文／崔娓娓 山東齊魯盛華房地產(chǎn)有限責(zé)任公司 山東淄博 255400

1.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)會計核算內(nèi)涵

房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)流程如圖1，其財務(wù)會計核算是對企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動進(jìn)行記錄、分類、核算和報告的過程，其內(nèi)涵主要包括資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益的核算，收入和費(fèi)用的核算，現(xiàn)金流量的核算，以及財務(wù)報表的編制。首先，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)會計核算涉及對資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益的核算，其中包括企業(yè)擁有的土地、房屋、建筑物、設(shè)備、存貨等，而負(fù)債包括借款、應(yīng)付款項、預(yù)收款項等。通過對資產(chǎn)和負(fù)債的核算，可以了解企業(yè)的凈資產(chǎn)和所有者在企業(yè)的權(quán)益。其次，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)會計核算還涉及收入和費(fèi)用的核算，房地產(chǎn)企業(yè)的收入主要來自于房地產(chǎn)銷售、租金收入、物業(yè)管理費(fèi)等，而費(fèi)用包括土地成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用等。通過對收入和費(fèi)用的核算，可以計算出企業(yè)的利潤，并評估企業(yè)的經(jīng)營狀況。最后，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)會計核算的最終目的是編制財務(wù)報表。這些報表的編制和披露有助于企業(yè)向投資者、股東、債權(quán)人、政府監(jiān)管部門等各方展示企業(yè)的財務(wù)狀況和經(jīng)營情況，增強(qiáng)企業(yè)的透明度和信譽(yù)度[1]。

圖1 房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)流程

2.房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的常見問題

2.1 會計核算制度不完善

首先，會計核算制度缺乏全面的信息管控策略。房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)活動復(fù)雜多樣，但當(dāng)前的會計制度難以全面覆蓋各類業(yè)務(wù)和交易，導(dǎo)致在會計核算過程中出現(xiàn)信息遺漏、分類不清或錯誤分類等問題，影響財務(wù)信息的準(zhǔn)確性和可靠性。其次，房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)具有較長的周期和復(fù)雜的資金流動性，需要進(jìn)行有效的成本控制和資金管理[2]。然而，當(dāng)前的會計核算制度未能提供足夠的指導(dǎo)和規(guī)范，使得企業(yè)在成本核算、資金流量管理等方面面臨困難。最后，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著市場風(fēng)險、信用風(fēng)險、法律風(fēng)險等多種風(fēng)險，而不完善的會計核算制度使得企業(yè)對風(fēng)險的識別和控制不夠準(zhǔn)確和及時，缺乏全面的風(fēng)險評估和風(fēng)險監(jiān)控機(jī)制，提升了企業(yè)經(jīng)營的不確定性和風(fēng)險程度。

2.2 負(fù)債結(jié)構(gòu)不合理，資金回收困難

風(fēng)險還包括負(fù)債期限不合理的問題，如項目發(fā)展期很長，但相應(yīng)的負(fù)債期并不能完全覆蓋整個開發(fā)周期，如短期負(fù)債已經(jīng)到期，那么長期投資就沒有足夠的資金來償還到期的債務(wù)。企業(yè)短期借款比率愈高，則表示一年之內(nèi)必須償還的負(fù)債比率愈高，融資風(fēng)險愈大。同時，隨著市場環(huán)境的變化，以及企業(yè)的發(fā)展定位和商品房的不合適定價，這些問題都會對后期的融資造成一定困難。

2.3 長期項目的成本分?jǐn)?/h3>

房地產(chǎn)企業(yè)的另一個會計核算難點是長期項目的成本分?jǐn)?。長期項目的成本包含多種類型，例如，土地成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用等，如何準(zhǔn)確分?jǐn)傔@些成本到各個期間，需要企業(yè)對項目的進(jìn)度、成本結(jié)構(gòu)等有深入的理解。另外，長期項目的成本可能隨著時間的推移而變化。例如，建設(shè)成本可能受到物價、工資等因素的影響，而管理費(fèi)用可能受到企業(yè)規(guī)模、管理策略等因素的影響。如何處理這些變化，以確保成本分?jǐn)偟臏?zhǔn)確性，對企業(yè)的會計管理提出了更高的要求。

3.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)會計核算措施

3.1 建立完善的企業(yè)會計核算制度

房地產(chǎn)企業(yè)要重視制度體系的建設(shè)，建立完善的會計核算制度。首先，完善會計核算制度和規(guī)范。通過修訂和更新相關(guān)的會計準(zhǔn)則和制度，確保其能夠全面覆蓋房地產(chǎn)企業(yè)的各類業(yè)務(wù)和交易。制訂明確的會計政策和程序，規(guī)范會計核算的流程和操作，提高財務(wù)信息的準(zhǔn)確性和可靠性。其次，完善成本核算和資金管理相關(guān)會計核算制度。建立科學(xué)的成本核算體系，包括準(zhǔn)確估算開發(fā)成本、建立成本分?jǐn)倷C(jī)制和明確成本分類。加強(qiáng)資金流量的監(jiān)控和管理，建立完善的現(xiàn)金流量管理體系，明確會計核算流程（圖2），加強(qiáng)預(yù)算控制和風(fēng)險管理，確保資金的合理運(yùn)用。最后，重視風(fēng)險管理和內(nèi)部控制制度的建設(shè)[3]。建立全面的風(fēng)險評估和風(fēng)險管理機(jī)制，及時發(fā)現(xiàn)和識別市場風(fēng)險、信用風(fēng)險、法律風(fēng)險等各類風(fēng)險，并制定相應(yīng)的風(fēng)險應(yīng)對策略。加強(qiáng)內(nèi)部控制，包括審計和監(jiān)督機(jī)制，確保財務(wù)信息的準(zhǔn)確性、完整性和可靠性，降低企業(yè)的風(fēng)險程度。

圖2 會計核算流程

3.2 改善負(fù)債結(jié)構(gòu)，減輕債務(wù)負(fù)擔(dān)

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)其長期和短期債務(wù)比率進(jìn)行合理的配置。短期債務(wù)比長期債務(wù)融資更容易，融資成本也更低，可在短期內(nèi)解決資金問題，但同時也會給企業(yè)的流動資金帶來很大的壓力。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該更多地采用長期債務(wù)融資，長期融資規(guī)模相對較大，融資成本相對較高，但是對于開發(fā)周期較長的項目，短期借款往往難以覆蓋整個項目周期，償債壓力比較大。如何實現(xiàn)長遠(yuǎn)地發(fā)展，就必須調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)，而對于項目的投資周期較長的，則應(yīng)盡可能地減少使用短期債務(wù)。

房地產(chǎn)企業(yè)在調(diào)整負(fù)債結(jié)構(gòu)時，要高度重視信用政策的改變以及產(chǎn)業(yè)發(fā)展的趨勢，以確保企業(yè)的資金安全。此外，房地產(chǎn)企業(yè)在融資過程中應(yīng)當(dāng)不斷尋求路徑增加融資渠道，還應(yīng)通過合理融資途徑和最優(yōu)融資結(jié)構(gòu)來實現(xiàn)融資。堅持“短期融資、短期融資、長期投資支持”基本原則。將房地產(chǎn)項目的開發(fā)流程分為五個階段：取得土地使用權(quán)、“四證”齊全、預(yù)售許可證、主體結(jié)構(gòu)封頂、工程完工，可根據(jù)相關(guān)流程進(jìn)行融資。

比如下面這種情況，房地產(chǎn)開發(fā)項目的融資組合分析：現(xiàn)如今，房地產(chǎn)企業(yè)往往會利用“招拍掛”的銷售方式，中標(biāo)后該房地產(chǎn)企業(yè)要繳納大量資金。由于土地獲取具有長期投資屬性，這時，企業(yè)可以通過上市、發(fā)行企業(yè)債券、聯(lián)合投資、并購、合作開發(fā)、債券融資等多種形式來進(jìn)行融資，而這一時期融資組合是以長期權(quán)益融資為主。

“四證”齊全前，大部分企業(yè)都是因為前期投資導(dǎo)致缺少足夠資金，因此，大部分融資都是以股權(quán)形式進(jìn)行。取得預(yù)售許可前，開發(fā)商資金主要用于建設(shè)項目，通過銀行貸款、墊資、信托融資、夾層融資、短期融資券等融資渠道，以銀行貸款和貸款合同融資為主，融資渠道以短期債務(wù)融資為主。取得預(yù)售許可證后，企業(yè)可以利用預(yù)售方式收回一部分資本，但因為無法得到抵押貸款，造成資金周轉(zhuǎn)遲緩，這時建筑資金依然需要持續(xù)投入[4]。

因此，在項目建筑封頂前，開發(fā)商可以通過銀行貸款、信托融資、短期融資券等手段來解決融資問題。工程完工至銷售完成之前，房地產(chǎn)開發(fā)商會因為項目本身銷售回款速度無法跟上而產(chǎn)生資金壓力，因此可以通過銀行貸款、信托融資、包銷等方式來加速銷售回款。

3.3 采用合適的成本分?jǐn)偡椒?/h3>

對于長期項目的成本分?jǐn)倖栴}，房地產(chǎn)企業(yè)可以采用以下對策來解決。企業(yè)需要根據(jù)項目的實際情況和企業(yè)的經(jīng)營策略，選擇合適的成本分?jǐn)偡椒?。常用的方法包括直線法、雙倍余額遞減法、年數(shù)總和法等。選擇合適的方法需要考慮項目的性質(zhì)、項目的進(jìn)度、企業(yè)的財務(wù)狀況等因素。在實際操作中，企業(yè)應(yīng)該建立一套科學(xué)的成本分?jǐn)傊贫龋ū?），并嚴(yán)格執(zhí)行。這套制度應(yīng)該明確成本分?jǐn)偟幕鶞?zhǔn)、標(biāo)準(zhǔn)和時間點，以確保成本分?jǐn)偟暮侠硇院蜏?zhǔn)確性。為了進(jìn)一步確保成本分?jǐn)偟臏?zhǔn)確性，企業(yè)應(yīng)該定期進(jìn)行內(nèi)、外部審計，以幫助企業(yè)及時發(fā)現(xiàn)和糾正錯誤，提高成本分?jǐn)偟臏?zhǔn)確性，確保成本分?jǐn)偟墓市浴?/p>

3.4 強(qiáng)化稅收籌劃并加強(qiáng)發(fā)票管理

針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃工作不到位的問題，可以采取以下解決策略。

首先，加強(qiáng)稅收政策的研究和了解。建議企業(yè)建立健全的稅務(wù)信息獲取機(jī)制，定期關(guān)注稅務(wù)部門發(fā)布的新政策和法規(guī)，及時了解和掌握相關(guān)政策的變化和要求。可以與專業(yè)的稅務(wù)咨詢機(jī)構(gòu)合作，獲取專業(yè)的稅務(wù)意見和建議，以確保企業(yè)對稅收政策的全面了解，為稅收籌劃提供基礎(chǔ)。同時，深入優(yōu)化稅務(wù)籌劃，利用稅收優(yōu)惠政策。企業(yè)應(yīng)深入了解適用于房地產(chǎn)行業(yè)的稅收優(yōu)惠政策，合理安排項目結(jié)構(gòu)和利潤分配方式，最大限度地享受相應(yīng)的稅收優(yōu)惠。同時，對土地出讓金的抵扣、固定資產(chǎn)折舊等稅收政策進(jìn)行合理運(yùn)用，降低稅負(fù)，提高利潤。

其次，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)建立戰(zhàn)略性稅務(wù)規(guī)劃和前瞻性結(jié)構(gòu)安排。建議企業(yè)在進(jìn)行項目設(shè)計和業(yè)務(wù)模式選擇時充分考慮稅收影響，選擇最優(yōu)的稅收策略和結(jié)構(gòu)安排，以降低稅負(fù)并優(yōu)化稅務(wù)風(fēng)險。此外，定期評估和調(diào)整稅務(wù)籌劃方案，以適應(yīng)不斷變化的稅法和經(jīng)營環(huán)境。

最后，加強(qiáng)稅務(wù)合規(guī)管理。企業(yè)應(yīng)建立健全的內(nèi)部稅務(wù)合規(guī)制度和流程，確保按時、準(zhǔn)確地履行稅務(wù)申報義務(wù)。加強(qiáng)內(nèi)部稅務(wù)培訓(xùn)和教育，提高員工對稅法法規(guī)的了解和合規(guī)意識。建議與專業(yè)的稅務(wù)顧問合作，定期進(jìn)行稅務(wù)審計和風(fēng)險評估，及時發(fā)現(xiàn)和糾正存在的稅務(wù)合規(guī)問題，避免不必要的稅務(wù)風(fēng)險和法律責(zé)任。

此外，加強(qiáng)發(fā)票管理，也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在實施稅收籌劃時，不能忽視的環(huán)節(jié)。一方面，企業(yè)要加大對發(fā)票的管理力度，特別是要重視對增值稅專用發(fā)票的管理。要建立發(fā)票登記簿，詳細(xì)記錄取得和開具發(fā)票的情況，并妥善保管發(fā)票。另一方面，企業(yè)要嚴(yán)控發(fā)票風(fēng)險，重點防范虛開增值稅專用發(fā)票的問題。在取得發(fā)票時，要嚴(yán)格審核購買方信息是否一致，并確保發(fā)票流、貨物流、資金流保持一致；同時加強(qiáng)對供應(yīng)商資質(zhì)的審核，避免不必要增值稅進(jìn)項稅額的損失。會計人員要完成對增值稅發(fā)票的網(wǎng)上真?zhèn)握J(rèn)證，核實發(fā)票真實性后再處理相關(guān)賬務(wù)，防范發(fā)票風(fēng)險[5]。

3.5 規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)借款費(fèi)用核算

房地產(chǎn)在生產(chǎn)經(jīng)營的過程中需要有大量的資金作為支撐才能保障項目的順利實施，而其中大量的資金源于借款融資。眾所周知，借款融資必然產(chǎn)生借款利息，由于借款金額巨大，其產(chǎn)生的利息數(shù)額也是相當(dāng)可觀的，如何使企業(yè)資金利用最大化成為房地產(chǎn)企業(yè)的當(dāng)務(wù)之急。因此，企業(yè)在使用借款時應(yīng)該先明確以下幾個問題：其一，明確借款費(fèi)用的使用對象；其二，明確借款費(fèi)用和借款利息的起始時間；其三，明確借款費(fèi)用和借款利息的成本歸集和配置。明確了以上幾點信息，房地產(chǎn)企業(yè)在對借款費(fèi)用進(jìn)行投入使用時就有了使用標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)。使用對象的明確使得借款費(fèi)用和借款信息的資金流向清晰，在進(jìn)行成本核算時更加明確高效；起始時間的確定能夠讓企業(yè)更加合理細(xì)致地對借款費(fèi)用進(jìn)行規(guī)劃分配，保障資金的使用效率最大化；對借款費(fèi)用和借款利息的成本歸集和配置更有利于提高會計核算的準(zhǔn)確性和規(guī)范性。

3.6 規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)成本歸集和配置

房地產(chǎn)企業(yè)自身的獨特性使得企業(yè)在進(jìn)行成本核算歸集和配置時因為項目的多樣性和復(fù)雜性而困難重重，因此要想保證成本核算的準(zhǔn)確性，必須先保證核算對象的明確性。這就要求企業(yè)制定完整明晰的核算對象劃分標(biāo)準(zhǔn)，通過對同一時間交付的項目產(chǎn)品進(jìn)行劃分分類，保證成本核算的適配性和完整性。此外，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行成本核算時不能單打獨斗，還需要結(jié)合成本預(yù)算數(shù)據(jù)以及成本審核數(shù)據(jù)來進(jìn)行分析歸結(jié)，保障成本核算信息的全面性和完整性，以此保證成本核算工作的有效開展。除此之外，對于分?jǐn)偝杀九c非分?jǐn)偝杀镜膮^(qū)別，會計人員也要依據(jù)準(zhǔn)則進(jìn)行詳細(xì)的處理，保障成本歸集和配置的科學(xué)性和合理性。

3.7 明確收入確認(rèn)運(yùn)用時點法和時段法的核算標(biāo)準(zhǔn)

企業(yè)在確認(rèn)收入管理時，需要明確財務(wù)快捷核算方法，依照交樓的時間節(jié)點來進(jìn)行確認(rèn)，并將工程進(jìn)度確定為除時點確認(rèn)之外的其他確認(rèn)收入方法（圖3）。例如，對于付款時間距離樓房交付時間在一年以上的，需要將其確認(rèn)為樓房銷售的重大融資成分；以按揭貸款來購房的客戶，不可以運(yùn)用時段法來進(jìn)行收入確認(rèn)。由于時段法確認(rèn)房地產(chǎn)的收入，要求其本身的合同具有一定的不可替代性。在實際操作過程中，利用時段法來對收入進(jìn)行確認(rèn)不符合會計確認(rèn)的謹(jǐn)慎性標(biāo)準(zhǔn)及要求，更加適合運(yùn)用時點法。

圖3 財務(wù)會計核算方法

3.8 加強(qiáng)土地增值稅的測算與籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)時，適當(dāng)合理增加開發(fā)成本可以大大減輕土地增值稅稅負(fù)。根據(jù)土地增值稅稅法政策規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)在出售自建商品住房時，土地增值額未超過可扣除項目20%的，國家對該開發(fā)項目的土地增值稅予以免稅處理。企業(yè)可以充分利用這項政策進(jìn)行稅務(wù)籌劃，減輕企業(yè)稅負(fù)。在建設(shè)過程中，可以適當(dāng)建造一些小區(qū)綠化、健身設(shè)施、幼兒園、娛樂休閑室、衛(wèi)生室、文體實施等公共配套設(shè)施。一方面在保證銷售價格不變的前提下，提高房產(chǎn)品質(zhì)，提升購房者滿意度，更好滿足購房者需求，幫助企業(yè)樹立良好的品牌形象；另一方面通過修建這些公共配套設(shè)施，增加房屋的開發(fā)成本，在銷售價格保持不變的情況下，使得房屋增值率降低，如果讓其增值率保持在20%以下，就可以免除土地增值稅。只要通過稅務(wù)籌劃節(jié)約的土地增值稅大于額外增加的開發(fā)成本，就可以幫助企業(yè)提高利潤水平。例如，甲房地產(chǎn)企業(yè)A 房產(chǎn)項目的銷售收入為10 億元，該項目預(yù)計土地增值稅的可扣除金額為8 億元，其中包含5 億元的開發(fā)成本支出，可以算出增值率為25%，大于20%，不能享受免稅待遇，需要繳納土地增值稅6000 萬元。如果對該項目進(jìn)行稅務(wù)籌劃，在原有開發(fā)項目計劃下增加醫(yī)院、幼兒園，增加開發(fā)成本5000 萬元左右，并且在建成以后無償移交給政府。此時該項目開發(fā)成本增加到5.5 億元，最終土地增值稅可以扣除8.5 億元左右，增值率為17.6%。按照土地增值稅稅法相關(guān)條例規(guī)定，增值率低于20%就可以免征房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅。雖然企業(yè)增加了5000 萬元的開發(fā)成本，但節(jié)約了6000 萬元稅負(fù)，還是提高了公司的利潤水平。這種“性價比”的優(yōu)勢能增強(qiáng)房屋在市場上的競爭力，提高房屋的銷售效率。

結(jié)語：

綜上所述，本文對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)會計核算問題進(jìn)行研究，提出了一系列解決方案，這些解決方案為房地產(chǎn)企業(yè)提供了指導(dǎo)和建議，有助于提升財務(wù)會計核算的質(zhì)量和準(zhǔn)確性，為企業(yè)的決策和管理提供可靠的財務(wù)信息支持。未來的研究可以進(jìn)一步探討和完善這些解決方案的具體實施方法和效果評估，為房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)會計核算提供更加全面和深入的支持。