文／劉驊宇 北京東銀燕華置業(yè)有限公司 北京 100022

1.工程概況

本項(xiàng)目位于北京市豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)白盆窯村，為保障性住房工程。本工程總建筑面積約27.5 萬(wàn)平方米，住宅樓部分為剪力墻結(jié)構(gòu)，附屬配套部分為框架結(jié)構(gòu)，工程抗震設(shè)防烈度為8 度。本工程主要包含15 棟高層（地下1-3 層、地上21～29 層）和車庫(kù)（地下2 層）、養(yǎng)老院、文體活動(dòng)中心、居住公共服務(wù)設(shè)施等，設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)對(duì)稱、功能完善、配套齊全。

2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程造價(jià)內(nèi)容組成

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程造價(jià)組成可以被分解為多個(gè)要素，每個(gè)要素都在不同程度上影響著整體成本。首先，土地成本是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目造價(jià)中一個(gè)主要的構(gòu)成部分。土地購(gòu)買費(fèi)用直接影響著項(xiàng)目的總成本。在城市化和土地稀缺的情況下，土地成本常常是一個(gè)高昂的開(kāi)支。此外，開(kāi)發(fā)前期所需的調(diào)查評(píng)估、土地準(zhǔn)備和清理費(fèi)用也應(yīng)被納入考慮范圍。其次，建筑物結(jié)構(gòu)和設(shè)計(jì)是另一個(gè)重要組成部分。這方面的成本包括建筑設(shè)計(jì)費(fèi)、施工材料和工藝費(fèi)用。建筑的類型、規(guī)模、質(zhì)量以及所需的技術(shù)水平都會(huì)直接影響到這些成本的大小。第三，工程施工費(fèi)用是不可或缺的一部分。這包括人工費(fèi)、施工設(shè)備租賃費(fèi)用、施工管理費(fèi)、安全監(jiān)測(cè)等費(fèi)用。施工過(guò)程中的效率和質(zhì)量控制也會(huì)對(duì)這些費(fèi)用產(chǎn)生重要影響。另外，還有一些附加成本需要被納入考慮范圍。例如，政府審批和許可費(fèi)用、項(xiàng)目管理費(fèi)、市場(chǎng)營(yíng)銷費(fèi)用以及可能的風(fēng)險(xiǎn)和保險(xiǎn)成本等等。這些費(fèi)用雖然在項(xiàng)目總成本中比例較小，但同樣不可忽視。最后，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)和維護(hù)費(fèi)用也應(yīng)該在考慮范圍內(nèi)。這些費(fèi)用通常包括物業(yè)管理費(fèi)、維護(hù)和修理費(fèi)用等[1]。

3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程造價(jià)控制特點(diǎn)

3.1 多主體性

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程造價(jià)控制是一個(gè)多方參與、多主體協(xié)作的復(fù)雜系統(tǒng)工程，涉及開(kāi)發(fā)商、設(shè)計(jì)單位、咨詢單位、施工單位、監(jiān)理單位、材料供應(yīng)商、政府監(jiān)管部門等等多個(gè)主體。每個(gè)主體在項(xiàng)目的不同階段承擔(dān)著特定的責(zé)任和角色，需要密切協(xié)作，共同推進(jìn)造價(jià)控制工作，各主體之間在造價(jià)控制中的關(guān)系如圖1 所示。例如，設(shè)計(jì)單位需要在設(shè)計(jì)階段充分考慮造價(jià)控制，施工單位需要在實(shí)施階段嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)算，并及時(shí)反饋實(shí)際情況以便調(diào)整。

圖1 項(xiàng)目各責(zé)任主體在造價(jià)控制中的關(guān)系

3.2 復(fù)雜性

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的龐大規(guī)模和復(fù)雜性對(duì)工程造價(jià)的控制提出了更高的要求。大型綜合性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目通常包含多個(gè)建筑單元、不同類型的用地和多樣化的功能要求。在這樣的復(fù)雜環(huán)境中，需要精確的造價(jià)預(yù)測(cè)和靈活的成本調(diào)整機(jī)制，以適應(yīng)項(xiàng)目各階段的變化，確保項(xiàng)目能夠按計(jì)劃順利進(jìn)行。例如在本項(xiàng)目中就包括了限價(jià)房、自住房、商品房等建筑和相關(guān)配套設(shè)施的建設(shè)，造價(jià)控制較為復(fù)雜，這就需要開(kāi)發(fā)商及各責(zé)任主體實(shí)施綜合考量和多方協(xié)調(diào)[2]。

3.3 多階段性

多階段性是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程造價(jià)控制的一個(gè)重要特點(diǎn)，該過(guò)程不僅是線性的費(fèi)用控制，更是一個(gè)動(dòng)態(tài)的、多層次的管理活動(dòng)，需要在項(xiàng)目的不同階段實(shí)施不同的造價(jià)控制策略與方法，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的造價(jià)控制主要包括決策階段，設(shè)計(jì)階段，招投標(biāo)階段、施工階段、竣工階段等階段的控制，如圖2 所示。

圖2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目各階段造價(jià)控制

4.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程造價(jià)全過(guò)程控制路徑分析

4.1 項(xiàng)目土地競(jìng)買階段造價(jià)控制

在土地競(jìng)買階段，開(kāi)發(fā)商需要充分了解當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)情況，對(duì)土地的實(shí)際價(jià)值進(jìn)行準(zhǔn)確評(píng)估。這包括土地的位置、規(guī)劃用途、周邊配套設(shè)施等多個(gè)因素的考量。在本項(xiàng)目中，開(kāi)發(fā)商遵照以人為本的項(xiàng)目規(guī)劃原則，準(zhǔn)確把握和尊重人們居家、置業(yè)等生活行為的特征，發(fā)掘項(xiàng)目用地范圍內(nèi)及周邊環(huán)境的綜合優(yōu)勢(shì)，經(jīng)充分調(diào)研，明確項(xiàng)目周邊有多條公交線路交匯，交通便利。周邊有總部基地、諾德中心、豐臺(tái)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、天壇醫(yī)院、花鄉(xiāng)奧萊村等配套，可為小區(qū)業(yè)主辦公、購(gòu)物、醫(yī)療、生活、娛樂(lè)等活動(dòng)提供方便。開(kāi)發(fā)商通過(guò)深入分析市場(chǎng)需求和潛在風(fēng)險(xiǎn)，制定了合理的投資策略，從而在競(jìng)拍過(guò)程中更有把握。此外，進(jìn)行土地競(jìng)買階段造價(jià)控制需要密切關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)態(tài)和政策走向。應(yīng)了解土地市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)、政府規(guī)劃變化以及相關(guān)政策調(diào)整對(duì)土地價(jià)格的影響至關(guān)重要。通過(guò)深入研究市場(chǎng)，可以更準(zhǔn)確地把握土地估價(jià)，制定更為精準(zhǔn)的競(jìng)買策略。開(kāi)發(fā)商還需要制定詳細(xì)的財(cái)務(wù)預(yù)算，考慮土地成本、開(kāi)發(fā)建設(shè)成本以及可能的附加費(fèi)用等因素。同時(shí)，進(jìn)行全面的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，考慮不確定因素對(duì)成本的影響，制定相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策和備選方案，以降低不確定性對(duì)成本控制的影響[3]。

4.2 項(xiàng)目策劃階段造價(jià)控制

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程中，項(xiàng)目決策階段的成本控制是確保項(xiàng)目成功實(shí)施的關(guān)鍵。這一階段包含了多個(gè)關(guān)鍵步驟，其中最為重要的是投資估算，這是在確定建設(shè)規(guī)模、產(chǎn)品方案、新技術(shù)應(yīng)用、設(shè)備方案和建筑設(shè)計(jì)方案的基礎(chǔ)上，確定項(xiàng)目所需資金總額和建設(shè)期資金使用計(jì)劃的關(guān)鍵依據(jù)。在進(jìn)行投資估算時(shí)，通常會(huì)運(yùn)用多種方法來(lái)有效地評(píng)估資金需求，其中包括資金周轉(zhuǎn)率法、生產(chǎn)能力指數(shù)估算法、朗格系數(shù)法和指標(biāo)估算法等。在實(shí)踐中，不同項(xiàng)目會(huì)選擇適合其特點(diǎn)的投資估算方法。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，常用的是指標(biāo)估算法，本項(xiàng)目也采取此種方式實(shí)施投資估算。這種方法需要對(duì)具體的造價(jià)指標(biāo)進(jìn)行單位工程投資估算，以準(zhǔn)確計(jì)算出所需資金。但隨著工程條件的變化，項(xiàng)目造價(jià)控制團(tuán)隊(duì)還需要對(duì)這些估算進(jìn)行局部調(diào)整，以更好地適應(yīng)本項(xiàng)目實(shí)際情況。此外，在決策階段項(xiàng)目還要進(jìn)行深入的可行性研究分析。經(jīng)濟(jì)可行性是可行性研究的核心之一。這包括對(duì)項(xiàng)目投資成本、運(yùn)營(yíng)成本和預(yù)期收益的全面評(píng)估。在考慮投資成本時(shí)，需要細(xì)致分析土地購(gòu)置費(fèi)用、建筑設(shè)計(jì)和施工費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施投資等方面，確保預(yù)算的合理性和準(zhǔn)確性。對(duì)于運(yùn)營(yíng)成本，要考慮項(xiàng)目的日常維護(hù)、管理費(fèi)用以及可能的變動(dòng)因素，以制定可持續(xù)的運(yùn)營(yíng)計(jì)劃。同時(shí)，預(yù)期收益的評(píng)估需要綜合考慮市場(chǎng)需求、租金水平和銷售預(yù)期，以確保項(xiàng)目在未來(lái)能夠獲得穩(wěn)定的回報(bào)。在本項(xiàng)目的可行性研究中，需要深入評(píng)估當(dāng)前市場(chǎng)對(duì)保障性住房的需求情況。考慮到項(xiàng)目地點(diǎn)位于北京市豐臺(tái)區(qū)，需要對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行全面分析，包括對(duì)周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的狀況、當(dāng)?shù)卣邔?duì)保障性住房的支持程度以及目標(biāo)客群的購(gòu)房能力等方面進(jìn)行綜合考量。這有助于確保項(xiàng)目在市場(chǎng)上具有競(jìng)爭(zhēng)力，并能滿足目標(biāo)受眾的實(shí)際需求[4]。

4.3 項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段造價(jià)控制

在該階段，嚴(yán)格做好限額設(shè)計(jì)管理工作是非常必要的。本項(xiàng)目在設(shè)計(jì)階段初期就要設(shè)定一個(gè)合理的項(xiàng)目預(yù)算，并對(duì)各項(xiàng)設(shè)計(jì)費(fèi)用、工程量進(jìn)行詳細(xì)的預(yù)估與分析。通過(guò)精細(xì)的預(yù)算控制，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決設(shè)計(jì)過(guò)程中的費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)，避免在后期出現(xiàn)成本超支的情況。同時(shí)，需要與項(xiàng)目設(shè)計(jì)部密切合作，制定明確的設(shè)計(jì)目標(biāo)和需求，以確保設(shè)計(jì)方向與預(yù)算相符，限額設(shè)計(jì)控制如圖3 所示。在該階段，本項(xiàng)目還應(yīng)在設(shè)計(jì)合同中增加獎(jiǎng)懲條款，以激勵(lì)設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)在設(shè)計(jì)階段充分考慮造價(jià)控制因素，提高設(shè)計(jì)質(zhì)量和效率。例如，對(duì)于設(shè)計(jì)方案的及時(shí)提交、符合預(yù)算要求等方面給予獎(jiǎng)勵(lì)，而對(duì)于設(shè)計(jì)深度不足、超出預(yù)算等情況進(jìn)行相應(yīng)的懲罰，以激勵(lì)設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)更加注重項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)性和可行性。另外，跟蹤控制設(shè)計(jì)質(zhì)量和設(shè)計(jì)深度也是不可或缺的步驟。通過(guò)建立有效的監(jiān)控機(jī)制，對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行全程跟蹤和評(píng)估，確保設(shè)計(jì)質(zhì)量符合項(xiàng)目要求，同時(shí)也要關(guān)注設(shè)計(jì)深度，避免設(shè)計(jì)過(guò)于復(fù)雜或過(guò)度精細(xì)化導(dǎo)致成本增加。定期的設(shè)計(jì)審查和評(píng)估將有助于及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決潛在的造價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，確保項(xiàng)目在設(shè)計(jì)階段就能控制好造價(jià)。加強(qiáng)圖紙會(huì)審也是確保設(shè)計(jì)階段造價(jià)控制的重要手段之一。本項(xiàng)目組織專業(yè)人員進(jìn)行圖紙會(huì)審，對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行多方位、多層次的審查和評(píng)估，及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)中存在的問(wèn)題和潛在的成本風(fēng)險(xiǎn)。

圖3 項(xiàng)目限額設(shè)計(jì)控制

4.4 項(xiàng)目施工建設(shè)階段造價(jià)控制

在項(xiàng)目的施工建設(shè)階段，要采取以下幾點(diǎn)造價(jià)控制策略。

第一，科學(xué)的施工組織設(shè)計(jì)是保證工程順利進(jìn)行的基石。在進(jìn)行施工組織設(shè)計(jì)時(shí)，本項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)該充分考慮項(xiàng)目的特點(diǎn)和要求。針對(duì)本項(xiàng)目所處地理環(huán)境、施工條件和工期要求，合理安排施工流程和施工隊(duì)伍，提前預(yù)判可能遇到的問(wèn)題并制定解決方案。此外，科學(xué)合理的設(shè)備配置也是施工組織設(shè)計(jì)的關(guān)鍵部分。選擇適合項(xiàng)目需求的設(shè)備，提高施工效率，降低人力成本，從而控制項(xiàng)目造價(jià)。選擇經(jīng)濟(jì)合理的施工方案也是關(guān)乎成本控制的重中之重。在施工工藝和方法上，應(yīng)該綜合考慮本項(xiàng)目的特點(diǎn)，采用高效、安全的施工工藝，避免資源浪費(fèi)和不必要的成本支出[5]。

第二，要盡可能減少設(shè)計(jì)變更。設(shè)計(jì)變更可能是由于需求變化、技術(shù)問(wèn)題、規(guī)劃錯(cuò)誤或者市場(chǎng)趨勢(shì)變化所致。這些變更不僅會(huì)影響項(xiàng)目的預(yù)算，還會(huì)延長(zhǎng)工期，增加施工風(fēng)險(xiǎn)，因此在施工階段有效控制設(shè)計(jì)變更對(duì)于項(xiàng)目的成功至關(guān)重要。為了減少設(shè)計(jì)變更，項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)需要在項(xiàng)目啟動(dòng)階段就進(jìn)行充分的規(guī)劃和設(shè)計(jì)。通過(guò)開(kāi)展充分的前期調(diào)研和評(píng)估，可以最大限度地降低后期設(shè)計(jì)變更的風(fēng)險(xiǎn)。精心制定的施工計(jì)劃和詳細(xì)的設(shè)計(jì)方案將為項(xiàng)目提供穩(wěn)固的基礎(chǔ)，減少后期的變更需求。在本項(xiàng)目施工階段，各部門之間的溝通應(yīng)該及時(shí)、透明和高效。通過(guò)定期召開(kāi)會(huì)議、交流想法和分析項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)展，可以及早發(fā)現(xiàn)潛在的問(wèn)題并加以解決，從而避免設(shè)計(jì)變更的發(fā)生。此外，本項(xiàng)目要建立明確的變更管理流程和標(biāo)準(zhǔn)化的變更評(píng)審程序，有助于有效地管理和控制變更的影響。

第三，要加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)工程量簽證的監(jiān)督和管理。工程量簽證是指對(duì)工程項(xiàng)目在施工過(guò)程中因設(shè)計(jì)變更、實(shí)際施工情況等原因所產(chǎn)生的工程量進(jìn)行確認(rèn)和調(diào)整的過(guò)程。其直接關(guān)系到工程項(xiàng)目的成本控制和質(zhì)量保障。因此，本項(xiàng)目必須加強(qiáng)對(duì)工程量簽證的監(jiān)督和管理，有助于確保項(xiàng)目的財(cái)務(wù)預(yù)算在可控范圍內(nèi)，并最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的高質(zhì)量竣工。為了實(shí)現(xiàn)有效的工程量簽證監(jiān)督和管理，需要建立健全的制度和流程。本項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)明確責(zé)任分工，確定工程量簽證的審核流程和標(biāo)準(zhǔn)。項(xiàng)目該應(yīng)建立健全的信息管理系統(tǒng)，以便及時(shí)記錄和跟蹤工程量簽證的變更情況，并確保相關(guān)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和完整性。此外，本項(xiàng)目要建立定期審查機(jī)制，對(duì)工程量簽證的執(zhí)行情況進(jìn)行檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并采取糾正措施，以避免造成不必要的經(jīng)濟(jì)損失和時(shí)間延誤。項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)加強(qiáng)對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的監(jiān)督，確保施工過(guò)程中的實(shí)際情況與簽證文件的要求相符合。

第四，在施工過(guò)程中，嚴(yán)格控制工程款的支付是確保項(xiàng)目資金有效運(yùn)用的重要手段。為此本項(xiàng)目應(yīng)該建立起嚴(yán)格的工程款支付流程和標(biāo)準(zhǔn)，確保支付的合理性和合規(guī)性。定期進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)核查和進(jìn)度檢查，將工程款支付與實(shí)際工程進(jìn)度緊密結(jié)合起來(lái)，避免資金的滯留或不當(dāng)使用。

第五，在本項(xiàng)目整個(gè)施工階段，持續(xù)的成本監(jiān)控是必不可少的。這包括定期審查預(yù)算和實(shí)際支出之間的差異，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決超支或未預(yù)料到的費(fèi)用。通過(guò)建立有效的成本控制系統(tǒng)和報(bào)告機(jī)制，可以迅速應(yīng)對(duì)潛在的成本問(wèn)題，確保本項(xiàng)目在預(yù)算范圍內(nèi)進(jìn)行。

4.5 項(xiàng)目竣工階段造價(jià)控制

在本項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收階段，為確保竣工結(jié)算的準(zhǔn)確性和合理性，需要在以下幾個(gè)主要環(huán)節(jié)進(jìn)行認(rèn)真審查。首先，認(rèn)真熟悉施工圖紙，并對(duì)本項(xiàng)目竣工資料進(jìn)行分析。這包括核實(shí)工程數(shù)量，并針對(duì)未完工程或未執(zhí)行的工作內(nèi)容，在結(jié)算階段應(yīng)當(dāng)予以扣除。其次，要審查現(xiàn)場(chǎng)簽證的真實(shí)性和合理性。本項(xiàng)目簽證單所記錄的內(nèi)容需要與設(shè)計(jì)圖紙和定額所包含的內(nèi)容進(jìn)行比對(duì)，避免內(nèi)容重復(fù)，確保竣工結(jié)算的準(zhǔn)確性和公正性。對(duì)于重復(fù)項(xiàng)目或內(nèi)容，必須在結(jié)算中剔除，以保證結(jié)算的合理性和公正性。第三，要嚴(yán)格審查本項(xiàng)目施工合同，并正確處理結(jié)算糾紛。審查施工合同，核準(zhǔn)工程結(jié)算范圍，確保結(jié)算內(nèi)容符合合同約定；正確計(jì)算索賠，并審查合同其他條款的執(zhí)行情況，以有效化解結(jié)算中可能出現(xiàn)的糾紛。第四，要審查本項(xiàng)目定額套用是否明確，并核對(duì)政策調(diào)整文件是否與實(shí)際操作相符，以及定額的換算是否符合換算條件。第五，要認(rèn)真審核本項(xiàng)目工程材料價(jià)款的結(jié)算情況。同時(shí)審查是否存在施工單位將建設(shè)單位委托購(gòu)買的材料列入工程結(jié)算，以確保結(jié)算過(guò)程的合規(guī)性和公正性。最后，審查本項(xiàng)目各項(xiàng)取費(fèi)是否符合規(guī)定、是否合理和準(zhǔn)確。需要審查取費(fèi)基數(shù)的準(zhǔn)確性，確保不合規(guī)或不能作為計(jì)費(fèi)基數(shù)的費(fèi)用未列入計(jì)費(fèi)基數(shù)，以保證取費(fèi)過(guò)程的合理性和準(zhǔn)確性[6]。

結(jié)語(yǔ)：

綜上所述，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，工程造價(jià)的全過(guò)程控制至關(guān)重要。在項(xiàng)目的不同階段，從規(guī)劃、設(shè)計(jì)到施工，每個(gè)環(huán)節(jié)都直接影響著最終的造價(jià)結(jié)果。在規(guī)劃初期，精準(zhǔn)的市場(chǎng)調(diào)研與需求分析能夠?yàn)轫?xiàng)目定價(jià)提供堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。在設(shè)計(jì)階段，密切關(guān)注工程設(shè)計(jì)方案，注重技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的合理性，可以有效控制造價(jià)成本。施工階段的合理管理與監(jiān)督，如合同管理、進(jìn)度管控、質(zhì)量保障等，能夠有效降低工程風(fēng)險(xiǎn)，確保成本控制。最終，通過(guò)嚴(yán)格的竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)與程序，可保證工程質(zhì)量與成本之間的平衡?？傊?，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程造價(jià)全過(guò)程控制的成功關(guān)鍵在于全方位、多階段的有效管理與監(jiān)控，為項(xiàng)目的順利實(shí)施與成功落地提供可靠保障。