馮惠英

［關(guān)鍵詞］不動(dòng)產(chǎn)；預(yù)告登記；實(shí)務(wù)；發(fā)展建議

由于房屋具有財(cái)產(chǎn)屬性及保值增值性，使其在人們心目中的地位迅速提升。但是，人們?cè)诤炗嗩A(yù)購(gòu)商品房協(xié)議、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同及其他不動(dòng)產(chǎn)交易協(xié)議后，有相當(dāng)大一部分不動(dòng)產(chǎn)交易只能在經(jīng)過(guò)一段時(shí)間之后才能完成登記，領(lǐng)取新的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)。這個(gè)過(guò)程中，就會(huì)出現(xiàn)各種風(fēng)險(xiǎn)，從而使買(mǎi)受人的利益無(wú)法得到足夠保障。

為了保障購(gòu)買(mǎi)人將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，我國(guó)2007年的《物權(quán)法》及2021年實(shí)施的《民法典》對(duì)不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度進(jìn)行了創(chuàng)設(shè)和傳承[1]，但預(yù)告登記制度實(shí)施以來(lái)未發(fā)揮應(yīng)有的作用。以保定市不動(dòng)產(chǎn)登記為例，除滿城區(qū)辦理了一件預(yù)告登記業(yè)務(wù)之外，各縣區(qū)大部分均未收到辦理預(yù)告登記業(yè)務(wù)的申請(qǐng)。從2007 年至2022年4月中旬，十幾年的時(shí)間里，主城區(qū)辦理完成預(yù)告登記業(yè)務(wù)約六百件，相比于主城區(qū)每年約十萬(wàn)件的登記總量也是很少。預(yù)告登記未被有效應(yīng)用，致使各種矛盾在最后的不動(dòng)產(chǎn)登記環(huán)節(jié)突出暴露。通過(guò)近兩年不動(dòng)產(chǎn)歷史遺留問(wèn)題的解決可以看出，問(wèn)題積累的時(shí)間越長(zhǎng)，百姓投訴案件就會(huì)越多，最后解決起來(lái)牽扯各方面更多的精力、浪費(fèi)司法資源，且無(wú)法有效保障各方當(dāng)事人的利益。因此[2]，全面實(shí)施預(yù)告登記制度，及時(shí)有效保障不動(dòng)產(chǎn)交易各方當(dāng)事人的利益，就成為不動(dòng)產(chǎn)登記領(lǐng)域必須盡快完成的課題。

1. 預(yù)告登記實(shí)施的障礙

根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第85條的規(guī)定，有下列情形之一的，當(dāng)事人可以按照約定申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記：（一）商品房等不動(dòng)產(chǎn)預(yù)售的；（二）不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、抵押的；（三）以預(yù)購(gòu)商品房設(shè)定抵押權(quán)的；（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。實(shí)踐中又是什么情況呢，下面我們一一論述。

1.1 預(yù)售備案制度的存在減少了買(mǎi)受人辦理預(yù)告登記的需求

我國(guó)住房制度改革從開(kāi)始的兩個(gè)十年的探索試點(diǎn)，至1998年開(kāi)始逐步實(shí)現(xiàn)住房分配制度貨幣化，為穩(wěn)定房?jī)r(jià)、規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)行為，從改革之初就密集出臺(tái)了系列法律法規(guī)，如：1994年的《城市房地產(chǎn)管理法》，1995 年的《商品房預(yù)售管理辦法》，至1998年的《城市房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》。其中規(guī)定：預(yù)售商品房必須辦理預(yù)售許可及預(yù)售商品房的預(yù)售備案登記。多年來(lái)，政府管理力度不斷加強(qiáng)，但在預(yù)告登記制度的實(shí)施方面，因?yàn)槿藗儗?duì)預(yù)告登記制度不夠了解，使得預(yù)告登記的需求沒(méi)有形成有效市場(chǎng)。

1.2 不動(dòng)產(chǎn)登記效率的提高進(jìn)一步壓縮了預(yù)告登記的空間

各類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)工作時(shí)限的進(jìn)一步壓縮，使預(yù)告登記的應(yīng)用空間進(jìn)一步減少。在買(mǎi)賣(mài)雙方房屋轉(zhuǎn)移登記可以在一個(gè)工作日完成、部分業(yè)務(wù)甚至限時(shí)辦結(jié)的情況下，預(yù)告登記也就不在人們的考慮范圍之內(nèi)，使預(yù)告登記的應(yīng)用空間進(jìn)一步被壓縮。

1.3 保證金制度降低了銀行辦理抵押預(yù)告登記的積極性

預(yù)售商品按揭一般由開(kāi)發(fā)商提供保證金質(zhì)押擔(dān)保和階段性連帶責(zé)任擔(dān)保，解決了部分銀行自放款日至房屋抵押登記辦理完成之時(shí)銀行貸款的風(fēng)險(xiǎn)，開(kāi)發(fā)商保證金制度的存在，使銀行對(duì)預(yù)購(gòu)商品房抵押預(yù)告登記失去了興趣。

2. 預(yù)告登記的必要性分析

2.1 預(yù)售備案無(wú)法起到預(yù)告登記的公示效果

預(yù)告登記與預(yù)售備案在防止“一房?jī)少u(mài)”方面起到了似乎相同作用，但是又有著本質(zhì)的不同。預(yù)售備案是一種政府的管理職能，是政府要求售房人就預(yù)售合同進(jìn)行的登記，預(yù)售房產(chǎn)是否已經(jīng)備案，何時(shí)進(jìn)行備案，購(gòu)房人對(duì)備案結(jié)果只能被動(dòng)接受。如預(yù)售人提供虛假材料撤銷(xiāo)備案侵犯了預(yù)購(gòu)人的合法權(quán)利，預(yù)購(gòu)人也是事后才能知曉。預(yù)告登記則是由買(mǎi)賣(mài)雙方共同申請(qǐng)進(jìn)行的登記，預(yù)告登記的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)移、注銷(xiāo)均需要雙方申請(qǐng)，在保障購(gòu)房人權(quán)利方面更加具有公信力[3]。因此，預(yù)售備案無(wú)法起到預(yù)告登記公示的效果，不具有公信力。

2.2 存量房市場(chǎng)中預(yù)告登記制度具有一定的適用空間

以保定市主城區(qū)業(yè)務(wù)咨詢(xún)?yōu)槔A(yù)告登記業(yè)務(wù)的咨詢(xún)量日漸增多，多為購(gòu)房合同已簽訂，房屋及購(gòu)房款已相互交付，因疫情、在國(guó)外留學(xué)、限購(gòu)，及其他各種原因?qū)е虏荒芗皶r(shí)申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記，為更好地保障自己的權(quán)益，購(gòu)房人開(kāi)始尋求法律渠道，《民法典》規(guī)定的預(yù)告登記制度恰恰提供了這種方式。

2.3 保證金制度無(wú)法起到預(yù)告登記權(quán)利保全的效力

保證金擔(dān)保屬于非典型擔(dān)保，可以按照合同約定自由設(shè)定，但在實(shí)施過(guò)程中，由于保證金賬戶(hù)是否固定，是否特定化受到質(zhì)疑，很可能因管理不規(guī)范，使該賬戶(hù)的保證金功能的合法性不被法院認(rèn)可，使該賬戶(hù)在開(kāi)發(fā)公司與其他人的司法訴訟中被另案申請(qǐng)執(zhí)行人申請(qǐng)法院凍結(jié)、劃扣，從而失去保證金的意義，這將不可避免地?fù)p害銀行的合法利益，同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)具有滯后性。而預(yù)告登記具有權(quán)利保全、順位保證及破產(chǎn)保護(hù)的效力[4]，同時(shí)，盡早辦理預(yù)購(gòu)商品房抵押預(yù)告登記還可以使開(kāi)發(fā)企業(yè)早日收回保證金資金用于工程建設(shè)，增強(qiáng)開(kāi)發(fā)公司的市場(chǎng)活力，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

3. 預(yù)告登記實(shí)務(wù)發(fā)展完善探討

不動(dòng)產(chǎn)登記簿是完成預(yù)告登記的基礎(chǔ)，尤其對(duì)于預(yù)購(gòu)商品房，在房屋首次登記未完成的情況下，預(yù)告登記如何完成登簿，成為辦理預(yù)告登記需要解決的首要問(wèn)題。另外，如何規(guī)范交易雙方有關(guān)辦理預(yù)告登記約定事項(xiàng)，及如何確定預(yù)告登記是屬于債權(quán)消滅或九十日內(nèi)未申請(qǐng)本登記的預(yù)告登記失效情形，均涉及交易雙方的核心利益。在辦理預(yù)告登記時(shí)如何便民利企，如何在委托自動(dòng)轉(zhuǎn)本登記的情況下完成登記的收費(fèi)，等等，每一個(gè)堵點(diǎn)都關(guān)乎預(yù)告登記的順利推行實(shí)施?，F(xiàn)從以下幾個(gè)方面進(jìn)行探討。

3.1 通過(guò)多規(guī)合一、多測(cè)合一、預(yù)測(cè)繪建立統(tǒng)一樓盤(pán)表

以樓盤(pán)表為例，房屋有施工樓盤(pán)、銷(xiāo)售樓盤(pán)、備案樓盤(pán)、登記樓盤(pán)，各部門(mén)的樓盤(pán)表分別建立，房屋建筑面積的計(jì)算規(guī)則、編號(hào)規(guī)則均不一致，使同一套房屋在不同的部門(mén)存在不同的房屋編號(hào)及建筑面積。在我國(guó)推行多規(guī)合一、多測(cè)合一的前提下，建議全面實(shí)施預(yù)測(cè)繪制度，建立統(tǒng)一的樓盤(pán)表，使房屋在規(guī)劃、開(kāi)工、竣工、交付、到辦理登記時(shí)，具有統(tǒng)一的唯一的房屋編號(hào)、建筑面積和不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)。按七層28位層次碼結(jié)構(gòu)編寫(xiě)的不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)，包含行政區(qū)劃、地籍區(qū)、地籍子區(qū)、宗地（宗海）特征碼、宗地（宗海）順序號(hào)、定著物特征碼、定著物單元編號(hào)。這樣形成的不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)使不動(dòng)產(chǎn)在它的生命周期伊始就具有相對(duì)的穩(wěn)定性和唯一性，同樣為預(yù)告登記登簿提供了物理基礎(chǔ)，同時(shí)為部門(mén)間不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)共享提供了實(shí)施的可能和保證。

3.2 增加制式商品房合同預(yù)告登記內(nèi)容

商品房預(yù)售一般由開(kāi)發(fā)商提供制式合同，完善合同中有關(guān)預(yù)告登記的約定內(nèi)容，是解決開(kāi)發(fā)商不配合辦理預(yù)告登記時(shí)預(yù)購(gòu)人可單方申請(qǐng)的關(guān)鍵。如2020年保定市商品房買(mǎi)賣(mài)合同（預(yù)售）范本第二十條增加“雙方同意自完成商品房預(yù)售合同登記備案之日起7日內(nèi)向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記，出賣(mài)人未按約定與買(mǎi)受人申請(qǐng)預(yù)告登記的，買(mǎi)受人可以單方申請(qǐng)”的內(nèi)容，使購(gòu)房人單方申請(qǐng)預(yù)告登記時(shí)提供的合同內(nèi)容符合法律規(guī)定。

3.3 細(xì)化辦理預(yù)告登記約定內(nèi)容

預(yù)告登記涉及買(mǎi)賣(mài)雙方的切身利益，《民法典》第221條規(guī)定了“預(yù)告登記后，未經(jīng)權(quán)利人同意處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力”，同時(shí)規(guī)定了預(yù)告登記的失效情形。因此，是預(yù)告登記可以轉(zhuǎn)為本登記的情形，還是預(yù)告登記失效的情形，應(yīng)予準(zhǔn)確判斷。另外，房屋面積、房屋總價(jià)款是否有變化，雙方的權(quán)利義務(wù)是否已經(jīng)履行完畢，是否存在終止交易的情形等，明確雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系成為辦理預(yù)告登記的重要內(nèi)容。因此，細(xì)化預(yù)告登記相關(guān)內(nèi)容是保護(hù)交易雙方利益的需要。

3.4 部門(mén)間信息共享便民利企

預(yù)告登記側(cè)重保護(hù)買(mǎi)受人的利益，預(yù)售備案突出的是政府的管理職能，兩者不可替代，但可以高度融合、信息共享。如辦理預(yù)告登記時(shí)可實(shí)時(shí)調(diào)取備案信息，減輕申請(qǐng)人提供商品房合同的負(fù)擔(dān)等。另外，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》關(guān)于開(kāi)發(fā)公司辦理預(yù)售時(shí)需要向國(guó)土和住建部門(mén)辦理備案手續(xù)的規(guī)定，就不要拘泥于必須完成登記備案才可辦理預(yù)告登記。對(duì)于直接申請(qǐng)預(yù)告登記的，利用信息共享的途徑，使不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記的同時(shí)向住建部門(mén)推送相關(guān)信息，使住建部門(mén)的預(yù)售備案同步完成，這樣是百姓的需求也是政府優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境的需要。

3.5 提供高效便民服務(wù)

相對(duì)于二手房買(mǎi)賣(mài)，商品房是集中交付，集中申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，在提高預(yù)售商品登記轉(zhuǎn)為本登記過(guò)程中，提高工作效率應(yīng)從以下幾個(gè)方面入手。

3.5.1 采集信息可共享應(yīng)用。在預(yù)售商品房預(yù)告登記時(shí)已經(jīng)采集大部分相關(guān)信息的，如權(quán)利人的個(gè)人信息、共有情況，房屋的自然屬性如房屋的坐落、建筑面積等，在辦理本登記時(shí)可以直接對(duì)接。

銷(xiāo)均需要雙方申請(qǐng)，在保障購(gòu)房人權(quán)利方面更加具有公信力[3]。因此，預(yù)售備案無(wú)法起到預(yù)告登記公示的效果，不具有公信力。

2.2 存量房市場(chǎng)中預(yù)告登記制度具有一定的適用空間以保定市主城區(qū)業(yè)務(wù)咨詢(xún)?yōu)槔?，預(yù)告登記業(yè)務(wù)的咨詢(xún)量日漸增多，多為購(gòu)房合同已簽訂，房屋及購(gòu)房款已相互交付，因疫情、在國(guó)外留學(xué)、限購(gòu)，及其他各種原因?qū)е虏荒芗皶r(shí)申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記，為更好地保障自己的權(quán)益，購(gòu)房人開(kāi)始尋求法律渠道，《民法典》規(guī)定的預(yù)告登記制度恰恰提供了這種方式。

2.3 保證金制度無(wú)法起到預(yù)告登記權(quán)利保全的效力保證金擔(dān)保屬于非典型擔(dān)保，可以按照合同約定自由設(shè)定，但在實(shí)施過(guò)程中，由于保證金賬戶(hù)是否固定，是否特定化受到質(zhì)疑，很可能因管理不規(guī)范，使該賬戶(hù)的保證金功能的合法性不被法院認(rèn)可，使該賬戶(hù)在開(kāi)發(fā)公司與其他人的司法訴訟中被另案申請(qǐng)執(zhí)行人申請(qǐng)法院凍結(jié)、劃扣，從而失去保證金的意義，這將不可避免地?fù)p害銀行的合法利益，同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)具有滯后性。

而預(yù)告登記具有權(quán)利保全、順位保證及破產(chǎn)保護(hù)的效力[4]，同時(shí)，盡早辦理預(yù)購(gòu)商品房抵押預(yù)告登記還可以使開(kāi)發(fā)企業(yè)早日收回保證金資金用于工程建設(shè)，增強(qiáng)開(kāi)發(fā)公司的市場(chǎng)活力，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

3. 預(yù)告登記實(shí)務(wù)發(fā)展完善探討不動(dòng)產(chǎn)登記簿是完成預(yù)告登記的基礎(chǔ)，尤其對(duì)于預(yù)購(gòu)商品房，在房屋首次登記未完成的情況下，預(yù)告登記如何完成登簿，成為辦理預(yù)告登記需要解決的首要問(wèn)題。另外，如何規(guī)范交易雙方有關(guān)辦理預(yù)告登記約定事項(xiàng)，及如何確定預(yù)告登記是屬于債權(quán)消滅或九十日內(nèi)未申請(qǐng)本登記的預(yù)告登記失效情形，均涉及交易雙方的核心利益。在辦理預(yù)告登記時(shí)如何便民利企，如何在委托自動(dòng)轉(zhuǎn)本登記的情況下完成登記的收費(fèi)，等等，每一個(gè)堵點(diǎn)都關(guān)乎預(yù)告登記的順利推行實(shí)施?，F(xiàn)從以下幾個(gè)方面進(jìn)行探討。

3.1 通過(guò)多規(guī)合一、多測(cè)合一、預(yù)測(cè)繪建立統(tǒng)一樓盤(pán)表以樓盤(pán)表為例，房屋有施工樓盤(pán)、銷(xiāo)售樓盤(pán)、備案樓盤(pán)、登記樓盤(pán)，各部門(mén)的樓盤(pán)表分別建立，房屋建筑面積的計(jì)算規(guī)則、編號(hào)規(guī)則均不一致，使同一套房屋在不同的部門(mén)存在不同的房屋編號(hào)及建筑面積。在我國(guó)推行多規(guī)合一、多測(cè)合一的前提下，建議全面實(shí)施預(yù)測(cè)繪制度，建立統(tǒng)一的樓盤(pán)表，使房屋在規(guī)劃、開(kāi)工、竣工、交付、到辦理登記時(shí)，具有統(tǒng)一的唯一的房屋編號(hào)、建筑面積和不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)。按七層28位層次碼結(jié)構(gòu)編寫(xiě)的不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)，包含行政區(qū)劃、地籍區(qū)、地籍子區(qū)、宗地（宗海）特征碼、宗地（宗海）順序號(hào)、定著物特征碼、定著物單元編號(hào)。這樣形成的不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)使不動(dòng)產(chǎn)在它的生命周期伊始就具有相對(duì)的穩(wěn)定性和唯一性，同樣為預(yù)告登記登簿提供了物理基礎(chǔ)，同時(shí)為部門(mén)間不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)共享提供了實(shí)施的可能和保證。

3.2 增加制式商品房合同預(yù)告登記內(nèi)容商品房預(yù)售一般由開(kāi)發(fā)商提供制式合同，完善合同中有關(guān)預(yù)告登記的約定內(nèi)容，是解決開(kāi)發(fā)商不配合辦理預(yù)告登記時(shí)預(yù)購(gòu)人可單方申請(qǐng)的關(guān)鍵。如2020年保定市商品房買(mǎi)賣(mài)合同（預(yù)售）范本第二十條增加“雙方同意自完成商品房預(yù)售合同登記備案之日起7日內(nèi)向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記，出賣(mài)人未按約定與買(mǎi)受人申請(qǐng)預(yù)告登記的，買(mǎi)受人可以單方申請(qǐng)”的內(nèi)容，使購(gòu)房人單方申請(qǐng)預(yù)告登記時(shí)提供的合同內(nèi)容符合法律規(guī)定。

3.3 細(xì)化辦理預(yù)告登記約定內(nèi)容預(yù)告登記涉及買(mǎi)賣(mài)雙方的切身利益，《民法典》第221條規(guī)定了“預(yù)告登記后，未經(jīng)權(quán)利人同意處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力”，同時(shí)規(guī)定了預(yù)告登記的失效情形。因此，是預(yù)告登記可以轉(zhuǎn)為本登記的情形，還是預(yù)告登記失效的情形，應(yīng)予準(zhǔn)確判斷。另外，房屋面積、房屋總價(jià)款是否有變化，雙方的權(quán)利義務(wù)是否已經(jīng)履行完畢，是否存在終止交易的情形等，明確雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系成為辦理預(yù)告登記的重要內(nèi)容。因此，細(xì)化預(yù)告登記相關(guān)內(nèi)容是保護(hù)交易雙方利益的需要。

3.4 部門(mén)間信息共享便民利企預(yù)告登記側(cè)重保護(hù)買(mǎi)受人的利益，預(yù)售備案突出的是政府的管理職能，兩者不可替代，但可以高度融合、信息共享。如辦理預(yù)告登記時(shí)可實(shí)時(shí)調(diào)取備案信息，減輕申請(qǐng)人提供商品房合同的負(fù)擔(dān)等。另外，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》關(guān)于開(kāi)發(fā)公司辦理預(yù)售時(shí)需要向國(guó)土和住建部門(mén)辦理備案手續(xù)的規(guī)定，就不要拘泥于必須完成登記備案才可辦理預(yù)告登記。對(duì)于直接申請(qǐng)預(yù)告登記的，利用信息共享的途徑，使不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記的同時(shí)向住建部門(mén)推送相關(guān)信息，使住建部門(mén)的預(yù)售備案同步完成，這樣是百姓的需求也是政府優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境的需要。

3.5 提供高效便民服務(wù)相對(duì)于二手房買(mǎi)賣(mài)，商品房是集中交付，集中申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，在提高預(yù)售商品登記轉(zhuǎn)為本登記過(guò)程中，提高工作效率應(yīng)從以下幾個(gè)方面入手。

3.5.1 采集信息可共享應(yīng)用。在預(yù)售商品房預(yù)告登記時(shí)已經(jīng)采集大部分相關(guān)信息的，如權(quán)利人的個(gè)人信息、共有情況，房屋的自然屬性如房屋的坐落、建筑面積等，在辦理本登記時(shí)可以直接對(duì)接。

3.5.2 轉(zhuǎn)為本登記時(shí)可以委托代辦。建議在辦理預(yù)告登記時(shí)可以委托不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)或開(kāi)發(fā)商在辦理房屋首次登記時(shí)辦理預(yù)告登記轉(zhuǎn)本登記，這樣避免了購(gòu)房人由于不知曉首次登記完成時(shí)間而造成的延遲，使轉(zhuǎn)本登記在具備條件時(shí)及時(shí)完成登記。

3.5.3 創(chuàng)新不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)繳費(fèi)模式。委托代辦的可以在辦理預(yù)告登記時(shí)提前預(yù)交不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)，銀行按揭房屋的抵押預(yù)告登記可以與合作銀行開(kāi)發(fā)新的繳費(fèi)模式，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)的直接跨行扣繳，解決抵押預(yù)告登記轉(zhuǎn)為本登記的自動(dòng)繳納問(wèn)題[5]。

3.6 完善相關(guān)法律規(guī)定提高預(yù)告登記的可操作性

預(yù)告登記制度不可辯駁提供了交易領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)請(qǐng)求權(quán)的公示方式，維護(hù)了交易秩序，保障了交易安全，保障了權(quán)利人的合法權(quán)利。同時(shí)，預(yù)告登記使登記部門(mén)面臨的挑戰(zhàn)成倍增加。完善相關(guān)法律規(guī)定，出臺(tái)司法解釋和實(shí)施細(xì)則、規(guī)范操作流程，是提高預(yù)告登記制度可操作性的重要途徑。

4. 拓展預(yù)告登記業(yè)務(wù)適用范圍

4.1 土地二級(jí)市場(chǎng)預(yù)告登記

現(xiàn)土地的有償使用多通過(guò)招拍掛的方式獲得，建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)需完成開(kāi)發(fā)投資總額25%，按照“先投入后轉(zhuǎn)讓”的原則，允許交易雙方簽訂建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同后，依法辦理預(yù)告登記，待開(kāi)發(fā)投資達(dá)到轉(zhuǎn)讓條件時(shí)，再辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，以促進(jìn)土地二級(jí)市場(chǎng)的健康發(fā)展。《湖南長(zhǎng)沙土地二級(jí)市場(chǎng)管理辦法實(shí)施》《廣州市不動(dòng)產(chǎn)登記辦法》等已經(jīng)對(duì)土地二級(jí)市場(chǎng)預(yù)告登記做出了規(guī)定。

4.2 拆遷安置回遷房屋預(yù)告登記

舊城改造中，被拆遷戶(hù)選擇回遷的，從簽訂拆遷協(xié)議到回遷之前可能面臨許多風(fēng)險(xiǎn)。如建設(shè)單位在辦理在建工程抵押時(shí)未摘除回遷房，由于貸款未及時(shí)償還使開(kāi)發(fā)公司面臨訴訟，被執(zhí)行拍賣(mài)的房屋可能就包含了回遷房，使被拆遷人的利益面臨極大風(fēng)險(xiǎn)。被拆遷人雖然可選擇提起執(zhí)行異議復(fù)議之訴，但還是會(huì)存在回遷無(wú)望的風(fēng)險(xiǎn)。因此，建議拆遷安置房可辦理預(yù)告登記，使各方權(quán)利義務(wù)在登記簿中體現(xiàn)。根據(jù)《民法典》規(guī)定，在未征得預(yù)告登記權(quán)利人同意，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)所做的處置對(duì)權(quán)利人不發(fā)生效力，從而保障被拆遷人的利益[6]。

4.3 合作建房預(yù)告登記

對(duì)于合作建房，不論是一方提供土地一方提供資金的合作建房還是自己做自己開(kāi)發(fā)商的合作蓋樓，原業(yè)主作為權(quán)利主體自行進(jìn)行的更新改造，合作建房的類(lèi)基金標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)作等，合作建房在運(yùn)作過(guò)程中涉及土地的協(xié)議、房屋分配方案等不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)協(xié)議，符合《民法典》221條簽訂的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議可辦理預(yù)告登記的情形，均可申請(qǐng)預(yù)告登記，有效保障各方的利益。

4.4 法院判決房屋預(yù)告登記

生效法律文書(shū)確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)移、變更、注銷(xiāo)等事項(xiàng)是以文書(shū)生效時(shí)即發(fā)生法律效力，不是以登記為生效要件，但須辦理登記之后方可實(shí)現(xiàn)登記簿狀態(tài)與實(shí)際相符。受讓人在辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更、轉(zhuǎn)移登記時(shí)，需要繳納契稅，人民法院在執(zhí)行集體建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)，尚需要辦理土地的征轉(zhuǎn)手續(xù)。為保證受讓人利益，可以先行辦理預(yù)告登記，使法律文書(shū)確定不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移事項(xiàng)在登記簿中記載，使不動(dòng)產(chǎn)公示的登記內(nèi)容與實(shí)際相一致。

4.5 繼承不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記

繼承自被繼承人死亡時(shí)開(kāi)始，在無(wú)法提供繼承公證書(shū)時(shí)，非公證繼承業(yè)務(wù)在涉及多個(gè)繼承人時(shí)，有的因年齡較大、外地生活等原因，同時(shí)到場(chǎng)辦理手續(xù)存在一定困難，部分房屋存在代位繼承、轉(zhuǎn)繼承的情況，及數(shù)份遺囑效力認(rèn)定的情況，且不排除可能存在的家庭糾紛，被繼承人的個(gè)人資料及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)被隱匿，個(gè)別繼承人提供虛假資料、找人冒名頂替辦理轉(zhuǎn)移登記的情況，在繼承已經(jīng)發(fā)生、房屋實(shí)際發(fā)生轉(zhuǎn)移而登記簿記載又與實(shí)際不符的情況下，可以辦理預(yù)告登記，將不動(dòng)產(chǎn)依據(jù)繼承法律事實(shí)已發(fā)生轉(zhuǎn)移的事項(xiàng)記載于登記簿，這也同樣可以規(guī)避登記簿與事實(shí)不符存在的風(fēng)險(xiǎn)。

5. 結(jié)語(yǔ)

預(yù)告登記辦理的業(yè)務(wù)屬于物權(quán)與債權(quán)的交叉領(lǐng)域，是債權(quán)的物權(quán)化，為保障將來(lái)物權(quán)的實(shí)現(xiàn)提供公示的手段和保障。同時(shí)，預(yù)告登記是法治化進(jìn)程的重要體現(xiàn)，它是以申請(qǐng)啟動(dòng)為原則，體現(xiàn)了申請(qǐng)人維護(hù)自身權(quán)益的需求。充分認(rèn)識(shí)預(yù)告登記的必要性，逐步打通辦理預(yù)告登記的堵點(diǎn)，使預(yù)告登記在保障受讓人等弱勢(shì)群體的利益方面發(fā)揮應(yīng)有的作用，同時(shí)也是政府優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境的有效途徑。