秦蓓蓓

摘?要：安置房指的是政府在修建城市道路或其他公共設(shè)施的過程中，為安置被拆遷住戶而興建的房屋。在我國加速城市化進程中，需要不斷地征地，并對土地上的建筑進行拆遷，由此造成許多農(nóng)民失地，其居住安置也是這一進程中的首要問題。我國在快速的城市化過程中建立起許多居民拆遷安置的新型社區(qū)。但這種在社會快速發(fā)展的過程中形成的拆遷安置小區(qū)，在管理方面卻存在諸多問題。文章明確分析安置房的征遷安置現(xiàn)狀，并探尋如何對其開展科學(xué)有效的管理。

關(guān)鍵詞：拆遷安置小區(qū)；安置房；征遷安置模式

中圖分類號：F299.23????文獻標(biāo)識碼：A?文章編號：1005-6432（2024）10-0016-04

DOI：10.13939/j.cnki.zgsc.2024.10.004

我國的城鎮(zhèn)化決策推進了社會的全面發(fā)展，但隨之也產(chǎn)生了諸如失地農(nóng)民的拆遷安置、新型社區(qū)的管理等相關(guān)問題。拆遷安置小區(qū)在社會的不斷發(fā)展中起到了促進經(jīng)濟及社會快速創(chuàng)新的作用，但也提升了社會治理的難度，特別是合理的管理拆遷安置社區(qū)問題成為如今要面對的關(guān)鍵性問題。

1?安置房征遷安置的內(nèi)涵與原則

1.1?安置房征遷安置的內(nèi)涵

國家的征地補償是指為滿足公共的利益需求，對農(nóng)民的集體所有制土地依法征收征用，并根據(jù)被征地的用途進行相應(yīng)補償。土地征用具體包含土地、安置補助以及地上附著物及青苗等不同類型的補償費。拆遷補償安置指的是由于城市及土地的開發(fā)建設(shè)等需對居民房屋進行拆遷，并按相應(yīng)的方式對被拆遷人進行安置。農(nóng)村居民的房屋拆遷通常通過征購、自拆自建的形式進行合理的補償安置。

拆遷安置房指的是因城鄉(xiāng)土地的規(guī)劃利用等需拆遷特定區(qū)域內(nèi)房屋，并按相應(yīng)的法律法規(guī)依法為被拆遷人及承租人等提供的居住房屋。由于動遷安置戶是其安置對象，因此，這種房屋應(yīng)按照國家相應(yīng)的法律規(guī)范決定買賣權(quán)，同時由地方政府制定相應(yīng)政策進行有效管制。按照政策法律的標(biāo)準(zhǔn)要求，通常這種安置房可分為兩類：?一是為大型的市政工程中動遷的居民專門建造或中低價配購的商品房；二是由于房產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)生的動拆遷，相關(guān)的企業(yè)利用相應(yīng)安置方式或為購買中低價位商品房供給安置人員居住。

1.2?安置房征遷安置的原則

現(xiàn)階段，普遍應(yīng)用的征遷安置方式包括調(diào)產(chǎn)安置、資金補償、選址重建安置、房票安置、貨幣補償結(jié)合限價期房安置等。在選取征遷安置方式方面要按以下原則實施：合法權(quán)益的優(yōu)先保障、多種安置方式的自由組合以及因地制宜科學(xué)促進等。影響征遷安置人員合理選擇安置方式的因素包括家庭的人口構(gòu)成、家庭處于發(fā)展時期、家庭資源稟賦等，以及社會階層、拆遷地與安置地的區(qū)域位置、安置房品質(zhì)、家庭的社會關(guān)系網(wǎng)等，不同的因素對于每個家庭的意義不同，相同家庭處于不同的發(fā)展時期也會影響其對安置方式的選擇，但從總體角度分析，選擇安置方式基本上取決于權(quán)衡目前及預(yù)期收益之間利弊。站在征遷戶的角度必然要選擇能獲取最多收益的安置方式。所以，選取任何的征遷安置補償形式都要以廣大征遷戶的切身利益為先，這樣才能建立適應(yīng)實際現(xiàn)狀及合理有效運作的征遷安置體系。

2?已有安置房征遷安置模式分析

我國在建設(shè)安置房方面目前有自建住房、集中聯(lián)建、公寓式安置三種模式。自建住房和集中聯(lián)建模式本質(zhì)上屬于“宅基地”的安置形式，建房土地均為集體性質(zhì)；而公寓式安置突破了傳統(tǒng)的宅基地安置模式，建房土地為國有性質(zhì)。

2.1?自建住房模式

自建住房模式在城市化建設(shè)過程中，是應(yīng)用于早期征地拆遷的安置方式，通常是通過保留老村莊和預(yù)留安置區(qū)域來實現(xiàn)。老村莊內(nèi)未制定過建房及村莊整體治理方面的相關(guān)規(guī)劃，需村民自行辦理相關(guān)手續(xù)并開展建設(shè)。建筑面積為每戶90～120平方米，建筑樓層為每戶2?到8?層不等，多數(shù)未經(jīng)全面的審批，且存在一戶?2?宅甚至多宅的情況。未全面規(guī)劃基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，未全面符合道路、電力電信、管線、消防等方面的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，演變?yōu)樗^的“城中村”。這種模式全面利用原有住房的材料，節(jié)省成本，失地農(nóng)民對此模式較為認(rèn)可，可減輕政府安置部門的工作壓力，短期內(nèi)能收到很好的效果。城市區(qū)位中不斷變化的土地地租可從其理論上進行推斷，失地農(nóng)民為了彌補土地資源的不足，經(jīng)常會發(fā)生私搭亂建等違反城市規(guī)劃制度的行為，破壞城市建設(shè)的整體格局。

2.2?集中聯(lián)建模式

集中聯(lián)建模式是在村、組的基礎(chǔ)上，按照拆遷戶數(shù)，在被征地拆遷區(qū)域內(nèi)劃分出安置被拆遷村民的建設(shè)用地，統(tǒng)一按步驟規(guī)劃、設(shè)計、執(zhí)行。集中聯(lián)建模式的原則是開展一戶一宅建設(shè)，每戶建筑占地面積90?平方米，總面積450?平方米左右。這種模式可分為三個步驟。

其一，獨立辦證并實施。拆遷業(yè)主將規(guī)劃、國土等手續(xù)辦理妥當(dāng)后交由村、組獨立組織執(zhí)行。

其二，統(tǒng)一辦證、村組建設(shè)。拆遷業(yè)主將各種手續(xù)、三通一平、房屋基礎(chǔ)等處理到位后，統(tǒng)一建設(shè)到整體工程的基準(zhǔn)面后交由村、組執(zhí)行。

其三，統(tǒng)一籌劃建設(shè)。政府組成“拆遷安置指揮部”全程負(fù)責(zé)辦理拆遷安置手續(xù)，統(tǒng)一進行規(guī)劃、設(shè)計、施工等，并統(tǒng)一設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)、分配、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等，再開展規(guī)劃建設(shè)，然后交付給被拆遷戶。

2.3?“一戶一宅”模式

拆遷計戶以一戶一宅為標(biāo)準(zhǔn)，計戶單位根據(jù)當(dāng)?shù)卣掳l(fā)的土地使用證。拆遷安置應(yīng)執(zhí)行全面的統(tǒng)一拆遷、規(guī)劃、建設(shè)、安置等，并遵循合理安置融合貨幣補償?shù)脑瓌t來開展。安置小區(qū)的占地面積要符合被拆遷村莊宅基地安置的一戶一宅面積標(biāo)準(zhǔn)；被拆遷村莊中其他的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)以及其未被征用等的占用土地，應(yīng)按6.6萬元每畝的標(biāo)準(zhǔn)征用；若存在私自買賣宅基地等違法行為，應(yīng)依法歸為國有；被拆遷村莊的安置為上多層安置或上高層安置，新村的規(guī)劃面積要在原村莊面積的1/3以上，多余的土地則依法歸為國有。

2.4?上樓安置模式

上樓安置模式分為兩種，即上高層安置及上多層安置。被拆遷人需具備合法的村民身份、享受集體分配權(quán)利、具備申請宅基地的資格、宅基地房屋有健全的手續(xù)、擁有附屬物所有權(quán)。上高層安置應(yīng)結(jié)合貨幣安置，被拆遷人若滿足以上條件，拆遷方應(yīng)在拆遷方規(guī)劃地區(qū)，根據(jù)被拆遷戶的農(nóng)業(yè)人口具體數(shù)量按每人30平方米及15萬元的標(biāo)準(zhǔn)安置高層房屋和貨幣補償費。上多層安置標(biāo)準(zhǔn)包括：被拆遷人滿足申請條件，對申請房屋在建筑面積方面有相應(yīng)的限制。多層安置方式要滿足相應(yīng)的容積率、室外配套、室內(nèi)裝修相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。

3?安置房拆遷安置的管理困境

3.1?管理體系不科學(xué)

城市社區(qū)的以政府本位為導(dǎo)向的管理服務(wù)理念及工作方法已很難滿足經(jīng)濟社會的發(fā)展速度。小區(qū)管理主體（如管委會等）仍在小區(qū)治理工作中充當(dāng)主抓管理、發(fā)布命令及通知的角色，管理繼續(xù)走行政路線，在小區(qū)管理中習(xí)慣性地發(fā)號施令、運用強制手段等方式，對小區(qū)日?；顒舆^多干涉，未注重小區(qū)居民及群眾組織的主觀能動性。且小區(qū)居民更多地以旁觀者的心態(tài)應(yīng)對這種行政化的管理模式。

3.2?管理制度不順暢

在社區(qū)的管理體制中，拆遷安置小區(qū)由居委會擔(dān)任社區(qū)管理的任務(wù)，對接管委會各個部門工作。雖然在法律角度上拆遷安置小區(qū)居委會是管理小區(qū)的主體，但其本質(zhì)上是民間的社會組織，并不具備統(tǒng)合管委會不同職能部門的相關(guān)權(quán)限，在某些方面無法向上級組織匯報大眾的不同需求。因此，居委會可協(xié)調(diào)的基層政府條塊矛盾方式在城市社區(qū)當(dāng)前體制下的管理中不可行。條塊分割的附加問題為居委會雖能保持與居民間很好的聯(lián)系，掌握居民需求，但與區(qū)域內(nèi)條線部門間不具備相應(yīng)的對接及結(jié)合能力，而市政府及管委會的部門通常都是從自身角度推行政策的實施，無法建立與拆遷安置社區(qū)及居民間的有效聯(lián)系。

3.3?評價標(biāo)準(zhǔn)不成熟

我國改革開放后，因沒有健全的城市社區(qū)管理的評價體系，社區(qū)管理存在諸多弊端，包括不具備專業(yè)的評價機構(gòu)，沒有完善的評價內(nèi)容，評價指標(biāo)更多地依靠主觀判斷，評價方式不夠合理、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)取Ｔ趯嶋H的檢查評比過程中，通常只看重由上及下的縱向評估，卻未開展其他主體的橫向參與，使檢查評比流于表面。在拆遷安置小區(qū)的實際管理工作中存在主觀決策及脫離行政管束等現(xiàn)象，部分基層管理人員沒有秉承公平公正的原則，經(jīng)常出現(xiàn)主觀上不規(guī)范行為，在工作中重視“人情”或有懈怠情緒。

4?安置房拆遷安置模式優(yōu)化

4.1?推行“1+X”多元化組合安置模式

更多地普及應(yīng)用“1+X”多元化組合安置模式，可有效調(diào)和傳統(tǒng)的調(diào)產(chǎn)安置與城市后續(xù)先行實踐區(qū)發(fā)展的矛盾關(guān)系，杜絕不科學(xué)的發(fā)展情況。通常，“1+X”多元化組合安置模式的順利執(zhí)行要滿足以下三方面條件。

首先，要完善豐富“X”的內(nèi)容?！?+X”并非簡單的一套房實施實房安置結(jié)合剩余執(zhí)行貨幣安置的方式，而是以“X”代表不確定的安置模式，其包括傳統(tǒng)的調(diào)產(chǎn)安置及貨幣化補償?shù)确绞?，也存在跨區(qū)域異地安置、虛擬期房再租賃、公寓化房產(chǎn)返租等更多的形式。如按照后續(xù)的社區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，可尋求“X”以實房安置以后，再統(tǒng)一向第三方中介機構(gòu)返租開展人才公寓運營來獲得收益等不同的方式。

其次，要全面明確“X”安置方式是否有明文制度規(guī)定。如采用貨幣化安置模式時，征遷戶得到貨幣安置后，多數(shù)會購買居住房屋，而商品房購買金額與貨幣化安置金額間通常會存在一定的差異數(shù)額，若征遷戶可承受相應(yīng)的差額范圍，則會認(rèn)可貨幣化安置方式，進而接受政府倡導(dǎo)的貨幣安置方式。另外，因貨幣化安置必須在簽訂征遷協(xié)議之后，短期內(nèi)將補償資金一次性兌付，會造成做地主體的巨大資金壓力，而調(diào)產(chǎn)安置方式則是按照安置房的建設(shè)工程進度逐漸支出資金，相較于貨幣化安置會大大減輕做地主體的資金壓力。所以，實施科學(xué)的安置政策標(biāo)準(zhǔn)才能普遍被做地主體及征遷戶全面接受。

最后，創(chuàng)建動態(tài)的“X”運行評價調(diào)整機制。要按照未來城市先行實踐區(qū)在各個發(fā)展時期及附近房價的變化，創(chuàng)建滿足本區(qū)域發(fā)展需求的有效模式。在初始的城市建設(shè)階段，“X”主要應(yīng)為貨幣化安置，可適當(dāng)引入?yún)^(qū)域外異地安置模式進行組合化安置；在中期的城市建設(shè)階段，可調(diào)整成實房安置再返租于相關(guān)中介機構(gòu)獲取收益的模式；在城市建設(shè)末期，則可尋求股權(quán)化的虛擬安置模式。利用實時調(diào)整安置政策來有效滿足未來發(fā)展城市先行實踐區(qū)的具體需求。

城市的未來先行實踐區(qū)建設(shè)是極具新創(chuàng)性的一種挑戰(zhàn)，要與傳統(tǒng)的城市具備完全不同的空間形態(tài)，同時還要在政策及要點的集成創(chuàng)新和完善供給方面打破傳統(tǒng)觀念的桎梏，勇于創(chuàng)新嘗試。在城市應(yīng)用“1+X”多元化組合安置模式可視為一次創(chuàng)新的探索，利用全新的推廣制度，增強支撐力度，創(chuàng)新融資的市場化形式，形成多種要素機制，以全面保障可持續(xù)發(fā)展，為創(chuàng)建未來城市先行實踐區(qū)奠定基礎(chǔ)。

4.2?強化安置房征遷安置模式網(wǎng)格化管理

在“互聯(lián)網(wǎng)”及大數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上開展網(wǎng)格化管理，是憑借自媒體媒介，劃分社區(qū)內(nèi)事務(wù)并分成各種類型的網(wǎng)格，加強政府（部門）、基層社區(qū)管理人員及社區(qū)居民間的聯(lián)系，創(chuàng)建系統(tǒng)的服務(wù)信息網(wǎng)絡(luò)，以互聯(lián)網(wǎng)的優(yōu)勢為基礎(chǔ)，有效管理拆遷安置小區(qū)，增強信息化的社區(qū)管理建設(shè)，全面提升城市社區(qū)的實際管理效率。

4.3?健全拆遷安置小區(qū)網(wǎng)格化管理制度體系

黨的二十大報告中提出，我國社會目前的主要矛盾是人們逐漸提升的對美好生活的需求與發(fā)展的片面失調(diào)之間的矛盾。逐漸加快的城市化進程步伐以及深化的拆遷居民更多層次的需求，促使拆遷安置小區(qū)的居民急需更為優(yōu)質(zhì)、高效的服務(wù)管理體系。

其一，基層政府要轉(zhuǎn)變觀念，管理人員也要加強服務(wù)理念，明確自身的角色定位，將機構(gòu)形態(tài)由“主導(dǎo)型”轉(zhuǎn)化為“服務(wù)型”及“協(xié)調(diào)型”。

其二，持續(xù)向居民普及推廣新型的服務(wù)政策，站在居民的角度來解決其實際需求，在網(wǎng)格化管理體系中深植服務(wù)的價值理念。

其三，全面創(chuàng)建拆遷安置小區(qū)管理工作的網(wǎng)格化制度體系，明確分工，創(chuàng)建不同部門的聯(lián)動機制，多方資源有效融合，為體系建設(shè)打下良好的基礎(chǔ)。

4.4?加強信息系統(tǒng)平臺更新與管理

拆遷安置小區(qū)的網(wǎng)格化管理以互聯(lián)網(wǎng)為中心，以數(shù)字信息技術(shù)為基礎(chǔ)。要實現(xiàn)現(xiàn)代化管理思想的有效運用，就必須創(chuàng)建一個新型的社區(qū)服務(wù)系統(tǒng)，其中融合大數(shù)據(jù)、社區(qū)事務(wù)網(wǎng)格分布、地理信息系統(tǒng)、互聯(lián)網(wǎng)等。相較城市的普通居民，拆遷安置小區(qū)會面對更多更復(fù)雜的居民需求，所以，要全面整理社區(qū)的信息并分析居民需求，對于居民需求及時響應(yīng)?；谏鐓^(qū)的網(wǎng)格化管理平臺，秉承“以人為本”的原則，對于居民的需求及問題做到及時發(fā)現(xiàn)，并動態(tài)地開展系統(tǒng)的更新及優(yōu)化，全面體現(xiàn)網(wǎng)格化結(jié)合互聯(lián)網(wǎng)的便捷民眾功能。

4.5?加強網(wǎng)格化管理隊伍建設(shè)

?？绿岢觯簷?quán)力話語利用巧妙的空間設(shè)計、構(gòu)造及生產(chǎn)實現(xiàn)監(jiān)視個體并完成可能的改造，最終使個體臣服于權(quán)力的管制規(guī)范體系。社區(qū)內(nèi)事務(wù)在網(wǎng)格化管理模式下被全部羅列到各種類型網(wǎng)格中，創(chuàng)建起社區(qū)與網(wǎng)格負(fù)責(zé)人和事務(wù)負(fù)責(zé)人間的三級管理體系，網(wǎng)格服務(wù)隊伍負(fù)責(zé)新社區(qū)的形態(tài)規(guī)訓(xùn)服務(wù)及拆遷安置居民反規(guī)訓(xùn)協(xié)調(diào)，創(chuàng)建新的社區(qū)文化形態(tài)，改善居民辦事難的境遇。所以，網(wǎng)格化管理人員要具備相應(yīng)的綜合素質(zhì)及專業(yè)技能。拆遷安置小區(qū)要建立自身的專業(yè)網(wǎng)格化管理隊伍，通過政府平臺（政務(wù)網(wǎng)）招募專業(yè)人才，并對其進行專業(yè)培訓(xùn)，適當(dāng)應(yīng)用激勵手段，有效提升從業(yè)者的綜合素養(yǎng)。

4.6?培育拆遷安置小區(qū)居民自治能力

我國實現(xiàn)現(xiàn)代化發(fā)展及全面社會轉(zhuǎn)型的基礎(chǔ)是真正的基層民主，網(wǎng)格化管理模式利用動員及整合社會的各種力量及不同的資源，為普通居民提供實際參與互動平臺。居民對現(xiàn)代網(wǎng)格化管理模式?jīng)]有深入的了解，更未曾真切地體驗過，所以要利用不同的自媒體，包括微信群、QQ群等，用各種形式組織開展宣傳和教育，鼓勵居民積極參與社區(qū)治理；同時，可以大幅提升志愿服務(wù)活動的力度，增強社區(qū)居民間的交流互動，提升其社會責(zé)任感，建立社區(qū)網(wǎng)格化管理的良好氛圍與環(huán)境。

黨的二十大報告提出，要提升建設(shè)社區(qū)治理體系，將社會治理的重心放在基層治理方面，體現(xiàn)社會組織的功能，使政府治理、社會調(diào)節(jié)、居民自治間產(chǎn)生良性互動。地區(qū)拆遷面積大、情況復(fù)雜，拆遷安置小區(qū)數(shù)量隨之提升，基層政府面對的社區(qū)管理問題也更為煩瑣，無法持續(xù)提升居民的滿意度及幸福感。對拆遷安置小區(qū)執(zhí)行新型風(fēng)格化社會管理模式可全面保障社區(qū)居民的日常生活，有效提高居民滿意度，促進居民積極參與社區(qū)治理，促進居民的自治管理，全面推進社會的可持續(xù)發(fā)展。

5?結(jié)語

城市的征地拆遷及改造順應(yīng)了歷史的發(fā)展，是城市建設(shè)發(fā)展問題的重點項目，密切聯(lián)系著人們的生產(chǎn)生活，要正確貫徹科學(xué)發(fā)展觀，以創(chuàng)新的思維完善相關(guān)法制制度，不斷更新運作模式，堅持城市的節(jié)能環(huán)保發(fā)展。城市發(fā)展是區(qū)域經(jīng)濟、社會進步和文化發(fā)展的有效途徑，城市因民族及區(qū)域的差異而具備不同的特征，在城市開展拆遷改造時要因地制宜，結(jié)合地區(qū)經(jīng)濟社會的發(fā)展現(xiàn)狀，正確選取有關(guān)城市拆遷及改造的合理模式。

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