王永革

隨著經(jīng)濟社會快速發(fā)展，縣域房地產(chǎn)行業(yè)得到了迅猛發(fā)展，在完成投資、拉動經(jīng)濟增長方面作出了巨大貢獻。但同時，縣域房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展中也遇到了一些問題，需要在今后的工作中予以關(guān)注。本文以山東省濱州市濱城區(qū)為例，回顧了2013-2022年十年間的房地產(chǎn)發(fā)展歷程，總結(jié)了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中呈現(xiàn)的特點，分析了存在的問題，提出了促進房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的建議，對新形勢下促進縣域房地產(chǎn)行業(yè)健康有序發(fā)展具有一定借鑒意義。

2013-2022年，隨著經(jīng)濟社會快速發(fā)展，濱州市濱城區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)抓住有利時機，合理布局開發(fā)項目、積極籌措開發(fā)資金、科學調(diào)度開發(fā)進程，實現(xiàn)了房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。十年來，全區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)完成投資418.1億元，房屋開發(fā)到位資金508.7億元，房屋銷售979.3萬平方米，商品房銷售額537.1億元，在完成投資和改善居民生活條件等方面做出了巨大貢獻，現(xiàn)結(jié)合調(diào)研情況，將濱州市濱城區(qū)十年來房地產(chǎn)市場發(fā)展情況分析如下。

一、濱城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)總體情況

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目數(shù)量保持穩(wěn)定

房地產(chǎn)開發(fā)項目數(shù)量是房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的晴雨表，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和開發(fā)項目數(shù)量直接反映房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)發(fā)展趨勢。2013年，全區(qū)在庫房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共53家、開發(fā)項目53個，截至2022年底，全區(qū)在庫房地產(chǎn)企業(yè)56家、開發(fā)項目57個。期間房地產(chǎn)開發(fā)項目最少的年份為2015年，共44個房地產(chǎn)開發(fā)項目，最多年份為2021年，共67個房地產(chǎn)開發(fā)項目，通過房地產(chǎn)開發(fā)項目數(shù)量可以看出，全區(qū)開發(fā)項目數(shù)量總體穩(wěn)定，房地產(chǎn)項目開發(fā)平穩(wěn)持續(xù)發(fā)展。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)投資平穩(wěn)增長

房地產(chǎn)開發(fā)投資反映房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模大小，是房地產(chǎn)行業(yè)的重要指標。2013年，全區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)年投資額為29.2億元，此后5年基本保持穩(wěn)定，發(fā)展至2017年，房地產(chǎn)開發(fā)年投資額為23.4億元，5年共完成投資155.4億元，期間投資總量基本保持穩(wěn)定。2018年隨著全區(qū)棚戶區(qū)改造項目的集中開工和幾家大型房地產(chǎn)項目的落地，房地產(chǎn)開發(fā)投資迅速增長，當年共完成投資63.0億元，此后，房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資雖有所回落，但一直處于高位運行，5年間共完成投資262.6億元，穩(wěn)定保持較高投資規(guī)模，成為全區(qū)固定資產(chǎn)投資的中堅力量，充分發(fā)揮了投資帶動作用，有效帶動上下游相關(guān)行業(yè)加速發(fā)展，為全區(qū)經(jīng)濟快速發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會投資比重分段明顯，五年來保持高位運行

十年間，房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會投資的比重隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展出現(xiàn)了明顯變化。2013—2017年為規(guī)模小、占比低的低速發(fā)展階段，房地產(chǎn)投資規(guī)模相對較低，全社會投資規(guī)模較大，房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會投資的比重一直保持在10%左右。隨著全區(qū)棚戶區(qū)改造項目的全面實施和數(shù)個大型房地產(chǎn)開發(fā)項目的落地開工，房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長，占全社會投資的比重持續(xù)提高。

2018年開始，全區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會投資進入新階段，這一階段房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模大、占比高，2018年，房地產(chǎn)投資比重超過了四成，房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模、房地產(chǎn)投資占比均達到了歷年之最。此后，隨著棚改項目的減少和其他投資項目的增加，房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模有所放緩，但房地產(chǎn)開發(fā)投資總量一直保持高位，投資占比一直保持在30%以上。特別是2018-2023年的五年間，房地產(chǎn)投資占全社會投資比重一直處于高位穩(wěn)定運行，反映出全區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模持續(xù)發(fā)展壯大，在全社會投資中占據(jù)了重要地位。

（四）房屋銷售價格先低后高、略有回落，呈現(xiàn)階梯平穩(wěn)發(fā)展

房屋銷售價格是全社會普遍關(guān)心的重要指標，關(guān)系著國計民生。十年來全區(qū)房屋銷售價格大致分為兩個階段。第一階段：低位運行階段（2013—2017年）。2013年，全區(qū)房屋銷售單價平均為4281元，發(fā)展到2017年，全區(qū)房屋銷售單價平均為4829元，5年期間房屋價格保持基本穩(wěn)定；第二階段：高位運行階段（2018—2023年）。2018年，隨著宏觀經(jīng)濟環(huán)境的發(fā)展變化和建設(shè)成本提高、住房需求的迅速增加，全區(qū)房屋銷售單價開始快速上升，2018年房屋銷售單價上漲至平均為6329元，2019年、2020年分別上漲至平均為7048元、7111元，并在2020年達到峰值。之后房價開始回落，2021年平均為6838元，2022年平均為6222元。房屋銷售價格的波動既與開發(fā)成本直接相關(guān)，也有項目區(qū)位的影響，后者對房價的作用更是在持續(xù)加強。分段來看，10年間前5年房屋價格保持低價階段、后5年為價格上漲時期，總體呈現(xiàn)前低后高態(tài)勢，兩個階段相對基本保持穩(wěn)定發(fā)展。

（五）房屋銷售面積先增長后穩(wěn)定，購房需求獲得相對滿足

房屋銷售面積直接反映房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展狀況，10年間全區(qū)房屋銷售呈現(xiàn)先增后穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢。2013年、2014年，全區(qū)房屋銷售分別為45.3萬平方米、60.6萬平方米，2015年、2016年呈現(xiàn)爆發(fā)式增長，全區(qū)購房需求和房屋供應同步增長，房屋銷售面積分別實現(xiàn)134.8萬平方米、170.9萬平方米，開創(chuàng)全區(qū)房屋銷售新高。進入2017年之后，年銷售面積恢復到100萬平方米左右，房屋銷售基本趨于穩(wěn)定，反映出居民購房需要已經(jīng)得到一定滿足，在可選房屋不斷增多的市場環(huán)境下，購房時會更加謹慎冷靜，多方對比、優(yōu)中選優(yōu)，綜合多種因素考慮，選購最適合自身需求的住房。

（六）房地產(chǎn)開發(fā)資金來源基本穩(wěn)定，項目開發(fā)進展順利

房地產(chǎn)開發(fā)資金是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要保障，關(guān)乎企業(yè)和項目的生存發(fā)展，是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的基石。2012年、2013年，全區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)到位資金規(guī)模35億元左右，此后逐年增加，一直保持在50億元以上，投資最多的2018年為72.5億元，最低的2019年為55.5億元。在項目開發(fā)過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極采取多種措施籌措資金，開發(fā)資金規(guī)模保持穩(wěn)定、項目開發(fā)進展順利，確保了全區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)運行總體平穩(wěn)，為全區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)順利進展提供了堅實保障。

（七）房屋銷售趨緩，庫存數(shù)量明顯增加

房屋待售面積是反映房屋銷售進度的指標，從一定程度上反映出房地產(chǎn)市場開發(fā)進度情況和房屋銷售趨勢。2013-2015年，全區(qū)房屋待售面積從17.1萬逐漸增長到25.2萬平方米。此后隨著房屋銷售進程加快大幅回落。2016-2020年，年平均待售面積保持在15萬平方米左右，房屋待售面積的低位運行使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實現(xiàn)了“輕裝上陣”；隨著房屋供應增加和銷售趨緩，2021年房屋待售面積增加至23.8萬平方米，2022年房屋待售面積達到了31.5萬平方米，數(shù)據(jù)為歷年來最高，受房屋銷售趨緩和開發(fā)項目增多、供給增加雙重因素影響，待售面積明顯增加，房屋庫存去化壓力明顯加大。

二、當前房地產(chǎn)市場存在的問題

（一）存量房屋增加，去存化壓力加大

房屋銷售既受區(qū)位因素和供需關(guān)系影響，也與宏觀經(jīng)濟環(huán)境密切相關(guān)。在住房需求快速增長并得到滿足后，大概率會出現(xiàn)一段時間的回落。近幾年，全區(qū)房地產(chǎn)項目數(shù)量和規(guī)模持續(xù)開發(fā)，在經(jīng)過供需兩旺的階段之后，房屋銷售速度趨于放緩，這包含多方面因素影響，其中既有購房者對房價持有觀望態(tài)度，期待房價會有進一步下降，也有購房者面臨的選擇性增加，還有購房者對各種生活上便利因素的考量也在不斷變化，多重因素導致銷售趨緩，房屋庫存不斷增加。

（二）房地產(chǎn)融資渠道受限，融資成本增加

資金是企業(yè)的命脈，尤其是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在資金投入大、周期長、融資難、回籠慢的特點，隨著地價逐步走高，建筑原材料和人工成本不斷上漲，加之受到市場利率、金融政策等因素影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金壓力有所增加。大部分開發(fā)企業(yè)具備相應實力，資金籌措相對到位，基本沒有影響項目進展，但少部分開發(fā)企業(yè)融資渠道相對狹窄、融資成本較高，主要資金來源為個人按揭貸款和定金及預收款，籌措資金規(guī)模偏小，隨著房屋銷售趨緩，企業(yè)開發(fā)資金壓力更加明顯。

（三）棚改房屋二次進入市場帶來一定影響

隨著全區(qū)棚改工程的持續(xù)推進，越來越多的棚改項目陸續(xù)交付，棚改工程從根本上改善了棚戶區(qū)居民的居住條件，但與此同時也有部分棚改房屋流入銷售市場。部分棚改居民分得多套住房后，在滿足自身居住需求的基礎(chǔ)上將多余的住房轉(zhuǎn)手出售，這部分房屋與商業(yè)樓盤相比具有一定的價格優(yōu)勢，大部分棚改項目地理位置較為優(yōu)越，各種配套設(shè)施齊全且以現(xiàn)房居多，對于部分購房者尤其是對于棚改區(qū)域附近的居民群體具有一定吸引力，分流了少量購房人群。

（四）個別開發(fā)項目存在爛尾風險

從全區(qū)來看，絕大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具備較強的經(jīng)濟實力和管理水平，籌措資金能夠滿足企業(yè)正常運轉(zhuǎn)，項目開發(fā)建設(shè)有序推進。但通過調(diào)研也發(fā)現(xiàn)，個別開發(fā)項目開發(fā)資金相對緊張，缺少有效的融資措施，融資的規(guī)模較小、融資時間受限，有的項目甚至影響了開發(fā)進度，有的項目已經(jīng)存在延期交房現(xiàn)象，個別項目甚至曾經(jīng)因此引發(fā)輿情，需要相關(guān)部門重點關(guān)注，及時跟進監(jiān)管，采取多種有效措施切實防范爛尾風險，確保項目開發(fā)順利進行。

（五）房屋需求有所減弱，個性化需求有所增加

房地產(chǎn)庫存的增加側(cè)面反映出市場需求趨于減弱，一是改善性需求減少。一方面，生育高峰逐步回落，居住需求增長放緩；另一方面，經(jīng)過前幾年住房的更新?lián)Q代，大部分居民的居住條件得以明顯改善，現(xiàn)有居民自住群體更新住房的需求有所減少，住房更新速度降低；二是個性化需求有所增加。隨著時代的發(fā)展，現(xiàn)有住房不能完全滿足購房者多樣化的需求，購房者尤其是新生代居民對地理位置、戶型設(shè)計、周邊配套、社區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理等方面的要求更高、個性化需求更強，在選購住房時考量的因素更加全面、選擇更加慎重。

三、今后房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展建議

（一）加強宏觀調(diào)控，進一步強化住房市場監(jiān)督管理工作

建議相關(guān)部門要加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營活動，完善房地產(chǎn)管理體制，堅持“房住不炒”的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、多層次供應、租購并舉的住房制度，切實增進民生福祉。一是進一步加強房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程監(jiān)管力度，確保項目建設(shè)質(zhì)量和工期進度，穩(wěn)定購房者對新建商品房項目的信心和預期，促進銷售市場企穩(wěn)恢復；二是要進一步完善住房市場調(diào)控政策，加大房地產(chǎn)市場調(diào)控力度，維護房地產(chǎn)市場秩序，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展；三是要進一步擴大住房消費政策支持，通過發(fā)放不動產(chǎn)消費券、稅費優(yōu)惠等措施，持續(xù)激發(fā)住房消費潛力，充分釋放新老居民剛需、改善等各類住房需求，進一步提升房地產(chǎn)市場活力，保持房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

（二）引導庫存去化，積極促進房地產(chǎn)健康發(fā)展

從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)角度看，一是要加快項目開發(fā)進度、縮短建設(shè)周期，采用先進施工工藝，采取多種措施努力降低開發(fā)成本；二是要加大營銷力度，創(chuàng)新銷售模式、擴展銷售渠道，開源節(jié)流、節(jié)能降耗，盡最大努力加快房屋銷售速度；三是要進一步完善新建樓盤的配套基礎(chǔ)設(shè)施，滿足居民生活、教育、醫(yī)療等基本需求，提升商品房對購房居民的吸引力。從政府部門角度看，建議加大棚改安置和住房保障貨幣化力度，打通商品房與保障房之間的通道。根據(jù)地方實際制定相關(guān)政策，適當提高貨幣化安置獎勵標準，通過完善政策，積極宣傳引導棚戶區(qū)居民選擇貨幣化安置，提升房地產(chǎn)市場活力。

（三）優(yōu)化城區(qū)規(guī)劃，推進房地產(chǎn)開發(fā)項目合理布局

從區(qū)域整體來看，建議科學合理配置住房市場資源配置，統(tǒng)籌各方因素，根據(jù)教育、醫(yī)療、休閑、購物等要素布局情況，從多角度、多方位共同發(fā)力，根據(jù)現(xiàn)有房地產(chǎn)項目分布情況，科學、合理規(guī)劃布局城區(qū)房地產(chǎn)項目分布，同時引導房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加大配建公用設(shè)施投資力度，提升項目建設(shè)和管理水平，促進房地產(chǎn)市場健康、持續(xù)發(fā)展。

政府部門要加大產(chǎn)業(yè)布局和城區(qū)發(fā)展的統(tǒng)籌力度，科學確定產(chǎn)業(yè)布局，促進房地產(chǎn)市場同產(chǎn)業(yè)發(fā)展、城鎮(zhèn)發(fā)展、民生發(fā)展同步推進；鼓勵開發(fā)企業(yè)探索開發(fā)、運營、服務共同發(fā)展，通過推行房地產(chǎn)+物業(yè)、房地產(chǎn)+租賃、房地產(chǎn)+商務等“房地產(chǎn)+”模式，推進房地產(chǎn)業(yè)延伸和其他產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展，推進房地產(chǎn)開發(fā)與實體經(jīng)濟深度融合，積極開拓發(fā)展空間、多方位滿足市場的需求、進一步提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的競爭能力。

（四）提高住房品質(zhì)，不斷改善居民居住條件

房地產(chǎn)開發(fā)主管部門要加大對房屋質(zhì)量的監(jiān)督力度，結(jié)合建筑選材、施工工藝、施工進度等影響因素建立監(jiān)督評價體系，同時對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提出相應要求，加大住房建設(shè)質(zhì)量管控力度，切實提升房屋質(zhì)量、加快建設(shè)進度，全方位保障購房居民的合法權(quán)益。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要提高規(guī)劃設(shè)計水平，提升開發(fā)項目品質(zhì)，積極采用新型建筑施工工藝、新型節(jié)能建材等各項措施，多渠道加快建設(shè)進度，完善項目配套設(shè)施建設(shè)，不斷提升房地產(chǎn)開發(fā)項目環(huán)境品質(zhì)，讓購房者購得放心、住得舒心，促進房地產(chǎn)市場良性發(fā)展。

結(jié)語：

總之，縣域房地產(chǎn)行業(yè)對于促進地方發(fā)展作出了巨大的貢獻，然而其在發(fā)展過程中所出現(xiàn)的一些問題也不容忽視。需要在今后工作中對這些問題予以重視，并積極進行解決。