□文/翟國(guó)寧

（沈陽(yáng)化工大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院 遼寧·沈陽(yáng)）

［提要］ 近年來(lái)，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)進(jìn)步，房地產(chǎn)行業(yè)也表現(xiàn)出一種蓬勃發(fā)展的趨勢(shì)，逐步在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有較高的位置，并且越來(lái)越注重公司的經(jīng)濟(jì)效益和財(cái)務(wù)狀況，財(cái)務(wù)分析在公司發(fā)展過(guò)程中所起到的重要作用也日益凸顯出來(lái)。本文以綠地控股作為案例，針對(duì)目前綠地控股所面臨的問題，提出一些合理化對(duì)策。

一、緒論

（一）研究背景。衣、食、住、行是生活的基礎(chǔ)，本文對(duì)“住”的問題作簡(jiǎn)單的論述。近幾年來(lái)，我們國(guó)家的經(jīng)濟(jì)一直在快速地發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也在快速發(fā)展，人民的生活質(zhì)量也在不斷提升。伴隨著國(guó)家優(yōu)惠政策的出臺(tái)，房地產(chǎn)業(yè)得到了長(zhǎng)足發(fā)展，其所占據(jù)的市場(chǎng)份額也在逐步提升，并獲得了眾多行業(yè)的資金支持，逐步形成了一條完整的產(chǎn)業(yè)鏈，促進(jìn)了國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。隨著學(xué)區(qū)房的興起，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)入了一個(gè)新的階段，但也暴露出了許多問題。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)很受歡迎的行業(yè)，它本該擁有很高的利潤(rùn)收入，但因?yàn)橛行┢髽I(yè)忽略了財(cái)務(wù)報(bào)表所起到的重要作用，從而造成了存貨周轉(zhuǎn)率過(guò)低、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率低、負(fù)債比例過(guò)高等問題。為了讓房地產(chǎn)企業(yè)能夠更好、更快地發(fā)展，國(guó)家也一直在不斷地出臺(tái)相關(guān)的政策，來(lái)規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，同時(shí)解決房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的一些問題。現(xiàn)在由于政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行了宏觀調(diào)控，并且對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展更加開放，政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的投資與補(bǔ)貼也隨之增加。在此背景下，對(duì)上市公司的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行分析，把握上市公司的發(fā)展態(tài)勢(shì)，對(duì)上市公司的整體發(fā)展具有非常重要的意義。

綠地集團(tuán)通過(guò)幾年來(lái)的努力，已在國(guó)內(nèi)取得了一定的市場(chǎng)份額，并逐步將業(yè)務(wù)擴(kuò)展到了國(guó)際市場(chǎng)。綠地集團(tuán)是2015 年上市的公司，連續(xù)多年名列《財(cái)富》雜志全球500 強(qiáng)，2020 年《財(cái)富》雜志全球500 強(qiáng)排名21 位；BrandFinance 在達(dá)沃斯世界經(jīng)濟(jì)論壇上發(fā)布的《2019 年度全球品牌價(jià)值500 強(qiáng)》報(bào)告中，綠地控股位列165 位，是國(guó)內(nèi)數(shù)一數(shù)二的地產(chǎn)公司，在全球都有很大的影響力。通過(guò)對(duì)綠地控股公司財(cái)務(wù)狀況的分析，可以讓公司之外的人對(duì)該公司的經(jīng)營(yíng)狀況有一個(gè)較為全面的了解，進(jìn)而可以對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)狀況做出一個(gè)較為全面的分析和評(píng)價(jià)，為以后的研究和用戶提供一定的參考價(jià)值。

（二）研究意義

1、理論意義。本文對(duì)財(cái)務(wù)分析的相關(guān)內(nèi)容和分析方法進(jìn)行論述，根據(jù)綠地控股公司的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和財(cái)務(wù)情況，構(gòu)建一個(gè)比較完整的財(cái)務(wù)分析系統(tǒng)，從而讓人們能夠更加全面地了解綠地控股公司的財(cái)務(wù)情況，找出問題所在。

2、現(xiàn)實(shí)意義。財(cái)務(wù)分析在企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表使用者和外部投資者作出重要決策方面有著非常重要的作用。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，上市公司的數(shù)量也在不斷增加，企業(yè)的股東與管理人員可以通過(guò)財(cái)務(wù)分析的結(jié)果，來(lái)了解公司當(dāng)前的運(yùn)營(yíng)情況。最近幾年，很多公司都在進(jìn)行財(cái)務(wù)造假，這對(duì)投資者的投資信心造成了很大的影響，所以對(duì)公司的財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行分析，可以讓我們了解到更多真實(shí)、更有價(jià)值的財(cái)務(wù)信息。綠地控股一直以來(lái)都是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的佼佼者，對(duì)這家公司的財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行分析，可以讓我們對(duì)它的經(jīng)營(yíng)情況有一個(gè)更深層次的認(rèn)識(shí)，同時(shí)還可以對(duì)有關(guān)的財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行分析，從而找出它在經(jīng)營(yíng)中存在的問題以及造成這些問題的原因，這樣可以讓投資者做出更加科學(xué)的投資決策，同時(shí)也可以為其他的房地產(chǎn)公司提供一些可以借鑒的地方。

二、綠地控股集團(tuán)概況及財(cái)務(wù)分析

（一）公司簡(jiǎn)介。綠地控股于1992 年在上海證券交易所上市，是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中具有典型意義的一家公司。該企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)銷售，其他業(yè)務(wù)在品牌、創(chuàng)新和開發(fā)規(guī)模等方面都比較突出，在產(chǎn)業(yè)園區(qū)、會(huì)展中心、特色小鎮(zhèn)、大型城市綜合體等領(lǐng)域表現(xiàn)良好，在一定程度上促進(jìn)了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)和城鄉(xiāng)建設(shè)的發(fā)展與進(jìn)步。綠地集團(tuán)在29 個(gè)省、130 多座城市擁有自己的物業(yè)，在30 多座城市擁有自己的地標(biāo)性建筑，其中包括江蘇第一高樓“紫峰”、武漢“綠地”等。在12 座大型城市展覽館中，擁有超過(guò)250 萬(wàn)平方米的建筑面積，并與眾多世界知名的展覽館有著良好的合作關(guān)系。

綠地控股自上市以來(lái)，一直秉承著積極擔(dān)當(dāng)?shù)纳鐣?huì)責(zé)任，積極投身于公益事業(yè)中，實(shí)現(xiàn)了自身的發(fā)展。上海已投入了大約4 億元，并為社會(huì)福利、慈善事業(yè)等提供了2.3 億多元的捐助。綠地集團(tuán)先后榮獲“全國(guó)文明單位”“全國(guó)五一勞動(dòng)獎(jiǎng)狀”“中華慈善獎(jiǎng)”等多個(gè)榮譽(yù)稱號(hào)。“綠地”品牌還被國(guó)家工商局授予“中國(guó)著名品牌”稱號(hào)。

（二）綠地控股財(cái)務(wù)指標(biāo)分析

1、償債能力分析

（1）短期償債能力分析。公司用流動(dòng)資金來(lái)償付流動(dòng)負(fù)債，這就是流動(dòng)比率。從表1 可以看出，綠地控股的流動(dòng)資金比率每年都在減少，從這一點(diǎn)可以看出，它的短期償債能力在不斷地下降.從理論上來(lái)說(shuō)，流動(dòng)資金比率應(yīng)該保持在1.5～2.0 是比較合理的，綠地控股2018～2022 年的流動(dòng)資金比率一直都在這個(gè)范圍內(nèi)，最高的也就是1.34，這說(shuō)明它的短期償債能力正在不斷地下降。（表1）

表1 2018～2022 年綠地控股償債能力指標(biāo)一覽表

整體來(lái)看，綠地集團(tuán)的短期債務(wù)償還能力處在中等偏下的水平，這一點(diǎn)應(yīng)該引起公司足夠的關(guān)注。但從特斯安在房地產(chǎn)業(yè)中的地位和最近幾年的速動(dòng)比來(lái)看，公司的短期債務(wù)水平還是有很大增長(zhǎng)空間的，所以公司的經(jīng)理們應(yīng)該繼續(xù)努力提高自己的債務(wù)償還水平，讓自己的債務(wù)得到更大的改善。

（2）長(zhǎng)期償債能力分析。企業(yè)長(zhǎng)期債務(wù)的償還時(shí)間一般都不少于一年，對(duì)企業(yè)的長(zhǎng)期償債能力進(jìn)行分析，既可以對(duì)整體償債水平進(jìn)行合理的評(píng)估，也可以對(duì)其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)狀況有一個(gè)大致的了解。其中，利息保障倍數(shù)、資產(chǎn)負(fù)債率和資產(chǎn)負(fù)債率是企業(yè)長(zhǎng)期償債能力的主要指標(biāo)。

長(zhǎng)期償債能力也可以從利息保障倍數(shù)進(jìn)行分析，這個(gè)指標(biāo)反映的是企業(yè)的利息償還能力。在理論上，利息保障倍數(shù)應(yīng)該不小于1，不然就會(huì)影響到股東的利益，股東也可以根據(jù)這個(gè)指標(biāo)來(lái)判斷企業(yè)舉債決策的合理性。從表1 可以看出，2018～2022 年期間，綠地控股的利息保證倍數(shù)呈現(xiàn)出先升后降的趨勢(shì)，在2020 年達(dá)到峰值71.72，之后又開始回落。由此可以看出，從2020 年開始，綠地控股的債務(wù)償還能力開始下降，這對(duì)綠地控股的發(fā)展產(chǎn)生了一定的制約作用。

2、營(yíng)運(yùn)能力分析。從表2 中可以看出，在過(guò)去5 年中，企業(yè)的這一指標(biāo)一直處于下降的狀態(tài)，從某種意義上來(lái)說(shuō)，公司對(duì)于應(yīng)收賬款的管理水平并不高，這使得公司面臨較大的風(fēng)險(xiǎn)。作為企業(yè)的管理者，要有針對(duì)性地對(duì)企業(yè)的應(yīng)收賬款進(jìn)行管理。通過(guò)對(duì)表2 數(shù)據(jù)的進(jìn)一步分析可以發(fā)現(xiàn)，公司的流動(dòng)資產(chǎn)主要指的是公司目前的存貨，這就使得流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和存貨周轉(zhuǎn)率這兩個(gè)指標(biāo)的變化趨勢(shì)大致一致。流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率受市場(chǎng)大環(huán)境的影響，隨著市場(chǎng)行情回暖，流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率會(huì)出現(xiàn)下降的趨勢(shì)。這些指標(biāo)也可以在一定程度上衡量公司的財(cái)務(wù)管理狀況，周轉(zhuǎn)率較高表明目前公司對(duì)于市場(chǎng)的把握程度較低，盈利水平較低。這就要求企業(yè)的管理者有針對(duì)性地采取相應(yīng)的對(duì)策來(lái)強(qiáng)化企業(yè)的管理。（表2）

表2 營(yíng)運(yùn)能力指標(biāo)數(shù)據(jù)一覽表

3、盈利能力分析。盈利能力指的是一家公司獲取收入的能力，一家公司是否能夠?qū)崿F(xiàn)盈利，關(guān)系到一家公司的未來(lái)發(fā)展，還關(guān)系到一家公司的管理者、股東和員工的切身利益。因此，加強(qiáng)對(duì)一家公司的盈利能力的管理，可以讓管理者更好地認(rèn)識(shí)到公司經(jīng)營(yíng)中的問題，這對(duì)一家公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展有很大的作用。（表3）

表3 盈利能力指標(biāo)分析一覽表（單位：%）

一個(gè)公司在一個(gè)特定時(shí)期所得到的凈利潤(rùn)與其總資產(chǎn)的比例被稱為總資產(chǎn)回報(bào)率。它可以衡量一個(gè)公司的總體資產(chǎn)盈利能力，也可以真實(shí)地反映出一個(gè)公司目前的資產(chǎn)利用狀況。從表3 中可以看出，該公司在2022～2018 年期間的總資產(chǎn)回報(bào)率一直保持在一個(gè)相對(duì)平穩(wěn)的水平，分別為1.35%、1.21%、1.14%、1.08%、1.24%，總體呈上升趨勢(shì)。這從某種意義上說(shuō)明，公司目前對(duì)資金的利用情況較好，最近幾年，公司的收入有了顯著的增長(zhǎng)，公司在對(duì)資金的控制和使用方面也獲得了比較好的成果。從表3 中我們可以看到，2018～2022 年凈利潤(rùn)為3.32%、2.92%、3.12%、3.27%、3.45%，這幾年的凈利潤(rùn)先是下跌，然后是上漲，總體上是上漲的。因?yàn)樵谠缙?，集團(tuán)進(jìn)行擴(kuò)張，需要大量的土地開發(fā)，這就造成了公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)成本高、利潤(rùn)低，因此公司的盈利能力有所下降。到了后期，集團(tuán)發(fā)展穩(wěn)定，而且還跟多個(gè)區(qū)域政府達(dá)成了戰(zhàn)略合作，因此可以提前鎖定土地，而且價(jià)格也比較低，對(duì)外投資小、成本降低、利潤(rùn)上漲，公司的盈利能力有了顯著的提升。

4、發(fā)展能力分析。從表4 可以看到，由于國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了嚴(yán)格的控制，綠地集團(tuán)在2018 年的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)率是負(fù)的，但從2018 年起，綠地集團(tuán)就開始有了增長(zhǎng)的跡象，2020 年其主營(yíng)業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)率達(dá)到17.4%，處于行業(yè)領(lǐng)先地位。2018 年以后，綠地集團(tuán)的凈資產(chǎn)增速一直保持在一個(gè)比較高的水平，而綠地集團(tuán)在2018 年整體上市以后，這種情況就更加嚴(yán)重了，未來(lái)還需要進(jìn)一步強(qiáng)化凈資產(chǎn)的控制。（表4）

表4 發(fā)展能力指標(biāo)數(shù)據(jù)一覽表（單位：%）

三、綠地控股財(cái)務(wù)問題分析

（一）應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率低。綠地控股的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率很低，這可能是因?yàn)楣鞠胍黾愉N量，增加市場(chǎng)占有率，而公司則是采取了分期支付的方式，這就使得公司的回款時(shí)間變得很長(zhǎng)，使得公司的資金被大量占用，從而很容易引起公司的資金鏈斷裂；也有一些客戶出現(xiàn)了延遲，甚至拒絕付款的現(xiàn)象，比如在分期付款之后，因?yàn)楦鞣N緊急情況，沒有能力償還貸款，造成了貸款的延遲或拖欠；綠地控股在收賬款方面表現(xiàn)得很差，而客戶又故意拖延付款，導(dǎo)致應(yīng)收賬款被一拖再拖，這在一定程度上增加了企業(yè)的壞賬風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也增加了企業(yè)對(duì)流動(dòng)資產(chǎn)的管理的難度，這在一定程度上會(huì)使公司的償債能力變得更差，對(duì)公司的發(fā)展不利。

（二）存貨周轉(zhuǎn)率低。綠地集團(tuán)在2022 年底擁有69，999.12億元的股票。根據(jù)第三方機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，綠地控股在2022 年上半年的總銷售額全行業(yè)排名第六，所以其庫(kù)存水平相對(duì)較高也在情理之中。綠地控股2018～2022 年底的庫(kù)存分別為：3，970.61 億元、4，845.33 億元、5，146.83 億元、5，954.97 億元以及6，699.12 億元，在這5 年的時(shí)間里，庫(kù)存的增幅不超過(guò)7成，與同時(shí)期的那些頂尖房企相比，已經(jīng)是遙遙領(lǐng)先了。所以，在2018 年該公司剛上市的時(shí)候，它的庫(kù)存能力是最強(qiáng)的，庫(kù)存規(guī)模也是最大的。然而，存貨能力對(duì)公司的資金累積、人力資源都提出了更高的要求。房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，而且市場(chǎng)已經(jīng)處于飽和狀態(tài)，過(guò)多的存貨很可能會(huì)造成產(chǎn)品滯銷、占用資金減緩資金回流等現(xiàn)象。

（三）負(fù)債率高、償債能力弱。從綠地控股過(guò)去五年的融資數(shù)據(jù)來(lái)看，截至2022 年，它的債務(wù)已經(jīng)低于3，900 億元。不過(guò)，在扣除銷售收入后，綠地控股公司的負(fù)債水平還是很高的。根據(jù)我們的分析，綠地控股公司在2022 年的負(fù)債水平很高，達(dá)到了82.81%。與2018 年的85.07%相比，這一數(shù)據(jù)并未大幅下降，而是成為了所有房地產(chǎn)公司中，除去預(yù)收賬款后，資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)80%的公司。此外，綠地控股公司的短期債務(wù)比率也很高，2018～2022 年末綠地控股公司的貨幣資金為438.09 億元、626.83 億元、753.76 億元、810.2 億元、889.02 億元，與短期債務(wù)相比，其貨幣資金規(guī)模要小得多。這些債務(wù)負(fù)擔(dān)在某種程度上給企業(yè)帶來(lái)了較大的資金壓力，如果沒有足夠的資金支撐，企業(yè)的資金鏈很有可能斷裂，這樣會(huì)對(duì)企業(yè)造成不可逆轉(zhuǎn)的影響。

四、綠地控股發(fā)展建議

（一）應(yīng)收賬款管理政策。定期核對(duì)賬目，提高應(yīng)收賬款回收率。每個(gè)月召開一次部門例會(huì)，做好應(yīng)收賬款的統(tǒng)計(jì)工作。明確應(yīng)收賬款的相關(guān)客戶，與客戶聯(lián)系，每?jī)蓚€(gè)月或一個(gè)季度核對(duì)一次賬目。在考核的過(guò)程中，也應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)公司管理者和高層領(lǐng)導(dǎo)的考核，構(gòu)建具體的考核指標(biāo)，從公司平均收款開始，切實(shí)提升考核的覆蓋程度，確?？己说膹椥浴Ｔ诳己藭r(shí)，要分清職責(zé)，細(xì)化應(yīng)收賬款管理部門的職責(zé)，強(qiáng)化對(duì)相關(guān)員工的管理和訓(xùn)練，并進(jìn)一步完善與之相關(guān)的備用金建設(shè)、審批等相關(guān)的管理體系，遵循“誰(shuí)審批，誰(shuí)負(fù)責(zé)”的原則，對(duì)每一筆款項(xiàng)的使用都要有相應(yīng)的責(zé)任人，強(qiáng)化對(duì)其的管理與監(jiān)督，業(yè)務(wù)辦理人員要對(duì)所辦理的業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)，確保資金能夠及時(shí)收回。

（二）存貨周轉(zhuǎn)管理政策。庫(kù)存周轉(zhuǎn)率的降低從某種意義上說(shuō)明該公司目前沒有足夠的銷售能力。所以，企業(yè)要有針對(duì)性地進(jìn)行改善，通過(guò)加強(qiáng)培訓(xùn)，切實(shí)提高銷售能力，從而提高庫(kù)存周轉(zhuǎn)率，提升公司對(duì)財(cái)務(wù)資金的管理。同時(shí)，企業(yè)也要跟上時(shí)代的步伐，吸引客戶，提高銷售，降低庫(kù)存。要注意產(chǎn)品的多樣化，不能只以房地產(chǎn)為基礎(chǔ)，而要向其他方面發(fā)展。公司要不斷地對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行創(chuàng)新，以滿足客戶的個(gè)性化需求為目標(biāo)，以產(chǎn)品質(zhì)量為基礎(chǔ)，用更好的產(chǎn)品來(lái)提高公司的銷售水平，從而提高庫(kù)存周轉(zhuǎn)率，加強(qiáng)對(duì)資金的管理。

（三）債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理政策。建立綠地控股集團(tuán)經(jīng)營(yíng)成本控制的預(yù)算管理體系。綠地控股管理層要對(duì)預(yù)算管理系統(tǒng)給予足夠的關(guān)注，保持并推動(dòng)該系統(tǒng)的執(zhí)行，通過(guò)對(duì)空閑資源的有效利用，提升資源的利用效率，并根據(jù)預(yù)算對(duì)成本進(jìn)行控制，減少資金的浪費(fèi)。以公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)為著眼點(diǎn)，充分利用預(yù)算在資金管理、風(fēng)險(xiǎn)控制方面的功能，以增收節(jié)支、降本增效等為基礎(chǔ)，結(jié)合公司的實(shí)際，充分發(fā)揮預(yù)算的功能和效果，將公司的成本控制在一個(gè)合理的范圍內(nèi)，從而提升綠地控股的成本控制能力，減少運(yùn)營(yíng)費(fèi)用和債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，為公司創(chuàng)造更大的收益。

五、結(jié)論

本文的研究結(jié)果顯示，盡管綠地控股集團(tuán)在我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)中占有一席之地，但隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，以及國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的扶持，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)趨于飽和，綠地控股集團(tuán)的業(yè)務(wù)范圍不斷擴(kuò)大，涉足了新的產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，但其主要業(yè)務(wù)仍然是房地產(chǎn)業(yè)。在降低存貨數(shù)量、降低負(fù)債壓力、完善應(yīng)收賬款管理制度的前提下，綠地控股集團(tuán)應(yīng)對(duì)當(dāng)前國(guó)家的政策需求，因材施教，探索出一條綠地控股集團(tuán)的發(fā)展之路，從而促進(jìn)綠地控股集團(tuán)又好又快地發(fā)展。同時(shí)，本文也期望綠地控股作為一個(gè)成功的案例，能夠?qū)ζ渌康禺a(chǎn)行業(yè)上市公司起到一定的借鑒作用。