楊現(xiàn)華

“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施。”這是“五一”節(jié)前中央政治局會議對樓市新的定調(diào)。近10年來中央層面再提“去庫存”，消化市場上待售的新房庫存將成為政策下一步的發(fā)力點。

上一次強調(diào)去庫存還要追溯到9年前的2014年7月。此次會議將視角放到“庫存”上，也成為本次會議的一大焦點。

當下，庫存又一次成為房地產(chǎn)發(fā)展面臨的問題。2023年，全國商品房銷售面積為111735萬平方米。截至3月末，商品房待售面積74833萬平方米，雖然略低于2月底的75969萬平方米，但要高于2016年2月73931萬平方米的上一輪庫存新高。

從目前部分城市的政策看，消化存量房產(chǎn)目前有“以舊換新”和直接收購在售住房兩種模式，這兩種模式最終落腳點或都是消化市場上的待售新房庫存。其中，“以舊換新”將成為重要政策抓手，在提振國內(nèi)需求的同時，化解市場風(fēng)險。

再提去庫存

此次會議“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”成為政策的一大亮點。上一次提及庫存問題還要追溯到2014年7月，住建部部長要求“千方百計去庫存”。彼時，中央已經(jīng)幾次提出要化解房地產(chǎn)庫存問題。如2015年底召開的中央城市工作會議上指出，2016年經(jīng)濟社會發(fā)展五大任務(wù)之一就是化解房地產(chǎn)庫存。

房地產(chǎn)去庫存也列入2016年重點工作中。此時，房地產(chǎn)去庫存的一個優(yōu)勢條件是中國城鎮(zhèn)化率還不高。2015年中國的城鎮(zhèn)化率為56.1%，2023年城鎮(zhèn)化率為66.16%，已經(jīng)提高了10個百分點，此外2022年人口也開始進入負增長階段。

上一次去庫存效果明顯。2016年2月，商品房待售面積達到峰值的73931萬平米，之后庫存快速下降，一路降至2019年下半年的4.9億平方米出頭，并長時間在此低位徘徊。

目前商品房待售面積已經(jīng)超過上一輪的峰值，2024年2月，商品房待售面積為75969萬平方米，創(chuàng)下歷史新紀錄，3月份雖略有下降也高于上一輪的峰值。唯一不同的是，本輪庫存中，住宅面積要低于上一輪。

截至2024年3月底，待售房地產(chǎn)中，住宅面積為39458萬平方米，要低于2016年2月最高峰時的46635萬平方米。也就是說，本輪商品房存貨創(chuàng)新高中，寫字樓、商鋪等所占的比重要更多。

庫存創(chuàng)新高，面臨的環(huán)境又不同。上一次去庫存時，房地產(chǎn)處于上行周期，當下房地產(chǎn)市場已經(jīng)調(diào)整三年。進入2024年后，房地產(chǎn)銷售依然未見好轉(zhuǎn)，銷售仍處于調(diào)整周期。這是房地產(chǎn)去庫存面臨的一大挑戰(zhàn)。

遇到的挑戰(zhàn)更多，但又必須去克服。這次中央政治局會議提出“要結(jié)合房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的新變化、人民群眾對優(yōu)質(zhì)住房的新期待，統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”，明確了兩個政策方向。

在中央政治局會議召開的同一天，自然資源部就發(fā)文指出，嚴格控制商品房去化周期超18個月的城市商品住宅用地供應(yīng)，抑制存量住宅用地不合理增長。此外，一二線城市放松甚至全面放開限購，都遵循“去庫存”導(dǎo)向。

如何消化存量房產(chǎn)

招商證券認為，“消化存量房產(chǎn)”而非“存量房地產(chǎn)”說明政策后續(xù)聚焦的是市場上去化困難的待售商品住房，而不是未開工或者停緩建的項目。停緩建和交付困難項目主要通過房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制和保交樓推動復(fù)工復(fù)產(chǎn)。

明確了政策方向，才能進一步探討“消化存量房產(chǎn)”可能的途徑及資金來源。目前，包括上海、深圳等一線城市在內(nèi)的50余城都推出了“以舊換新”政策，部分城市還直接收購在售住房。

最早推出買房“以舊換新”的是網(wǎng)紅城市淄博，時間是在2023年9月份，2023年底、2024年初，眾多城市跟進，截至目前已有40余城出臺以舊換新政策。

2023年11月底，江蘇太倉同樣推出“以舊換新”，但是由國資直接收購二手房。此后鄭州、南京和蘇州等地國企平臺或開發(fā)商也直接收購二手房用以置換新房。

同樣是以舊換新，但各城市還是不盡相同。一部分城市如沈陽、徐州等直接為“以舊換新”購房者提供購房補貼或契稅補貼；有的城市如長沙為“以舊換新”購房者提供首付比例、利率等優(yōu)惠措施。

上述“以舊換新”政策偏重優(yōu)惠、補貼。有的城市如上海、深圳更多通過調(diào)動市場主體，為“以舊換新”購房者提供購房一定期限內(nèi)新房購房合同無責(zé)任解約、中介機構(gòu)優(yōu)先出售二手住房等支持措施，以舊換新更加注重市場化手段。

最后一類就是如前所述如鄭州、南京等地可以用二手住房抵扣新房購房款或直接收購二手住房。

目前以鄭州為代表的部分城市開始試點地方國企收購舊房作保租房運營，提振需求的同時完成保租房籌集任務(wù)。保障房主要可通過“以舊換新”、回購新房及新建三種模式籌集，其中“以舊換新”去庫存效果最好，籌集成本而言新建模式最低。廣發(fā)證券表示，由于本輪周期二手房價下跌幅度大于新房，二手房更具性價比，“以舊換新”籌集成本小于回購新房。

根據(jù)“十四五”規(guī)劃，2024-2025年仍需籌集300余萬套保租房，“以舊換新”若大規(guī)模推行，則可一定程度提振銷售。

在著力去庫存同時，上游供給也開始收緊。自然資源部發(fā)文指出，商品住宅去化周期超過36個月的城市，應(yīng)暫停新增商品住宅用地出讓。對于去化周期處于18至36個月的城市，則采取“盤活多少，供應(yīng)多少”的方式，動態(tài)確定其新出讓的商品住宅用地面積上限。

結(jié)合克而瑞和中指研究院數(shù)據(jù)，全國80個大中城市去化周期小于18個月、介于18-36個月和大于36個月的數(shù)量分別為12座、41座和27座。對于去化周期介于18-36個月的41座城市，2023年土地出讓面積大于住宅銷售面積的有21座。

因此，東吳證券預(yù)計80大中城市中有48座受影響減少或暫停宅地供給。全國涉宅土地出讓金額預(yù)計將減少34.6%-42.6%。

底部明確？

從2021年下半年轉(zhuǎn)弱以來，房地產(chǎn)市場向下的趨勢還未得到根本扭轉(zhuǎn)。首先是房企出險導(dǎo)致信用受損，并逐步蔓延至部分房企。購房者對交房擔憂且對未來樓市預(yù)期不佳，消費環(huán)節(jié)也開始熱情冷卻。作為房地產(chǎn)市場資金主要來源之一，由于行業(yè)轉(zhuǎn)淡和部分房企出險，金融機構(gòu)對房企融資更為謹慎，雖然放松政策層出不窮，但實質(zhì)性融資落地支持尚沒有完全跟上。

信心比黃金更重要。要想克服當下的困難，就需要增強各參與方的信心。首先對消費者來說，根據(jù)住建部介紹，2023年，在各級政府、金融機構(gòu)和房企的共同努力下，保交樓工作取得突破性進展。截至2023年末，350萬套保交樓項目已實現(xiàn)交付超300萬套，交付率超過86%。

其次是房地產(chǎn)融資，建立房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制并迅速落地。截至3月31日，各地推送的“白名單”項目中，有1979個項目共獲得銀行授信4690.3億元，1247個項目已獲得貸款發(fā)放1554.1億元。從1月份提出建立到落地執(zhí)行，推進速度快、執(zhí)行力度堅決的程度可見一斑。

中央政治局會議提“去庫存”，地產(chǎn)股底部基本明確，這是國金證券給出的結(jié)論。在房地產(chǎn)過去20余年的發(fā)展中，中央與之類似的提法是在2015年12月的“要化解房地產(chǎn)庫存”和2016年4月的“有序消化房地產(chǎn)庫存”。

隨后在棚改去庫存的帶動下，房地產(chǎn)市場脫離低谷，走出牛市。在此次中央明確定調(diào)后，國金證券預(yù)計系列自上而下平衡房地產(chǎn)供求關(guān)系、去庫存的相關(guān)措施將相繼落地，對行業(yè)產(chǎn)生的影響或是歷史級別。

2021年下半年至今房地產(chǎn)開始走弱，目前，全國新開工和土地成交面積回調(diào)至2007年水平，銷售額和開發(fā)投資額回調(diào)至2016-2017年水平?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2024年1-4月百強房企操盤銷售同比下滑44.9%，4月單月銷售額同比下降46.8%。