黃昕華

（北京實創(chuàng)科技園開發(fā)建設股份有限公司 北京 100194）

房地產行業(yè)作為經濟發(fā)展支柱性產業(yè)，在拉動經濟增長、稅收等方面發(fā)揮著重要的作用。近年來，國家對房地產行業(yè)的政策調控規(guī)范了房地產行業(yè)經濟活動，有力地保障了行業(yè)的健康發(fā)展，同時對房地產企業(yè)經營能力與風險防控能力提出了更高的要求。房地產開發(fā)企業(yè)必須做好內控工作，探索分析讓內部控制真正有效地實施并發(fā)揮作用的路徑與方法，重點關注企業(yè)全價值鏈各個環(huán)節(jié)中風險問題的防范與控制，減少風險對企業(yè)的不利影響。房地產開發(fā)企業(yè)要做好項目研究與分析工作，充分了解房地產行業(yè)發(fā)展趨勢與實際情況，做好投資活動、融資活動的風險控制工作，多維度控制企業(yè)經營管理中的各種風險，確保企業(yè)高質量發(fā)展。

一、房地產開發(fā)企業(yè)面臨的風險類型概述

（一）資金風險

房地產開發(fā)企業(yè)資金需求大，需要投入較多的資金用以支持每個房地產項目建設與本企業(yè)的正常運營發(fā)展。房地產項目建設前期往往需要墊付較多的資金，而且回款時間較慢，導致企業(yè)內源性融資方式難以滿足房地產企業(yè)的資金需求。房地產企業(yè)為了穩(wěn)定經營與發(fā)展，需要拓寬融資方式與渠道，采用多元化的籌資方式籌集更多的資金，也因此普遍承擔著較高的資金成本，需要定期向銀行等金融機構償還較高的貸款利息。由于企業(yè)決策失誤或者經營不善等的影響，可能導致房地產企業(yè)到期不能及時償還相應的本金與利息，加大了房地產企業(yè)的還本付息壓力，甚至可能導致房地產企業(yè)破產。

（二）投資風險

很多房地產企業(yè)為了追求短期的經濟效益，未充分考慮國家宏觀政策對房地產企業(yè)發(fā)展的具體影響，缺乏對房地產行業(yè)市場發(fā)展趨勢與動態(tài)的研究。由于同類樓盤供給過多，市場營銷競爭激烈，部分房地產企業(yè)的樓盤長期滯銷，嚴重影響其經濟利益。部分房地產企業(yè)并沒有對具體的房地產項目進行綜合考量，未綜合分析該項目的投資風險，對房地產項目的成本投入、投資收益、未來發(fā)展的趨勢缺乏了解，決策者僅運用自身管理經驗進行投資，不利于房地產企業(yè)提升經濟收益。

（三）融資風險

房地產項目建設運行往往需要較多的資金，且房地產項目建設周期較長，回款較為緩慢，很容易導致房地產企業(yè)出現(xiàn)資金短缺的問題。為了確保項目順利建成，房地產企業(yè)必須積極對外融資，創(chuàng)新融資方式滿足項目建設需要。部分房地產企業(yè)融資方式較為落后，不能籌集到企業(yè)所需的資金，就會影響房地產項目工期，導致項目延期，給企業(yè)帶來一定的經濟損失。

二、房地產開發(fā)企業(yè)內部控制的重要意義

房地產企業(yè)受國家政策與市場形勢影響較大，開發(fā)周期長，經營壓力逐漸增加。隨著近期各項調控政策的出臺，房地產企業(yè)面臨著前所未有的壓力，增加了企業(yè)財務管理方面的風險，嚴重影響房地產企業(yè)健康發(fā)展。

房地產企業(yè)健全內部控制機制，采用科學合理的內部控制手段與方法，嚴格約束與規(guī)范全體人員的工作行為，對企業(yè)各項經濟活動實行有效監(jiān)督，有助于改善自身經營管理環(huán)境，確保各項活動的規(guī)范性，從根本上減少風險。同時，內部控制還能夠有效規(guī)范財務管理活動，杜絕違規(guī)行為發(fā)生，規(guī)范財務人員會計核算與報表制作過程，提高會計信息質量，為企業(yè)管理者提供真實可靠的決策信息。另外，風險管理是內部控制的核心內容，企業(yè)全面梳理并分析各項業(yè)務活動中的風險問題，對各項風險問題進行全過程的識別、評估與控制，能夠有效防范各類風險，提高房地產企業(yè)抗風險能力，進而提升房地產開發(fā)企業(yè)管理能力。

三、房地產開發(fā)企業(yè)內部控制體系建設的問題

（一）風險意識不足

房地產開發(fā)企業(yè)風險意識不足，極易造成風險失察和風險治理的疏漏，嚴重影響經濟利益。房地產開發(fā)企業(yè)一般較為重視項目建設與經濟收益等方面，對風險管理層面重視不夠，風險管理意識不強。管理者未站在企業(yè)宏觀發(fā)展角度，對各項活動中隱藏的風險問題進行梳理與分析，未充分考慮國家政策對行業(yè)的具體影響，難以實時掌握房地產行業(yè)市場變動情況與本企業(yè)的具體發(fā)展狀況，勢必會影響科學決策。部分管理者仍然抱持傳統(tǒng)的管理理念，只有在風險對企業(yè)經濟利益產生不利影響后才進行管控，并未樹立風險管理意識，無法及時對各項活動中的風險點進行排查，難以找出其中隱藏的風險點，沒能做到未雨綢繆，嚴重阻礙了企業(yè)的發(fā)展。部分房地產企業(yè)未建立健全相應的管理機制與決策體系，一般都是由管理者基于管理經驗進行決策，并未充分考慮項目運行建設中的風險管理，內控機制得不到有效的貫徹落實。

（二）風險評估機制不健全

目前，部分房地產開發(fā)企業(yè)風險評估機制不健全，未及時加強風險分析工作，致使風險管理措施缺乏科學性。部分房地產企業(yè)缺乏風險分析意識，未能深入到房地產項目建設各個環(huán)節(jié)中，不能及時找出各環(huán)節(jié)中存在的風險問題，存在盲目投資、資金監(jiān)管不足等現(xiàn)象，嚴重影響企業(yè)運營發(fā)展。例如，在投資過程中，部分房地產企業(yè)對國家土地政策與融資政策缺乏一定的了解，缺乏對項目整體建設與運營的風險分析，只關注了企業(yè)短期經濟效益，并未站在企業(yè)長遠發(fā)展的角度綜合分析風險問題，最終導致投資收益減少、資金短缺，對企業(yè)正常運行管理工作產生嚴重的影響。另外，部分房地產企業(yè)風險預警與風險控制機制缺失，無法對風險進行全過程的防范與控制，影響風險管理整體效果。

（三）內部控制活動不規(guī)范

部分管理人員缺乏對內部控制活動的正確認識，并未嚴格執(zhí)行內部控制相關機制，缺乏先進的管理理念與經驗，無法有效指導內部控制活動，致使內控機制與政策流于形式，無法有效地約束與規(guī)范員工行為。房地產企業(yè)未建立健全內控崗位，風險管理機構缺失，通常由財務人員負責內部控制活動，其對內部控制理念了解較少，并不能深入到業(yè)務活動中全面了解業(yè)務活動的風險問題，對運營風險把控不到位，導致控制活動不規(guī)范。另外，房地產開發(fā)企業(yè)責任機制缺失，各部門人員不能對自身的崗位權限與工作職責形成正確的認識，無法認真履行工作職責，內部控制機制得不到有效落實。同時，企業(yè)內部審計監(jiān)督機制不完善，也是影響內控活動規(guī)范性的重要因素。部分房地產開發(fā)企業(yè)治理機構不完善，董事會和監(jiān)事會形同虛設，并不能全面地對企業(yè)各項活動形成有效的監(jiān)管，加上內部審計人員由于受企業(yè)管理者領導，其獨立性也受到了一定的限制，無法充分落實各項內控制度，難以對違規(guī)人員進行嚴厲的處罰，導致內部審計監(jiān)督作用無法凸顯出來。

（四）內部溝通機制不完善

企業(yè)建立有效的溝通機制，有助于確保各項數(shù)據(jù)實時傳輸，促進企業(yè)良性發(fā)展。然而，隨著房地產企業(yè)的經營規(guī)模不斷擴大，職能部門與治理機構也不斷增加，加大了各部門之間溝通的難度，部分企業(yè)未建立有效的溝通機制，部門之間無法實現(xiàn)數(shù)據(jù)共享，嚴重影響各項工作的開展。此外，部分房地產企業(yè)忽視了信息化建設的重要作用，未結合企業(yè)實際管理情況引進相應的信息化管理系統(tǒng)，各個信息化系統(tǒng)之間缺乏有效的聯(lián)系，難以激發(fā)企業(yè)活力，直接影響企業(yè)整體效率。

四、基于風險導向的房地產開發(fā)企業(yè)內部控制體系建設的對策

（一）增強風險意識

為了提升房地產企業(yè)風險管理的整體能力，進一步強化企業(yè)風險防控，促進風控與內部控制相互融合，房地產企業(yè)要營造風險管理氛圍，將風險控制作為內部控制體系建設和內控活動的核心內容，形成長效管理機制，構建良好的風險管理企業(yè)文化，提升企業(yè)管理效能。房地產企業(yè)要組織全體人員參與風險管理培訓工作，結合其他企業(yè)風險管理成功案例，細致分析風險管理對企業(yè)的重要作用，從治理流程、文化建設與內控體系建設等方面，重點分析房地產企業(yè)風險管理的關鍵環(huán)節(jié)與重點內容，增強企業(yè)管理者對風險管理工作的認識，提高站位，強化責任擔當，優(yōu)化風控管理體系建設，建立合規(guī)清單和風控清單，緊盯項目建設與運行的關鍵環(huán)節(jié)，切實提高風險防范與控制水平。企業(yè)全體人員要樹立并強化風險意識與合規(guī)理念，準確認識自身工作職責與權限范圍，認真履行各自的工作職責，做好層層把關，充分發(fā)揮在風險管理工作中的主體責任，強化責任意識，更好地保障房地產開發(fā)企業(yè)各項活動穩(wěn)定開展。房地產開發(fā)企業(yè)內部控制工作要聚焦項目風險管理，實行精細化管理，全面梳理項目開發(fā)活動各個環(huán)節(jié)的風險問題，對項目開發(fā)建設過程中產生的各項文件的合規(guī)性與規(guī)范性進行檢查。核查操作規(guī)程是否符合國家相關法律規(guī)定、行業(yè)標準和企業(yè)規(guī)章制度，對各部門人員履行合規(guī)義務情況也進行跟蹤與監(jiān)控，及時跟進各個項目的建設情況，促使全員重視風險管理，更好地履責。

（二）構建全過程風險管理機制

第一，房地產企業(yè)要搭建風險預警體系，幫助企業(yè)及時識別、防范與控制風險。房地產開發(fā)企業(yè)應建立全面的風險預警機制，設計關鍵風險指標，并利用風險管理信息化系統(tǒng)對經濟活動進行管控，加強數(shù)據(jù)分析。在數(shù)據(jù)異常時，系統(tǒng)能夠及時發(fā)出警報，管理者能夠及時了解業(yè)務發(fā)展情況與財務狀況，并采取有效的防范措施，調整與改進企業(yè)各項管理機制，及時糾偏，確保企業(yè)各項活動有序開展。

第二，房地產開發(fā)企業(yè)要引進并完善風險評估機制，積極開展風險評估工作，對風險產生的深層次動因、對企業(yè)的具體影響等方面進行研究與分析。建立日常工作中的監(jiān)控機制，通過統(tǒng)計資料和反饋報告及時反映風險的狀態(tài)及其變化趨勢，及時排查企業(yè)各項活動中的風險問題，并撰寫完整可靠的風險評估清單，及時跟蹤風險的變化情況，指導企業(yè)高效開展風險管理工作。

第三，房地產開發(fā)企業(yè)要設計科學的風險管理機制，將風險管理的各項要求融入企業(yè)管理和業(yè)務流程中，針對企業(yè)常見的各類型風險制定相應的風險管理措施與方案，將目光聚焦在重點活動與環(huán)節(jié)，尤其是投資活動、融資活動中。常態(tài)化開展風險排查工作，改進工作方式，確保企業(yè)經營合法合規(guī)。例如，在投資活動中，房地產開發(fā)企業(yè)應當做好投資項目的風險分析工作，對房地產行業(yè)發(fā)展趨勢與動態(tài)進行研究與分析，跟蹤建筑材料與人工費用的變動，同時采用現(xiàn)場勘查的方式，對具體的房地產項目的成本費用與項目收益進行預估，充分了解該項目具體的風險問題，包括法律風險、資金風險等。結合具體的情況制定針對性的風險應對方案與措施，將企業(yè)的損失降到最低。資金資源對于房地產企業(yè)而言是至關重要的，直接影響房地產項目的建設進度。因此，房地產開發(fā)企業(yè)應當重視資金管理活動，加強應收賬款管理，業(yè)務人員與財務人員定期對賬，及時核對應收賬款催收進度，避免出現(xiàn)壞賬問題。

第四，房地產開發(fā)企業(yè)要想確保內控目標的有效落實，應當建立健全內控組織體系，設置內控崗位與審計崗位，將內部控制理念融入企業(yè)全價值鏈各項活動中，內控人員應當負責本企業(yè)內部控制體系與目標的落實情況，帶領企業(yè)全體人員投入到內控體系建設與落實執(zhí)行中，為內控工作開展奠定基礎。另外，房地產開發(fā)企業(yè)要重視專業(yè)的內控人才培訓工作，助力內控人員掌握相關的理論與方法，了解內控落實的成功經驗，結合本企業(yè)的實際情況持續(xù)改進內控體系，從而確保內控效果充分發(fā)揮。

（三）有效規(guī)范具體內控活動

第一，為了促進企業(yè)各項經濟活動有序、規(guī)范、合理地進行，房地產開發(fā)企業(yè)要緊抓內部控制機制建設，建立健全長效機制，有效約束與規(guī)范各項活動，確保內部控制工作充分發(fā)揮其效用。房地產企業(yè)應當建立健全各項具體的管理機制與流程，對各項行為進行有效規(guī)范，才能夠保障企業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。例如，房地產企業(yè)要重視資金管理相關體系的建立與完善工作，建立嚴格的授權審批制度，并加強對每一筆資金收支活動的監(jiān)管，實時掌握資金的流向與流量變化，確保資金正常運轉。同時，企業(yè)要建立健全責任機制，明確各個部門與崗位人員的工作職責，各部門按照職責分工，認真貫徹落實內部控制規(guī)范的各項工作要求，細化工作方案，落實工作責任，做到任務到崗、責任到人，各部門之間相互配合與協(xié)同，共同落實好內部控制工作的各項要求。第二，房地產開發(fā)企業(yè)要強化內部審計監(jiān)督管理，完善內部審計制度與實施細節(jié)，強化內部審計業(yè)務指導和監(jiān)督，結合企業(yè)實際管理情況與具體需求，制定年度審計工作實施方案，層層落實并執(zhí)行，重點關注企業(yè)重大房地產項目、重點部門與重點環(huán)節(jié)，有步驟、深度地開展審計工作，及時發(fā)現(xiàn)房地產項目中的問題，提高審計效能。企業(yè)應當建立聯(lián)動機制，使各部門及時了解工作中存在的問題，切實履行整改主體責任，制定整改計劃并按照規(guī)定進行整改，推動企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

（四）構建有效的信息化管理系統(tǒng)

為了確保各部門人員溝通的有效性，房地產開發(fā)企業(yè)應健全內部溝通機制，完善溝通渠道，重點關注部門之間的有效溝通與交流，并打通上下級溝通的渠道，使溝通渠道多元化，能夠有效實現(xiàn)信息的上傳下達，便于管理者與各個職能部門、部門與部門之間進行有效的信息交流與溝通，進而提高企業(yè)工作效率。另外，房地產開發(fā)企業(yè)要重視信息化管理系統(tǒng)建設，建立信息共享平臺，完善內部控制相關功能板塊，對內部控制機制的落實執(zhí)行情況進行全面監(jiān)督與有效控制。各部門要及時分析現(xiàn)階段企業(yè)內部控制的具體情況，對違規(guī)人員進行通報批評，強化各部門人員內部控制意識，提高各部門的協(xié)同性，保證內控體系正常運行。房地產開發(fā)企業(yè)要將內控體系與風險管理機制融入信息化管理流程中，不斷改進業(yè)務流程與財務流程，完善內控審批流程。管理人員通過大數(shù)據(jù)技術實現(xiàn)對房地產項目的全過程監(jiān)管，實現(xiàn)業(yè)務活動與財務活動深度融合。財務人員能夠掌握更多真實可靠的業(yè)務數(shù)據(jù)，以加強數(shù)據(jù)分析，進而為企業(yè)管理者提供相應的決策支持。

五、結語

綜上所述，內部控制是企業(yè)風險防范與控制、實現(xiàn)企業(yè)經濟效益穩(wěn)步提升的有效路徑與方法，對企業(yè)運營管理活動起著至關重要的作用。房地產開發(fā)企業(yè)要將風險管理作為內部控制工作的落腳點，全面分析全價值鏈各個環(huán)節(jié)內部控制執(zhí)行情況，找準內控活動的關鍵點，對各項風險問題進行評估，找準風險問題產生的動因，衡量各項風險對企業(yè)產生的具體影響，才能夠有針對性地制定風險管理措施與方案，提升風險管理成效。