楊千

5月17日，國務院召開全國切實做好保交房工作視頻會議，國務院副總理何立峰表示，政府可酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房；同日，中國人民銀行連續(xù)頒布三條房貸政策，分別是《關于調整商業(yè)性個人住房貸款利率政策的通知》、《關于下調個人住房公積金貸款利率的通知》、《關于調整個人住房貸款最低首付款比例政策的通知》，包括首付比例調降、全國層面按揭貸款利率下限放開、個人住房公積金貸款利率調降。

此外，作為全國切實做好保交房工作視頻會議的明確和補充，5月17日下午，住建部、自然資源部、人民銀行與金融監(jiān)管總局在國務院政策例行吹風會上介紹切實做好保交房工作配套政策有關情況，央行宣布創(chuàng)設3000億元保障房再貸款。

針對購房者，降低購房門檻與購房成本，主要包括三個方面的內容：1.取消全國層面首套住房和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限，各地因城施策自主確定是否設立貸款利率下限及下限水平；2.降低首付比例。首套、二套最低首付比例分別降至15%、25%；3.下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點。

針對房企，滿足房地產項目合理融資需求。目前，全國297個地級及以上城市已建立房地產融資協(xié)調機制，城市政府推動符合“白名單”條件的項目“應進盡進”，商業(yè)銀行對合規(guī)“白名單”項目“應貸盡貸”。

針對政府，地方政府正式加入地產去化環(huán)節(jié)。支持地方政府選定地方國有企業(yè)作為收購主體，以合理價格收購已建成未出售的商品房，用作保障性住房。同時央行擬設立保障性住房再貸款為21家全國性銀行提供低成本資金，用于支持21家全國性銀行向城市政府選定的地方國有企業(yè)發(fā)放貸款。

據了解，此次再貸款發(fā)放規(guī)模為3000億元，利率為1.75%，期限1年，可展期四次，人民銀行按照貸款本金的60%發(fā)放再貸款，可帶動銀行貸款5000億元。

三箭齊發(fā)疊加四部門力挺

隨著地產領域“一攬子方案”的正式出臺落地，房地產新政的調整思路逐漸清晰。從具體內容來看，此次房貸政策調整主要涉及首付比例下調、利率下限打開、公積金貸款利率下調三個方面：

在首付比例下調方面，全國層面首套房與二套房的最低首付比例均下調5個百分點至15%和25%，各地還可以根據轄區(qū)內實際情況進行調整。在房貸利率下限打開方面，在全國層面取消了房貸利率下限（此前首套為LPR-20BP、二套為LPR+30BP），各地可自主決定是否設定下限。在公積金貸款利率調降方面，個人住房公積金貸款利率下調0.25個百分點，調降后5年（含）以下的首套房與二套房貸利率分別為 2.35%和2.775%，5年以上的首套房與二套房貸利率分別為2.85%和3.325%。

值得關注的的是，此次切實做好保交房工作視頻會議首提“房地產工作的人民性、政治性”，解決房地產市場面臨問題的戰(zhàn)略意義進一步提升，地方政府、房地產企業(yè)、金融機構 等各方責任進一步壓實，并且明確地方政府回收土地與收儲。

在壓實各主體責任方面，對金融機構而言是保交樓，全力支持應續(xù)建項目融資。對地方政府而言是回收土地與收儲：回收土地酌情以收回、收購等方式 妥善處置已出讓的閑置存量住宅用地，以幫助資金困難房企解困；收儲是指在商品房庫存較多的城市，政府可以需定購，酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房。對監(jiān)管部門而言是完善融資協(xié)調機制和創(chuàng)設再貸款，充分發(fā)揮融資協(xié)調機制、再貸款政策的作用。

在國務院政策例行吹風會上，四部門對切實做好保交房工作進行了明確和細化，央行宣布設立3000億元保障性住房再貸款。

住建部表示，做好保交房工作，壓實地方政府、房地產企業(yè)、金融機構各方責任。地方政府要承擔屬地責任，推動住建、金融管理、公安、自然資源、審計等部門和法院協(xié)同配合，各司其職、形成合力。房地產企業(yè)要承擔主體責任，制定“一項目一策”處置方案，積極處 置資產、多方籌集資金，確保項目按時保質交付。金融機構要落實盡職免責規(guī)定，做到對符合條件的項目“應貸盡貸”， 加快貸款審批和發(fā)放，支持項目建設交付。

自然資源部表示，嚴格依法處置閑置土地，加大對存量土地盤活利用的支持力度。一是支持企業(yè)優(yōu)化開發(fā)。主要是要消除開發(fā)建設障礙，合理免除因自然災害、疫情導致的違約責任，允許企業(yè)按照程序合理調整規(guī)劃條件和設計要求，更好地適應市場需求。二是促進市場流通轉讓。主要是發(fā)揮土地二級市場作用，支持預告登記轉讓和“帶押過戶”，鼓勵轉讓或者合作開發(fā)。三是支持地方以合理價格收回土地。主要是支持地方按照“以需定購”原則，以合理價格收回閑置土地，用于保障性住房建設。允許地方采取“收回—供應”并行方式來簡化程序，辦理規(guī)劃和供地手續(xù)，更好地提供便利化服務。

人民銀行表示，設立保障性住房再貸款。保障性住房再貸款規(guī)模是3000億元，利率為1.75%，期限1年，可展期4次，發(fā)放對象包括國家開發(fā)銀行、政策性銀行、國有商業(yè)銀行、郵政儲蓄銀行、股份制商業(yè)銀行等21家全國性銀行。銀行按照自主決策、風險自擔原則發(fā)放貸款。人民銀行按照貸款本金的60%發(fā)放再貸款，可帶動銀行貸款5000億元。

所收購的商品房嚴格限定為房地產企業(yè)已建成未出售的商品房，對不同所有制房地產企業(yè)一視同仁。按照保障性住房是用于滿足工薪收入群體剛性住房需求的原則，嚴格把握所收購商品房的戶型和面積標準。

城市政府選定地方國有企業(yè)作為收購主體。該國有企業(yè)及所屬集團不得涉及地方政府隱性債務，不得是地方政府融資平臺，同時應具備銀行授信要求和授信空間，收購后迅速配售或租賃。

城市政府根據當?shù)乇Ｕ闲宰》啃枨?、商品房庫存水平等因素，自主決定是否參與。符合保障條件的工薪群體自主選擇是否參與配售或租賃。房地產企業(yè)與收購主體平等協(xié)商，自主決定是否出售。21家銀行按照風險自擔、商業(yè)可持續(xù)原則，自主決策是否向收購主體發(fā)放貸款。

金融監(jiān)管總局則表示，進一步發(fā)揮城市房地產融資協(xié)調機制作用，滿足房地產項目合理融資需求。融資協(xié)調機制是由城市政府主要負責同志任組長，分管城建住房和金融的副市長為副組長，相關部門及金融機構為成員單位，組建工作專班，開展集中辦公。“白名單”由房地產項目公司自愿申報，所在城市的區(qū)縣預審并提出名單。城市協(xié)調機制組織甄別審查，符合條件與標準的納入“白名單”，不符合條件與標準的要實施整改，推動問題解決，形成閉環(huán)管理機制。

需求側限制進一步放開

此次房地產新政的政策意圖在于，賦予地方政府與金融機構更大的自主權，從需求側和居民部門入手，提升居民部門加杠桿購房能力。在本輪房貸政策調整中，全國層面房貸利率下限的徹底打開，標志著多年以來的房貸利率下限成為歷史，房貸利率的市場化程度提升，未來將更多地取決于銀行自身成本與居民需求的博弈。

首付比例下調、房貸利率下限打開、公積金貸款利率下調三者共同指向進一步減輕居民部門購房壓力，是從需求側和居民部門角度對房地產去化的配合。但該政策本質上是對限制的進一步放開，并未像“棚改貨幣化”政策一樣為居民加杠桿提供增量資金，因此，對居民購房需求的拉動總體有限，該政策更多是定位于減緩房地產市場的下行斜率，對銀行息差的總體影響較為有限。

首付比例下調雖能減輕購房壓力，但部分城市面臨銀行授信額度對收入水平的考量的約束，部分城市面臨供需關系的約束。根據中泰證券的調研數(shù)據，多數(shù)銀行在確定房貸授信額度時仍要求月收入能夠覆蓋月供的2倍。

對于房價相對較高的部分城市而言，總價為500萬元的房屋，利率按照LPR水平，還款期限25年的情況下，首付比例從20%降至15%，月供將提升1300元左右，對應月收入水平的考量指標需提升2600元左右。因此，首付壓力下降，但月收入壓力仍然為居民加杠桿能力帶來一定約束。

對于房價較低的區(qū)域而言，首付比例的下調帶來月供的提升相對較?。們r100萬元的房屋，首付比例從20%降至15%，對應月收入水平的考量指標僅需提升500元左右），該政策帶來的效用會更為明顯。但與此同時，房價越低的區(qū)域，也反映出當?shù)胤康禺a的供需關系較弱，供需關系會成為更大的約束。

利率下調則有利于需求恢復，商業(yè)貸款利率取決于銀行成本與居民購房需求的博弈，對銀行息差總體影響有限。有利于公積金貸款能夠覆蓋貸款需求區(qū)域的需求恢復，公積金貸款利率明確了調降幅度，而商業(yè)貸款利率取決銀行資金成本與居民購房需求的博弈，因此，本次利率調降更有利于公積金貸款能夠覆蓋貸款需求的區(qū)域。但與上述對首付比例調降的分析類似，部分城市本身房地產供需關系相對較差，還有部分城市貸款需求難以由公積金貸款完全覆蓋。

根據上市銀行數(shù)據，2023年上市銀行平均計息負債成本為2.26%，2023年平均信用成本為0.75%，根據按揭貸款不良率和銀行總體不良率的對比情況，假設按揭貸款信用成本為平均信用成本的三分之一，即0.25%，結合上市銀行2023年費用情況，則按揭貸款的利率定價下限=負債成本+信用成本+費用成本=2.26%+0.25%+0.67%=3.2%。

假設2024年加回提前還貸后按揭投放量與2023年相當（提前還貸量按照RMBS條件早償指數(shù)估計，加回后投放量為負的調整為0），新發(fā)放按揭貸款利率下調50BP對上市銀行全年息差的沖擊為0.7BP，對利潤的沖擊約為1%（實際影響會更小，此前已有政策對新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市，階段性放寬首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限，很多城市已因城施策有所調整）。

收儲則是穩(wěn)定房價、緩解房企流動性壓力的重要措施，也助力銀行資產質量企穩(wěn)。地方政府“酌情以合理價格收購部分商品房”，有助于部分房價下跌較多的城市房價邊際企穩(wěn)；同時，由此帶來“財富效應”的改善，也有助于居民部門消費意愿的企穩(wěn)。而且，政府以合理價格收儲，也將緩解高庫存帶來的房企流動性壓力。流動性的注入一方面有利于保交房的推進，同時也起到防范房地產市場風險的作用。

本輪地方政府收儲同樣面臨一些約束，包括“庫存較多”、“以需定購”、“合理價格”，對應到區(qū)域為高庫存且價格下跌較多的城市，也即二三線及以下城市。但三線及以下城市對保障性住房的需求同樣相對較低，因此，二線城市對于收儲政策或受益更為明顯，從而助力銀行對公地產資產質量的企穩(wěn)。

收儲帶來的流動性注入對房地產市場風險起到了積極的緩釋作用，同時房價的邊際企穩(wěn)也帶來了居民財富效應的改善，兩者均有利于銀行資產質量的企穩(wěn)與改善。

再貸款則會改善房企流動性，助力融資協(xié)調機制的推進，租金回報率較高區(qū)域受益更為明顯。

保障性住房再貸款規(guī)模為3000億元，利率為1.75%，按照貸款本金的60%發(fā)放再貸款，可帶動銀行貸款5000億元。由地方國有企業(yè)作為收購主體，收購后迅速配售或租賃。該政策以流動性投放的方式助力地方國企 收購已建成未出售商品房，結合融資協(xié)調機制推動消化商品房存量，有助于改善房企流動性，助力融資協(xié)調機制推進。

本次再貸款政策強調“地方國有企業(yè)作為收購主體。該國有企業(yè)及所屬集團不得涉及地方政府隱性債務，不得是地方政府融資平臺”，因此，地方國企在收購時將更多按照商業(yè)化原則進行考量。再貸款利率為1.75%，按照貸款本金的60%發(fā)放再貸款，結合銀行自身負債成本（按照上市銀行2.26%的水平進行估計），此類貸款投放的負債成本為1.95%（1.75%*60%+2.26%×40%），而該類地方國企對應的信用成本相對較低，基于此可假設銀行投放該類貸款的定價不低于1.95%。

因此，租金回報率高于1.95%的區(qū)域將更為明顯地受益于本次再貸款政策。根據披露的2023年50城租金回報率來看，考慮出租過程消耗的時間，將租金回報率乘以11/12，得到調整后的租金回報率。結果顯示，50城中有半數(shù)左右的城市調整后租金回報率在1.95%以上。

與上述對收儲的分析相一致，房企流動性的改善同樣有利于銀行對公地產類貸款資產質量的企穩(wěn)與改善。隨著地產去化的加速，助力銀行信貸投放的同時推進風險化解。

截至2024年4月末，中國商品房累計銷售面積為2.93億平方米，同比下降20.2%，地產銷售端依舊表現(xiàn)較弱。此次地產“一攬子方案”的正式落地，一方面，首付比例與公積金貸款利率均降至歷史低位，此舉有望有效刺激需求，助力商品房銷售；另一方面，支持地方政府收購存量商品房用于保障性住房，商品房去化或將明顯提速。

通過刺激居民需求與支持政府收購存量商品房，加速地產去化，改善房企現(xiàn)金流，地產領域風險有望得到明顯改善。與此同時，監(jiān)管要求充分發(fā)揮房地產融資協(xié)調機制，鼓勵商業(yè)銀行對合規(guī)“白名單”項目“應貸盡貸”，疊加央行擬設立的保障性住房再貸款工具，在地產領域風險改善的背景下，銀行信貸有望重拾新的增長點，有效緩解銀行當前面臨的資產荒壓力。

緩釋銀行隱性不良壓力

此次房地產新政包含支持政府收儲、信貸寬松政策、盤活存量土地、融資協(xié)調機制、“保交樓”等多個方面。從供給側提出3000億元再貸款支持地方政府收儲，消化存量商品住房，從需求側給予房貸政策再度“放松”，多部委聯(lián)合出手，相較于前期政策，本次政策的加碼力度更大。穩(wěn)地產政策加力。

前期房地產供給端超調，房企流動性收緊、銷售回款減少，帶來兩方面的影響：一是地方政府端房地產相關稅收減少，土地財政退坡；二是居民端購房趨于觀望，需求下降。本次一攬子政策從需求側給予更多利好的同時，提出了穩(wěn)定供給側的住房收儲政策。收購房企存量土地和商品房有望直接改善房企流動性、推動房地產去庫存。

雖然本次政策為穩(wěn)地產帶來了新的方式，但房地產供需問題的實質性緩和進展，仍需關注后續(xù)政策落地效果，主要包括以下三個方面：

一是收儲政策的落地需要大量資金支持。擬設立的保障性住房再貸款支持下，或仍有一定資金缺口。隨著土地財政退坡和地方化債推進，地方政府舉債或出資空間或相對有限，仍需要一定資金支持，后續(xù)可持續(xù)觀察PSL、政策性銀行信貸等指標。

二是收儲后的配售和租賃需要覆蓋成本。本次收儲形式為城市政府選定符合要求的地方國有企業(yè)作為收購主體，收購后迅速進行配售或租賃?？紤]到收儲行為對于地方國企的資金占用和信貸成本，后續(xù)需關注收儲房屋的租賃或出售價值。

三是落地層面政策空間相對充足。2024年積極財政政策力度較大，特別國債、政府債發(fā)行節(jié)奏正在加快。伴隨著政策“靠前發(fā)力”，有望帶動更多內需恢復。4月政治局會議提出“要靈活運用利率和存款準備金率等政策工具”?？紤]到降息仍然受到匯率掣肘、近期公開市場操作以貨幣回收為主等因素，未來降準的可能性加大，銀行有望獲得更多流動性支持。

從政策目標分析，此次房地產新政重在去化商品房庫存，解決房企債務風險，有助于緩釋銀行房地產貸款資產質量隱性壓力。

在4月底政治局會議定調“統(tǒng)籌研究消化存量房產和優(yōu)化增量住房的政策措施”以來，地產需求端的限購政策進一步放開，各地以舊換新等庫存去化政策陸續(xù)推出。在本次全國切實做好保交樓工作視頻會議上，中共中央政治局委員、國務院副總理何立峰強調“打好商品住房爛尾風險處置攻堅戰(zhàn)，扎實推進保交房、消化存量商品房等重點工作”。政策推出旨在進一步降低居民購房門檻、資金成本，推動商品房庫存去化，緩釋房企流動性壓力、債務風險。有助于緩釋銀行房地產貸款資產質量隱性壓力。

展望政策效果，有助于刺激成交量，提振居民住房貸款需求。從本次政策力度來看，首先是公積金貸款利率下調25BP，這是2022年10月（下調15BP）以來首次下調，調降后5年期以上公積金貸款利率為2.85%。本次調整降幅更大。其次，取消全國層面房貸利率下限，放松力度較大，此前全國層面的首套、二套房貸利率下限分別為5年期LPR-20BP和5年期 LPR+20BP（上次調整于2023年8月31日）。事實上，在因城施策的框架下，已有許多城市陸續(xù)取消了房貸利率下限。此次全國層面下限取消，將進一步打開后續(xù)一線、核心城市取消房貸利率下限的空間。最后是首付比例下調，分別降低5個百分點。全國首套住房和二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例政策下限由不低于20%、30%下調至不低于15%、25%。進一步降低了居民購房首付門檻。從購房者角度來看，首付門檻、按揭資金成本均有較大幅度下調，政策力度較強。有助于釋放居民剛需、刺激成交量，提振住房按揭貸款需求。

預計新發(fā)放按揭貸款利率將繼續(xù)下行，在息差壓力加大的背景下，LPR短期內調整可能性或不大，仍需進一步觀測存款成本改善情況。在當前信貸供需環(huán)境下，新發(fā)放住房按揭貸款利率將進一步下行，行業(yè)息差仍面臨下行壓力。近期存款自律機制叫?！笆止ぱa息”、銀行下架部分高成本存款、優(yōu)化負債結構，旨在降低存款端成本。據此判斷，在存款成本壓降沒有看到明顯效果時，出于呵護銀行息差、維持銀行體系安全性的考慮，LPR短期內調降的概率不高，仍需持續(xù)關注負債端成本改善的情況。

有一點毋庸置疑，此次房地產新政落地有望推動地產風險隱憂緩解，有助于居民按揭需求釋放。隨著房地產行業(yè)政策定調轉變，消化存量商品房、解決房企債務風險問題的優(yōu)先級提升。需求端的限購、信貸政策持續(xù)放松，有助于推動商品房庫存去化、消化房企債務風險，緩解銀行房地產貸款資產質量隱憂。從規(guī)模來看，有助于提升居民住房貸款需求。從息差角度來看，考慮到政策對銀行負債端成本調降的關注和推動，預計息差壓力可控。

銀行風險預期改善

此次房地產新政的出臺，是監(jiān)管層面多措并舉對房地產政策進行再優(yōu)化的體現(xiàn)，優(yōu)化房地產金融宏觀審慎政策可在一定程度上提振住房消費：1.降低全國層面?zhèn)€人住房貸款最低首付比例，將首套房和二套房最低首付比例調整為不低于15%和25%。2.取消全國層面?zhèn)€人住房貸款利率政策下限，實現(xiàn)房貸利率市場化。3.下調各期限品種住房公積金貸款利率0.25個百分點。首付比例下調、利率下限取消、公積金貸款利率調降有助于提振購房需求，加速銷量企穩(wěn)，改善流動性。

從銀行角度來看，此次房地新政有助于降低房地產敞口信用風險，同時促進按揭貸款回暖，并且優(yōu)化資產定價，短期或面臨息差下行壓力，中長期有望推動經營模式轉型和質效提升，減少規(guī)模導向，更多關注風險與實際需求。

依托結構性貨幣政策工具解決化解存量房產資金來源問題，銀行在構建房地產發(fā)展新模式中將發(fā)揮重要作用：央行擬設立保障性住房再貸款，提供低成本再貸款資金，激勵21家全國性銀行機構按照市場化原則，向城市政府選定的地方國有企業(yè)發(fā)放貸款，支持以合理價格收購已建成未出售的商品房，用作保障性住房，規(guī)模大致在3000億元，利率為1.75%，按本金的60%發(fā)放再貸款，預計帶動銀行貸款5000億元，相當于2023年全國商品房銷售額的4.29%。

在政府收儲、房地產融資協(xié)調機制等政策背景下，房企的流動性有望改善，銀行涉房資產質量有望邊際向好，前期估值受制于地產風險的銀行基本面有望改善。

實際上，保障性住房再貸款是央行支持構建房地產發(fā)展新模式出臺的重要舉措，主要體現(xiàn)為以下三個方面：一是地方國企為主導、銀行支持下的市場化去庫存；二是改善保障房供給，滿足剛性需求；三是從保交樓和“白名單”機制幫助房企回籠資金。

以此次房地產新政為契機，正是因為監(jiān)管重視從供給端角度解決房企資金面壓力，重視風險防范化解，從而有利于銀行風險預期的改善，未來銀行對房地產領域的融資保持穩(wěn)中有升的態(tài)勢。

2024年一季度，包含開發(fā)貸、按揭、經營性物業(yè)貸款、并購貸款和住房租賃貸款在內的貸款余額達54.4萬億元；銀行持有房地產企業(yè)債券余額4282億元。未來將通過多種方式加大對房企的融資支持：

一是進一步發(fā)揮城市房地產融資協(xié)調機制的作用，滿足房地產項目合理融資需求。商業(yè)銀行對合規(guī)“白名單”項目“應貸盡貸”。截至目前，商業(yè)銀行審批通過了“白名單”項目貸款金額9350億元。二是妥善處置盤活存量土地。目前尚未開發(fā)或已開工未竣工的存量土地，通過政府收回收購、市場流通轉讓、企業(yè)繼續(xù)開發(fā)等方式妥善處置盤活，推動房企緩解困難和壓降債務。三是繼續(xù)落實好“金融16條”，建立與房地產發(fā)展新模式相適應的金融產品和服務體系。

房地產政策持續(xù)優(yōu)化給銀行基本面改善帶來有利支撐，有助優(yōu)化信貸投放和改善資產質量，政策紅利下銀行資產質量和信貸需求雙重獲益，同時也兼顧了對合理住房需求的支持。結合房地產政策向好、風險化解預期以及銀行的基本面、估值和分紅水平，銀行板塊的配置價值值得看好。

穩(wěn)地產是銀行資產質量穩(wěn)定的有力支撐。在政府收儲、房地產融資協(xié)調機制等政策背景下，房企的流動性有望改善，銀行涉房資產質量有望邊際向好，前期估值受制于地產風險的銀行基本面有望改善。

政策紅利同樣利好銀行信貸需求。在房貸政策多重放寬、“保交樓”政策的推進下，居民購房需求有望被提振，帶動住房按揭需求回暖。

截至2024年5月17日，銀行（申萬）PB僅有0.5倍，當前估值位于2000年以來的5.8%分位水平，整體估值水平較低。而當前銀行估值較低，重要原因為地產、城投等領域風險導致銀行資產質量承壓。此次地產政策“一攬子方案”落地，有望改善房企經營狀況與現(xiàn)金流壓力，銀行在地產領域風險有望緩釋，估值有望得到修復。

（作者為業(yè)內專業(yè)人士，本文僅代表作者個人觀點）