文／吳海峰 中榮國(guó)譽(yù)集團(tuán)有限公司 上海 201800

引言：

自2023 年7 月國(guó)務(wù)院印發(fā)《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見》以來(lái)，開啟了超大特大城市“城中村”改造的新篇章?！俺侵写濉备脑焓玛P(guān)群眾切身利益，積極穩(wěn)妥把這件好事辦好，能夠改善民生、擴(kuò)大內(nèi)需，更好地改善人民群眾的居住生活環(huán)境，推進(jìn)城市化進(jìn)程，優(yōu)化經(jīng)濟(jì)發(fā)展，促進(jìn)社會(huì)的和諧穩(wěn)定。

上海在“城中村”改造方面一直走在全國(guó)前列。從2014 年到2022 年，上海市已批準(zhǔn)“城中村”改造項(xiàng)目62 個(gè)[1]。根據(jù)現(xiàn)有計(jì)劃，2023 年到2025 年，上海將新啟動(dòng)30 個(gè)“城中村”整體改造項(xiàng)目；2027 年底，中心城區(qū)周邊“城中村”改造項(xiàng)目全面完成，五個(gè)新城等重點(diǎn)區(qū)域“城中村”改造規(guī)?；七M(jìn)；2032 年底，所有“城中村”改造項(xiàng)目全面完成。在改造方式上，上海主要采取由政府主導(dǎo)，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織引入合作單位共同開發(fā)的改造模式。

1.項(xiàng)目概況

新成村“城中村”改造項(xiàng)目位于嘉定新城核心功能區(qū)范圍內(nèi)。項(xiàng)目范圍內(nèi)主要以上世紀(jì)六七十年代房屋為主，環(huán)境“臟、亂、差”，周邊被成熟的現(xiàn)代化城市社區(qū)圍合，屬于典型的城中村。改造拔點(diǎn)總占地面積363 畝，集體建設(shè)用地占比55.2%，是上海市2023 年首獲認(rèn)定的“城中村”改造項(xiàng)目。

項(xiàng)目涉及征收農(nóng)戶160 戶，主要以磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)為主。企業(yè)23 家，主要為物流碼頭、小型加工企業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)倉(cāng)庫(kù)等。

本項(xiàng)目外來(lái)人口密集、違章建筑多、土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系復(fù)雜，動(dòng)遷安置成本高。并且改造區(qū)域內(nèi)原有市政基礎(chǔ)設(shè)施簡(jiǎn)陋，需要建設(shè)提升的基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用較大。只靠一級(jí)土地返還收入無(wú)法覆蓋動(dòng)拆遷費(fèi)用以及基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用。只能通過(guò)二級(jí)開發(fā)彌補(bǔ)一級(jí)開發(fā)的虧損，這也成了“城中村”改造一二級(jí)聯(lián)動(dòng)資金平衡難的共性問題。并且房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期前景又存在較大的不確定性。所以政府難算賬，企業(yè)也算賬難。如何做到項(xiàng)目資金聯(lián)動(dòng)和總體平衡，成為項(xiàng)目順利開展的關(guān)鍵。

2.“城中村”資金平衡測(cè)算的主要內(nèi)容

2.1 一級(jí)成本

土地一級(jí)成本包括土地費(fèi)用、動(dòng)遷征收費(fèi)用、前期費(fèi)用、配套設(shè)施費(fèi)用、財(cái)務(wù)成本以及不可預(yù)見費(fèi)等。通過(guò)對(duì)范圍內(nèi)土地進(jìn)行征地、安置、場(chǎng)地平整等工作，使地塊達(dá)到凈地出讓的要求。

（1）土地費(fèi)用主要有耕地占用稅、耕地開墾費(fèi)、占補(bǔ)平衡指標(biāo)費(fèi)、土地補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用組成。根據(jù)《上海市征收集體土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)（2020）》、《上海耕地占用稅實(shí)施辦法》、《嘉定區(qū)低效建設(shè)用地減量化指標(biāo)及資金使用管理實(shí)施辦法》等相關(guān)規(guī)定進(jìn)行測(cè)算。

（2）動(dòng)遷征收費(fèi)用是一級(jí)成本占比最大的一塊費(fèi)用，主要由農(nóng)戶征收補(bǔ)償費(fèi)、企業(yè)征收補(bǔ)償費(fèi)、征地人員社會(huì)保障費(fèi)用組成?！俺侵写濉眳^(qū)域內(nèi)拆遷、補(bǔ)償?shù)葐栴}十分突出，在測(cè)算方式及口徑上，征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)既要滿足動(dòng)遷對(duì)象的利益需求，又要衡量地區(qū)差異。

（3）前期費(fèi)用包含了土地平整、動(dòng)遷勞務(wù)、評(píng)估費(fèi)、財(cái)務(wù)監(jiān)理費(fèi)、規(guī)劃、測(cè)繪、方案編制等前期費(fèi)用。由于近些年對(duì)環(huán)保要求越來(lái)越高，以及區(qū)域土壤污染情況的不確定性，在前期階段我們聘請(qǐng)環(huán)境檢測(cè)機(jī)構(gòu)著重對(duì)化工企業(yè)區(qū)域進(jìn)行檢測(cè)，若土壤污染情況復(fù)雜，不僅影響項(xiàng)目開發(fā)的整體進(jìn)度，并且土壤修復(fù)費(fèi)用較高，應(yīng)在前期費(fèi)用中列支。

（4）配套費(fèi)用包含配套道路、綠化、學(xué)校、鄰里中心、濱水帶及水域維護(hù)等費(fèi)用。配套費(fèi)用涉及民生以及“城中村”開發(fā)的整體品質(zhì)，應(yīng)在政府審批指標(biāo)前期下，充分預(yù)估各單項(xiàng)費(fèi)用。

2.2 一級(jí)收入

一級(jí)收入主要是經(jīng)營(yíng)性用地土地出讓金返還，根據(jù)滬府〔2014〕24 號(hào)文規(guī)定“在計(jì)提國(guó)家和本市有關(guān)專項(xiàng)資金后，剩余部分由各區(qū)統(tǒng)籌安排用于‘城中村’地塊改造和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等”[2]。我們根據(jù)市、區(qū)相關(guān)文件規(guī)定，新成村“城中村”扣除市級(jí)資金按80.75%測(cè)算（詳見表1），用于本項(xiàng)目動(dòng)遷征收及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資。

表1 土地出讓價(jià)款中的市級(jí)專項(xiàng)資金和出讓業(yè)務(wù)費(fèi)構(gòu)成

2.3 二級(jí)開發(fā)建設(shè)成本

二級(jí)開發(fā)建設(shè)成本包含土地費(fèi)、工程費(fèi)用、建筑工程二類費(fèi)用、預(yù)備費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用等。

（1）土地費(fèi)是指按照建設(shè)工程通過(guò)土地使用權(quán)出讓方式，取得有期限的土地使用權(quán)，按照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。

（2）工程費(fèi)用包含了工程生命期各階段的資源耗費(fèi)，是進(jìn)行建筑安裝工程所發(fā)生的一切費(fèi)用。例如：土建工程、機(jī)電安裝工程、室內(nèi)外裝修工程、消防工程、弱電工程、電梯工程等。

（3）建筑工程二類費(fèi)用主要是與建設(shè)有關(guān)的其他費(fèi)用，包含管理費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、市政配套費(fèi)用等。二類費(fèi)用應(yīng)結(jié)合上海“城中村”優(yōu)惠政策計(jì)算。

（4）財(cái)務(wù)費(fèi)用，主要是資金成本和稅務(wù)成本，由項(xiàng)目總成本確定。

（5）銷售費(fèi)用，主要是指在項(xiàng)目房地產(chǎn)銷售過(guò)程中發(fā)生的營(yíng)銷費(fèi)用，包含廣告費(fèi)、策劃咨詢費(fèi)、銷售代理及傭金、售樓費(fèi)用等。

2.4 二級(jí)經(jīng)營(yíng)收入

在二級(jí)經(jīng)營(yíng)收入上，除了通過(guò)地產(chǎn)單一開發(fā)銷售回籠以及房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)溢價(jià)，還應(yīng)計(jì)算項(xiàng)目可持續(xù)運(yùn)營(yíng)租金收入?？偸杖胫饕?jīng)營(yíng)性物業(yè)出售收入，例如商品房、可售車庫(kù)、可售商辦等經(jīng)營(yíng)性物業(yè)銷售收入，商辦的租金收入、物業(yè)管理以及集體經(jīng)濟(jì)組織成本價(jià)回購(gòu)商辦物業(yè)的收入等。

3.“城中村”資金平衡測(cè)算的難點(diǎn)

對(duì)于“城中村”改造項(xiàng)目資金平衡測(cè)算，其敏感因素有很多，除了房地產(chǎn)開發(fā)本身對(duì)于土地成本、開發(fā)品質(zhì)、銷售價(jià)格這些最主要的敏感因素外，對(duì)于“城中村”改造項(xiàng)目，征地拆遷、配套建設(shè)、一二級(jí)聯(lián)動(dòng)也是敏感因素。在新成村“城中村”資金平衡的測(cè)算過(guò)程中，我們碰到很多難點(diǎn)。

3.1 農(nóng)戶動(dòng)遷成本測(cè)算的難點(diǎn)

本項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，“城中村”內(nèi)農(nóng)戶的重要收入來(lái)源是宅基地房屋的出租收入，雖然動(dòng)遷對(duì)于大部分農(nóng)戶來(lái)說(shuō)是改善生活質(zhì)量的一條途徑，但補(bǔ)償價(jià)格過(guò)低、安置房整體品質(zhì)不高等都是動(dòng)遷過(guò)程中突出的問題。因此在動(dòng)遷過(guò)程中妥善安置失地農(nóng)戶，給予他們合理補(bǔ)償，對(duì)項(xiàng)目改造進(jìn)度起著十分重要的作用。動(dòng)遷騰地不單單影響著我們整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度，對(duì)我們整個(gè)項(xiàng)目的時(shí)間成本、資金成本影響巨大。

3.2 土地價(jià)格評(píng)估的難點(diǎn)

一級(jí)收入最關(guān)鍵的因素就是土地價(jià)格的評(píng)估，所以資金平衡測(cè)算準(zhǔn)確性很大程度在于商品住宅樓面價(jià)及聯(lián)動(dòng)價(jià)的測(cè)算。準(zhǔn)確地評(píng)估土地價(jià)格能夠讓政府精準(zhǔn)地制定“城中村”土地供應(yīng)計(jì)劃，科學(xué)地綁定“城中村”捆綁地塊。本項(xiàng)目共規(guī)劃出讓6 塊經(jīng)營(yíng)性地塊，其中商品住宅地塊99 畝，商業(yè)商辦地塊25 畝。通過(guò)對(duì)土地價(jià)格的準(zhǔn)確評(píng)估可以幫助政府了解土地的實(shí)際價(jià)值，在資金測(cè)算以及后期與合作公司競(jìng)爭(zhēng)性談判中，起著至關(guān)重要的作用。

3.3 二級(jí)建設(shè)成本測(cè)算的難點(diǎn)

城中村改造出讓地塊價(jià)值較高，因?yàn)楦鶕?jù)城中村土地出讓政策，項(xiàng)目公司可以定向拿地，減少了公開招拍掛拿地的溢價(jià)成本。但是在樓市持續(xù)降溫背景下，并且城中村項(xiàng)目開發(fā)周期長(zhǎng)，城中村出讓土地價(jià)值減少。目前上海房地產(chǎn)市場(chǎng)處于調(diào)整期，在房產(chǎn)市場(chǎng)不明確的情況下，提高住宅小區(qū)品質(zhì)，才能吸引更多的購(gòu)房者購(gòu)買小區(qū)物業(yè)，提高住宅地塊銷售額是“城中村”改造項(xiàng)目覆蓋成本及盈利的關(guān)鍵。所以合作企業(yè)的開發(fā)成本增大，也增加了我們對(duì)二級(jí)建設(shè)成本測(cè)算的難度。

3.4 一二級(jí)聯(lián)動(dòng)測(cè)算的難點(diǎn)

一二級(jí)聯(lián)動(dòng)的內(nèi)容比較多，除了以上提到主要內(nèi)容外，還包括項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度、銷售計(jì)劃等其他指標(biāo)。通過(guò)分析這些因素得出了各個(gè)指標(biāo)，這些指標(biāo)能夠反映項(xiàng)目未來(lái)的收益是否能夠達(dá)到企業(yè)的預(yù)期目標(biāo)。政府還可以根據(jù)以上內(nèi)容判斷項(xiàng)目所面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)因素，最終決定項(xiàng)目是否開展以及編制合作公司遴選方案。一二級(jí)聯(lián)動(dòng)測(cè)算對(duì)于“城中村”項(xiàng)目是否可行至關(guān)重要，“城中村”改造項(xiàng)目的成敗很大程度在于前期做的一二級(jí)聯(lián)動(dòng)資金平衡分析是否準(zhǔn)確、全面、系統(tǒng)。

4.“城中村”資金平衡測(cè)算的解決對(duì)策

筆者自2015 年開始參與上海市“城中村”改造，至今參與了多個(gè)“城中村”改造項(xiàng)目的資金測(cè)算及方案編制。通過(guò)深入分析新成村“城中村”成本測(cè)算難點(diǎn)的解決對(duì)策，希望能夠幫助有計(jì)劃做“城中村”改造項(xiàng)目的參與者一些借鑒。

4.1 提高基礎(chǔ)數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性

前期調(diào)查數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性是資金平衡測(cè)算工作的基礎(chǔ)，為整個(gè)項(xiàng)目的順利進(jìn)行提供科學(xué)的依據(jù)。而在實(shí)際的工作中，由于“城中村”規(guī)模大、企業(yè)和村（居）民眾多，土地結(jié)構(gòu)復(fù)雜。并且本項(xiàng)目部分區(qū)域跨街鎮(zhèn)實(shí)施，如果沒有科學(xué)的摸底調(diào)查方法，收集的數(shù)據(jù)往往出現(xiàn)嚴(yán)重的遺漏和偏差。

為了解決這些問題我們采用了多種數(shù)據(jù)調(diào)查方法，通過(guò)資料查閱、現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查等方法收集基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，并加強(qiáng)數(shù)據(jù)的校對(duì)工作，提高前期調(diào)查數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。在前期的調(diào)查數(shù)據(jù)摸底過(guò)程中，我們?cè)靸r(jià)人員分別入駐村委、動(dòng)遷征收辦公室、網(wǎng)格化辦公室等基層單位，全面摸底改造項(xiàng)目，調(diào)取了原始的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，統(tǒng)計(jì)農(nóng)戶情況、企業(yè)情況、土地情況、被征地人員社會(huì)保障人員情況以及集體財(cái)產(chǎn)情況等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。為保證數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，我們根據(jù)摸底數(shù)據(jù)進(jìn)行逐一深入研究，派駐人員到改造現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)場(chǎng)復(fù)核。

并且我們制定了有效的溝通和監(jiān)督機(jī)制。在摸底調(diào)查工作中，與各個(gè)部門的溝通合作非常重要，如果信息溝通不足、交流不順暢，會(huì)導(dǎo)致整個(gè)工作效率低下，影響數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。為了解決這個(gè)問題，我們建立了健全的溝通、協(xié)作機(jī)制，明確每位造價(jià)人員與各部門人員職責(zé)和任務(wù)，增加信息的交流與共享，加強(qiáng)對(duì)摸底工作的監(jiān)督，才能全面、準(zhǔn)確地反映城中村實(shí)際情況。

4.2 農(nóng)戶動(dòng)遷成本測(cè)算的解決對(duì)策

我們?cè)跍y(cè)算安置成本時(shí)，盡可能做到精確的財(cái)務(wù)分析和數(shù)據(jù)分析，包括安置方式、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置房成本、開發(fā)進(jìn)度、當(dāng)?shù)貏?dòng)遷政策等內(nèi)容。我們現(xiàn)有的土地制度對(duì)宅基地的動(dòng)拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)沒有明確的規(guī)定，可以采用貨幣補(bǔ)償，也可以采用房屋置換方式，本項(xiàng)目采用房屋置換方式。以新成村“城中村”為例，老百姓普遍接受房屋置換，政府采用“現(xiàn)房+期房”安置方式，滿足老百姓戶均一套現(xiàn)房的基本要求。我們?cè)谑占暾Y料基礎(chǔ)上，在測(cè)算口徑上做到合法合規(guī)，結(jié)合近期市、區(qū)相關(guān)政策規(guī)定。由于區(qū)級(jí)政府提供的現(xiàn)房，建造時(shí)間較早，土地費(fèi)相對(duì)新建安置房?jī)r(jià)格較低，以本次提供的現(xiàn)房竣工時(shí)間為2012年～2015 年，政府回購(gòu)單價(jià)為9000-11000 元/平方米，而當(dāng)期新建安置基地的單價(jià)經(jīng)我們測(cè)算為2.2 萬(wàn)元/平方米（詳見表2）。

表2 新建動(dòng)遷安置基地成本估算表

本項(xiàng)目農(nóng)戶征收補(bǔ)償包含土地使用權(quán)基價(jià)、價(jià)格補(bǔ)貼、房屋評(píng)估價(jià)、臨時(shí)安置補(bǔ)助、各類獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)以及安置房差價(jià)，經(jīng)測(cè)算農(nóng)戶征收安置成本約462 萬(wàn)元/戶。

4.3 土地價(jià)格評(píng)估的解決對(duì)策

本項(xiàng)目我們使用市場(chǎng)比較法。在經(jīng)營(yíng)性用地土地估價(jià)中，市場(chǎng)比較法是土地估價(jià)中最基本、最常用的估價(jià)方法之一，也是國(guó)際上通用的基本估價(jià)方法[3]。我們通過(guò)收集近兩年內(nèi)新成地區(qū)類似土地出讓價(jià)格以及房地聯(lián)動(dòng)價(jià)（詳見表3），并分析區(qū)位等優(yōu)劣勢(shì)，對(duì)土地出讓價(jià)格以及房地聯(lián)動(dòng)價(jià)作適當(dāng)修正，由此客觀地評(píng)估土地出讓價(jià)格及房地聯(lián)動(dòng)價(jià)。

表3 近期周邊類似土地出讓價(jià)格

由于本項(xiàng)目臨近在建嘉閔線，我們分析了我們出讓地塊的區(qū)位規(guī)劃條件、地塊特征、收儲(chǔ)成本等因素。我們對(duì)類似土地價(jià)格進(jìn)行修正，按照配建地上計(jì)容面積5%的公共租賃房。綜合各項(xiàng)數(shù)據(jù)和信息，最終評(píng)估本項(xiàng)目樓板價(jià)為2.1 萬(wàn)元/平方米，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)為4.5 萬(wàn)元/平方米。

4.4 二級(jí)建設(shè)成本測(cè)算的解決對(duì)策

對(duì)于成熟的開發(fā)商，已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了戶型、立面及裝修等標(biāo)準(zhǔn)化，這些標(biāo)準(zhǔn)化的應(yīng)用已經(jīng)將地上建安成本偏差控制在“相對(duì)可控”的范圍之內(nèi)，而地下室往往由于地下工程的不可預(yù)見性及復(fù)雜性，導(dǎo)致地下成本較為容易突破目標(biāo)成本的紅線，甚至造成失控的狀態(tài)。而在項(xiàng)目前期階段方案概要編制階段，合作公司尚未確定，無(wú)地塊地下建筑經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。地下工程（車庫(kù)）一般占到總建筑面積的30%～40%，有的項(xiàng)目甚至高達(dá)50%以上，成本占比約30%～40%左右，成本不可謂不大，所以在此階段應(yīng)該根據(jù)地塊的預(yù)期開發(fā)品質(zhì)，合理準(zhǔn)確地預(yù)估地下工程造價(jià)。

我們按照現(xiàn)在主流的“人車分流”，按照40%地下室面積估算。本項(xiàng)目二級(jí)開發(fā)計(jì)容面積建安成本測(cè)算為10099 元/平方米（詳見表4）。

表4 項(xiàng)目建安費(fèi)估算表

4.5 一二級(jí)聯(lián)動(dòng)測(cè)算的解決對(duì)策

在一二級(jí)聯(lián)動(dòng)財(cái)務(wù)分析上，我們采用動(dòng)態(tài)指標(biāo)分析，對(duì)于“城中村”資金平衡，需要綜合考慮整個(gè)開發(fā)投資方案過(guò)程中的現(xiàn)金流量情況。常規(guī)動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)包括：凈現(xiàn)值（NPV）、內(nèi)部收益率（IRR）、動(dòng)態(tài)回收期（T），本項(xiàng)目我們采用的是內(nèi)部收益率（IRR）[4]。由于本項(xiàng)目一級(jí)測(cè)算虧損，我們通過(guò)二級(jí)開發(fā)提升項(xiàng)目整體利潤(rùn)率，彌補(bǔ)一級(jí)開發(fā)虧損的局面。綜合測(cè)算得出新成村“城中村”改造項(xiàng)目的內(nèi)部收益率為4.3%，表明該項(xiàng)目方案在經(jīng)濟(jì)上是可行的，也符合“城中村”改造公益性的要求。

結(jié)語(yǔ)：

綜上所述，“城中村”資金平衡工作具有較強(qiáng)專業(yè)性和復(fù)雜性。測(cè)算過(guò)程中會(huì)遇到各種問題，包括工程造價(jià)、土地估價(jià)、房地產(chǎn)估價(jià)、城市規(guī)劃、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)等專業(yè)。我們?cè)谫Y金平衡分析中，應(yīng)統(tǒng)籌兼顧，以新思路新方式破解“城中村”改造項(xiàng)目一二級(jí)聯(lián)動(dòng)測(cè)算的難點(diǎn)，高效地完成“城中村”資金平衡工作。