馬海濤 董世林

一、引言

房地產(chǎn)業(yè)是中國經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，對國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展起著重要作用。自2019年底中央工作會(huì)議提出“促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”以來，國家一再強(qiáng)調(diào)和堅(jiān)持房子“住”的使用屬性。2023年2月，習(xí)近平總書記指出，要“著力改善預(yù)期，擴(kuò)大有效需求，支持剛性和改善性住房需求”(1)習(xí)近平.當(dāng)前經(jīng)濟(jì)工作的幾個(gè)重大問題[J].求是，2023(4)：6。。二手房(2)本文的二手房相對于開發(fā)商直接銷售而言，泛指已完成初始登記后，再次上市交易的房產(chǎn)，包括住房和非住房兩種。是我國房地產(chǎn)市場的重要組成部分，是廣大人民群眾解決剛需性和改善性住房的重要渠道，其交易是關(guān)乎買賣雙方資金和家庭財(cái)產(chǎn)的大事。客觀地講，二手房交易的流程并不復(fù)雜，但在各項(xiàng)業(yè)務(wù)辦理的過程中卻潛藏諸多的社會(huì)法律風(fēng)險(xiǎn)，如果不加重視可能會(huì)造成合同違約，引發(fā)經(jīng)濟(jì)糾紛。因此，二手房交易業(yè)務(wù)雖小，卻牽動(dòng)著交易雙方的神經(jīng)，這其中尤以稅費(fèi)申報(bào)繳納為甚。

二手房交易稅收管理難是我國稅收征管實(shí)踐的頑疾之一，研究者已從理論和實(shí)務(wù)兩個(gè)角度對其展開討論，為國家政策措施調(diào)整提供了積極的參考。自21世紀(jì)初，我國房價(jià)步入上升軌道，二手房交易開始活躍，交易雙方利用“陰陽合同”做低房價(jià)已成為行業(yè)“公開的秘密”，部分人士從法律、稅收等方面做了較為翔實(shí)的剖析和討論(孫一冰，2007；汪麗萍，2007；林蘭珍等，2012；劇宇宏和王潔，2012；白彥鋒和張靜，2012；趙曉霞，2019；杜利娜，2020；王丹，2023)，其中白彥鋒和張靜(2012)曾測算北京市二手房交易“陰陽合同”造成稅收流失的規(guī)模。普遍性的觀點(diǎn)認(rèn)為“陰陽合同”對稅收征管的挑戰(zhàn)，是信息不對稱、稅收征管技術(shù)手段落后的直接體現(xiàn)(龍曉清，2006；馬智遠(yuǎn)和胥峰，2012)。自從2007年房地產(chǎn)評估技術(shù)逐步引入二手房交易納稅申報(bào)管理，一定程度上緩解了自然人二手房交易的征納矛盾，削弱了低報(bào)房產(chǎn)交易價(jià)格侵害國家稅收的危害(劉飛和張棟梁，2013；胡新良，2019)。然而，二手房交易評估價(jià)格并不等同于真實(shí)的成交價(jià)格。近年來，數(shù)字技術(shù)迅猛發(fā)展，區(qū)塊鏈、人工智能、物聯(lián)網(wǎng)和云計(jì)算的運(yùn)用，引發(fā)了大數(shù)據(jù)技術(shù)強(qiáng)化自然人稅收征管、推進(jìn)稅收現(xiàn)代化建設(shè)的討論(湯火箭和宋遠(yuǎn)軍，2020；漆亮亮等，2020；杜小娟，2021；孟劍，2023；李榮輝等，2023)，稅務(wù)部門利用大數(shù)據(jù)技術(shù)，查處了一系列自然人稅收違法的重大案件。與這些現(xiàn)代稅收管理理念和實(shí)務(wù)熱點(diǎn)相比，二手房交易稅收管理的關(guān)注度“遇冷”。這其中可能有社會(huì)層面對二手房交易及其經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)力的輕視，也有對稅收征收成本和征管能力瓶頸的無奈。

云南地處邊疆，經(jīng)濟(jì)在全國處于中游水平，常住人口連續(xù)幾年平穩(wěn)保持在4700萬左右，不是熱錢投資的主要目標(biāo)地區(qū)，房價(jià)受人為炒房的因素影響較小，個(gè)人或家庭剛需性購房、改善性買賣房產(chǎn)的因素較大。研究云南二手房交易稅收管理制度，能較好地反映二手房交易稅收征管制度存在的普遍性問題，以及普通民眾改善住房條件，對稅收征管的一般性需求。此外，在三年新冠疫情中，云南的二手房交易規(guī)模波動(dòng)，經(jīng)歷了一個(gè)由攀高到回落的“庫茲涅茨曲線”。本文通過2020～2022年云南省自然人二手房交易的稅費(fèi)數(shù)據(jù)分析，探討房價(jià)上升和回落時(shí)期稅收征管存在的主要矛盾。試圖以此窺探全國自然人二手房稅收征管的現(xiàn)狀，為全面貫徹國家“房住不炒”的屬性定位，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)，推動(dòng)共同富裕，提升國家稅收治理能力奠定基礎(chǔ)。

二、云南省自然人二手房交易的規(guī)模

二手房因性價(jià)比高、小區(qū)設(shè)施環(huán)境可見、房屋質(zhì)量可考、購房風(fēng)險(xiǎn)小等優(yōu)勢，是廣大人民群眾購置房產(chǎn)的優(yōu)選對象。近年來，云南的二手房市場購銷活躍，常年維持在較高的交易規(guī)模。2020～2022年云南省自然人二手房交易雖有波動(dòng)，但其規(guī)模仍維持在較高水平(見表1)。

表1 2020～2022年云南省自然人二手房交易及稅款規(guī)模統(tǒng)計(jì)

分析表1可發(fā)現(xiàn)2020～2022年云南省自然人二手房交易主要有以下三個(gè)特點(diǎn)。

首先，疫情對云南二手房市場的沖擊并不是直接的，經(jīng)歷兩年的緩沖，自然人二手房交易規(guī)模在2021年觸頂后回落。2020年云南省交易154091套，面積1572.52萬平方米；2021年交易186523套，面積2019.23萬平方米；2022年交易166307套，面積1853.79萬平方米。與2020年相比，2021年云南省交易套數(shù)增加32432套，增長21.05%；交易面積增加446.71萬平方米，增長28.41%。2022年交易較上年減少20216套，下降10.84%；交易面積減少165.44萬平方米，下降8.19%。由此可見，2020～2021年，云南省自然人二手房交易市場并未遭受實(shí)質(zhì)性沖擊，2021年交易房產(chǎn)數(shù)量和面積與2020年相比有較大的增長，2022年交易房產(chǎn)數(shù)量和面積雖有所回落，但仍高于2020年的水平。

其次，云南省自然人二手房的稅收增減規(guī)模與房產(chǎn)交易數(shù)量和面積的增減成正相關(guān)關(guān)系。2020～2022年，云南省自然人二手房交易征稅金額分別為305032.45萬元、352382.03萬元和321113.65萬元，其中2021年稅收較上年增長47349.58萬元，2022年稅收減少31268.38萬元。云南省自然人二手房年度征稅總額與房產(chǎn)交易數(shù)量和面積數(shù)額直接相關(guān)，稅收隨著交易房產(chǎn)數(shù)量、面積的增長而增收，反之亦然。

最后，自然人二手房市場上升期間，稅收增長比例小于交易面積增長幅度；市場萎縮期間，稅收減少比例與交易面積減少幅度基本持平。2021年，云南省自然人二手房交易面積增長28.41%，稅收增長僅為15.52%，稅收增長比例滯后于交易面積增長約13個(gè)百分點(diǎn)，兩者差距較大。2022年，自然人二手房交易面積下降8.19%，稅收同比下降8.87%，二者的下降幅度大致持平。據(jù)此分析，在二手房市場行情較好的年份，云南省自然人二手房稅收征管可能存在不足，可能存在一定的稅款流失風(fēng)險(xiǎn)；在房地產(chǎn)市場收縮的年份，云南省自然人二手房的稅款流失風(fēng)險(xiǎn)降低。

綜上所述，自然人二手房交易稅收是云南重要且穩(wěn)定的稅源，對云南地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展有積極的作用。表面上看云南省自然人二手房稅源穩(wěn)定，稅收規(guī)模的增減與房產(chǎn)交易的數(shù)量和面積成正相關(guān)關(guān)系，但其中還是隱藏著一定的稅款流失風(fēng)險(xiǎn)，如稅收與交易房產(chǎn)數(shù)量、面積增長比例差距較大的問題。因此，分析云南省自然人二手房交易的現(xiàn)狀和特點(diǎn)，梳理云南省自然人二手房交易的稅收征管難點(diǎn)和短板，從強(qiáng)化稅收征管、便民服務(wù)的角度，探索稅收政策與征管實(shí)務(wù)的銜接是必要且重要的。

三、云南省自然人二手房交易和完稅的流程

經(jīng)濟(jì)交易行為是稅收法律關(guān)系產(chǎn)生的基礎(chǔ)，是納稅義務(wù)發(fā)生的標(biāo)志。自然人二手房交易有一定的行業(yè)特性，房主銷售模式選擇不同，交易流程也有區(qū)別。理論上銷售模式和交易流程并不影響稅款的計(jì)算繳納，但是由于房產(chǎn)買賣雙方存在真實(shí)交易價(jià)格核查難的問題，需要對云南省自然人二手房交易的模式、流程，以及完稅過程進(jìn)行整理，從中查找稅收風(fēng)險(xiǎn)防控的節(jié)點(diǎn)，發(fā)掘涉稅服務(wù)的堵點(diǎn)。

(一)云南省自然人二手房交易的流程

目前，云南省自然人二手房銷售的模式主要有開放式委托銷售(3)房主可委托多家房產(chǎn)中介推廣銷售其房產(chǎn)，房主保留自行銷售的權(quán)利。由中介完成房產(chǎn)銷售的，房主向其支付傭金。、獨(dú)家代理銷售(4)房主僅委托一家房地產(chǎn)中介推廣銷售其房產(chǎn)，但房主保留自行銷售的權(quán)利。由中介完成房產(chǎn)銷售的，房主向其支付傭金。、獨(dú)家委托銷售(5)房主委托一家房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)銷售其房產(chǎn)，委托期間內(nèi)，該中介機(jī)構(gòu)全權(quán)代理此項(xiàng)房產(chǎn)的銷售事宜，任何人(包括房主)完成銷售，均要向受托中介支付傭金。和房主自行銷售(6)房主不通過中介機(jī)構(gòu)，由其自行獨(dú)立完成房產(chǎn)銷售。四種。前三種是借助房產(chǎn)中介推廣和銷售房產(chǎn)，后一種是房主自行完成銷售，其交易流程略有不同，如圖1所示。

圖1 云南省自然人二手房交易的流程

在實(shí)務(wù)中絕大多數(shù)的自然人二手房交易是通過房產(chǎn)中介完成的，中介在合同簽訂、網(wǎng)簽備案、稅費(fèi)辦理、房款支付、房產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記等環(huán)節(jié)提供服務(wù)，并收取傭金。另有相當(dāng)一部分房主自行銷售的房產(chǎn)也會(huì)找房產(chǎn)中介為其辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，向中介支付服務(wù)費(fèi)。

從圖1流程上看，云南省自然人二手房買賣過程中房產(chǎn)買賣委托協(xié)議、銷售價(jià)格議定、買賣合同簽訂、定金給付、網(wǎng)簽合同和房款支付等環(huán)節(jié)牽涉房產(chǎn)交易價(jià)格或與房產(chǎn)交易價(jià)格相關(guān)聯(lián)，是獲取真實(shí)交易價(jià)格和信息的數(shù)據(jù)來源，需要予以關(guān)注，可作為自然人二手房交易稅收風(fēng)險(xiǎn)防控的節(jié)點(diǎn)，應(yīng)該把這幾個(gè)環(huán)節(jié)的資料和信息納入稅收數(shù)據(jù)采集的范圍。

(二)云南省自然人二手房交易的完稅流程

云南省在不動(dòng)產(chǎn)登記中心與稅務(wù)部門之間建立了協(xié)同的協(xié)稅護(hù)稅機(jī)制，采取“先稅后證”的方式，由不動(dòng)產(chǎn)中心在受理房產(chǎn)過戶資料時(shí)，扎口查驗(yàn)交易房產(chǎn)的完稅證明，防堵稅款流失，所以稅費(fèi)繳納是云南省自然人二手交易最重要的環(huán)節(jié)之一。房產(chǎn)交易雙方共涉及8種稅費(fèi)，其中稅收征免規(guī)定較多，手續(xù)也較其他環(huán)節(jié)煩瑣。

1.云南省自然人二手房交易的稅費(fèi)征繳規(guī)定

根據(jù)現(xiàn)行政策，賣方涉及的稅費(fèi)有增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、印花稅、土地增值稅和個(gè)人所得稅，買方則涉及契稅和印花稅兩種。因國家政策調(diào)節(jié)，云南省自然人二手房交易的稅費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)和優(yōu)惠如表2所示。

表2 云南省自然人二手房交易買賣雙方繳納稅費(fèi)征收及優(yōu)惠匯總

2.云南省自然人二手房交易的完稅流程

云南省自然人二手房交易的完稅流程主要有納稅人申報(bào)資料提交、申報(bào)資料受理、業(yè)務(wù)復(fù)核比對、稅款計(jì)算確認(rèn)、申報(bào)表生成打印、繳納稅款、開具發(fā)票和稅票、檔案資料歸集等環(huán)節(jié)(見圖2)。其中，稅款計(jì)算確認(rèn)是關(guān)鍵的一步。由于自然人二手房交易絕大部分是個(gè)人之間的直接結(jié)算，價(jià)格具有一定的隱秘性，稅務(wù)機(jī)關(guān)獲取真實(shí)交易價(jià)的難度很大。因此，全面精準(zhǔn)的稅款計(jì)算是云南省自然人二手房交易稅收治理的核心，是稅收風(fēng)險(xiǎn)防控的重點(diǎn)，也是涉稅服務(wù)的重心。

圖2 云南省自然人二手房交易的完稅流程

在自然人二手房完稅價(jià)格確認(rèn)及稅收風(fēng)險(xiǎn)防控制度設(shè)計(jì)上，云南省根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于推進(jìn)應(yīng)用房地產(chǎn)評估技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的通知》的規(guī)定，采用申報(bào)價(jià)格與系統(tǒng)參考價(jià)格孰高原則確定或核定房產(chǎn)交易計(jì)稅價(jià)格。截至2022年底，云南省自然人二手房交易的稅費(fèi)征繳主要通過線下的“云南稅務(wù)房地產(chǎn)交易稅收評估征管系統(tǒng)”完成。云南省統(tǒng)一向昆明某科技有限公司購買服務(wù)，各地以州(市)稅務(wù)局為指導(dǎo)，可由各縣(市、區(qū))稅務(wù)局聘請有資質(zhì)的中介公司進(jìn)行市場調(diào)查，獲取二手房價(jià)格參數(shù)，在評估系統(tǒng)中生成相應(yīng)的房產(chǎn)銷售參考價(jià)格。申報(bào)繳納稅款時(shí)，買賣雙方到房產(chǎn)所在地辦稅窗口，提交相關(guān)資料。稅務(wù)人員根據(jù)交易房產(chǎn)的戶型、面積、樓層、朝向等參數(shù)在系統(tǒng)中選取相同或相似房產(chǎn)的參考價(jià)格與買賣雙方申報(bào)的銷售價(jià)格進(jìn)行比較。如果申報(bào)價(jià)格大于系統(tǒng)參考價(jià)格，則按照申報(bào)價(jià)格確認(rèn)；如果申報(bào)價(jià)格小于系統(tǒng)參考價(jià)格，則按照系統(tǒng)參考價(jià)格確定。如果房產(chǎn)買賣雙方申報(bào)價(jià)格小于系統(tǒng)參考價(jià)格，且不認(rèn)可系統(tǒng)參考價(jià)格的，則通過稅收爭議程序處理。

四、云南省自然人二手房交易的稅收征管現(xiàn)狀

云南省自然人二手房稅收征管的制度框架是：買賣雙方自主申報(bào)房產(chǎn)交易價(jià)格，稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行審核，申報(bào)交易價(jià)格高于評估系統(tǒng)參考價(jià)格的，以申報(bào)價(jià)格為計(jì)稅依據(jù)；申報(bào)交易價(jià)格低于評估系統(tǒng)參考價(jià)格的，以系統(tǒng)參考價(jià)格為計(jì)稅依據(jù)。在實(shí)際的征管過程中，云南省自然人二手房稅收征管是由稅款征收和納稅服務(wù)兩個(gè)方面的內(nèi)容共同組成。本文通過實(shí)地調(diào)研和相關(guān)人員訪談，從稅收征管風(fēng)險(xiǎn)和納稅服務(wù)質(zhì)效兩個(gè)方面對云南省自然人二手房稅收征管現(xiàn)狀進(jìn)行系統(tǒng)的考察，以此發(fā)現(xiàn)現(xiàn)行制度存在的問題和短板。

(一)稅費(fèi)征繳風(fēng)險(xiǎn)高，防控難度大

真實(shí)交易價(jià)格的獲取是云南省自然人二手房稅費(fèi)征管的核心。云南借助房地產(chǎn)交易稅收評估征管系統(tǒng)，防控房產(chǎn)交易虛假申報(bào)，但始終無法很好地解決申報(bào)價(jià)格與真實(shí)交易價(jià)格相偏離的問題。

1.系統(tǒng)參考價(jià)格更新滯后

“云南稅務(wù)房地產(chǎn)交易稅收評估征管系統(tǒng)”主要采用市場點(diǎn)狀調(diào)查的方式，把各主要小區(qū)或鄰近小區(qū)單個(gè)房產(chǎn)交易價(jià)格信息錄入系統(tǒng)作為系統(tǒng)參考價(jià)格，調(diào)查顆粒度的大小直接決定參考價(jià)格的精準(zhǔn)性。又因?yàn)榉慨a(chǎn)價(jià)格與經(jīng)濟(jì)形勢息息相關(guān)，影響價(jià)格的因素較多，參考價(jià)格很難與市場價(jià)格及時(shí)同步。

在目前的征管模式下，因工作量巨大，頻繁進(jìn)行市場價(jià)格調(diào)查顯然不切實(shí)際，因此系統(tǒng)參考價(jià)格滯后是困擾云南二手房交易稅收征管的一個(gè)關(guān)鍵問題。當(dāng)房地產(chǎn)市場處于價(jià)格上升時(shí)期，參考價(jià)格雖然在一定程度上兜底買賣雙方通過簽訂“陰陽合同”偷逃稅款的底線，但是很難彌合參考價(jià)格與真實(shí)銷售價(jià)格之間的差距，稅務(wù)機(jī)關(guān)以不足額的參考價(jià)格核定征收二手房交易稅費(fèi)，把買賣雙方稅收違法行為合法化，對稅務(wù)機(jī)關(guān)而言，執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)是巨大的。當(dāng)市場價(jià)格下跌時(shí)，系統(tǒng)中的參考價(jià)格可能會(huì)高于真實(shí)的交易價(jià)格，稅務(wù)機(jī)關(guān)以較高的參考價(jià)格征收稅費(fèi)，又會(huì)損害房產(chǎn)交易雙方的經(jīng)濟(jì)利益，引起涉稅爭議，同樣給稅務(wù)機(jī)關(guān)造成巨大的稅收執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)。

2.真實(shí)交易價(jià)格獲取難

普遍性觀點(diǎn)認(rèn)為，自然人二手房交易存在的涉稅問題集中表現(xiàn)為以少繳稅款為直接目的的偷逃稅行為。自然人二手房交易雙方均有明確的納稅義務(wù)和征稅標(biāo)準(zhǔn)，但在實(shí)際交易中，絕大部分自然人二手房交易是通過中介完成，且約定交易稅費(fèi)由買方承擔(dān)。賣方關(guān)心的是及時(shí)足額地收款，買方在乎的是盡量降低購房成本，中介的利益在于賺取傭金。由于缺乏有效的房產(chǎn)交易價(jià)格監(jiān)管機(jī)制和手段，在賣方、買方和中介之間達(dá)成了一個(gè)利益均衡點(diǎn)：三方共同隱瞞真實(shí)交易價(jià)格，通過簽訂“陰陽合同”，以低于真實(shí)交易的價(jià)格向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納稅費(fèi)。中介甚至主動(dòng)幫助買賣雙方“探底”稅務(wù)系統(tǒng)的參考價(jià)格。所以，自然人二手房交易存在較大的偷逃稅費(fèi)漏洞。根據(jù)白彥鋒和張靜(2012)的研究，2010 年北京交易的 19.65 萬套房產(chǎn)，以保守測算約有 13 萬套存在“陰陽合同”偷逃稅款的行為，稅款流失規(guī)模達(dá)195億元；同年全國成交的80萬套房產(chǎn)，約56萬套存在虛報(bào)交易價(jià)格問題。

根據(jù)表3的統(tǒng)計(jì)，云南省通過“陰陽合同”少繳稅款的行為有擴(kuò)大的趨勢。2020～2022年，云南省交易的506921套自然人二手房，因交易雙方申報(bào)價(jià)格偏低，依據(jù)評估系統(tǒng)參考價(jià)格調(diào)增249148套，調(diào)增房產(chǎn)占比49.15%。其中，2020年交易154091套，評估調(diào)增60635套，調(diào)增占比39.35%；2021年交易186523套，評估調(diào)增91262套，占比48.93%；2022年交易166307套，評估調(diào)增97251套，占比58.48%。從2020～2022年評估系統(tǒng)調(diào)整房產(chǎn)套數(shù)比例看，云南省自然人二手房申報(bào)價(jià)格低于系統(tǒng)評估參考價(jià)格的房產(chǎn)數(shù)量增長態(tài)勢非常明顯，2022年已經(jīng)接近60%。

表3 云南省自然人二手房交易調(diào)增申報(bào)價(jià)格房產(chǎn)數(shù)量及比例

表4的數(shù)據(jù)表明，2020～2022年云南省自然人二手房交易雙方自主申報(bào)的房產(chǎn)售價(jià)累計(jì)小于系統(tǒng)參考價(jià)格5445497.58萬元，最終稅務(wù)機(jī)關(guān)依據(jù)參考價(jià)格加征收稅款168827.49萬元。其中，2020年調(diào)增售價(jià)1395473.78萬元，加征稅款42475.21萬元；2021年調(diào)增售價(jià)1879181.09萬元，加征稅款59197.23萬元；2022年調(diào)增售價(jià)2170842.71萬元，加征稅款67155.05萬元。借助系統(tǒng)參考價(jià)格，云南省稅務(wù)部門在應(yīng)對自然人二手房交易申報(bào)不實(shí)、堵漏增收方面取得了一定的成績。但是這種單一、被動(dòng)的稅收征管模式暴露出來的問題和矛盾有逐步擴(kuò)大的趨勢。

表4 云南省自然人二手房交易方申報(bào)與系統(tǒng)實(shí)征比對 單位：萬元

另外，根據(jù)云南省統(tǒng)計(jì)年鑒計(jì)算，2020年和2021年云南省商品房的平均單價(jià)分別為8173元/平方米和7634元/平方米，而2020年和2021年自然人二手房的平均完稅價(jià)格僅為6329元/平方米和5538元/平方米，2020年兩者相差1844元/平方米，2021年兩者相差2096元/平方米。由此可見，即便是云南省自然人二手房交易采用稅收評估系統(tǒng)輔助稅收征管，還是不能完全杜絕計(jì)稅價(jià)格與實(shí)際交易價(jià)格偏離的問題。不考慮其他價(jià)格因素，僅根據(jù)自然人二手房與商品房平均單價(jià)之差測算，2020年和2021年云南的稅款流失的規(guī)模大約為9億元和13億元。造成稅款流失的絕大部分原因是交易雙方簽訂“陰陽合同”隱瞞真實(shí)的房產(chǎn)銷售價(jià)格。

3.核定征收稅收征管風(fēng)險(xiǎn)大

云南省自然人二手房交易的稅費(fèi)很大一部分是通過核定征收的方式完成的，征管風(fēng)險(xiǎn)較大。《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條第六款規(guī)定，納稅人申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)核定其應(yīng)納稅額。在增值稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅、契稅等實(shí)體法中均有稅務(wù)機(jī)關(guān)核定銷售價(jià)格、應(yīng)納稅所得額或應(yīng)納稅額的規(guī)定。當(dāng)云南省自然人二手房交易所屬稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)交易價(jià)格偏低或應(yīng)納稅所得額不能準(zhǔn)確計(jì)算時(shí)，就會(huì)啟動(dòng)核定征收程序，而核定征收蘊(yùn)藏了較大的稅收征管風(fēng)險(xiǎn)。

系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，2022年云南省核定二手房交易價(jià)格的比例已從2020年的39.35%上升到58.48%，增長比例接近20%。云南稅務(wù)機(jī)關(guān)核定征收的方式主要運(yùn)用于交易價(jià)格確定、土地增值稅和個(gè)人所得稅應(yīng)納稅額的計(jì)算。一是核定交易價(jià)格。當(dāng)房產(chǎn)交易雙方申報(bào)交易價(jià)格低于稅務(wù)系統(tǒng)參考價(jià)格時(shí)，稅務(wù)機(jī)關(guān)一般以參考價(jià)格核定完稅價(jià)格。二是土地增值稅和個(gè)人所得稅核定征收。實(shí)踐中賣方經(jīng)常以原購買房產(chǎn)票據(jù)丟失、相關(guān)稅費(fèi)憑證無法提供、合理稅費(fèi)無法確定等理由，向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請以完稅價(jià)格的1%的征收率征收個(gè)人所得稅和土地增值稅。我國經(jīng)歷了多輪房價(jià)上漲期，賣方持有房產(chǎn)普遍增值，且增值額較大，以1%的征收率征收個(gè)人所得稅和土地增值稅，顯然存在較大的征管缺漏。

(二)智能化服務(wù)不足，辦稅效率低

目前，云南省自然人二手房交易的納稅服務(wù)智能化水平較低，申報(bào)方式單一，繳稅過程煩瑣。截至2022年底，云南省普遍采取上門申報(bào)的方式完稅。一般由稅務(wù)部門在當(dāng)?shù)夭粍?dòng)產(chǎn)登記大廳設(shè)立窗口，為房產(chǎn)交易提供服務(wù)。買賣雙方提供房產(chǎn)交易資料后，稅務(wù)人員的第一步是手動(dòng)錄入價(jià)格并與參考價(jià)格進(jìn)行比對，根據(jù)比對結(jié)果確定交易價(jià)格；第二步是核實(shí)賣方持有交易房產(chǎn)的時(shí)間；第三步是通過不動(dòng)產(chǎn)登記管理系統(tǒng)和住建部門購房備案系統(tǒng)，核查買賣雙方及其家庭成員持有房產(chǎn)的情況，確定賣方增值稅、附加稅費(fèi)和個(gè)人所得稅的征免，以及買方適用的契稅稅率。

根據(jù)實(shí)地調(diào)查計(jì)算，不動(dòng)產(chǎn)登記大廳各窗口對內(nèi)部資料流轉(zhuǎn)、審核、辦結(jié)等并沒有嚴(yán)格的辦理時(shí)限監(jiān)控管理。稅務(wù)人員需要在稅務(wù)、住建和不動(dòng)產(chǎn)登記管理系統(tǒng)之間反復(fù)切換查詢，時(shí)有數(shù)據(jù)調(diào)用不通暢等問題，一個(gè)環(huán)節(jié)卡殼就會(huì)造成納稅人繳稅流程的停滯，進(jìn)而影響完稅的時(shí)效。如果因資料不完備，退回補(bǔ)正，需要的時(shí)間則更長。這并不符合“互聯(lián)網(wǎng)+政務(wù)”馬上辦、網(wǎng)上辦、一次辦、自助辦的服務(wù)體系設(shè)計(jì)，也不符合稅收現(xiàn)代化服務(wù)高質(zhì)量發(fā)展的建設(shè)需求。

五、服務(wù)與管控：提高云南省自然人二手房交易稅收治理水平的路徑

目前，云南省自然人二手房交易主要存在稅費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)防控難和便捷化服務(wù)能力不足兩個(gè)方面的問題。在傳統(tǒng)的征管模式下，由于征管手段和信息獲取范圍的局限，這些難題成為一道一時(shí)難以突破的屏障。

隨著現(xiàn)代信息技術(shù)與經(jīng)濟(jì)社會(huì)深度交融，稅收治理現(xiàn)代化上升為國家重要的戰(zhàn)略組成部分，為云南省自然人二手房交易的稅收治理指明了方向。2021年，中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳印發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步深化稅收征管改革的意見》，明確提出全面推進(jìn)稅收征管數(shù)字化升級和智能化改造，探索大數(shù)據(jù)共享在房地產(chǎn)交易和不動(dòng)產(chǎn)登記等方面的應(yīng)用，以稅收大數(shù)據(jù)為驅(qū)動(dòng)力，推動(dòng)稅務(wù)執(zhí)法、服務(wù)、監(jiān)管的信息化。王軍(2021)提出稅務(wù)部門要著力推進(jìn)稅收征管技術(shù)的變革，通過建設(shè)統(tǒng)一的信息平臺，匯聚共享各方數(shù)據(jù)，打造智能化稅收服務(wù)和執(zhí)法系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)自然人稅費(fèi)信息“一人式”智能歸集，以精確執(zhí)法、精細(xì)服務(wù)、精準(zhǔn)監(jiān)管、精誠共治“四個(gè)新體系”提高智能化稅費(fèi)服務(wù)水平，增強(qiáng)人民群眾的獲得感，提升稅法的遵從度和社會(huì)滿意度。為此，在未來一段時(shí)期內(nèi)，稅務(wù)部門的工作重點(diǎn)是將集中于提高智能稅費(fèi)服務(wù)水平和提升“以數(shù)治稅”能力。稅務(wù)部門將通過大數(shù)據(jù)技術(shù)強(qiáng)化稅收服務(wù)和管理，以稅收服務(wù)與管控能力的提升，更好地服務(wù)經(jīng)濟(jì)、服務(wù)民生，而稅收信息數(shù)字化及手段也將成為破解當(dāng)前云南省自然人二手房交易稅費(fèi)征管和服務(wù)困局的新方向。

(一)拓展信息獲取渠道，深挖稅收征管數(shù)據(jù)資源

1.賣方買入價(jià)和本環(huán)節(jié)交易價(jià)格的確定

簽訂“陰陽合同”，以虛假的價(jià)格向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅在自然人二手房交易中普遍存在。因此，獲取真實(shí)的房產(chǎn)交易價(jià)格，堵塞自然人二手房交易的稅收征管漏洞是云南省自然人二手房交易稅收風(fēng)險(xiǎn)防控的中心點(diǎn)，獲取上一環(huán)節(jié)和本環(huán)節(jié)的真實(shí)交易價(jià)格最為關(guān)鍵。

賣方買入價(jià)格的獲取。如果房產(chǎn)是通過市場交易方式獲得，稅務(wù)部門可以從賣方購買房產(chǎn)的稅費(fèi)憑證獲得，輔以購房合同、銀行貸款合同等綜合評定判斷。建議稅務(wù)部門整合內(nèi)部系統(tǒng)數(shù)據(jù)，建立房產(chǎn)交易價(jià)格信息數(shù)據(jù)庫，以供調(diào)用。如果房產(chǎn)不是通過市場交易方式獲得(如自建房、經(jīng)濟(jì)適用房、房改房、拆遷安置房等)，則需要稅務(wù)機(jī)關(guān)加強(qiáng)與有關(guān)部門的信息交換，采用部門間信息共享和納稅人自證等方式綜合判斷該房產(chǎn)原值。

本環(huán)節(jié)交易價(jià)格確定。對交易雙方申報(bào)的成交價(jià)格，建議采取以下辦法處理：一是根據(jù)房地產(chǎn)市場行情，及時(shí)更新系統(tǒng)參考價(jià)格；二是交易雙方申報(bào)價(jià)格高于評估系統(tǒng)參考價(jià)格的，暫時(shí)予以認(rèn)可，允許其按照申報(bào)價(jià)格繳納稅費(fèi)；三是申報(bào)價(jià)格略低于參考價(jià)格的，暫時(shí)按參考價(jià)格征收稅費(fèi)；四是申報(bào)價(jià)格低于評估系統(tǒng)較大的，轉(zhuǎn)人工處理。目前，我國金融交易實(shí)名制管控已經(jīng)成熟，對于申報(bào)價(jià)格的真實(shí)性，可通過獲取一定時(shí)期內(nèi)買賣雙方及家庭成員銀行賬戶大額交易信息，再輔以住建網(wǎng)簽合同、中介服務(wù)合同等加以核實(shí)。在這一過程中，稅務(wù)部門應(yīng)充分運(yùn)用人工智能、大數(shù)據(jù)技術(shù)，打通商業(yè)銀行、人民銀行支付系統(tǒng)、第三方支付系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫鏈接，建立銀行、稅務(wù)、支付機(jī)構(gòu)多方數(shù)據(jù)共享機(jī)制，以接口方式自動(dòng)調(diào)取涉稅賬戶交易數(shù)據(jù)，并通過預(yù)警模型對交易價(jià)格的真實(shí)性進(jìn)行自動(dòng)智能判斷，可疑數(shù)據(jù)及時(shí)轉(zhuǎn)人工核驗(yàn)。

2.增值稅及附加稅費(fèi)涉稅信息取得

在交易價(jià)格確定的前提下，云南省自然人二手房交易的增值稅、城建稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加征管，主要是界定交易房產(chǎn)性質(zhì)和持有時(shí)間兩個(gè)方面的內(nèi)容。如果交易房產(chǎn)是非住房，直接按照5%的征收率征收增值稅，再征收城建稅和兩個(gè)附加。如果交易房產(chǎn)是住房，則需要進(jìn)一步判斷賣方持有的年限。賣方持有兩年以上的房產(chǎn)免征增值稅，持有不滿兩年則征收增值稅、城建稅和兩個(gè)附加。稅務(wù)部門可建立省級房產(chǎn)交易稅收數(shù)據(jù)庫，以稅收票據(jù)信息輔以不動(dòng)產(chǎn)登記信息，由系統(tǒng)自動(dòng)判斷賣方增值稅和附加稅費(fèi)的減免條件。

3.印花稅和土地增值稅稅收數(shù)據(jù)的獲取

根據(jù)現(xiàn)行政策，云南省自然人銷售住房，買賣雙方均免征印花稅和土地增值稅。銷售非住房的，買賣雙方需要按照本環(huán)節(jié)交易價(jià)格以0.05%稅率計(jì)算繳納印花稅，賣方還需要按照增值比例計(jì)算繳納土地增值稅。在銷售收入確定之后，印花稅征收較簡單，土地增值稅的計(jì)算較為困難。在賣方買入價(jià)和本環(huán)節(jié)交易價(jià)格確定后，還需要考慮交易房產(chǎn)合理費(fèi)用的扣除。兩個(gè)環(huán)節(jié)價(jià)格的獲取可參考前文，賣方合理費(fèi)用的扣除可以采取納稅人自證、稅務(wù)部門核實(shí)確認(rèn)的方式完成，最終實(shí)現(xiàn)土地增值稅的自動(dòng)計(jì)算。

4.個(gè)人所得稅涉稅信息的提取

云南省自然人二手房交易賣方個(gè)人所得稅的征管主要涉及三個(gè)方面的內(nèi)容。一是交易房產(chǎn)性質(zhì)。非住房房產(chǎn)直接按照應(yīng)納稅所得額征收個(gè)人所得稅，住房需要進(jìn)一步判斷是否符合免稅條件。二是住房類房產(chǎn)的減免。賣方銷售五年以上家庭唯一住房免征個(gè)人所得稅。三是應(yīng)納稅所得額的計(jì)算，如銷售房產(chǎn)賣方買入價(jià)、賣出價(jià)和合理費(fèi)用的獲取和確認(rèn)等。住房的性質(zhì)，可從不動(dòng)產(chǎn)登記部門獲得。判斷交易房產(chǎn)是否屬于賣方家庭唯一住房且持有五年以上，可從公安部門獲取家庭戶籍登記信息，與不動(dòng)產(chǎn)登記和住建部門房產(chǎn)登記信息做比對，而后參考增值稅的方法確定賣方的房產(chǎn)持有年限。應(yīng)納稅所得額的確定可參考前述非住房土地增值稅增值額的方法確定。

5.契稅涉稅信息的獲得

契稅是買方購買房產(chǎn)必須涉及的稅種，契稅征管的重點(diǎn)集中于以下三點(diǎn)。一是購買房產(chǎn)的性質(zhì)。非住房直接按照3%的稅率征收，住房則需要進(jìn)一步判斷。二是家庭成員持有房產(chǎn)情況。家庭購買兩套以下住房適用的稅率各不相同，購買三套以上適用3%稅率。三是購買住房的面積。家庭購買第一套和第二套住房以房產(chǎn)面積90平方米為界，適用稅率也有所不同。交易房產(chǎn)的性質(zhì)和面積，可直接調(diào)用不動(dòng)產(chǎn)登記和住建部門房產(chǎn)備案信息。家庭持有房產(chǎn)的情況，可參照個(gè)人所得稅，從公安、不動(dòng)產(chǎn)和住建部門取得，由系統(tǒng)自動(dòng)計(jì)算。

(二)提升以數(shù)治稅水平，向征管智能化方向轉(zhuǎn)變

在數(shù)字經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，利用稅收大數(shù)據(jù)，提高稅務(wù)機(jī)關(guān)“以數(shù)治稅”能力，改變現(xiàn)行云南省自然人二手房交易征管方式，實(shí)行以交易雙方自行申報(bào)為主，稅費(fèi)自動(dòng)計(jì)算為輔，稅收風(fēng)險(xiǎn)部門事后核實(shí)，稅務(wù)稽查兜底處理的征管模式。2021 年召開的全國稅務(wù)工作會(huì)議提出，未來稅務(wù)機(jī)關(guān)對標(biāo)一流謀劃推進(jìn)金稅四期建設(shè)，全面完成智慧稅務(wù)頂層設(shè)計(jì)，切實(shí)推動(dòng)稅收征管方式從“收稅”到“報(bào)稅”，再到“算稅”升級；稅收征管流程從“上機(jī)”到“上網(wǎng)”，再到“上云”轉(zhuǎn)變；稅收征管效能從“經(jīng)驗(yàn)管稅”到“以票控稅”，再到“以數(shù)治稅” 提升。(7)全國稅務(wù)工作會(huì)議在北京召開[EB/OL].中國政府網(wǎng)，2021-12-31.云南省自然人二手房交易的稅收治理應(yīng)整合內(nèi)部數(shù)據(jù)資源，加強(qiáng)外部數(shù)據(jù)共享利用，建立自然人二手房交易涉稅指標(biāo)數(shù)據(jù)庫，實(shí)現(xiàn)自然人稅費(fèi)信息“一人式”智能歸集，上線推行云南省自然人二手房網(wǎng)上交易稅費(fèi)申報(bào)系統(tǒng)，原則上不再采用核定征收的方式征納自然人二手房交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)，改為交易雙方自主申報(bào)，后臺自動(dòng)調(diào)取數(shù)據(jù)，系統(tǒng)自動(dòng)計(jì)算稅款的“三自”方式完成二手房交易的稅費(fèi)征繳。對申報(bào)信息不真實(shí)、存在偷稅嫌疑的房產(chǎn)銷售行為，依照現(xiàn)行法律法規(guī)，由稅收風(fēng)險(xiǎn)部門應(yīng)對或移交稅務(wù)稽查部門處理。通過辦稅智能化水平的提高，提升自然人二手房交易稅收服務(wù)的體驗(yàn)感和獲得感。

六、結(jié)論與余論

征稅需要兼顧效率與成本，自然人二手房交易稅收風(fēng)險(xiǎn)防控的難點(diǎn)在于數(shù)量多、查證難。就數(shù)量而言，2020年云南省交易房產(chǎn)154091套、2021年交易186532套、2022年交易166307套(見表3)，如果要對這些房產(chǎn)交易的真實(shí)性實(shí)施稽查或評估，檢查對象至少是交易房產(chǎn)數(shù)量的2倍(不考慮買賣雙方兩人以上按份共有情況)，每年均在300000戶以上。這顯然超過了云南省稅務(wù)機(jī)關(guān)的征管能力。就交易的方式而言，自然人二手房買賣付款方式的多樣性和靈活性，給資金流向監(jiān)控帶來了巨大的挑戰(zhàn)。出于對征稅成本和征稅效率的考慮，對自然人二手房交易的稅收管理不可能像企業(yè)一樣采取逐戶檢查的方式完成。

鑒于此，采用技術(shù)手段，防控“陰陽合同”侵蝕稅基，一直是我國自然人二手房稅收風(fēng)險(xiǎn)防控的主要方法。2005年國家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》，要求稅務(wù)機(jī)關(guān)要核實(shí)房產(chǎn)售價(jià)。2007年國家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋有關(guān)稅收征管問題的通知》，提出建立房屋交易價(jià)格最低計(jì)稅價(jià)格制度。2008年國家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于應(yīng)用評稅技術(shù)核定房地產(chǎn)交易計(jì)稅價(jià)格的意見》，提出在部分地方試點(diǎn)房地產(chǎn)交易價(jià)格評稅辦法，并明確評稅的技術(shù)指標(biāo)。2009年財(cái)政部和國家稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于開展應(yīng)用房地產(chǎn)評稅技術(shù)核定交易環(huán)節(jié)計(jì)稅價(jià)格工作的通知》，選取部分地區(qū)試點(diǎn)評稅技術(shù)核定房地產(chǎn)交易計(jì)稅價(jià)。2011年財(cái)政部和國家稅務(wù)總局公布《關(guān)于推廣應(yīng)用房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的通知》，明確要求各地應(yīng)于2011年7月1日后，逐步推廣應(yīng)用房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作，降低存量房交易“陰陽合同”引發(fā)的稅收風(fēng)險(xiǎn)。2013年國家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的通知》，對房地產(chǎn)評估征稅出現(xiàn)的新問題作出了調(diào)整，進(jìn)一步統(tǒng)一了評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評估值管理。這種針對一類稅收征管問題，連續(xù)多年密集出臺文件，不斷優(yōu)化調(diào)整稅收征收管理制度的做法，在我國稅收實(shí)踐中并不多見。這也反映出自然人二手房交易稅收風(fēng)險(xiǎn)防控的復(fù)雜性和困難度。

云南省自然人二手房交易的稅收征管制度總體是按照國家統(tǒng)一的部署和要求建立的，其存在的稅收風(fēng)險(xiǎn)和服務(wù)短板并非云南所獨(dú)有，它們是當(dāng)前全國普遍存在的稅收征管難點(diǎn)和服務(wù)堵點(diǎn)。解決這些問題，強(qiáng)化自然人二手房交易的稅收治理是構(gòu)建“以數(shù)治稅”和“以人民為中心”稅費(fèi)服務(wù)體系的迫切需要；是發(fā)揮稅收調(diào)節(jié)性作用，助力經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的現(xiàn)實(shí)需求，需要稅務(wù)部門會(huì)同有關(guān)各方精誠共治，方能達(dá)到預(yù)期的效果。這些問題的解決，需要打破現(xiàn)有的稅收征管模式和理念，緊扣自然人二手房交易流程特點(diǎn)，在稅務(wù)機(jī)關(guān)、納稅人和涉稅信息機(jī)構(gòu)之間建立良好的數(shù)據(jù)共享機(jī)制，通過部門協(xié)作和信息技術(shù)端口對接，拓展涉稅數(shù)據(jù)信息的獲取范圍，實(shí)現(xiàn)稅收政策與數(shù)據(jù)信息的高度契合和有效運(yùn)用，重塑自然人二手房稅收治理的規(guī)則和制度流程，全面提升自然人二手交易稅收辦理的智能化水平。

就目前的條件而言，政策和技術(shù)不是制約自然人二手房交易稅收治理能力提升的主要障礙，部門間數(shù)據(jù)信息共享和深度挖掘才是實(shí)現(xiàn)自然人二手房交易稅收辦理智能化服務(wù)和管控的關(guān)鍵?！蛾P(guān)于進(jìn)一步深化稅收征管改革的意見》明確指出，我國要“不斷完善稅收大數(shù)據(jù)云平臺，加強(qiáng)數(shù)據(jù)資源開發(fā)利用，持續(xù)推進(jìn)與國家及有關(guān)部門信息系統(tǒng)互聯(lián)互通”。我國應(yīng)全力支持稅務(wù)部門進(jìn)一步推動(dòng)內(nèi)外部涉稅數(shù)據(jù)匯聚聯(lián)通，構(gòu)建線上線下融通的智慧稅務(wù)體系，通過智慧稅務(wù)生態(tài)的建設(shè)，打造集成、安全、高效的稅費(fèi)征納平臺，提高稅收執(zhí)法、服務(wù)和監(jiān)管精準(zhǔn)度，全面提升自然人二手房交易稅收治理的能力，既堵塞稅收征管漏洞，又服務(wù)民生發(fā)展。