李穎峰

（北京住總房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 北京 100101）

激烈的市場競爭使房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中受到了一定影響，為了贏得更多的盈利機(jī)會，房地產(chǎn)企業(yè)需盡快探尋合適的改革路徑，向可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)邁進(jìn)。但在當(dāng)下的時代背景下，房地產(chǎn)行業(yè)普遍面臨著供需矛盾明顯、環(huán)境污染及資源浪費(fèi)等問題，對房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)造成了不利影響。再加上當(dāng)代年輕人對房產(chǎn)的購買力有所下降，項(xiàng)目最終面對市場時很可能無法獲得預(yù)期效益。諸如此類因素都影響著地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，所以企業(yè)應(yīng)加快轉(zhuǎn)型進(jìn)程，明確未來趨勢。

一、相關(guān)簡述

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)是一門交叉性較強(qiáng)的學(xué)科，屬于產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)的范疇，歸屬于部門經(jīng)濟(jì)學(xué)，用來揭示房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過程中的規(guī)律，并對這種規(guī)律進(jìn)行理論化和系統(tǒng)化總結(jié)。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的交叉性主要表現(xiàn)是與城市經(jīng)濟(jì)學(xué)、資源經(jīng)濟(jì)學(xué)、生態(tài)經(jīng)濟(jì)學(xué)的交叉重疊。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理必須注重城市土地利用、空間結(jié)構(gòu)等要素，研究土地的開發(fā)利用和資源配置，保證可持續(xù)發(fā)展和生態(tài)平衡。

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展過程中涌現(xiàn)出不少科學(xué)理論，比如房地產(chǎn)發(fā)展倒U 曲線理論、住宅市場發(fā)展三階段理論等。其中，倒U 曲線理論對國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)之間的關(guān)系進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)產(chǎn)值超過臨界點(diǎn)，房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)的影響將有正面效應(yīng)轉(zhuǎn)為負(fù)面效應(yīng)。住宅市場三階段理論將居民需求劃分為生存需求和改善需求，劃分出初級（生存為主，改善為輔）、中級（生存和改善并重）和成熟階段（生存為輔，改善為主）三個階段。這些豐富的理論知識也為現(xiàn)代社會房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型和發(fā)展奠定了可靠的基礎(chǔ)。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要性

（一）為經(jīng)濟(jì)增長提供助力

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展能夠有效提高土地利用率并增加就業(yè)崗位。伴隨著房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量的增加，大量的空缺崗位需要彌補(bǔ)，給嚴(yán)峻的就業(yè)形勢減輕一定的壓力。與此同時，高質(zhì)量的房地產(chǎn)項(xiàng)目代表著區(qū)域經(jīng)濟(jì)實(shí)力。比如，一線城市和新一線城市的建筑物是城市名片，一定程度上彰顯著區(qū)域內(nèi)的發(fā)展水平，是城市規(guī)劃的重要部分，超大型場館和具備科技感的地標(biāo)性建筑物已成為吸引年輕人聚集的重要元素。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展能夠減輕國家的財(cái)政壓力，顯著帶動周邊產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為當(dāng)?shù)貎涓嗟挠行魏蜔o形資產(chǎn)，從外部吸引更多人力資源和社會資源，保障其他項(xiàng)目的順利推進(jìn)。

（二）促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)管理改革

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展屬于整體層面的變化，而房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理則屬于局部的變化，企業(yè)和行業(yè)之間相輔相成、不可分割。因此，國家發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的同時，對房地產(chǎn)企業(yè)提出了更為嚴(yán)格的要求，促進(jìn)了企業(yè)局部性的管理模式改革。目前，已有大部分房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)識到內(nèi)部管理的重要性，只有夯實(shí)自身管理基礎(chǔ)，才能保障各項(xiàng)管理措施和決策的推進(jìn)。比如，有的企業(yè)在財(cái)務(wù)信息化轉(zhuǎn)型、全過程成本控制、企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險管理等方面做出優(yōu)化調(diào)整，通過對自身組織架構(gòu)、制度、人才管理等進(jìn)行梳理和重塑，在多個領(lǐng)域提出新的管理思路，使得企業(yè)整體經(jīng)營管理水平大幅提升。

（三）帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展

一個房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目關(guān)系到非常多的上下游產(chǎn)業(yè)，比如上游的建筑材料供應(yīng)產(chǎn)業(yè)、下游的家電和家具類產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)健康發(fā)展也能夠給這些企業(yè)創(chuàng)造更多的發(fā)展機(jī)會。在一個房地產(chǎn)項(xiàng)目正式開工之前，施工單位必須做好更加科學(xué)的前期規(guī)劃和布局，有關(guān)部門也要提供必要的支持，項(xiàng)目承包單位依據(jù)可靠的施工數(shù)據(jù)和信息資料推進(jìn)項(xiàng)目。在此過程中，建材產(chǎn)業(yè)能夠得到非常多的合作機(jī)會。同時，項(xiàng)目竣工后，家電、裝修、家具市場將迎來大量訂單?？梢?，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)健康發(fā)展能夠有效促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

（四）促進(jìn)社會的和諧穩(wěn)定

城市化進(jìn)程帶動著醫(yī)療和教育的改革，各種基礎(chǔ)設(shè)施不斷建成并完善。為了擁有一個更舒適的生活環(huán)境，越來越多的農(nóng)村居民向城市轉(zhuǎn)移，人口的流動給城市帶來了更大的居住壓力，炒房和哄抬房價等惡劣行為對社會的和諧穩(wěn)定構(gòu)成了嚴(yán)重威脅。因此，為了更好地滿足居民的住房需求，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)管，將房價穩(wěn)定在合理的范圍內(nèi)，使更多的鄉(xiāng)村人口和外來人口有房住，在滿足人們實(shí)際生活需求的同時，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)健康發(fā)展，有效保障社會的和諧與穩(wěn)定。

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀和存在的問題

（一）供需矛盾明顯

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更加側(cè)重于一線、二線城市項(xiàng)目的開發(fā)，地產(chǎn)項(xiàng)目集中于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高的城市，“北上廣深”和部分新一線城市成為房地產(chǎn)企業(yè)的首選。地產(chǎn)項(xiàng)目的分布不夠均衡，導(dǎo)致供需矛盾日益突出。這種現(xiàn)狀主要有兩個影響因素：一是沿海地區(qū)和大城市的人口密度較高，對住房和基礎(chǔ)設(shè)施的需求量較大，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在這類城市布局地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險較小，供不應(yīng)求。二是雖然城市房價較高，但在教育資源、醫(yī)療資源和就業(yè)等方面具有優(yōu)勢，在虹吸效應(yīng)影響下不斷地吸引更多人口進(jìn)入。在此過程中，城市土地有限，人口不斷增長，供地規(guī)模逐年縮小，使得土地供給和城市化建設(shè)需求之間出現(xiàn)明顯的矛盾。

（二）環(huán)境保護(hù)問題

建筑物的增多意味著建材需求的增加，鋼筋混凝土等材料的應(yīng)用給環(huán)境造成不同程度的負(fù)面影響，城市的綠色空間越來越小，同時伴隨著水污染、大氣污染、噪音污染等問題。雖然近年來推出了環(huán)保材料，比如建材領(lǐng)域的新型生態(tài)環(huán)保節(jié)能材料，采用化學(xué)原料和木質(zhì)纖維等筑模固化而成，減輕了生態(tài)環(huán)境的壓力，但這類環(huán)保材料背后的技術(shù)和工藝非常復(fù)雜，成本較高，若房地產(chǎn)企業(yè)采用這類環(huán)保材料，就必須承擔(dān)更高的項(xiàng)目成本。許多企業(yè)為了降低成本，仍采用比較傳統(tǒng)的工藝和原料，對木材和石材的依賴性較強(qiáng)，生態(tài)環(huán)境方面的壓力并未得到有效控制?？梢?，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和國家提倡的節(jié)能環(huán)保要求之間存在著一定差距，雖然企業(yè)和相關(guān)部門均在尋求合適的解決辦法，但行業(yè)改革并非一蹴而就，短期內(nèi)仍面臨較大的環(huán)境保護(hù)問題。

（三）資源浪費(fèi)問題

資源浪費(fèi)問題主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目管理中。首先，部分企業(yè)在施工過程中沒有進(jìn)行合理的規(guī)劃，辦公區(qū)與生活區(qū)、作業(yè)區(qū)的劃分不科學(xué)，從而造成施工現(xiàn)場混亂。其次，建材的采購階段是資源分配的起點(diǎn)，部分企業(yè)采購管理的計(jì)劃性不強(qiáng)，容易出現(xiàn)過量采購的情況，造成原材料積壓，給企業(yè)的現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)和資源調(diào)度帶來麻煩。同時，部分建材的保管不到位，出現(xiàn)材料的損耗和資源浪費(fèi)。最后，施工現(xiàn)場各類工具隨意丟棄也比較常見，比如施工模板和腳手架等隨意擺放。這種日常的資源管理不到位，會變相增加項(xiàng)目成本。諸如此類資源浪費(fèi)問題制約著房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展，局部的發(fā)展受限必將影響整體的進(jìn)步，所以資源浪費(fèi)問題也會掣肘房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。

四、房地產(chǎn)企業(yè)在新業(yè)務(wù)領(lǐng)域中的拓展

（一）資產(chǎn)運(yùn)營

2022 年，相關(guān)部門提出：要及時研究并提出向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的配套措施，積極推動房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的良性循環(huán)發(fā)展。在這種背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的輕資產(chǎn)運(yùn)營成為提升市場競爭力的有效手段。資產(chǎn)運(yùn)營是指企業(yè)建立一套涵蓋資產(chǎn)采購、建設(shè)、運(yùn)營和退出等內(nèi)容的管理體系，完善資產(chǎn)數(shù)據(jù)，制定提升資產(chǎn)價值的管理策略，幫助企業(yè)獲得更大的經(jīng)濟(jì)效益。當(dāng)前，部分房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)在該領(lǐng)域積極探索，將輕資產(chǎn)運(yùn)營滲透至開發(fā)建設(shè)階段和物業(yè)運(yùn)營階段，不斷向產(chǎn)業(yè)園區(qū)、酒店、住房租賃、文旅地產(chǎn)等領(lǐng)域延伸，開拓新型輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)。

（二）城市更新

與傳統(tǒng)的二級房地產(chǎn)開發(fā)不同，城市更新項(xiàng)目的系統(tǒng)性更強(qiáng)，涉及的環(huán)節(jié)和利益關(guān)系也更加復(fù)雜。就北京市而言，城市更新項(xiàng)目涉及拆舊蓋新、居民安置、生態(tài)人文修復(fù)、基礎(chǔ)設(shè)施改造升級等。在北京市人口飽和的狀態(tài)下，如何在城市更新過程中對居民進(jìn)行安置，并在不破壞歷史建筑的情況下進(jìn)行改造，是該城市房地產(chǎn)企業(yè)要面臨的重點(diǎn)問題。比如，最為典型的北京四合院，作為承載歷史的建筑名片，不可以拆遷重建，只能在現(xiàn)有基礎(chǔ)上加強(qiáng)修復(fù)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在面對城市更新這種新業(yè)務(wù)領(lǐng)域時，要著重培養(yǎng)自身政策研究和市場研判能力、拆遷推進(jìn)和資金運(yùn)營能力、新產(chǎn)品開發(fā)及品牌塑造能力等。

（三）開發(fā)代建

在市場環(huán)境不穩(wěn)定的情況下，開發(fā)代建是一種合理規(guī)避風(fēng)險的模式。這一模式最早起源于美國，由擁有土地的委托方發(fā)起，擁有地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的代建方承接，建立平等的合作關(guān)系。代建方必須在品牌、產(chǎn)品和服務(wù)創(chuàng)新、工作團(tuán)隊(duì)和成本管理等方面具有成熟的體系，為委托方提供規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目招投標(biāo)和交付管理等一系列的項(xiàng)目服務(wù)。應(yīng)用代建模式的房地產(chǎn)企業(yè)以萬科、保利、綠城等品牌房企為主。綠城2005年首次參與杭州市江干區(qū)的城中村改造項(xiàng)目至今，已承接了政府代建工程100 多個，總建筑面積接近1900 萬平方米。這種模式下，綠城代建不用承擔(dān)土地投資成本，只需提供品牌影響力和具體的房地產(chǎn)開發(fā)服務(wù)即可，大幅降低了自身運(yùn)營風(fēng)險。

五、房地產(chǎn)企業(yè)未來發(fā)展和轉(zhuǎn)型趨勢

（一）強(qiáng)化建設(shè)規(guī)劃，構(gòu)建二級市場

首先，房地產(chǎn)企業(yè)在推進(jìn)相關(guān)工作時要注重前期的建設(shè)規(guī)劃，確保房地產(chǎn)項(xiàng)目基于資源節(jié)約和供需平衡的原則建設(shè)而成，提高土地利用率，同時注意與城市社會人文相結(jié)合，明確項(xiàng)目等級和優(yōu)先級，充分發(fā)揮房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支持作用。其次，改變以往的發(fā)展思路，從城市吸引項(xiàng)目轉(zhuǎn)變?yōu)轫?xiàng)目吸引人才，利用高質(zhì)量的房地產(chǎn)項(xiàng)目為三線及以下城市吸引外來人口，減輕發(fā)達(dá)城市和新一線城市的住房壓力，使人口流動和房地產(chǎn)市場逐漸走向均衡，緩解供需矛盾。最后，合理利用貸款，構(gòu)建二級市場。以房地產(chǎn)金融為基礎(chǔ)調(diào)整貸款結(jié)構(gòu)，發(fā)現(xiàn)資金流動中的風(fēng)險問題并快速解決，為房地產(chǎn)市場構(gòu)建抵押貸款二級市場，實(shí)現(xiàn)二級市場及市場的金融循環(huán)，減少資本與市場之間的矛盾，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范化管理，從根源上推動房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。

（二）加強(qiáng)對生態(tài)環(huán)境的保護(hù)

房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目建設(shè)過程中，需嚴(yán)格遵守國家相關(guān)政策，保證地產(chǎn)項(xiàng)目物質(zhì)功能不受影響的同時，強(qiáng)化生態(tài)環(huán)境保護(hù)。資金實(shí)力較強(qiáng)的企業(yè)應(yīng)主動承擔(dān)社會責(zé)任，多引進(jìn)新型環(huán)保材料，為減少環(huán)境污染作出應(yīng)有貢獻(xiàn)。同時，房地產(chǎn)企業(yè)需樹立以人為本的設(shè)計(jì)思想，建設(shè)符合居民實(shí)際住房需求的場所，比如保證小區(qū)的綠化率和樓間距，確保建材的隔音效果等，打造舒適的居住環(huán)境并不斷提高生活品質(zhì)，確保建筑物與環(huán)境因素合理搭配，在城市化進(jìn)程中加強(qiáng)生態(tài)保護(hù)，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)健康發(fā)展。

（三）轉(zhuǎn)型路徑與趨勢展望

為了促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)不斷加強(qiáng)內(nèi)部管理改革，明確企業(yè)管理轉(zhuǎn)型路徑和趨勢，全面提升經(jīng)營管理水平，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益和社會效益的同步提升。

首先，信息化管理模式轉(zhuǎn)型。優(yōu)質(zhì)的地產(chǎn)項(xiàng)目需要大量的資金和資源。各種類型的資源要實(shí)現(xiàn)合理分配和控制，需要企業(yè)具備高質(zhì)量的數(shù)據(jù)信息處理能力。業(yè)務(wù)信息、財(cái)務(wù)信息、市場信息及政策信息等，僅靠人工來完成歸集和分析并不現(xiàn)實(shí)。企業(yè)應(yīng)結(jié)合信息化時代背景的改革趨勢，引進(jìn)并使用一體化的企業(yè)管理系統(tǒng)，譬如目前集團(tuán)型企業(yè)推進(jìn)的財(cái)務(wù)共享服務(wù)中心模式、ERP、OA系統(tǒng)等，將地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)與建設(shè)過程中的所有數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)一的歸集和分析，為項(xiàng)目的施工和其他管理決策提供高價值的信息參考，提高辦公效率和團(tuán)隊(duì)協(xié)作能力。

其次，業(yè)財(cái)融合管理模式的轉(zhuǎn)型趨勢。在當(dāng)下的行業(yè)競爭中，一味追求業(yè)務(wù)開拓或企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張是不可取的，粗放式管理必然向精細(xì)化管理轉(zhuǎn)變。因此，業(yè)財(cái)融合的科學(xué)管理模式應(yīng)運(yùn)而生。業(yè)財(cái)融合背景下，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)資源和非財(cái)務(wù)資源均可得到高效調(diào)配，在較長的項(xiàng)目周期內(nèi)，通過提高資源利用率，有效降低經(jīng)營成本并規(guī)避各類風(fēng)險。這種管理模式對高風(fēng)險、高投資、技術(shù)密集和資源密集的房地產(chǎn)企業(yè)來說大有裨益。業(yè)財(cái)融合理念下衍生出多種管理工具，如全面預(yù)算管理、全過程成本管理、財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理、財(cái)務(wù)共享中心等。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身管理特點(diǎn)，選擇合適的業(yè)財(cái)融合改革路徑。

最后，信譽(yù)和品牌管理將成為房地產(chǎn)企業(yè)未來發(fā)展的重要趨勢。企業(yè)需加強(qiáng)和銀行等信貸機(jī)構(gòu)的信譽(yù)管理，在社會中樹立良好的品牌形象，與銀行等信貸機(jī)構(gòu)保持良好的合作關(guān)系，確保施工項(xiàng)目獲得及時的融資支持，促進(jìn)項(xiàng)目的穩(wěn)定開展。同時，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)與建設(shè)不能閉門造車，而是要及時掌握市場需求的變化。比如，農(nóng)村拆遷項(xiàng)目，具備品牌影響力的開發(fā)商更容易獲得村民的支持，可以快速實(shí)現(xiàn)城市化改造的目標(biāo)。再比如，住宅建成后的物業(yè)選擇，居民買房過程中對物業(yè)管理水平和物業(yè)費(fèi)等比較關(guān)注，若房地產(chǎn)企業(yè)自有物業(yè)的品牌影響力較強(qiáng)，樓盤開盤后的銷售過程將更加順利。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要重視自身信譽(yù)管理和品牌管理，不斷提高項(xiàng)目質(zhì)量，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。

六、結(jié)語

綜上所述，從我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展現(xiàn)狀來看，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理仍存在著諸多薄弱之處。經(jīng)濟(jì)環(huán)境乃至社會人文等因素對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)提出了新的考驗(yàn)，如土地價格的不斷上調(diào)、資源利用率較低等，影響了房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，也對社會經(jīng)濟(jì)造成一定影響。但是，在國家相關(guān)部門和房地產(chǎn)企業(yè)雙方的重視下，這些問題將逐漸得到解決，為了更好地發(fā)揮房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對我國整體國民經(jīng)濟(jì)的促進(jìn)作用，各主體之間需攜手共進(jìn)，建立更加科學(xué)的管理體系，促進(jìn)企業(yè)管理模式的改革，從社會對房地產(chǎn)的真實(shí)需求出發(fā)，以更有效的方式解決房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中面臨的問題，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。