祖秋菊

（北京金泰房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 北京 102300）

一、緒論

（一）研究的背景、動機(jī)

在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)背景下，雖然房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)政策逐步放寬，但房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的競爭日趨激烈。當(dāng)前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的競爭不僅有傳統(tǒng)的資源的競爭，還有企業(yè)綜合管理能力的競爭。企業(yè)只有重視品牌建設(shè)，改進(jìn)內(nèi)部管理結(jié)構(gòu)，合理配置資源，才能在激烈的競爭中占據(jù)一席之地，為企業(yè)的發(fā)展奠定基礎(chǔ)。在這一背景下，本文以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為研究對象，探討了信息時(shí)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面預(yù)算管理工作的要求，認(rèn)為在信息時(shí)代，企業(yè)要嚴(yán)格執(zhí)行全面預(yù)算管理工作。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要結(jié)合全面預(yù)算管理流程，找到管理中所存在的問題及其成因，并形成完善的全面預(yù)算管理體系，讓全面預(yù)算管理在房地產(chǎn)企業(yè)工作中發(fā)揮最大作用，為企業(yè)的有序運(yùn)營奠定基礎(chǔ)。

（二）研究的目的和意義

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從獲得土地使用權(quán)到最后的房屋建成、銷售，需要的時(shí)間較長，在這一段時(shí)間內(nèi)面臨的不確定因素較多。企業(yè)的資金是企業(yè)的血液，資金管理是企業(yè)管理工作的核心，企業(yè)要合理規(guī)劃資金的使用，形成科學(xué)的資金管理規(guī)劃和工作安排，確保企業(yè)的資金得到科學(xué)配置。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的市場存在較多不確定因素，企業(yè)要優(yōu)化管理流程。全面預(yù)算管理是一種重要的資源整合方式，通過全面預(yù)算管理對資源進(jìn)行配置，能夠幫助企業(yè)有序完成工作任務(wù)。

二、相關(guān)概念

房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算是以項(xiàng)目為起點(diǎn)的預(yù)算，包括對項(xiàng)目的施工進(jìn)度、成本費(fèi)用等方面進(jìn)行預(yù)測管理。房地產(chǎn)企業(yè)通過對各項(xiàng)要素進(jìn)行分析、估算和控制，達(dá)到提高企業(yè)收益率的目標(biāo)。企業(yè)在執(zhí)行各項(xiàng)資源配置環(huán)節(jié)中，要合理優(yōu)化企業(yè)資源配置體系。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目作為一項(xiàng)長期的工作，企業(yè)只有通過預(yù)算形成對企業(yè)收入、費(fèi)用、利潤、現(xiàn)金流等方面全方位的預(yù)測，以及對企業(yè)經(jīng)營計(jì)劃和管理活動的全方位分析，才能確保企業(yè)的資金順暢流轉(zhuǎn)，避免發(fā)生資金鏈斷裂的問題。信息化體系下的全面預(yù)算管理要求房地產(chǎn)企業(yè)充分關(guān)注預(yù)算的各類要素，任何一方面要素都會對房地產(chǎn)企業(yè)整體的預(yù)算工作產(chǎn)生影響。房地產(chǎn)企業(yè)只有根據(jù)自身信息系統(tǒng)完善預(yù)算管理體系，才能實(shí)現(xiàn)企業(yè)各項(xiàng)工作協(xié)調(diào)推進(jìn)。

三、預(yù)算編制的方法與程序

（一）預(yù)算編制方法

在預(yù)算編制環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)項(xiàng)目的具體要求，選用科學(xué)的預(yù)算編制方法。當(dāng)前，固定預(yù)算法是我國大部分企業(yè)廣泛使用的方法，但是固定預(yù)算法缺乏足夠的靈活性，無法適應(yīng)外部環(huán)境變化及企業(yè)經(jīng)營需求的變化。

科學(xué)的預(yù)算編制措施能夠讓企業(yè)的總體經(jīng)營目標(biāo)得到正確反映。在企業(yè)發(fā)展過程中，只有充分關(guān)注企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)和銷售，并形成科學(xué)的預(yù)算編制方法，結(jié)合不同項(xiàng)目的實(shí)際情況選用預(yù)算編制方法，才能準(zhǔn)確預(yù)測企業(yè)的管理流程。本文針對房地產(chǎn)企業(yè)常用的幾種預(yù)算編制方法進(jìn)行研究，具體如下。

第一，重視項(xiàng)目預(yù)算法與作業(yè)預(yù)算法。首先，企業(yè)要重視項(xiàng)目預(yù)算法。在企業(yè)投資所需要的資金確定的前提下，根據(jù)投資項(xiàng)目的特點(diǎn)和方向確定預(yù)算編制，合理計(jì)算要籌集資金的數(shù)額。其次，使用作業(yè)預(yù)算法。作業(yè)預(yù)算能夠?qū)M織預(yù)期作業(yè)的數(shù)量進(jìn)行分析，企業(yè)要分析各項(xiàng)工作及相應(yīng)的各種財(cái)務(wù)、非財(cái)務(wù)資源需求，以此確定資源配置方案。

第二，明確增量預(yù)算與零基預(yù)算的特點(diǎn)。增量預(yù)算缺點(diǎn)在于無法發(fā)現(xiàn)管理的問題，零基預(yù)算能夠解決增量預(yù)算的不足。零基預(yù)算作為不參考?xì)v史經(jīng)驗(yàn)開展的預(yù)算，適用于人力資源部、財(cái)務(wù)部等相關(guān)部門的預(yù)算編制。房地產(chǎn)企業(yè)的各部門在編制預(yù)算時(shí)，以各職能部門的年度工作計(jì)劃為基礎(chǔ)，提出相應(yīng)的預(yù)算編制方法，并細(xì)致解釋每項(xiàng)預(yù)算的具體內(nèi)容。零基預(yù)算能夠在各項(xiàng)預(yù)算編制的環(huán)節(jié)中充分考慮投入和產(chǎn)出之間的關(guān)系，控制不必要的資源浪費(fèi)，提高預(yù)算工作的透明度，是一種更加符合企業(yè)實(shí)際的預(yù)算編制方法。

第三，合理使用固定預(yù)算法與彈性預(yù)算法。在房地產(chǎn)企業(yè)管理工作中，對于相對穩(wěn)定的活動采用固定預(yù)算的方法，包括人員工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)等相關(guān)支出，采用固定預(yù)算可以節(jié)約編制成本；對于和收入同步變動的預(yù)算，應(yīng)該采用彈性預(yù)算，包括人員績效等。

第四，轉(zhuǎn)變定期預(yù)算法為滾動預(yù)算法。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營容易受到市場的波動及國家政策的影響。房地產(chǎn)企業(yè)具有投資時(shí)間長、回收期長的特點(diǎn)，現(xiàn)金流成為房地產(chǎn)企業(yè)管理工作的核心。企業(yè)在實(shí)施預(yù)算的環(huán)節(jié)，要通過滾動預(yù)算的方式，監(jiān)控預(yù)算的管理情況，并及時(shí)調(diào)整預(yù)算控制流程，確保企業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)穩(wěn)健發(fā)展的目標(biāo)。在房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施滾動預(yù)算的環(huán)節(jié)，可以結(jié)合項(xiàng)目的周期，以3—5年為一個(gè)滾動周期，讓預(yù)算周期和項(xiàng)目周期相銜接。同時(shí)，企業(yè)對現(xiàn)金流量預(yù)算可以按照逐月滾動或逐季滾動方式進(jìn)行，以有效監(jiān)控預(yù)算變動情況，實(shí)現(xiàn)對各項(xiàng)收支的規(guī)范控制，幫助企業(yè)適應(yīng)管理需求。

（二）預(yù)算編制程序

房地產(chǎn)企業(yè)要采用上下結(jié)合的預(yù)算編制方法開展預(yù)算編制，提高基層員工參與預(yù)算工作的積極性，從而明確不同層級人員的工作要求。

第一，在每年年末明確下一年度的整體發(fā)展規(guī)劃，由董事會或經(jīng)理辦公會合理分析企業(yè)的優(yōu)劣勢，以此制定企業(yè)的整體目標(biāo)，再由預(yù)算管理委員會下達(dá)預(yù)算目標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)要關(guān)注開發(fā)計(jì)劃、預(yù)計(jì)開發(fā)面積、年銷售收入等方面的預(yù)算，并將企業(yè)的預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)細(xì)化分解，形成具體的工作任務(wù)目標(biāo)。

第二，房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算管理部門要將具體的管理目標(biāo)進(jìn)行宣傳，讓預(yù)算責(zé)任中心人員了解預(yù)算工作任務(wù)。在此過程中，財(cái)務(wù)部門要與各部門進(jìn)行溝通，明確各部門所編制的預(yù)算工作要求。各部門在預(yù)算編制環(huán)節(jié)中，要認(rèn)真履行預(yù)算編制職責(zé)，形成完善的編制措施。財(cái)務(wù)部門要與各部門及時(shí)溝通預(yù)算編制的方法、數(shù)據(jù)來源、編制原因、信息系統(tǒng)的數(shù)據(jù)查詢方法等。各部門應(yīng)在與財(cái)務(wù)部門進(jìn)行溝通的基礎(chǔ)上，結(jié)合部門的資源配置、業(yè)務(wù)水平等方面要素，全方位分析下一年度預(yù)算工作方案，形成本部門的預(yù)算草案。具體而言，企業(yè)的開發(fā)部門要編制土地付款計(jì)劃、整體經(jīng)營計(jì)劃，明確項(xiàng)目開發(fā)周期、竣工時(shí)間、交付時(shí)間。工程部要根據(jù)工程的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，明確整體經(jīng)營計(jì)劃及各節(jié)點(diǎn)完成的具體時(shí)間。成本管理部門負(fù)責(zé)編制項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃，包括項(xiàng)目銷售方案、成本核算方案，按月編制資金支付計(jì)劃表。開發(fā)部門負(fù)責(zé)收集開發(fā)計(jì)劃和施工進(jìn)度方面的數(shù)據(jù)，強(qiáng)化對資金支出成本的控制。銷售部門負(fù)責(zé)銷售回款的預(yù)算管理，預(yù)計(jì)預(yù)期的銷售面積和銷售單價(jià)。人力資源部預(yù)計(jì)員工薪金支出。各部門完成編制后上報(bào)預(yù)算管理部門。預(yù)算管理部門對各部門所編制的預(yù)算草案進(jìn)行匯總，并提交企業(yè)的管理層。

第三，房地產(chǎn)企業(yè)的管理層在對各部門的預(yù)算草案進(jìn)行分析之后，應(yīng)要求各部門合理分析預(yù)算是否可操作，并針對管理流程提出優(yōu)化要求，讓各部門及時(shí)進(jìn)行修正，多次修正之后審議批準(zhǔn)并下達(dá)執(zhí)行。

四、信息化視域下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的全面預(yù)算管理問題

（一）基礎(chǔ)流程建設(shè)不完善

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展信息化背景下的預(yù)算管理，要建設(shè)完善的信息系統(tǒng)。但是，部分房地產(chǎn)企業(yè)的系統(tǒng)建設(shè)相對滯后，沒有完善的系統(tǒng)對預(yù)算管理的數(shù)據(jù)信息進(jìn)行整合和處理，無法掌握預(yù)算工作中的各類資源配置情況及管理流程開展情況，各項(xiàng)工作難以得到信息系統(tǒng)的控制，導(dǎo)致預(yù)算管理效率低下，預(yù)算執(zhí)行控制力度不足。

（二）預(yù)算編制未重視信息技術(shù)的應(yīng)用

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預(yù)算編制時(shí)，要詳細(xì)分析預(yù)算信息，結(jié)合信息技術(shù)形成完善的預(yù)算編制措施。但是，部分房地產(chǎn)企業(yè)在開展預(yù)算編制過程中，無法通過信息系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)對各項(xiàng)預(yù)算項(xiàng)目的全方位控制，無法整合預(yù)算項(xiàng)目，導(dǎo)致預(yù)算編制效率低下。

（三）預(yù)算執(zhí)行對信息系統(tǒng)的應(yīng)用不足

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該通過信息系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)對預(yù)算執(zhí)行的控制與分析。但是，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預(yù)算執(zhí)行的環(huán)節(jié)中，還高度依靠人工審批，無法通過信息系統(tǒng)執(zhí)行預(yù)算控制，難以將相關(guān)事項(xiàng)控制在預(yù)算范圍內(nèi)，也無法借助信息系統(tǒng)動態(tài)分析預(yù)算執(zhí)行進(jìn)度及偏差的成因。

（四）信息化視域下預(yù)算考核不完善

房地產(chǎn)企業(yè)要借助信息系統(tǒng)開展預(yù)算考核。但是，部分企業(yè)無法結(jié)合預(yù)算目標(biāo)完成情況對預(yù)算流程進(jìn)行分析，也未制定相應(yīng)的獎(jiǎng)懲機(jī)制，無法充分激發(fā)人員參與預(yù)算工作的積極性。

五、信息化視域下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的全面預(yù)算管理策略

（一）優(yōu)化基礎(chǔ)管理流程

在信息化的管理環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)要完善信息系統(tǒng)。其中，全面預(yù)算管理所涉及的各類數(shù)據(jù)較多，涉及企業(yè)的各個(gè)環(huán)節(jié)，并且信息來源千差萬別。企業(yè)要實(shí)施全面預(yù)算管理，就要對大量數(shù)據(jù)進(jìn)行分析。在信息化環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)要利用信息技術(shù)建立信息化的預(yù)算管理流程，實(shí)現(xiàn)對工作全環(huán)節(jié)的一體化控制，以達(dá)到節(jié)約人員工作時(shí)間，防范資源浪費(fèi)的目的。通過信息系統(tǒng)可以實(shí)現(xiàn)對預(yù)算編制、執(zhí)行、考核等全環(huán)節(jié)的控制，以優(yōu)化預(yù)算管理流程，全方位收集企業(yè)的各項(xiàng)預(yù)算信息，利用現(xiàn)代化的技術(shù)對各項(xiàng)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)及業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行集成處理，達(dá)到縮短數(shù)據(jù)處理時(shí)間，提高管理效率的目標(biāo)。同時(shí)，借助信息系統(tǒng)按照固定的程序及統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)化工作流程對預(yù)算進(jìn)行控制，能夠?qū)︻A(yù)算管理環(huán)節(jié)中各項(xiàng)工作任務(wù)形成全方位的控制機(jī)制，以提高預(yù)算管理效率，實(shí)現(xiàn)對企業(yè)管理全環(huán)節(jié)的動態(tài)監(jiān)控，以達(dá)成預(yù)期的戰(zhàn)略目標(biāo)。

（二）基于信息化開展預(yù)算編制

在信息化的企業(yè)預(yù)算編制的環(huán)節(jié)中，預(yù)算主體不僅涉及各職能部門，還要進(jìn)一步細(xì)化到具體的人員，確保預(yù)算的收支能夠得到細(xì)化控制。例如，具體的支出能夠細(xì)化到支出項(xiàng)目。在信息化環(huán)境下，通過對預(yù)算進(jìn)行多維度的編制，能夠結(jié)合各項(xiàng)具體的預(yù)算項(xiàng)目情況，形成細(xì)致的預(yù)算編制方案，讓預(yù)算在編制環(huán)節(jié)中各項(xiàng)工作盡可能詳細(xì)，形成科學(xué)的預(yù)算編制方案。

（三）基于信息化開展預(yù)算執(zhí)行

首先，建立事前審批控制機(jī)制。在房地產(chǎn)企業(yè)的各項(xiàng)業(yè)務(wù)活動發(fā)生之前，要將企業(yè)的預(yù)算審批流程和支出控制相結(jié)合，實(shí)現(xiàn)事前審批。在審批流程中，發(fā)起人能夠獲取包括預(yù)算已發(fā)生額、預(yù)算余額等信息，并以此判斷是否能夠開展相關(guān)活動。如果預(yù)算額度不夠，又必須實(shí)施相關(guān)業(yè)務(wù)，那就需要進(jìn)行預(yù)算調(diào)整。通過預(yù)算調(diào)整批準(zhǔn)之后，才能夠進(jìn)行支出，應(yīng)該做到無預(yù)算不支出。若相關(guān)預(yù)算的資源充足，則通過系統(tǒng)發(fā)送給相關(guān)人員進(jìn)行審批。其次，建立事中控制機(jī)制。房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算執(zhí)行環(huán)節(jié)中要執(zhí)行審批流程，確保所有資金的支付都符合預(yù)算的要求。在審批環(huán)節(jié)，審批人員要根據(jù)職能分析相關(guān)業(yè)務(wù)支出是否有必要、預(yù)算項(xiàng)目是否準(zhǔn)確、額度是否合理，通過審批之后鎖定預(yù)算額度。在項(xiàng)目后續(xù)進(jìn)行報(bào)銷時(shí)，通過審批后才能走報(bào)銷程序，并執(zhí)行支付流程。再次，建立合理的預(yù)算事后分析方案。房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)算執(zhí)行的過程中，要定期分析預(yù)算執(zhí)行的狀態(tài)，并分析預(yù)算是否發(fā)生偏離。若預(yù)算發(fā)生偏離，則要根據(jù)預(yù)算偏離的情況進(jìn)行糾偏，按照要求有序執(zhí)行預(yù)算。在預(yù)算執(zhí)行過程中，企業(yè)要根據(jù)預(yù)算執(zhí)行實(shí)際情況為依據(jù)，確保預(yù)算執(zhí)行的情況能夠得到動態(tài)分析，并及時(shí)關(guān)注預(yù)算執(zhí)行流程中的各類問題，確保各類問題得到及時(shí)解決。通過對預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行定期分析的方式，形成預(yù)算執(zhí)行差異分析報(bào)告，詳細(xì)分析各項(xiàng)經(jīng)費(fèi)支出所存在差異的成因，幫助企業(yè)有效控制成本費(fèi)用，提高盈利能力，落實(shí)管理工作的要求。企業(yè)在對各項(xiàng)成本工作執(zhí)行情況進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上，應(yīng)該執(zhí)行相應(yīng)的整改措施，作為不同層級人員優(yōu)化工作的依據(jù)。最后，明確預(yù)算調(diào)整的程序。企業(yè)在預(yù)算執(zhí)行的環(huán)節(jié)，若預(yù)算產(chǎn)生重大不可預(yù)見因素，就要對預(yù)算進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整?？茖W(xué)的預(yù)算調(diào)整程序能夠避免預(yù)算調(diào)整環(huán)節(jié)的隨意性，確保預(yù)算調(diào)整過程規(guī)范。在預(yù)算調(diào)整過程中，要在保證收支平衡的前提下對調(diào)整事項(xiàng)進(jìn)行梳理，明確預(yù)算調(diào)整是否必要。只有出現(xiàn)重大不可預(yù)見因素才能對預(yù)算進(jìn)行調(diào)整，并要確保調(diào)整是在收支平衡的前提下對各項(xiàng)工作流程進(jìn)行分析后進(jìn)行的。同時(shí)，企業(yè)要明確調(diào)整的具體程序，讓預(yù)算調(diào)整過程能對各項(xiàng)工作進(jìn)行全盤考慮，形成合理的調(diào)整方案，以確保調(diào)整流程更加規(guī)范、科學(xué)，避免隨意調(diào)整產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。

（四）基于信息化開展預(yù)算考核

第一，對預(yù)算進(jìn)行動態(tài)考評。在傳統(tǒng)的預(yù)算管理模式下，房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算考評只能根據(jù)預(yù)算周期進(jìn)行考評，預(yù)算考評的頻率較低，無法動態(tài)反映人員工作完成情況。為確保房地產(chǎn)企業(yè)的人員得到及時(shí)激勵(lì)，在信息化環(huán)境下要實(shí)現(xiàn)動態(tài)考評。另外，企業(yè)要建立完善的信息系統(tǒng)，在信息系統(tǒng)中輸入各項(xiàng)考評取數(shù)原則，明確考評要求及各項(xiàng)指標(biāo)權(quán)重，并自動計(jì)算出人員預(yù)算工作完成情況，實(shí)現(xiàn)對人員的動態(tài)考評，確保預(yù)算工作中存在的問題能夠得到及時(shí)處理和解決。

第二，將預(yù)算考評與績效評價(jià)相結(jié)合。房地產(chǎn)企業(yè)在執(zhí)行預(yù)算考評的環(huán)節(jié)，要將預(yù)算考評與獎(jiǎng)懲相掛鉤，形成科學(xué)的獎(jiǎng)懲機(jī)制?？茖W(xué)的獎(jiǎng)懲機(jī)制能夠約束和引導(dǎo)員工行為，鼓勵(lì)員工完成各項(xiàng)工作。通過預(yù)算考評與績效評價(jià)相結(jié)合的方式，形成科學(xué)的薪酬分配方法，獎(jiǎng)懲并重，確保預(yù)算工作任務(wù)要求得到落實(shí)。在信息化環(huán)境下，企業(yè)要能夠根據(jù)預(yù)期目標(biāo)及人員具體情況制定詳細(xì)的獎(jiǎng)懲方案，確保預(yù)算考評盡可能細(xì)致且合理。

六、結(jié)語

全面預(yù)算管理是幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)，動態(tài)優(yōu)化企業(yè)工作流程的方法。通過建立科學(xué)的全面預(yù)算管理體系，能夠有效提高企業(yè)的競爭力，對企業(yè)的持續(xù)發(fā)展有著重要的促進(jìn)作用。隨著經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)之間的市場競爭日趨激烈。在當(dāng)前形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)要充分借助全面預(yù)算管理，實(shí)現(xiàn)對各類資源的科學(xué)控制。本文探討了房地產(chǎn)企業(yè)在全面預(yù)算管理工作中存在的問題，認(rèn)為依靠信息化的機(jī)制實(shí)施全面預(yù)算管理能夠有效提高企業(yè)的預(yù)算管理水平。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)在執(zhí)行全面預(yù)算管理的過程中，要認(rèn)識到預(yù)算是一項(xiàng)系統(tǒng)性的工作，要全面重視預(yù)算的要求，結(jié)合實(shí)際情況完善預(yù)算體系，確保企業(yè)實(shí)現(xiàn)有序發(fā)展。