摘 要：在現(xiàn)代生活中，車位緊張的情況逐漸成為常見的“城市病”，為緩解這一困境，大部分開發(fā)商選擇了將小區(qū)相應(yīng)的人防工程建設(shè)成小區(qū)停車位。但由于人防車位帶有公法功能的背景，其權(quán)屬問題變得頗為復(fù)雜，反而在市場流轉(zhuǎn)過程中引發(fā)了一些糾紛。欲促進(jìn)車位的交易，讓其不再囿于產(chǎn)權(quán)不明的法律困境，需對小區(qū)人防車位的權(quán)屬進(jìn)行分析。根據(jù)實(shí)際情況，人防車位自建造至交易的不同階段對應(yīng)著有不同的權(quán)屬關(guān)系，應(yīng)按階段探明人防車位的所有權(quán)權(quán)屬，厘清人防車位與各相關(guān)方所涉及的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，才能推動(dòng)小區(qū)車位交易市場的良性發(fā)展。

關(guān)鍵詞：人防車位 權(quán)屬問題 業(yè)主所有權(quán) 國家所有權(quán) 開發(fā)商所有權(quán)

中圖分類號：F294

文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1004-4914（2024）09-039-03

一、問題的提出

在現(xiàn)代城市生活中，汽車已經(jīng)成為了人們的日常代步工具，而隨著車輛的逐漸增多，停車難、車位緊張等情況也隨之增加。為滿足居民這種日漸增加的生活需求，越來越多的開發(fā)商選擇在樓盤的規(guī)劃中增加停車位作為小區(qū)的配套設(shè)施。而在小區(qū)車位之中，存在普通車位與人防車位的區(qū)別，相較于普通車位，人防車位在產(chǎn)生背景與權(quán)利功能上更為特殊，在交易過程中也就更容易引發(fā)糾紛。為促進(jìn)車位的交易，讓其不再囿于產(chǎn)權(quán)不明的法律困境，需對小區(qū)人防車位的權(quán)屬進(jìn)行分析，才能推動(dòng)小區(qū)車位交易市場的良性發(fā)展。

基于國防角度的考慮，《中華人民共和國人民防空法》要求城市新建民用建筑均配備一定規(guī)模的防空地下室，并且鼓勵(lì)平時(shí)在不影響其防空效能的前提下利用人民防空工程服務(wù)與便利人民生活。大部分開發(fā)商將履行法律對其課以的這種社會(huì)義務(wù)與滿足業(yè)主需求相結(jié)合，將相應(yīng)的人防工程建設(shè)成小區(qū)人防車位。也是由于人防車位這種帶有公法背景的由來，使得它與普通車位產(chǎn)生了明顯的權(quán)利區(qū)別，即后者具有可登記的產(chǎn)權(quán)，而前者的所有權(quán)歸屬不明。在車位買賣和租賃流轉(zhuǎn)頻繁的當(dāng)下，基于人防車位的糾紛也逐漸變多，在一定程度上對車位交易市場的秩序造成了影響。經(jīng)總結(jié)與統(tǒng)計(jì)，這些糾紛主要集中于小區(qū)停車使用費(fèi)引發(fā)的產(chǎn)權(quán)糾紛，以及因業(yè)主無法進(jìn)行登記而引發(fā)的人防車位買賣合同糾紛[1]。而這些糾紛的根源又共同指向了人防車位權(quán)屬不明這一問題。

在現(xiàn)代社會(huì)，法律與經(jīng)濟(jì)相互滲透、相互融合。許多市場問題、市場秩序需要通過法律手段來解決、來保障。從法律角度看，人防車位的權(quán)屬不明反映了兩個(gè)問題，一是現(xiàn)行法律對此的缺位，《中華人民共和國民法典》與《中華人民共和國人民防空法》等法律都沒有對其進(jìn)行明確的回應(yīng)；二是各地方立法不統(tǒng)一，導(dǎo)致全國范圍來看產(chǎn)生了“同案不同判”情形，無法達(dá)成橫向司法公正的目的。而從社會(huì)經(jīng)濟(jì)角度看，人防車位權(quán)屬不明使得各方利益相關(guān)人的權(quán)利邊界模糊，對未來交易信心不足，易導(dǎo)致城市土地空間資源配置無效率。因此，人防車位的權(quán)屬問題亟待解決，需盡早經(jīng)由法律的手段厘清人防車位的權(quán)屬關(guān)系以維護(hù)市場的交易秩序。

二、小區(qū)人防車位的權(quán)屬分析

人防車位的權(quán)屬問題較為復(fù)雜，在不同的階段反映出的是不同主體之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，并且其中影響所有權(quán)權(quán)屬關(guān)系的因素也各有不同。具體而言，在目前的討論中，主要有三種觀點(diǎn)，分別是國家所有說、開發(fā)商所有說與業(yè)主所有說。筆者將按階段逐一分析：首先在建成之后出售之前，要解決的爭議問題是小區(qū)人防車位是屬于國家所有還是私人所有；其次，在樓盤售出之后，待解決的問題是小區(qū)人防車位是歸開發(fā)商所有還是業(yè)主所有；同時(shí)，在該階段還需要進(jìn)一步分析的問題是人防車位歸全體業(yè)主共同所有還是個(gè)別業(yè)主專有。

（一）出售前階段：國家所有說與開發(fā)商所有說的爭論

在小區(qū)人防車位建成之后出售之前，主要涉及兩個(gè)主體，分別是國家與具體投資建造的私主體。其中，支持國家所有說的學(xué)者主要是認(rèn)為根據(jù)《中華人民共和國人民防空法》，“人民防空是國防的組成部分”，而國防資產(chǎn)又是《中華人民共和國民法典》規(guī)定的國家所有的客體，由此，人防工程也應(yīng)該歸國家所有[2]。

但是細(xì)究之下，這一觀點(diǎn)未必符合現(xiàn)行法的規(guī)定。首先，“人民防空是國防的組成部分”這一法條陳述并沒有明確指向人防工程與國防資產(chǎn)之間的關(guān)系問題，在筆者看來，它更像是在強(qiáng)調(diào)人防事業(yè)是國防事業(yè)的一部分，人防工程在管理上應(yīng)該依據(jù)國防的相關(guān)規(guī)定。其次，當(dāng)具體考察“國防資產(chǎn)”的文義時(shí)，這一邏輯也難以說通。國防資產(chǎn)的界定強(qiáng)調(diào)國家對其的投資建設(shè)。而實(shí)踐中，城市新建小區(qū)人防工程并非由國家直接投入資金建設(shè)，而是國家基于城市規(guī)劃的需求對樓盤建設(shè)附加了一種強(qiáng)制性要求，由開發(fā)商進(jìn)行投資建設(shè)。由此可知，在小區(qū)人防工程的建設(shè)階段，實(shí)際投資人是開發(fā)商。

筆者認(rèn)為，出現(xiàn)國家所有與開發(fā)商所有的觀點(diǎn)沖突的原因在于兩點(diǎn)。一是上位法對人防工程的權(quán)屬問題規(guī)定不明?！吨腥A人民共和國民法典》與《中華人民共和國人民防空法》等法律都沒有對其規(guī)定，相關(guān)的部門規(guī)范性文件如《人民防空國有資產(chǎn)管理規(guī)定》第2條中對何種人防工程為國有資產(chǎn)有過一定的解釋，但是其也仍將“在法律上確認(rèn)為國家所有”作為要件之一，這就將人防國有資產(chǎn)的認(rèn)定再次引向法律這一層級的規(guī)范。而根據(jù)上述說明可知，國家所有權(quán)說在現(xiàn)行法中并沒有足夠的支撐依據(jù)。并且，依照解釋論角度，國家所有權(quán)的范圍屬于民事基本制度，而根據(jù)《中華人民共和國立法法》第11條規(guī)定，民事基本制度需要由法律進(jìn)行規(guī)定，而現(xiàn)行的相關(guān)法律并沒有對此進(jìn)行明確規(guī)定，因而才造成這一觀點(diǎn)分歧久不能統(tǒng)一。

二是部分學(xué)界及實(shí)務(wù)界人士擔(dān)心人防車位歸私人所有會(huì)影響其發(fā)揮戰(zhàn)時(shí)功能[3]。故而，在對人防車位權(quán)屬進(jìn)行討論前還需要說明的一點(diǎn)是，所有權(quán)的歸屬并不會(huì)影響其戰(zhàn)時(shí)人防功能的實(shí)現(xiàn)，因?yàn)楝F(xiàn)代的民法理論對羅馬法中所有權(quán)絕對的觀念進(jìn)行了修正，并不排斥在他人所有的物上設(shè)置社會(huì)義務(wù)，使其受到公法的管理與制約。相反，若因擔(dān)心戰(zhàn)備功能的實(shí)現(xiàn)而認(rèn)為其歸國家所有，反而不利于其和平時(shí)期使用價(jià)值的實(shí)現(xiàn)。

綜上，筆者認(rèn)為，在此情形下，根據(jù)《中華人民共和國民法典》現(xiàn)有物權(quán)制度中的所有權(quán)取得原理來確認(rèn)開發(fā)商這一實(shí)際投資人依建造的事實(shí)行為取得人防車位所有權(quán)的合法性更有利于維護(hù)法律整體的統(tǒng)一。

（二）出售后階段：開發(fā)商所有說與業(yè)主所有說的爭論

1.人防車位實(shí)際投資人的確定。根據(jù)上述說明，基本可以厘清在小區(qū)人防車位建成之后出售之前，開發(fā)商取得其所有權(quán)的合法性了。但在房屋出售完畢之后，開發(fā)商是否仍具有人防車位的所有權(quán)呢？學(xué)界對此又產(chǎn)生了不同的觀點(diǎn)，主要是開發(fā)商所有說與業(yè)主所有說。

由于《中華人民共和國人民防空法》第5條確立了“誰投資、誰使用、誰受益”的人防工程基本原則，主張開發(fā)商所有說或業(yè)主所有說的學(xué)者基本順著該思路推理認(rèn)為建設(shè)成本的最終承擔(dān)者即為人防車位的所有者，此時(shí)雙方的爭議點(diǎn)主要集中在了人防車位的建設(shè)成本最終由誰承擔(dān)。支持開發(fā)商所有說的學(xué)者認(rèn)為在這一階段人防車位的所有權(quán)并不當(dāng)然轉(zhuǎn)移向業(yè)主，其權(quán)屬的認(rèn)定應(yīng)當(dāng)以其是否算入容積率或公攤為標(biāo)準(zhǔn)。具體來說，這些學(xué)者主張，若建筑物的某部分不計(jì)入容積率或公攤，則業(yè)主實(shí)際上不分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)成本，那么也就不能取得其上的所有權(quán)。而依據(jù)原建設(shè)部《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》第4條的規(guī)定，人防車位不計(jì)入商品房的建筑面積，故而也不能為業(yè)主所有[4]。

但是這一觀點(diǎn)考慮得并不全面：一是是否計(jì)入容積率與是否取得其上的建設(shè)用地使用權(quán)并無必然關(guān)聯(lián)，容積率是用于控制城市發(fā)展的規(guī)模與密度的管理性指標(biāo)，并非實(shí)體權(quán)利的取得依據(jù)；二是公攤具有法定性，因此，也并不存在本應(yīng)計(jì)入公攤卻由開發(fā)商證明其建造成本未計(jì)入房價(jià)從而保留人防車位所有權(quán)的可能。

從實(shí)踐角度說，開發(fā)商建造人防車位的主要目的是為了售賣該住宅樓盤，因此，也必然會(huì)將人防車位的建設(shè)成本計(jì)入購房價(jià)格之中。根據(jù)學(xué)者的調(diào)研可以發(fā)現(xiàn)，以萬科集團(tuán)為代表的開發(fā)商的通常做法就是以人防設(shè)施屬于報(bào)規(guī)劃指標(biāo)為由，對其進(jìn)行成本分?jǐn)偅?jì)入房屋成本[3]。

最后，從糾紛處理的便利性與效率角度來說，在房屋銷售完畢之后，開發(fā)商也不再適合作為人防車位的所有者。因?yàn)槿朔儡囄蛔钪匾膬r(jià)值在于使用，而不論是平時(shí)作為車位的使用還是戰(zhàn)時(shí)作為人民防空工程的使用都是以業(yè)主為主體的。此時(shí)開發(fā)商對于業(yè)主而言是外部主體，若認(rèn)為開發(fā)商仍保留人防車位所有權(quán)容易將糾紛矛盾復(fù)雜化。且實(shí)踐中開發(fā)商往往基于逐利的目的經(jīng)由自己旗下物業(yè)將人防車位出租給小區(qū)業(yè)主以外的人，容易引發(fā)侵權(quán)糾紛，且不利于小區(qū)的安全與管理。

綜上，筆者認(rèn)為，依照“最終投資人取得人防車位所有權(quán)”的邏輯，在房屋銷售完畢后，既然成本已經(jīng)分?jǐn)?，開發(fā)商就不能再被認(rèn)定為投資者，人防車位所有權(quán)應(yīng)由業(yè)主取得。

2.開發(fā)商單獨(dú)出售或出租人防車位行為的分析。雖然前兩部分已述明在房屋出售之后，人防車位的所有權(quán)人不再是開發(fā)商而是業(yè)主。但是現(xiàn)實(shí)中還存在開發(fā)商將人防車位所有權(quán)單獨(dú)讓與部分業(yè)主的情況，那么人防車位所有權(quán)究竟是由全體業(yè)主共有還是部分業(yè)主專有呢？

依照前文的結(jié)論，在小區(qū)人防車位建成之后出售之前，由開發(fā)商取得其所有權(quán)，那么作為所有權(quán)人，開發(fā)商單獨(dú)轉(zhuǎn)移其物上的所有權(quán)自然是合法的，不因成本是否合理分?jǐn)偠芟蕖Ａ硪环矫?，基于現(xiàn)實(shí)的考慮，現(xiàn)在已經(jīng)有開發(fā)商對人防車位單獨(dú)出售，若要強(qiáng)制其回歸業(yè)主共有的規(guī)制路徑，不僅很難處理糾紛，還易造成已購買車位業(yè)主的損失。這樣的邏輯看似合理，實(shí)則是一種屈從于現(xiàn)實(shí)的權(quán)宜之計(jì)，其所顧慮的隱憂在于：一旦判決開發(fā)商不可單獨(dú)轉(zhuǎn)讓人防車位的產(chǎn)權(quán)，將引發(fā)大量的車位買賣合同或車位租賃合同糾紛的訟累。但這卻恰恰違背了法的精神，當(dāng)下的正義不應(yīng)屈就于未來可能的訟累。

在江蘇省無錫市中級人民法院（2017）蘇02民終2052號二審民事判決書中不僅指出人防車位面積未計(jì)入公用配套面積與建設(shè)成本的分擔(dān)無關(guān)，還指出本案開發(fā)商益多公司報(bào)送物價(jià)局的銷售價(jià)格報(bào)告所載明的內(nèi)容證實(shí)了涉訴小區(qū)人防工程的建筑成本已分?jǐn)傊恋孛嫔唐贩康馁彿靠钪?。因此，法院認(rèn)為涉訴人防車位的建設(shè)成本隨著商品房的銷售、業(yè)主購房的完成，實(shí)際已轉(zhuǎn)化為金馬國際花園全體業(yè)主承擔(dān)。據(jù)此可推知，在房屋出售之后，開發(fā)商并不具有對人防車位的相關(guān)權(quán)利，無權(quán)再對其進(jìn)行處分，也不能據(jù)此前的建設(shè)行為再從中獲益。

由于部分業(yè)主專有說的前提是承認(rèn)開發(fā)商具有人防車位的處分權(quán)，故而依據(jù)該案例可知部分業(yè)主專有模式喪失了合法依據(jù)，而業(yè)主共有模式也不無合理性。首先，有些地區(qū)的業(yè)主在專有模式下將面臨人防車位產(chǎn)權(quán)登記的問題。雖然人防車位能夠在觀念上被獨(dú)立認(rèn)知，具有構(gòu)造上的獨(dú)立性與利用上的排他性；但是其登記制度并未在全國范圍內(nèi)確立，僅有部分地區(qū)開始嘗試進(jìn)行人防車位的不動(dòng)產(chǎn)登記，如上海、蘇州、廈門等地[5]。所以盡管人防車位的業(yè)主專有模式并不違背物權(quán)法理，可是仍將面臨一定的阻礙。

其次，人防車位是房屋的附屬設(shè)施，在目的上是為服務(wù)于所有業(yè)主便利而建造的，并以小區(qū)內(nèi)的建筑面積為核算基礎(chǔ)[3]。那么不論業(yè)主當(dāng)下是否有車、是否需要停車位，其都應(yīng)該有使用人防車位的機(jī)會(huì)才較為合理。

最后，考慮到人防車位的價(jià)格與成本，開發(fā)商單獨(dú)出售未必合理。因?yàn)殚_發(fā)商通常不將人防車位的成本單獨(dú)計(jì)算并只由車位購買者負(fù)擔(dān)，而是將其成本均攤給所有業(yè)主。為求公平，該問題還將留待未來加強(qiáng)人防車位的價(jià)格管控以及監(jiān)督開發(fā)商的成本核算來解決。

所以筆者的結(jié)論是，業(yè)主共有模式對于所有業(yè)主的使用機(jī)會(huì)分配更加公平，但是業(yè)主專有模式在實(shí)踐中已經(jīng)不可避免地出現(xiàn)故而無法完全取消?；谶@樣不統(tǒng)一的實(shí)踐情況，筆者認(rèn)為應(yīng)承認(rèn)開發(fā)商已單獨(dú)出售的人防車位歸部分業(yè)主專有，而其他人防車位則應(yīng)推定為全體業(yè)主共有。此種處理模式也受到最高法的支持，在最高法的《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》中規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，“不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場所及設(shè)施等”，都應(yīng)當(dāng)屬于業(yè)主共有[5]。

三、結(jié)語

隨著城市化的發(fā)展，人們在城市生活中的交通需求與購房需求不斷增加，從而也加劇了小區(qū)人防車位權(quán)屬糾紛的出現(xiàn)，對車位交易市場造成了負(fù)面影響。該問題的懸而不決一定程度上是立法滯后所導(dǎo)致的，但同時(shí)也受復(fù)雜多變的現(xiàn)實(shí)情況和利益主體間相互博弈的影響。尤其是開發(fā)商與購置車位的業(yè)主之間的相互博弈實(shí)際上異化了立法中對小區(qū)配建車位“全體共享”的理想化設(shè)計(jì)。當(dāng)現(xiàn)實(shí)境況與立法預(yù)期不相匹配時(shí)，未來的法律發(fā)展路徑便存在有待修正的可探討空間，筆者亦基于此衍發(fā)了上述分析，希望能為車位交易市場的發(fā)展創(chuàng)造良好的法治基礎(chǔ)?？偨Y(jié)上文，筆者認(rèn)為小區(qū)人防車位的所有權(quán)在不同階段歸屬于不同的主體：在建造完成后，應(yīng)由開發(fā)商基于事實(shí)行為取得小區(qū)人防車位的所有權(quán)；而樓盤售罄后其所有權(quán)應(yīng)隨之轉(zhuǎn)移向業(yè)主，且應(yīng)為全體業(yè)主共同所有。

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（作者單位：福建師范大學(xué) 福建福州 350117）

［作者簡介：潘彥璇，福建師范大學(xué)法學(xué)院2022級民商法學(xué)專業(yè)在讀碩士研究生，研究方向：民法學(xué)。］

（責(zé)編：賈偉）