現(xiàn)象，主要是由于企業(yè)采取的管理措施落后、管理方法單一、管理的模式不科學(xué)，特別是房地產(chǎn)企業(yè)中資金管理的不到位現(xiàn)象是直接影響企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵因素，因此房地產(chǎn)企業(yè)需要采取科學(xué)合理的方法，切實加強(qiáng)資金管理工作，提高資金管理的水平和成效，滿足房地產(chǎn)企業(yè)在實際發(fā)展過程中的資金使用需求，讓資金的使用和運(yùn)行更加安全，也能降低企業(yè)的資金成本和運(yùn)作風(fēng)險，規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)行為，使房地產(chǎn)企業(yè)的整體經(jīng)營效益得到顯著提升。

三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理現(xiàn)狀

（一）資金管理意識有待提升

房地產(chǎn)企業(yè)管理人員通常都會十分重視房地產(chǎn)項目的開發(fā)及銷售，但是并不重視資金管理環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)項目承包人只關(guān)注在工程項目建設(shè)過程中怎樣開展質(zhì)量控制及優(yōu)化工程施工效果，而不注重資金籌集及資金使用，導(dǎo)致資金的管理成效不佳。而且，房地產(chǎn)項目的承包責(zé)任人在管理過程中既具有財務(wù)管理權(quán)限，又擁有采購權(quán)限，職責(zé)相對混亂，然而員工的工作任務(wù)并不明確，導(dǎo)致房地產(chǎn)項目的成本控制工作開展難度較大，因而也無法真正反映房地產(chǎn)項目具體使用了多少資金以及各環(huán)節(jié)的資金配置狀況如何。此外，房地產(chǎn)企業(yè)管理人員不重視資金管理，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在工程項目考核過程中只關(guān)注工程項目的質(zhì)量和安全，卻忽視了工程項目中的資金使用情況，更沒有構(gòu)建科學(xué)的資金管理考核制度體系，無法從中了解員工的實際行為以及資金的配置價值和作用，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在開展房地產(chǎn)項目的過程中易出現(xiàn)資金挪用的問題，使企業(yè)的資金風(fēng)險增加，限制企業(yè)的發(fā)展。

（二）資金預(yù)結(jié)算模式有待優(yōu)化

眾所周知，房地產(chǎn)具有施工周期較長的特點(diǎn)，房地產(chǎn)施工企業(yè)經(jīng)常會在不同的區(qū)域有多個開發(fā)項目，其管理的項目相對復(fù)雜。這些項目部門一般都會設(shè)置獨(dú)立的銀行賬戶，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的資金比較分散，使企業(yè)不易明確資金動向，也無法根據(jù)實際情況對資金用途進(jìn)行規(guī)劃。同時，一些房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人員并沒有深刻認(rèn)識到資金預(yù)算管理對于推動企業(yè)發(fā)展的重要意義，也沒有投入精力制定合理的資金預(yù)算管理制度，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)不同環(huán)節(jié)的成本及財務(wù)費(fèi)用嚴(yán)重超支，因此有必要在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展和建設(shè)過程中優(yōu)化資金預(yù)決算管理模式，構(gòu)建更加科學(xué)的預(yù)決算管理體系，以提升資金管理效益。

（三）資金管理規(guī)范性待加強(qiáng)

房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)算前期并沒有針對項目的建設(shè)情況展開可行性分析，對于工程項目中的投資風(fēng)險也缺乏前瞻性預(yù)測，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項目開支激增。一些房地產(chǎn)企業(yè)在管理過程中并沒有采用科學(xué)的管理方法和模式，導(dǎo)致管理效果較差，甚至出現(xiàn)了嚴(yán)重的工程質(zhì)量問題，使得工期延長，增加了房地產(chǎn)項目的整體建設(shè)成本。另外，房地產(chǎn)項目預(yù)售前期的銷售政策并不科學(xué)，房地產(chǎn)項目的售后服務(wù)也并不到位，導(dǎo)致企業(yè)在發(fā)展過程中投入房地產(chǎn)項目的資金不能按照預(yù)期目標(biāo)回收，使得企業(yè)資金嚴(yán)重短缺，對企業(yè)自身的正常運(yùn)轉(zhuǎn)造成了阻礙。還有一些房地產(chǎn)企業(yè)在資金預(yù)算的執(zhí)行環(huán)節(jié)存在管理的難題，無法精準(zhǔn)把握資金的預(yù)算執(zhí)行狀況，導(dǎo)致企業(yè)產(chǎn)生了大量的往來賬款，而針對這些賬款進(jìn)行管理的模式并不完善，限制了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展[1]。

四、房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)資金管理的策略

（一）增強(qiáng)資金管理的意識

房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人員需要充分認(rèn)識到資金管理的重要價值，以及在項目的建設(shè)環(huán)節(jié)開展資金管理的困難和阻礙，從戰(zhàn)略高度來對資金管理的問題進(jìn)行分析，以提高資金管理的成效。同時，還要增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)全員參與成本管理的思想意識，讓員工自覺參與到房地產(chǎn)項目建設(shè)的每一個環(huán)節(jié)。此外，房地產(chǎn)企業(yè)需要在資金管理環(huán)節(jié)融入現(xiàn)代先進(jìn)的信息技術(shù)，借助于先進(jìn)的信息化網(wǎng)絡(luò)平臺來進(jìn)行資金的劃撥和使用，并對資金的用途進(jìn)行實時監(jiān)控，以便于及時發(fā)現(xiàn)和解決在資金使用環(huán)節(jié)存在的潛藏風(fēng)險和問題[2]。

（二）優(yōu)化資金預(yù)結(jié)算模式

房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中，為完善與優(yōu)化資金預(yù)算管理制度，可成立專門負(fù)責(zé)企業(yè)資金預(yù)算管理的小組，分派成員，并對每一位成員的權(quán)責(zé)進(jìn)行劃分，根據(jù)企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)和規(guī)劃，安排預(yù)算資金，確保預(yù)算資金充足。全面預(yù)算管理小組要跟進(jìn)房地產(chǎn)項目的每一個環(huán)節(jié)，掌握預(yù)算的執(zhí)行情況，并發(fā)現(xiàn)預(yù)算和實際之間的差異，有針對性地進(jìn)行調(diào)整和改進(jìn)。如果存在預(yù)算不合理的現(xiàn)象，那么企業(yè)就應(yīng)當(dāng)對其產(chǎn)生的原因進(jìn)行認(rèn)真分析，并制定科學(xué)的改進(jìn)措施，以促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)及預(yù)算目標(biāo)的順利實現(xiàn)。

（三）強(qiáng)化資金管理規(guī)范性

企業(yè)的資金管理對其自身發(fā)展十分重要。企業(yè)的財務(wù)管理模式是企業(yè)管理過程中的重點(diǎn)，也是企業(yè)的關(guān)鍵組成。為促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的變革，加快房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)步，房地產(chǎn)企業(yè)要構(gòu)建完善的財務(wù)會計體系，合理設(shè)置會計科目，并規(guī)范會計核算的流程；還要健全預(yù)算會計體系，加大預(yù)算監(jiān)督的力度，以實現(xiàn)財務(wù)管理目標(biāo)。

同時，房地產(chǎn)企業(yè)要充分了解企業(yè)資金管理的詳細(xì)內(nèi)容及流程，明確資金管理過程中的每一個細(xì)節(jié)，從而讓資金的流轉(zhuǎn)更加順暢和穩(wěn)健，確保資金的用途明確，讓企業(yè)的應(yīng)收賬款與應(yīng)付賬款保持匹配。房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展建設(shè)的過程中，應(yīng)建立資金集中管理制度，實現(xiàn)資金的統(tǒng)一安排和部署，并明確不同人員的權(quán)限及應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，借助資金結(jié)算中心來對企業(yè)所擁有的資金進(jìn)行科學(xué)的安排與監(jiān)督。房地產(chǎn)企業(yè)在開展預(yù)算的前期，要對項目展開可行性分析，從而降低企業(yè)的投資風(fēng)險；要加強(qiáng)企業(yè)應(yīng)收賬款的管理工作，設(shè)置應(yīng)收賬款的專用臺賬來確保企業(yè)資金能按照規(guī)定的期限回收，幫助企業(yè)及時發(fā)現(xiàn)資金風(fēng)險，并做好壞賬準(zhǔn)備，確保企業(yè)每一筆資金都能得到規(guī)范管理[3]。

五、結(jié)語

總而言之，房地產(chǎn)企業(yè)是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的支柱性產(chǎn)業(yè)，對于社會發(fā)展具有重大影響，其中，房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理是企業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)。在實際開展資金管理工作的過程中，有很多房地產(chǎn)企業(yè)獲得融資的來源比較單一，融資的渠道比較缺乏，在資金管理的過程中存在著很多的問題，也潛藏著較大的風(fēng)險。

為了更好地幫助房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)，需要在投資決策環(huán)節(jié)做好充分的調(diào)研和規(guī)劃，開展充分的投融資準(zhǔn)備工作。在房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營管理過程中，要切實提高資金管理的成效和資金使用效率，要及時跟進(jìn)回款任務(wù)，加快房地產(chǎn)企業(yè)的資金回收速度。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還要加強(qiáng)資金管理工作，切實提升自身的風(fēng)險抵御能力，合理分配和調(diào)用發(fā)展過程中擁有的各種資源，以增強(qiáng)自身的綜合競爭實力，在新的社會背景下實現(xiàn)更加穩(wěn)定的發(fā)展。