張玲玲，蔣麗君，王嘉莉，于文婷

引言

二戰(zhàn)后，西方國(guó)家通過(guò)工業(yè)建筑方法建造大量后現(xiàn)代主義風(fēng)格的大型住宅區(qū)，以解決戰(zhàn)后的住房短缺問(wèn)題，為中低收入群體提供住房[1]。在短期的繁榮后，隨著經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，許多中產(chǎn)階級(jí)搬離，部分社會(huì)住宅區(qū)（Social Housing Estates）①逐步淪為了“貧民窟”[2]。20世紀(jì)70年代后，大規(guī)模的社會(huì)住房建設(shè)基本停止。為了應(yīng)對(duì)存量社區(qū)的社會(huì)問(wèn)題，西方各國(guó)紛紛采取各種政策措施，重建或更新改造這些社區(qū)，共同的目標(biāo)是分散貧困人群，促進(jìn)不同收入、不同文化背景人群的混合居住，以改變社區(qū)貧困聚集、物質(zhì)衰敗的面貌[3]。這些社區(qū)歷經(jīng)了幾十年的更新，其更新歷程、政策經(jīng)驗(yàn)和更新成效的評(píng)估方法，將是未來(lái)我國(guó)保障型大型社區(qū)發(fā)展與更新的有益借鑒。本文旨在梳理20世紀(jì)70年代以后美國(guó)、英國(guó)、荷蘭、德國(guó)、新加坡5個(gè)具有代表性的國(guó)家社會(huì)住宅區(qū)更新的政策歷程和成效評(píng)估方法，比較各個(gè)國(guó)家之間的共性與差異，以國(guó)際性、歷時(shí)性的視角展望中國(guó)保障型大型社區(qū)的發(fā)展與更新。

1 西方社會(huì)住宅區(qū)更新的三種路徑及政策歷程

鑒于國(guó)家社會(huì)背景和住房供應(yīng)政策的不同，西方國(guó)家政府應(yīng)對(duì)社會(huì)住宅區(qū)的更新大致遵循三種路徑：第一種，以租賃住房為主，從人口分散和混合的角度，防止貧困聚集，降低貧困率是社區(qū)更新的重要考量點(diǎn)，以美國(guó)、英國(guó)、荷蘭為代表；第二種，以自有住房為主，社區(qū)本身物質(zhì)環(huán)境的更新和居民生活質(zhì)量的提高成為重要考量點(diǎn)，以新加坡為代表；第三種，城市變遷帶來(lái)社區(qū)人口變遷，與城市更新和大規(guī)模人口遷移相適應(yīng)的社區(qū)更新，以德國(guó)為代表。

1.1 美國(guó)、荷蘭、英國(guó)：降低貧困率，促進(jìn)社會(huì)融合

社會(huì)住房以租賃為主要供應(yīng)方式的國(guó)家，在經(jīng)歷過(guò)20世紀(jì)五六十年代高速發(fā)展后，都普遍面臨一個(gè)問(wèn)題：中產(chǎn)階級(jí)從社區(qū)中搬離[2]，社區(qū)逐步成為貧困人群和外來(lái)移民的聚居地，出現(xiàn)一系列社會(huì)問(wèn)題，從而被貼上“貧民窟”的標(biāo)簽。此類國(guó)家治理思路的核心出發(fā)點(diǎn)是如何降低這些社區(qū)的貧困率，促進(jìn)社區(qū)內(nèi)的社會(huì)融合，以此來(lái)改變貧困聚集帶來(lái)的代際遺傳和社區(qū)衰敗。社區(qū)更新大致都經(jīng)歷了兩個(gè)階段：第一階段，以分散貧困人口為目標(biāo)，將貧困社區(qū)拆除重建為較低密度的高品質(zhì)社區(qū)，將貧困人口分散到其他社區(qū)或城市居??；第二階段，將貧困社區(qū)更新修復(fù)或重建為更高密度的社區(qū)，確保貧困人口能夠?qū)崿F(xiàn)較大比例的回遷，工作中心轉(zhuǎn)移為在現(xiàn)有社區(qū)基礎(chǔ)上的物質(zhì)更新和社會(huì)環(huán)境、社區(qū)服務(wù)綜合更新。這類社區(qū)以美國(guó)為代表，英國(guó)和荷蘭也有類似的過(guò)程。

1.1.1 美國(guó)

美國(guó)面對(duì)低收入家庭住房問(wèn)題的總體思路是通過(guò)合理的稅收和金融政策鼓勵(lì)低收入家庭擁有自己的住房，對(duì)無(wú)法利用自己收入解決居住問(wèn)題的家庭，主要通過(guò)提供住房補(bǔ)貼的辦法使該類家庭具備支付房租的能力[4]。雖然美國(guó)不以實(shí)物出租[5]作為主要的可支付住房（Affordable housing）供應(yīng)模式，但還是有一定存量的租賃性質(zhì)的公共住房（Public housing）社區(qū)在70年代以后面臨重建與更新。上述更新發(fā)展路徑的兩個(gè)階段在美國(guó)這類社區(qū)的更新過(guò)程中表現(xiàn)得較為清晰，分別有計(jì)劃對(duì)應(yīng)：第一階段是結(jié)合住房券的“希望六號(hào)”計(jì)劃（HOPE VI）；第二階段是選擇性鄰里[6]。

1992年，美國(guó)國(guó)會(huì)通過(guò)以城市復(fù)興為目標(biāo)的公共住房振興計(jì)劃，通常被稱為“希望六號(hào)”計(jì)劃。該計(jì)劃試圖將衰敗的公共住房社區(qū)改造為密度更低、品質(zhì)更高的社區(qū)，提高建筑和開(kāi)放空間的安全性，以吸引中等以上收入人群，促進(jìn)社區(qū)社會(huì)融合[7]。同時(shí)配合住房券，分散社區(qū)內(nèi)的貧困人口。在1993—2007年間，“希望六號(hào)”計(jì)劃共拆除了9.6萬(wàn)個(gè)公共住房單元，新建和修復(fù)11.1萬(wàn)個(gè)住房單元。位于極度貧困社區(qū)（貧困率不低于40%）的公共住房比例從1995年的43%下降到了2008年的26%[8]。雖然改造后的社區(qū)環(huán)境和管理得到完善，滿意度有所提高，居民收入總體增加，對(duì)周圍社區(qū)的經(jīng)濟(jì)狀況產(chǎn)生了積極的影響，但該計(jì)劃是通過(guò)降低密度促進(jìn)混合收入社區(qū)來(lái)減少貧困的集中，大量拆除導(dǎo)致公共住房存量減少，并相伴產(chǎn)生了“紳士化”，許多貧困居民被迫離開(kāi)流離失所[7]。例如，亨利霍納住宅區(qū)在“希望六號(hào)”計(jì)劃的資助下實(shí)施了住房拆除和重建工程，但只有大約20%的人回到了新開(kāi)發(fā)的社區(qū)，回遷率低，社區(qū)凝聚力反而低于周圍社區(qū)[9]。這種更新方式無(wú)形中破壞了居民之間的社會(huì)網(wǎng)絡(luò)，使得貧困人口因拆遷被迫搬離，又利用住房券在同一城市或另一個(gè)城市的貧困社區(qū)中重新聚集[10]。

為應(yīng)對(duì)這些問(wèn)題，2009年之后奧巴馬政府提出了選擇性鄰里（Choice Neighborhoods）計(jì)劃。該計(jì)劃強(qiáng)調(diào)一對(duì)一置換原則提高了新建或改建社區(qū)的容積率，確保更多的原住民能夠回遷到更新后的社區(qū)，以最大限度地維持原有社區(qū)的社會(huì)網(wǎng)絡(luò)。在確?；剡w率的同時(shí)，選擇性鄰里計(jì)劃通過(guò)提供社會(huì)服務(wù)、改善公共安全、振興社區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施，吸引中等收入家庭搬入，以逐步降低貧困率促進(jìn)融合。對(duì)于具體的更新規(guī)劃，選擇性鄰里計(jì)劃提出了“住房、居民、社區(qū)”3個(gè)核心目標(biāo)，并進(jìn)一步分解為11項(xiàng)具體內(nèi)容[8]，兼顧了物質(zhì)更新和居民的社區(qū)支持。更新過(guò)程中引入了更多元的實(shí)施主體和資金來(lái)源，并強(qiáng)調(diào)公眾參與，因此具體的更新規(guī)劃也更細(xì)致、多樣、綜合。例如，舊金山Alice Griffith社區(qū)（圖1）采用分階段更新建設(shè)的方式，讓原有的居民在新的公共住房單元建成后直接搬進(jìn)去，以減少搬家次數(shù)?？傮w而言，選擇性鄰里計(jì)劃更新成效顯著，更新后社區(qū)在住房、居民、社區(qū)3個(gè)方面均有較大改善，創(chuàng)造了更有凝聚力、更可持續(xù)的社區(qū)[11]。

圖1 Alice Griffith社區(qū)

1.1.2 荷蘭

荷蘭的社會(huì)住房是指由住房協(xié)會(huì)或公立住房公司提供的租賃性質(zhì)的非營(yíng)利性住房[12]，保障面廣，20世紀(jì)90年代頂峰時(shí)期覆蓋到人口的40%以上[13]。1960年代新城運(yùn)動(dòng)伊始，較高收入和年輕的居民選擇搬入郊區(qū)多樣、新型的社區(qū)和獨(dú)戶住宅，而舊城的中心區(qū)逐步淪為低收入者的聚集地，并且引發(fā)了部分城市舊城區(qū)的衰敗[14]。1970年代早期的城市改造，主要采用土地公有化和住房社會(huì)化的方法，將老舊住區(qū)改建或新建為社會(huì)住宅，出租給原有的中低收入居民[15]。這種老舊住區(qū)與社會(huì)住宅相結(jié)合的更新方式，極大地改善了舊城基礎(chǔ)設(shè)施與物質(zhì)環(huán)境，促進(jìn)了社會(huì)住宅區(qū)在城市空間的均勻分布。但新建社區(qū)為多層或高層現(xiàn)代公寓，功能單一，建筑質(zhì)量較低，并且和美國(guó)城市類似，少數(shù)裔移民逐步集中于此，成為具有種族隔離特征的貧困社區(qū)。1990年以后，因居住環(huán)境惡化出現(xiàn)一系列社會(huì)問(wèn)題重新成為城市更新的對(duì)象。

1995年，荷蘭政府推出大城市政策（the Big Cities Policy），圍繞物質(zhì)、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)3個(gè)主題推進(jìn)社會(huì)住宅區(qū)的更新，更新的目標(biāo)也是實(shí)現(xiàn)混合社區(qū)。早期政策措施包括：改善室內(nèi)設(shè)施，改善社區(qū)公共空間、綠化，拆除部分低成本住房與更昂貴的住房混合，以吸引中高收入家庭搬入，創(chuàng)造混合社區(qū)。但由于這類社區(qū)外來(lái)移民聚集，中高收入家庭并沒(méi)有如預(yù)期般被吸引到更新后的社區(qū)定居。在稍后階段，更新目標(biāo)轉(zhuǎn)變?yōu)闉楝F(xiàn)有居民提供更好的就業(yè)機(jī)會(huì)，關(guān)注點(diǎn)從物質(zhì)更新轉(zhuǎn)變?yōu)樯鐓^(qū)幫扶。Bijlmermeer社區(qū)是荷蘭社會(huì)住宅區(qū)更新的典型案例，其采取的城市更新策略包含了大量以改善社會(huì)環(huán)境和居民社會(huì)經(jīng)濟(jì)地位為目標(biāo)的舉措，并非僅停留在解決住房和物質(zhì)環(huán)境更新的層面[16]。在拆除重建以實(shí)現(xiàn)不同性質(zhì)住房混合的同時(shí)，還引入足球俱樂(lè)部體育場(chǎng)、電影院、劇院和高端辦公樓等核心設(shè)施，實(shí)現(xiàn)了在城市肌理上與中心城市的連接[17]，徹底改變了“污名化”的社區(qū)形象（圖2）。

1.1.3 英國(guó)

1960—1990年，英國(guó)國(guó)家和社會(huì)資本對(duì)貧困社區(qū)和工業(yè)用地進(jìn)行大規(guī)模地更新[18]，同樣經(jīng)歷了早期自上而下“大拆大建”的粗放型更新，政策的出發(fā)點(diǎn)在于調(diào)整市場(chǎng)失靈并提高內(nèi)城土地利用效率。這種方式在20世紀(jì)80年代達(dá)到高潮[18]，大量貧困社區(qū)被拆除重建為新住宅、商業(yè)地產(chǎn)或產(chǎn)業(yè)園。這種物質(zhì)更新的方式與增長(zhǎng)主義主導(dǎo)的內(nèi)涵欠缺了對(duì)社會(huì)貧困的關(guān)注，導(dǎo)致貧困人口只能依賴更新的涓滴效應(yīng)少量獲益或因“紳士化”而被迫外遷。20世紀(jì)80年代末土地市場(chǎng)因宏觀經(jīng)濟(jì)下行而震蕩，這種粗放更新所帶來(lái)的社區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)也轉(zhuǎn)瞬即逝，并導(dǎo)致英國(guó)貧困社區(qū)數(shù)量進(jìn)一步擴(kuò)大，社會(huì)極化問(wèn)題越發(fā)突出[18]。

20世紀(jì)90年代末，英國(guó)政府通過(guò)國(guó)家社區(qū)更新戰(zhàn)略（National Strategy for Neighborhood Renewal），構(gòu)建了“中央—區(qū)域—地方—社區(qū)”的多層面更新機(jī)制[19]。1998年的社區(qū)新政（The New Deal for Communities，NDC）作為英國(guó)社區(qū)更新戰(zhàn)略的重要部分開(kāi)始實(shí)施，主要目的是減少一些最貧窮的社區(qū)和該國(guó)其他地區(qū)之間的差距。1999—2008年，通過(guò)多重剝奪指數(shù)（Index of Multiple Deprivation）進(jìn)行貧困定位，劃定了39個(gè)NDC社區(qū)實(shí)施更新計(jì)劃。計(jì)劃實(shí)施的成效經(jīng)過(guò)系列評(píng)估發(fā)現(xiàn)，社區(qū)狀況的提升集中于生活環(huán)境、治安等方面，就業(yè)等反貧困核心問(wèn)題依然突出[20]。這時(shí)期的政策追求績(jī)效，效率至上，迫使行動(dòng)多選擇空間品質(zhì)提升等快速、顯化的物質(zhì)產(chǎn)出，而忽略了對(duì)貧困人口發(fā)展的關(guān)注[18]。

2 0 0 0 年推出體面住房計(jì)劃（Decent Homes Program），是針對(duì)住房實(shí)體的更新，以改善社會(huì)住房租戶和弱勢(shì)家庭的住房條件，制定了一個(gè)“體面”標(biāo)準(zhǔn)，所有社會(huì)住房都應(yīng)按照這一標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行改善，并為之提供資金。2001—2010年，改善了100多萬(wàn)套住房，安裝了81萬(wàn)個(gè)新廚房、61萬(wàn)個(gè)新浴室和114萬(wàn)個(gè)新中央供暖系統(tǒng)，提高了弱勢(shì)家庭的整體住房水平[21]。

2010年以后金融危機(jī)背景下英國(guó)空間治理中新自由主義加深，中央政府力量逐步退出社區(qū)更新，地方政府獲得更多權(quán)力，這營(yíng)造了較為自由的制度環(huán)境，自下而上催生了更新模式的創(chuàng)新。更新規(guī)劃融入了更多租戶參與的決策，地方反貧困政策也更關(guān)注于微觀尺度的個(gè)人發(fā)展，實(shí)現(xiàn)了從物質(zhì)更新向綜合性的“人的振興”轉(zhuǎn)變[18]。

與美國(guó)、荷蘭試圖實(shí)現(xiàn)混合社區(qū)不同，英國(guó)社區(qū)更新的重點(diǎn)都旨在干預(yù)衰退的社區(qū)與住房本身，處理特定社區(qū)的特定問(wèn)題[22]，經(jīng)歷了從側(cè)重物質(zhì)更新到側(cè)重“人的振興”的轉(zhuǎn)變。1979年撒切爾政府上臺(tái)，采取出售市政公房的政策，通過(guò)購(gòu)買權(quán)補(bǔ)貼超過(guò)200萬(wàn)套社會(huì)住房實(shí)現(xiàn)私有化[23]，因此英國(guó)社會(huì)住房的自有率要高于美國(guó)和荷蘭，社區(qū)人口整體較為穩(wěn)定，更新政策關(guān)注“人的振興”而非“人的融合”。

1.2 新加坡：高自有率前提下的社區(qū)微更新

亞洲國(guó)家的福利住房政策普遍具有高自有率的特點(diǎn)，社會(huì)住宅區(qū)的發(fā)展整體更為穩(wěn)定，社區(qū)更新主要應(yīng)對(duì)的是社區(qū)本身的物質(zhì)老化，以及落后的設(shè)施不能適應(yīng)新時(shí)代生活需求的矛盾，以新加坡為典型代表。1960年新加坡政府成立建屋發(fā)展局（Housing Development Board），通過(guò)建設(shè)組屋來(lái)解決住房短缺問(wèn)題，改善居民的住房條件。到20世紀(jì)70年代之后，隨著房荒問(wèn)題的緩解，新加坡住房政策的重點(diǎn)轉(zhuǎn)向改善居住質(zhì)量[24]。1995年建屋發(fā)展局推出了住房更新策略（Estate Renewal Strategy），以振興舊屋苑的居住環(huán)境，使其達(dá)到較新屋苑的標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行了主要升級(jí)計(jì)劃（Main Upgrading Programme）、選擇性整體重建計(jì)劃（Selective En bloc Redevelopment Scheme）等多項(xiàng)組屋重建計(jì)劃。以宏茂橋新市鎮(zhèn)的舊屋苑為例，在選擇性整體重建計(jì)劃的實(shí)施下，通過(guò)拆除和引入新的建筑與設(shè)施，補(bǔ)償被安置的居民，加強(qiáng)社區(qū)聯(lián)系等措施讓老屋的環(huán)境煥然一新。主要升級(jí)計(jì)劃也在10年內(nèi)針對(duì)該社區(qū)不同的居住組團(tuán)進(jìn)行了公共空間、停車樓、避雨步行系統(tǒng)等鄰里公共設(shè)施的更新，并改造了電梯、建筑外墻以及住宅內(nèi)部設(shè)施（圖3）。

21世紀(jì)后，因?yàn)榻M屋內(nèi)居民的老齡化、多民族化特征明顯，就通過(guò)電梯升級(jí)計(jì)劃（Lift Upgrading Programme）、家庭改善計(jì)劃（Home Improvement Programme）、鄰里更新計(jì)劃（Neighbourhood Renewal Programme）等一系列計(jì)劃，升級(jí)組屋住宅質(zhì)量、改善公共設(shè)施。并通過(guò)限制社區(qū)甚至樓棟單一種族居民的比例[5]，弱化社區(qū)階層和種族特征，促進(jìn)階層混合和社會(huì)融合。當(dāng)前，新加坡組屋的更新范圍由小規(guī)模的住房修繕發(fā)展到整個(gè)城鎮(zhèn)的綜合復(fù)興，實(shí)現(xiàn)了住房和交通、基礎(chǔ)設(shè)施的協(xié)調(diào)發(fā)展，社區(qū)凝聚力進(jìn)一步提升，整體環(huán)境朝著綠色環(huán)保、便利休閑的可持續(xù)方向發(fā)展。

1.3 德國(guó)：人口遷移驅(qū)動(dòng)社區(qū)更新

德國(guó)社會(huì)住房也為租賃住房，包括由住房合作社、政府、企業(yè)和個(gè)人投資建設(shè)的多種住房類型[25]。在東德，社會(huì)住房存量在住房總量中占比超過(guò)一半[26]。1990年德國(guó)統(tǒng)一后，大量東德居民去西德尋求就業(yè)機(jī)會(huì)和更高的收入。短時(shí)間內(nèi)，東德大規(guī)模人口遷出，社會(huì)住房出現(xiàn)了較高的空置率，許多城鎮(zhèn)面臨經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，而西德因?yàn)槿丝诩ぴ鰧?dǎo)致住房短缺。為了重新平衡住房市場(chǎng)，國(guó)家資助的東部城市重建（Stadtumbau Ost）和西部城市再開(kāi)發(fā)計(jì)劃（Stadtumbau West）先后啟動(dòng)。

東部城市重建計(jì)劃于2002年在東部5個(gè)州和柏林啟動(dòng)。在重建計(jì)劃開(kāi)始時(shí)，資助的重點(diǎn)是拆除在城市邊緣20世紀(jì)八九十年代建造的未經(jīng)翻修的住宅。2002—2007年，幾乎60%的財(cái)政援助用于拆除措施，住房空置率從2002年的16.2%降至2010年底的8.3%[27]。2010年重建計(jì)劃的第二階段，開(kāi)始注重市中心和靠近市中心的舊建筑區(qū)的升級(jí)措施。這一階段聯(lián)邦政府和各州擴(kuò)大了保護(hù)和翻修舊建筑的范圍，支持基礎(chǔ)設(shè)施的恢復(fù)和調(diào)整，并鼓勵(lì)私人業(yè)主參與重建。2002—2016年，東部城市重建計(jì)劃資助了490多個(gè)城鎮(zhèn)和社區(qū)，拆除了約30萬(wàn)套公寓，實(shí)施了近1 200項(xiàng)城市重建措施[27]。建于1976年的萊比錫市格呂瑙社區(qū)（Grünau）在東部城市重建計(jì)劃的資助下開(kāi)始實(shí)施一系列的復(fù)興措施，以解決社會(huì)轉(zhuǎn)型后造成的社區(qū)空置問(wèn)題，主要措施包括拆除空置住宅、對(duì)住房進(jìn)行現(xiàn)代化改造、優(yōu)化社區(qū)內(nèi)綠地和運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、翻修和新建學(xué)校和日托中心等[28]。租金優(yōu)勢(shì)和社區(qū)環(huán)境的提升吸引了新居民的涌入，近10年社區(qū)居民人數(shù)逐步恢復(fù)到穩(wěn)定，不再有持續(xù)的遷出。

西部城市再開(kāi)發(fā)計(jì)劃于2004年在包含西柏林在內(nèi)的11個(gè)西部州啟動(dòng)，重點(diǎn)是應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)變化和人口增長(zhǎng)。重要措施是加強(qiáng)市中心的功能，恢復(fù)荒地的活力，“見(jiàn)縫插針”地進(jìn)行社區(qū)重建和更新。計(jì)劃實(shí)施后，西德實(shí)現(xiàn)了移民的平衡，實(shí)施的可持續(xù)的住房，兒童教育和老年人服務(wù)等政策均獲得了投資，居民也擁有更多的就業(yè)機(jī)會(huì)和更低的失業(yè)率[29]。2017年以后，東西部城市重建計(jì)劃合并為一個(gè)聯(lián)合城市重建計(jì)劃（Programm Stadtumbau），以支持城市和社區(qū)的可持續(xù)發(fā)展。2020年之后，城市重建計(jì)劃在新計(jì)劃——增長(zhǎng)和可持續(xù)更新（Wachstum und nachhaltige Erneuerung）中得到延續(xù)。德國(guó)社會(huì)住宅區(qū)更新應(yīng)對(duì)的主要問(wèn)題不是貧困聚集和社區(qū)衰敗，而是人口遷移帶來(lái)的東部的住房空置和西部的人口激增。

從西方國(guó)家社會(huì)住區(qū)更新的3種發(fā)展路徑可以看到“分散”不是解決貧困社區(qū)問(wèn)題的有效途徑，適度“集中”，保護(hù)低收入居民的社會(huì)網(wǎng)絡(luò)，逐步更新物質(zhì)環(huán)境，提升社區(qū)服務(wù)水平，促進(jìn)社區(qū)融合發(fā)展是各個(gè)國(guó)家的共同方向。各個(gè)國(guó)家起點(diǎn)各有側(cè)重，但目前更新政策都趨于綜合，可以歸納為社區(qū)融合（早期表現(xiàn)為分散貧困）、住宅微更新、社區(qū)配套升級(jí)、社區(qū)服務(wù)幫扶4個(gè)方面同步推進(jìn)的綜合更新（圖4）。

圖4 西方社會(huì)住宅區(qū)更新政策演變

2 西方社會(huì)住宅區(qū)更新成效評(píng)估

各個(gè)國(guó)家與社區(qū)更新相配合的是對(duì)更新成效的評(píng)估，通常評(píng)估結(jié)果將影響新一輪城市再生、社區(qū)更新政策的制定。在更新成效評(píng)估中通過(guò)歷時(shí)性的數(shù)據(jù)采集和橫斷面的對(duì)比研究，測(cè)度居民對(duì)社區(qū)各個(gè)方面的生活感知，通過(guò)以人為本的評(píng)估獲取更新成效全方位的圖景，以實(shí)現(xiàn)后續(xù)對(duì)社區(qū)進(jìn)行更精確、高效的干預(yù)。

2.1 歷時(shí)性的數(shù)據(jù)跟蹤

歷時(shí)性的數(shù)據(jù)跟蹤是最普遍的社區(qū)發(fā)展和更新成效的評(píng)估方法，許多國(guó)家與研究機(jī)構(gòu)都有相應(yīng)的多時(shí)間截面的評(píng)估體系和研究。其中新加坡與荷蘭跨越的時(shí)間最長(zhǎng)，英國(guó)在社區(qū)新政計(jì)劃實(shí)施后也進(jìn)行了階段性的數(shù)據(jù)跟蹤。

新加坡建屋發(fā)展局自1968年以來(lái)，每隔5年對(duì)居住在HDB公寓的居民進(jìn)行一次抽樣家庭調(diào)查（Sample Household Survey），來(lái)收集反饋數(shù)據(jù)并確定組屋的發(fā)展。在最近的SHS 2018中，對(duì)所有組屋的近8 000戶家庭進(jìn)行了采訪，通過(guò)面對(duì)面訪談和在線調(diào)查的方式收集了HDB居民家庭概況（人口構(gòu)成、經(jīng)濟(jì)狀況）和物質(zhì)生活環(huán)境（對(duì)環(huán)境和設(shè)施的滿意度、流動(dòng)性和居住愿望、出行方式）兩部分的數(shù)據(jù)。調(diào)查結(jié)果較為理想，居民對(duì)其公寓、社區(qū)和屋苑設(shè)施的滿意度達(dá)到90%以上，大多數(shù)居民都對(duì)自己的城鎮(zhèn)產(chǎn)生了歸屬感[30]。歷次數(shù)據(jù)跟蹤結(jié)果反映，新加坡組屋社區(qū)發(fā)展一直較為穩(wěn)定，居民隨著社區(qū)更新穩(wěn)步提升了生活水平，住房和社區(qū)物質(zhì)環(huán)境改善的同時(shí)，滿意度和歸屬感所指向的社會(huì)環(huán)境也逐步提升。

荷蘭自1964年以來(lái)每4年進(jìn)行一次全國(guó)性的住房需求抽樣調(diào)查（Het Woningbehoefte Onderzoek——WBO），采集的數(shù)據(jù)包括：家庭組成、住房情況、負(fù)擔(dān)能力、需求和住宅流動(dòng)性的信息，以及與居民生活狀況感受相關(guān)的數(shù)據(jù)，包括對(duì)當(dāng)前住所的評(píng)價(jià)、與鄰里的聯(lián)系等[31]。有學(xué)者利用調(diào)查數(shù)據(jù)來(lái)研究成功社區(qū)和問(wèn)題社區(qū)之間的差異，目標(biāo)是使政策制定者能夠通過(guò)問(wèn)卷的度量來(lái)區(qū)分問(wèn)題社區(qū)和成功社區(qū)。并且還依據(jù)持續(xù)的研究成果不斷改進(jìn)量表，形成較為完善的居住環(huán)境滿意度量表RESSDLV（Residential Environmental Satisfaction Scale）[32]。信度和效度測(cè)試證實(shí)，RESS-DLV是一個(gè)有效的工具，可以從居民的角度深入了解社區(qū)的物質(zhì)和空間特征以及社會(huì)文化屬性，測(cè)量居住滿意度以及認(rèn)知受到環(huán)境變化影響的方式，深入探討成功社區(qū)和問(wèn)題社區(qū)之間的差異。RESS-DLV以及縮減版（完全版18個(gè)變量，根據(jù)前期數(shù)據(jù)結(jié)果進(jìn)行數(shù)據(jù)分析和簡(jiǎn)化，精簡(jiǎn)版縮減到8個(gè)問(wèn)題，也能夠有效檢測(cè)得到居民的滿意度差異。）是目前國(guó)際范圍應(yīng)用較為廣泛的居住滿意度量表。在荷蘭Bijlmermeer社區(qū)更新規(guī)劃制定的前期和實(shí)施過(guò)程中，就多次利用RESS-DLV展開(kāi)居民意愿調(diào)查，并參考結(jié)果進(jìn)行各項(xiàng)更新政策的修訂[33]。

在英國(guó)社區(qū)新政計(jì)劃中，英國(guó)地方當(dāng)局利用多重剝奪指數(shù)（Index of Multiple Deprivation，IMD）和地區(qū)配額制度選擇出符合條件的39個(gè)社區(qū)作為研究樣本，實(shí)施了一項(xiàng)10年的更新計(jì)劃，并與同等條件的貧困社區(qū)對(duì)比，以評(píng)估更新計(jì)劃的實(shí)施效果。2002—2008年，進(jìn)行了兩年一次共4輪的家庭調(diào)查和行政數(shù)據(jù)收集。根據(jù)數(shù)據(jù)跟蹤，探討了39個(gè)社區(qū)在更新過(guò)程中人口流動(dòng)性變化與6個(gè)方面物理、社會(huì)環(huán)境變化之間的關(guān)聯(lián)性，結(jié)果表明：在39個(gè)社區(qū)中，與減少犯罪、改善住房等環(huán)境相關(guān)的指標(biāo)有顯著改善，而與居民健康、教育和就業(yè)環(huán)境等相關(guān)的結(jié)果雖然發(fā)生了積極的變化，但是相對(duì)于沒(méi)有執(zhí)行更新計(jì)劃的社區(qū)變化并不顯著[34-35]?；诟櫧Y(jié)果，2010年之后英國(guó)新一輪地方主導(dǎo)的社區(qū)更新政策制定就更關(guān)注人的發(fā)展，而不僅局限于物質(zhì)的更新[22]。

2.2 橫截面對(duì)比研究

通過(guò)問(wèn)卷調(diào)查等方法進(jìn)行歷時(shí)性的數(shù)據(jù)跟蹤是記錄和研究社會(huì)住宅區(qū)發(fā)展、更新成效的根本辦法，各個(gè)國(guó)家?guī)缀醵加胁捎眠@種方法。除了縱向的歷時(shí)性研究，還有在某一時(shí)間截面的橫向?qū)Ρ妊芯?，通過(guò)貧困和非貧困、更新與未更新、不同更新政策的社區(qū)，基于統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)查，以進(jìn)行貧困定位或確定更新成效。這兩種方法常常會(huì)交叉使用。

美國(guó)1993年以后，在巴爾的摩、波士頓、芝加哥、洛杉磯和紐約5個(gè)城市進(jìn)行了一項(xiàng)較大規(guī)模的針對(duì)公共住房的調(diào)查“向機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)移”（Moving To Opportunity，MTO）實(shí)驗(yàn)，目標(biāo)是厘清1974年之后推出住房選擇券計(jì)劃（Housing Choice Voucher Program，以下簡(jiǎn)稱“住房券”），在緩解貧困聚集、促進(jìn)社會(huì)融合方面的成效。住房券旨在補(bǔ)貼低收入家庭，使其能夠在私人租賃住房市場(chǎng)上選擇適宜的住所，獲得更安全、設(shè)施更完善的居住環(huán)境，并且由此實(shí)現(xiàn)不同收入階層的融合。20世紀(jì)80年代在計(jì)劃推進(jìn)過(guò)程中，一些學(xué)者發(fā)現(xiàn)住房券使用者正越來(lái)越多地集中在低收入和少數(shù)族裔社區(qū)，并且隨著時(shí)間的推移向郊區(qū)擴(kuò)散，甚至被批評(píng)為貧困的重新集中而不是分散[10]。因此1993年開(kāi)展了5個(gè)城市的調(diào)查實(shí)驗(yàn)，參與的家庭被隨機(jī)分配到3組中：實(shí)驗(yàn)組接受住房券，并被要求搬到貧困率不超過(guò)10%的社區(qū)；比較組接受住房券，可以搬到任何地方；控制組沒(méi)有收到任何住房券，可以自由行動(dòng)[36]。結(jié)果顯示住房券對(duì)個(gè)體的影響較為復(fù)雜：一方面，能夠顯著提升所居住的社區(qū)環(huán)境，進(jìn)而改善個(gè)體的健康水平，提升其收入水平，還能使青少年暴力犯罪行為減少，高中輟學(xué)率降低，學(xué)業(yè)成績(jī)提升。另一方面，也有學(xué)者指出社區(qū)鄰里環(huán)境的改善對(duì)個(gè)體的影響不顯著[37]。MTO實(shí)驗(yàn)的結(jié)果也揭示了“希望6號(hào)”計(jì)劃的弊端，社區(qū)“紳士化”更新并分散貧困居民后，面臨的可能是階層排斥和貧困重新聚集。這成為2009年以后美國(guó)轉(zhuǎn)變政策措施開(kāi)啟“選擇性鄰里計(jì)劃”，強(qiáng)調(diào)“一對(duì)一置換原則”的重要依據(jù)。

歐盟RESTETE項(xiàng)目（Restructuring Large-scale Housing Estate in European Cities：Good Practices and New Visions for Sustainable Neighborhoods and Cities）是2002年起由歐盟第五研究框架項(xiàng)目資助的歐洲城市大型社會(huì)住宅區(qū)可持續(xù)發(fā)展和更新研究項(xiàng)目。該項(xiàng)目調(diào)查了10個(gè)歐洲國(guó)家的29個(gè)二戰(zhàn)后建設(shè)的大型社會(huì)住宅區(qū)。調(diào)查設(shè)定的社區(qū)規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)為至少包含2 000個(gè)住房單元。為了確保調(diào)查結(jié)果具有可比性，所有國(guó)家的社區(qū)均采用同一份問(wèn)卷，總計(jì)超過(guò)4 700個(gè)家庭接受了調(diào)查[38-39]。研究中社區(qū)質(zhì)量是通過(guò)平均滿意度得分來(lái)測(cè)度：受訪者對(duì)于社區(qū)質(zhì)量（Neighborhood Quality）給出一個(gè)1—10的滿意度評(píng)分，總平均成績(jī)?yōu)?.3分。同時(shí)受訪者需要對(duì)過(guò)去5年社區(qū)質(zhì)量是上升還是下降給予評(píng)價(jià)，最終以表示下降和表示上升的人數(shù)的比值來(lái)反映社區(qū)發(fā)展?fàn)顩r[38-39]。該項(xiàng)目的調(diào)查設(shè)計(jì)較好地平衡了各國(guó)的差異，形成了可以比較的社區(qū)發(fā)展?fàn)顩r評(píng)估，對(duì)后續(xù)其他地區(qū)調(diào)查具有借鑒意義。

各個(gè)國(guó)家對(duì)社會(huì)住宅區(qū)發(fā)展?fàn)顩r和更新成效的評(píng)估是政策修訂的重要依據(jù)，在政策演變中起到了重要作用?？傮w而言，無(wú)論是歷時(shí)性的數(shù)據(jù)跟蹤，還是某個(gè)時(shí)間截面的對(duì)比研究，各個(gè)國(guó)家都是通過(guò)面向居民的問(wèn)卷調(diào)查來(lái)實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)的采集分析。調(diào)查所采用的方法、變量指標(biāo)體系及研究結(jié)論，對(duì)未來(lái)中國(guó)保障型大型社區(qū)發(fā)展和更新成效的評(píng)估有著重要借鑒意義。

3 西方社會(huì)住宅區(qū)更新的核心經(jīng)驗(yàn)及對(duì)中國(guó)的啟示

3.1 自有與租賃對(duì)社區(qū)發(fā)展的影響差異

在社會(huì)住宅區(qū)更新近半個(gè)世紀(jì)的歷程中，應(yīng)該注意到一個(gè)背景因素的差異：在亞洲無(wú)論是新加坡組屋、日本公營(yíng)公團(tuán)住宅還是中國(guó)香港的公屋居屋，其中住房自有比例都接近或超過(guò)一半。住房所有權(quán)為居民提供了一種安全感和個(gè)人身份象征，房主相對(duì)租戶具有更高的自尊心，且對(duì)社區(qū)會(huì)有更強(qiáng)烈的歸屬感和責(zé)任心。同時(shí)，研究文獻(xiàn)支持住房所有權(quán)是住房滿意度的重要決定因素，與租房者相比，房主的住房滿意度明顯更高[40-43]。社區(qū)自有住房比例較高，人員流動(dòng)就更小社會(huì)網(wǎng)絡(luò)更為穩(wěn)定，同時(shí)居民對(duì)社區(qū)的責(zé)任感更強(qiáng)滿意度更高，為社區(qū)整體穩(wěn)定發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。這可能是亞洲國(guó)家沒(méi)有出現(xiàn)類似于歐美國(guó)家大規(guī)模社會(huì)住宅區(qū)衰敗的原因之一[2]。

這一背景差異也進(jìn)一步帶來(lái)了社區(qū)更新政策的差異：亞洲國(guó)家主要應(yīng)對(duì)的是社區(qū)本身的物質(zhì)老化，住宅微更新和社區(qū)配套升級(jí)成為政策重點(diǎn)；歐美國(guó)家需要應(yīng)對(duì)貧困聚集、種族隔離帶來(lái)的社區(qū)衰敗，如何實(shí)現(xiàn)社區(qū)融合成為主要的政策導(dǎo)向，各個(gè)國(guó)家一系列措施都是圍繞這一目標(biāo)展開(kāi)。在更新歷程中，部分歐美國(guó)家在住房政策改革中也引入了社會(huì)住房產(chǎn)權(quán)出售，鼓勵(lì)低收入居民成為房主。規(guī)模較大的是1980年代英國(guó)購(gòu)買權(quán)補(bǔ)貼，隨后1990年代初美國(guó)也進(jìn)行了公共住房改革，提倡居民管理并擁有住房所有權(quán)，將部分重建后的公共住房以低價(jià)出售給居民。雖然這一政策并未解決公共住房種族隔離的根本問(wèn)題，但給予居民一定的選擇權(quán)，激發(fā)了居民參與的積極性，為后來(lái)“希望六號(hào)”計(jì)劃開(kāi)辟了道路[44]。

中國(guó)保障型大型社區(qū)的發(fā)展整體更接近于亞洲模式，較高的住房自有率，沒(méi)有突出的種族隔離問(wèn)題，具備了穩(wěn)定發(fā)展的基礎(chǔ)。目前中國(guó)的保障房政策趨勢(shì)是共有產(chǎn)權(quán)房與公共租賃房逐步取代經(jīng)濟(jì)適用房成為主導(dǎo)的住房類型②。在這一趨勢(shì)下，應(yīng)該注意到區(qū)別于市中心的保障房，在中低收入居民較為集中的保障型大型社區(qū)中，讓部分居民擁有住房全部或部分的產(chǎn)權(quán)，對(duì)社區(qū)長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展具有正向作用：居民在社區(qū)中有更強(qiáng)烈的歸屬感，同時(shí)能夠享受到城市發(fā)展、房產(chǎn)增值的紅利，將是改善貧困和阻斷代際遺傳的保證之一。

3.2 從分散貧困到綜合振興

以租賃為主要供應(yīng)方式的歐美國(guó)家，社會(huì)住宅區(qū)更新歷程有著統(tǒng)一的趨勢(shì)：從意圖分散貧困、僅注重物質(zhì)更新逐步轉(zhuǎn)變?yōu)槲镔|(zhì)環(huán)境和社會(huì)環(huán)境兼顧的綜合更新，體現(xiàn)在社區(qū)融合、住宅微更新、配套升級(jí)、服務(wù)幫扶4個(gè)方面的綜合振興。前期對(duì)貧困社區(qū)中社會(huì)網(wǎng)絡(luò)價(jià)值的忽略引發(fā)了新的社會(huì)問(wèn)題，帶來(lái)了整體更新理念和價(jià)值觀的轉(zhuǎn)變。

3.2.1 “鄰里效應(yīng)”的失效和貧困社區(qū)中社會(huì)網(wǎng)絡(luò)的價(jià)值

歐美國(guó)家社會(huì)住宅區(qū)早期更新的核心理念是通過(guò)“混合居住”實(shí)現(xiàn)社會(huì)融合，實(shí)際上是基于“鄰里效應(yīng)”（Neighborhood Effects）理論，認(rèn)為社區(qū)的鄰里資源、經(jīng)驗(yàn)和品質(zhì)以及鄰里機(jī)構(gòu)會(huì)在一定程度上塑造居民的觀點(diǎn)、行為和機(jī)會(huì)[17]。無(wú)論是通過(guò)房租補(bǔ)貼將低收入人口遷入環(huán)境更好的高收入社區(qū)，還是通過(guò)高品質(zhì)更新重建社區(qū)，吸引高收入家庭遷入，其目標(biāo)都是希望實(shí)現(xiàn)不同階層混合居住，通過(guò)高收入家庭的“鄰里效應(yīng)”改變貧困家庭的劣勢(shì)處境。但據(jù)各國(guó)更新歷程，沒(méi)有足夠的證據(jù)證明單純與高收入階層的居住融合能夠明顯幫助低收入人群改善自身的社會(huì)處境。

“希望六號(hào)”計(jì)劃降低容積率“紳士化”的社區(qū)更新，僅少數(shù)非最低收入家庭能搬回更新后的住房，許多貧困家庭通過(guò)住房券轉(zhuǎn)移到其他社區(qū)[6]。這些家庭雖然搬遷到更為富裕的社區(qū)，但普遍面臨社會(huì)網(wǎng)絡(luò)上的孤立。有研究表明，貧困少數(shù)裔家庭搬遷到在白人占主導(dǎo)的地區(qū)為少數(shù)裔租戶建造的分散住宅單元，雖然社區(qū)更安全、壓力更小，但很少有證據(jù)表明搬家者與新鄰居有過(guò)重要的互動(dòng)，或者獲得了社會(huì)資本。事實(shí)上，許多搬家者都與以前的鄰居保持著聯(lián)系，并定期回原社區(qū)參加教堂活動(dòng)或社交活動(dòng)[7]。在“紳士化”更新后的社區(qū)中，回遷的居民也可能面臨更高的租金和不同階層“糟糕”的鄰居，承擔(dān)失去社交網(wǎng)絡(luò)的風(fēng)險(xiǎn)。一些激進(jìn)地區(qū)的改造，甚至被居民理解為驅(qū)逐貧民的一種機(jī)制[45]。正是基于以上這些“鄰里效應(yīng)”失效的經(jīng)驗(yàn)，美國(guó)在選擇性鄰里計(jì)劃中明確提出“一對(duì)一置換”的要求，項(xiàng)目改造或重建后容積率提高，確保原住民可以大比例回遷更新后的社區(qū)，以保護(hù)原有社區(qū)的社會(huì)網(wǎng)絡(luò)。社區(qū)社會(huì)網(wǎng)絡(luò)帶來(lái)的社會(huì)資本，對(duì)于無(wú)力從城市中獲得更多社會(huì)資源的低收入人群尤為重要，這類人群的遷移不僅由經(jīng)濟(jì)因素驅(qū)動(dòng)，而且由社會(huì)和文化力量驅(qū)動(dòng)[46]，需要重視植根于當(dāng)?shù)厣鐣?huì)網(wǎng)絡(luò)的情感依戀（place attachment）。

在中國(guó)社區(qū)的實(shí)證研究也同樣證實(shí)了與鄰居的社會(huì)互動(dòng)對(duì)居住滿意度的積極影響，尤其是在低收入群體中[47]。因此在未來(lái)中國(guó)保障型大型社區(qū)的更新改造中，保護(hù)社區(qū)的社會(huì)網(wǎng)絡(luò)是不可忽視的一個(gè)重要基點(diǎn)。建設(shè)伊始，中國(guó)大部分城市的保障型大型社區(qū)都是以經(jīng)濟(jì)適用房、動(dòng)遷房為主導(dǎo)，包含少量的商品房和公租房，但經(jīng)過(guò)近10年的發(fā)展已經(jīng)有一些住房轉(zhuǎn)變?yōu)榱硕址炕虺鲎夥?，開(kāi)始逐步形成戶籍低收入人群和外來(lái)中等收入人群混合居住的格局。在未來(lái)社區(qū)更新中需要重視和保護(hù)這種自發(fā)形成的多樣化的人口結(jié)構(gòu)，避免因?yàn)楦戮幼〕杀咎岣叩仍虼蚱圃猩鐓^(qū)人口結(jié)構(gòu)和社會(huì)網(wǎng)絡(luò)。

3.2.2 物質(zhì)環(huán)境和社會(huì)環(huán)境綜合振興

在保護(hù)社區(qū)社會(huì)網(wǎng)絡(luò)的前提下，以住宅微更新為基礎(chǔ)，社區(qū)設(shè)配套升級(jí)為主干，更高容積率的開(kāi)發(fā)和核心功能植入是西方社會(huì)住宅區(qū)物質(zhì)環(huán)境和社會(huì)環(huán)境綜合振興的核心經(jīng)驗(yàn)。

住宅微更新是確保居民生活條件改善的最直接措施，無(wú)論是英國(guó)、荷蘭還是新加坡，都有專門的計(jì)劃來(lái)應(yīng)對(duì)社會(huì)住宅設(shè)施的老化。例如，新加坡的電梯升級(jí)計(jì)劃、家庭改善計(jì)劃，英國(guó)的體面住房計(jì)劃。社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施更新和提升是各國(guó)更新計(jì)劃的主干，如美國(guó)選擇性鄰里計(jì)劃改善鄰里交通、增加就業(yè)崗位、新建社區(qū)金融機(jī)構(gòu)和學(xué)校等設(shè)施，以促進(jìn)社區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。荷蘭大城市政策在社區(qū)周邊新建就業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)、大型商業(yè)、娛樂(lè)與辦公區(qū)等。

除了以上措施，能夠同步改善社區(qū)物質(zhì)環(huán)境和社會(huì)環(huán)境的綜合措施是核心功能的植入：通過(guò)引入具有城市吸引力的設(shè)施，促進(jìn)社區(qū)內(nèi)外資源和人口自然流動(dòng)，促使社區(qū)煥發(fā)活力。荷蘭在Bijlmermeer社區(qū)更新中引入了阿姆斯特丹阿賈克斯足球俱樂(lè)部的一個(gè)新體育場(chǎng)連同多家電影院、劇院和一個(gè)高端辦公樓，這些設(shè)施讓曾經(jīng)衰敗的Bijlmermeer地區(qū)與中心城市重新建立連接，并擺脫了“污名化”，被重新命名為“阿姆斯特丹競(jìng)技場(chǎng)”[17]。英國(guó)在2010年之后地方政府主導(dǎo)的社區(qū)更新中，強(qiáng)調(diào)植入核心功能，并在其自然服務(wù)邊界內(nèi)進(jìn)行社區(qū)尺度的人口與地域政策的融合[18]。例如，英國(guó)北部曾經(jīng)的貧困社區(qū)韋斯頓，為實(shí)現(xiàn)社區(qū)的可持續(xù)發(fā)展，當(dāng)?shù)厣鐣?huì)住宅基金會(huì)創(chuàng)新性地建設(shè)韋斯頓學(xué)院，作為社區(qū)更新的抓手，地方政府、非營(yíng)利組織、居民等多方協(xié)同合作賦予了學(xué)院許多日常教學(xué)以外的職能，打造社區(qū)樞紐（community hub），并輻射周圍地區(qū)，成為輻射邊界內(nèi)扶貧更新活動(dòng)的基本平臺(tái)。更具有代表性的是新加坡組屋的鄰里中心建設(shè)，2000年以后開(kāi)發(fā)的鄰里中心已經(jīng)成為集軌交站點(diǎn)、社區(qū)服務(wù)、零售和景觀為一體的社區(qū)活力點(diǎn)，為社區(qū)帶來(lái)更多的城市吸引力（圖5）。

圖5 新加坡榜鵝新城（Punggol）鄰里中心：集軌交站點(diǎn)、社區(qū)服務(wù)、零售和景觀休閑為一體

總體而言中國(guó)保障型大型社區(qū)依托于超大城市和大城市的發(fā)展，人口還處于持續(xù)流入階段，社區(qū)內(nèi)的住房已經(jīng)發(fā)生一定比例的流轉(zhuǎn)，希望在城市落腳有較高收入的外來(lái)人員，為了追求較低的租金和房?jī)r(jià)，會(huì)選擇在保障型大型社區(qū)中租住或購(gòu)買二手房，自發(fā)促進(jìn)社區(qū)的社會(huì)融合。因此在高自有率背景下保障型大型社區(qū)在保護(hù)社區(qū)社會(huì)網(wǎng)絡(luò)的基礎(chǔ)上，循序漸進(jìn)地進(jìn)行小區(qū)內(nèi)物質(zhì)環(huán)境微更新和社區(qū)公共設(shè)施配置優(yōu)化，未來(lái)引入具有城市吸引力的設(shè)施，應(yīng)該能夠確保社區(qū)可持續(xù)高活力地發(fā)展。

3.3 發(fā)展監(jiān)測(cè)和定期成效評(píng)估

在西方社會(huì)住宅區(qū)更新歷程中，對(duì)社區(qū)進(jìn)行長(zhǎng)時(shí)間的人口數(shù)量、家庭構(gòu)成、居住滿意度、就業(yè)情況等多方面的數(shù)據(jù)跟蹤，能夠使政策制定者了解這類社區(qū)發(fā)展的真實(shí)狀況，確保及時(shí)評(píng)估政策成效并進(jìn)行必要的修訂。社區(qū)物質(zhì)環(huán)境更新帶來(lái)“顯性”成果，還需要從居民角度“隱性”的評(píng)估來(lái)確認(rèn)最終的更新成效。這一點(diǎn)對(duì)于中國(guó)保障型大型社區(qū)的發(fā)展更新有重要借鑒意義。

中國(guó)幅員遼闊，保障型大型社區(qū)地處不同地域、不同城市、不同區(qū)位，城市吸引力、人口導(dǎo)入政策、社區(qū)周邊環(huán)境都存在差異，各個(gè)社區(qū)的發(fā)展?fàn)顩r也必然存在差異。未來(lái)更新政策制定時(shí)，除了全國(guó)統(tǒng)一的行動(dòng)策略，還需要地方化的具體更新措施支持。從英國(guó)的經(jīng)驗(yàn)可以看到，由地方政府主導(dǎo)“自下而上”制定的地方化更新措施，更有效地提升了社區(qū)活力，取得了明顯的“人的振興”成效。在未來(lái)中國(guó)，全國(guó)性和地方化兩個(gè)層面的政策制定需要一個(gè)統(tǒng)一的可以比較的評(píng)估體系。借鑒西方經(jīng)驗(yàn)，建立一個(gè)多時(shí)間截面統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的評(píng)測(cè)系統(tǒng)，對(duì)全國(guó)范圍的保障型大型社區(qū)進(jìn)行人口和環(huán)境監(jiān)測(cè)存在必要性?？梢詤⒖?xì)W盟RESTETE項(xiàng)目的調(diào)查設(shè)計(jì)和應(yīng)用較為廣泛的荷蘭的RESS-DLV問(wèn)卷，制定適合中國(guó)國(guó)情的保障型大型社區(qū)居民居住狀況調(diào)查，以一定的時(shí)間間隔展開(kāi)全國(guó)范圍的抽樣調(diào)查，衡量不同地區(qū)、不同城市之間保障房社區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀和差異，為未來(lái)全國(guó)性和地方化更新政策制定提供依據(jù)。

4 結(jié)語(yǔ)

中國(guó)保障型大型社區(qū)的發(fā)展關(guān)系到千萬(wàn)中低收入家庭的居住“福祉”，過(guò)去10年這些社區(qū)已初具規(guī)模，未來(lái)將面臨物質(zhì)環(huán)境和社會(huì)環(huán)境雙重更新。西方社會(huì)住宅區(qū)近50年發(fā)展更新歷程證明：（1）在同時(shí)存在貧富差距、種族矛盾、居住隔離的社會(huì)環(huán)境中，改變貧困社區(qū)的面貌僅僅改變物質(zhì)環(huán)境，或者僅僅是將不同收入階層置于一個(gè)空間中居住并不可行。（2）以新加坡為代表的亞洲國(guó)家，社會(huì)住宅區(qū)中自有住房比例較高，居民的責(zé)任感和安全感較強(qiáng)，流動(dòng)性較小，通過(guò)住宅微更新和社區(qū)配套升級(jí)逐步改善居民的生活質(zhì)量，社區(qū)整體發(fā)展較為穩(wěn)定。（3）在租賃住房占主導(dǎo)的歐美國(guó)家社會(huì)住宅區(qū)中，社會(huì)環(huán)境的改善和物質(zhì)環(huán)境的更新同等重要，各個(gè)國(guó)家的發(fā)展最終都趨向于社區(qū)融合、住宅微更新、社區(qū)配套升級(jí)、社區(qū)服務(wù)幫扶4個(gè)方面同步的綜合振興。（4）在社區(qū)中植入具有城市吸引力的核心功能，是同步改善物質(zhì)環(huán)境和社會(huì)環(huán)境的有力措施，能夠從根源上改變貧困面貌，與城市重新建立人員流動(dòng)和肌理鏈接。中國(guó)的保障型大型社區(qū)在高自有率的背景下具備穩(wěn)定發(fā)展的基礎(chǔ)，未來(lái)在保證社區(qū)社會(huì)網(wǎng)絡(luò)穩(wěn)定的前提下，以住宅微更新為基礎(chǔ)，社區(qū)設(shè)施更新為主干，積極植入具有城市吸引力的核心功能，能夠確保社區(qū)進(jìn)入良性可持續(xù)發(fā)展的通道。與此同時(shí)，建立一個(gè)全國(guó)范圍的保障型大型社區(qū)發(fā)展監(jiān)測(cè)系統(tǒng)也勢(shì)在必行，通過(guò)多時(shí)間截面基于統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)查，對(duì)比不同地區(qū)、不同城市、不同區(qū)位社區(qū)的發(fā)展差異，為全國(guó)性和地方化兩個(gè)層面的社區(qū)更新政策制定、修訂提供依據(jù)。

本文著重于分析西方國(guó)家社會(huì)住宅區(qū)更新歷程、政策以及具體措施的共性和差異，篇幅所限對(duì)單一國(guó)家政策解析不夠詳盡，對(duì)于更新主體、金融政策、公眾參與等管理層面的問(wèn)題也未做更深入的解析，在未來(lái)研究中將進(jìn)一步完善。

注釋：

①西方政府報(bào)告中對(duì)這類社區(qū)的英文稱謂為Social Housing Estates，在中文文獻(xiàn)中一般稱這類住房為社會(huì)住房或社會(huì)住宅。本文參考陸超、龐平在《城市規(guī)劃》第37 卷第8 期（2013）中對(duì)這類社區(qū)的稱謂“大型社會(huì)住宅區(qū)”，統(tǒng)稱為“社會(huì)住宅區(qū)”。涉及具體國(guó)家時(shí)，采用該國(guó)的具體稱謂。

②完全版18 個(gè)變量，根據(jù)前期數(shù)據(jù)結(jié)果進(jìn)行數(shù)據(jù)分析和簡(jiǎn)化，精簡(jiǎn)版縮減到8 個(gè)問(wèn)題，也能夠有效檢測(cè)到居民的滿意度差異。

③住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部和發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于公共租賃住房和廉租住房并軌運(yùn)行的通知》（建?！?013〕178 號(hào)）；住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等六部委發(fā)布《關(guān)于試點(diǎn)城市發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)政策性商品住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》(建保〔2014〕174 號(hào))。