摘 要：《江蘇省不動產(chǎn)登記條例》對農(nóng)村不動產(chǎn)登記形式雖有調(diào)整，但對宅基地使用權(quán)繼承缺乏具體政策指導(dǎo)文件，導(dǎo)致糾紛產(chǎn)生?；诖?，以常州市市農(nóng)村不動產(chǎn)登記為研究切入口，建議登記形式由按人登記轉(zhuǎn)改為按戶登記，權(quán)利人一項在戶主后增加“戶”字，僅在不動產(chǎn)登記簿上記載戶內(nèi)成員，不動產(chǎn)權(quán)證書上載明“戶內(nèi)成員認(rèn)定以農(nóng)業(yè)農(nóng)村部門認(rèn)定為準(zhǔn)”即可。

關(guān)鍵詞：農(nóng)村不動產(chǎn)登記；集體經(jīng)濟(jì)組織；按戶登記

中圖分類號：D923.2 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號：1673-291X（2024）16-0012-04

依據(jù)《江蘇省不動產(chǎn)登記條例》（2019年5月1日開始施行）（以下簡稱《省條例》）與自然資源部《關(guān)于加快宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記工作的通知》（自然資發(fā)〔2020〕84號）等相關(guān)法律及文件精神，江蘇省地級市在部、省的指導(dǎo)與要求下，近幾年開啟了農(nóng)村不動產(chǎn)確權(quán)登記工作，基本上實現(xiàn)了“應(yīng)登盡登”與“應(yīng)發(fā)盡發(fā)”的目標(biāo)。開展農(nóng)房確權(quán)登記發(fā)證工作前，常州市農(nóng)村宅基地與房屋都是只登記到個人，按照《省條例》及相關(guān)文件的規(guī)定，農(nóng)房登記規(guī)則由按人登記改為以戶為單位進(jìn)行登記。但目前部、省在登記規(guī)則方面僅有少量原則性的規(guī)定，未出臺具體操作層面的細(xì)化規(guī)定，且一些規(guī)范性文件與政策內(nèi)容互斥，給登記機關(guān)開展業(yè)務(wù)帶來困難。因此，本文以常州市為例，對農(nóng)村不動產(chǎn)登記形式進(jìn)行歸納梳理、研究提煉問題，提出切實可行的解決方案和預(yù)防措施，從而進(jìn)一步提升農(nóng)村不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)水平，規(guī)范登記操作，并補足農(nóng)房登記中的政策短板，以期從源頭減少爭議發(fā)生。

《省條例》實施前，農(nóng)村不動產(chǎn)登記形式為按人登記，即由戶主或家庭成員代表申請宅基地，權(quán)利人即持證人在不動產(chǎn)登記簿與不動產(chǎn)權(quán)證書上只記載姓名，且權(quán)屬來源材料上不備注其他家庭成員姓名。農(nóng)村不動產(chǎn)登記形式按人登記改為按戶登記具體有兩處變化：一是不動產(chǎn)登記簿與不動產(chǎn)權(quán)證書上權(quán)利人記載處修改為“姓名（戶）”。二是按戶登記在權(quán)屬來源材料的附記欄中增加備注其他家庭成員的姓名，這是按人登記所不具備的。以上兩處變化的合理性需要探討。

一、常州市不動產(chǎn)登記中權(quán)利人的記載形式厘清

常州市宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)在過去的30年中一直處于分散登記的管理狀態(tài)，土地和房屋登記部門職責(zé)交叉，違背了“房”“地”的統(tǒng)一性和不可分割性，登記機構(gòu)的不統(tǒng)一不可避免地造成了權(quán)利主體的不一致?，F(xiàn)在實行房地一體統(tǒng)一登記后，《關(guān)于印發(fā)〈常州市農(nóng)村不動產(chǎn)登記歷史遺留問題的處理意見〉的通知》（常自然資規(guī)發(fā)〔2020〕182 號）中已經(jīng)明確，登記的權(quán)利主體原則上為本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，若符合相關(guān)條件也可為非集體經(jīng)濟(jì)組織成員。但現(xiàn)有法律法規(guī)對宅基地權(quán)利人的記載形式并無明確規(guī)定。實踐中主要有三種做法：一是記載全部權(quán)利人。二是只記載戶主或家庭成員代表姓名。從各地實踐來看這是普遍做法，如浙江省、湖南省、天津市與湖北省武漢市和襄陽市[1]還有福建省[2]，這也是常州市之前的做法。三是記載戶主或家庭成員代表姓名+“戶”，如上海市與常州市現(xiàn)在的做法。下面逐一分析。

《淺析不動產(chǎn)登記中宅基地權(quán)利主體的認(rèn)定——以上海市為例》（陳永鑑）一文認(rèn)為第一種做法屬于記載到人（按人登記），優(yōu)點是權(quán)屬明晰，有利于保護(hù)權(quán)益，同時有利于掌握重復(fù)審批、一戶多宅等情況，不足是隨著權(quán)利人的變動，登記機構(gòu)的工作量也相應(yīng)增加。其次認(rèn)為第二種與第三種做法本質(zhì)上是一樣的，均為按戶登記，因為都是從家庭戶的角度出發(fā)，權(quán)利人指向整個農(nóng)戶家庭，從戶內(nèi)家庭成員中推選代表來向登記機關(guān)申請登記，區(qū)別僅僅在于是否通過字面增加“戶”字來進(jìn)一步避免權(quán)屬糾紛。同時認(rèn)為記載到戶之優(yōu)點是與宅基地審批以戶為單位相一致，操作比較簡便，不足是“戶”并不是法律意義上的權(quán)利主體，而且隨著戶內(nèi)成員的頻繁變動，登記信息的現(xiàn)實性也較差。但最終還是從“一戶一宅”原則與上海市以往發(fā)證情況考慮選擇支持第三種做法。

還有另外一種思考是直接從文義解釋的角度切入，將第一種做法與第二種登記做法歸為按人登記，第三種做法歸為按戶登記。然后從宅基地使用權(quán)主體來分析登記記載形式。房地一體中房屋的權(quán)利主體為自然人是公認(rèn)的，但因為是先申請宅基地獲得批準(zhǔn)后才進(jìn)行房屋及附屬設(shè)施建造的，所以知曉房屋的權(quán)利主體并不能確定房地一體不動產(chǎn)登記的權(quán)利主體，而是要確定宅基地使用權(quán)的主體后才能明晰不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的權(quán)利主體。有觀點提出，宅基地是以農(nóng)村村民戶為審批對象的，因此，宅基地權(quán)利主體應(yīng)當(dāng)為農(nóng)村村民戶。如果記載到自然人，則容易引發(fā)家庭矛盾且不符合宅基地審批和管理的實際需要，所以建議在不動產(chǎn)權(quán)屬證書權(quán)利人一欄記載為“戶主姓名+（戶）”[1]。與之相左的觀點提出，應(yīng)考慮將宅基地權(quán)利主體由“戶”確定為“人”，理由是過去以“戶”為單位認(rèn)定宅基地權(quán)利主體的社會背景已經(jīng)不復(fù)存在[3]。

以上討論中存在兩個爭議。關(guān)鍵一：權(quán)屬來源材料權(quán)利人一項中只記載戶主姓名屬于按人登記還是按戶登記。筆者以為，該種記載屬于按人登記，雖也是從家庭戶中推選出來的代表，但是在登記簿與不動產(chǎn)登記證書上顯示的效果即為自然人，不附加“戶”字容易帶來的誤解是由戶主或代表可獨占宅基地使用權(quán)，由此侵犯其他家庭成員對宅基地使用權(quán)與房屋所有權(quán)的利益。雖然按人登記只記載戶主或者家庭成員代表之姓名，但是其本質(zhì)上仍是代表整個家庭進(jìn)行宅基地使用權(quán)的申請，現(xiàn)在在權(quán)利人一項增加“戶”字，通過明文形式更加清晰宅基地使用權(quán)的申請是以戶為單位進(jìn)行的，宅基地的審批也是在符合當(dāng)?shù)胤课菟袡?quán)及宅基地使用權(quán)面積的標(biāo)準(zhǔn)上覆蓋整個家庭成員的權(quán)益。

關(guān)鍵二：不動產(chǎn)統(tǒng)一登記中宅基地使用權(quán)主體是否應(yīng)記載為戶。筆者以為其權(quán)利主體均為村民之自然人，只不過申請宅基地時的表現(xiàn)形式是以戶為單位，由戶主或家庭成員代表提出而已，這種表現(xiàn)形式并不能決定主體的確定。同時，與之對應(yīng)的是雖然宅基地使用權(quán)的主體是村民個人，但是仍然可以按戶登記。本質(zhì)上按人登記與按戶登記都是家庭以戶為單位提出申請時宅基地使用權(quán)的受益人涉及于戶內(nèi)所有家庭成員。登記到戶更加符合工作實際且利于推進(jìn)登記工作，有利于保護(hù)農(nóng)民權(quán)益。雖然戶本身并不是法律規(guī)定的民事主體，而且由于戶本身是一個模糊的概念，戶內(nèi)成員會因為分戶、婚姻、出生、死亡以及參加工作離開農(nóng)村等原因不斷變化，會導(dǎo)致權(quán)利指向不明確，但是記載到戶有以下幾點優(yōu)勢：一是審批和管理是以戶為單位，以戶為單位進(jìn)行登記符合申請邏輯；二是關(guān)于宅基地與成員身份的關(guān)聯(lián)問題法律尚未有明確規(guī)定，宅基地使用權(quán)與房屋所有權(quán)調(diào)整的法律規(guī)范也不一致，登記為戶有利于緩解矛盾，即戶內(nèi)人員結(jié)構(gòu)的變化所導(dǎo)致的權(quán)利關(guān)系通過其他途徑解決，登記只明確權(quán)利范圍并指向一個特定的戶，既能解決登記問題又可以減少登記機關(guān)與申請主體之間的矛盾與分歧。因此，權(quán)利主體應(yīng)記載為“戶主或家庭成員代表姓名”+“戶”。

二、不動產(chǎn)權(quán)證書是否應(yīng)記載不動產(chǎn)共有人

（一）不動產(chǎn)登記簿與證書附記欄中附記的“戶內(nèi)成員”是否為不動產(chǎn)共有人

根據(jù)《省條例》第46條之規(guī)定，常州市在本輪農(nóng)房登記中優(yōu)先引導(dǎo)農(nóng)戶按戶登記，由戶內(nèi)全體成員確定推舉一位成員申請不動產(chǎn)登記，并記載于權(quán)利人欄，而其他戶內(nèi)成員記載于附記欄。但是，根據(jù)《國土部關(guān)于啟用不動產(chǎn)登記簿證樣式（試行）的通知》（國土資發(fā)【2015】25號）附件2證書填寫說明第五項和第十五項的要求，“附記，記載設(shè)定抵押權(quán)、地役權(quán)、查封權(quán)等權(quán)利限制或提示事項以及其他需要登記的事項。”“宅基地、家庭承包方式取得的承包土地等共有不動產(chǎn)，權(quán)利人填寫戶主姓名，其余權(quán)利人在‘權(quán)利其他狀況’欄記載?！币驗榇嬖谟涊d欄目（附記欄、權(quán)利其他狀況欄）和記載名稱（戶內(nèi)成員、家庭成員）的不同，故在不動產(chǎn)登記簿與不動產(chǎn)權(quán)證書中附記欄附記的“戶內(nèi)成員”是否為《省條例》所規(guī)定的作為不動產(chǎn)共有人。

首先，常州市在進(jìn)行集中登記的政策宣講以及申請登記時，戶內(nèi)成員均作為共有人進(jìn)行申請，有個別愿意放棄權(quán)利的，均以放棄權(quán)利申明書的形式予以明示。因此，戶內(nèi)成員作為共有人申請登記的意思表示明確，且家庭內(nèi)部意見一致，依申請將他們均登記為共有人符合尊重村民意思自治的原則。其次，記載的欄目不同并不能實質(zhì)性地影響權(quán)利。國土部的證書填寫說明是對登記部門的要求，不能因填寫欄目不對而影響權(quán)利人的實體權(quán)利。因此，在附記欄附記的“戶內(nèi)成員”應(yīng)當(dāng)為《省條例》所規(guī)定的不動產(chǎn)共有人。同時，建議盡快規(guī)范記載名稱、調(diào)整記載欄目，避免造成歧義與誤解。

另外，還須注意的是，記載于登記簿的戶內(nèi)成員是不動產(chǎn)共有人，但不等于所有的戶內(nèi)成員都必然是不動產(chǎn)共有人。自愿放棄權(quán)利與讓渡權(quán)利的，只要程序合法、內(nèi)容合法，均屬于意思自治范圍。

（二）不動產(chǎn)權(quán)證書記載不動產(chǎn)共有人的積極評價

按戶登記在權(quán)屬來源材料的附記欄中增加備注其他家庭成員的姓名，這是按人登記所不具備的。此舉是為給其他家庭成員更好提供宅基地使用權(quán)益保障?！吨腥A人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）物權(quán)編第216條規(guī)定，不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的依據(jù)，主要在于登記生效是我國物權(quán)變動的原則。在此基礎(chǔ)上，一般認(rèn)為不動產(chǎn)登記簿具有公信力與權(quán)威性，可以作為權(quán)源證明材料證明權(quán)利人所享有的不動產(chǎn)物權(quán)。但不動產(chǎn)登記簿的效力是可以被推翻的，《物權(quán)法解釋（一）》第2條對此已作出規(guī)定?！睹穹ǖ洹肺餀?quán)編第217條也明確規(guī)定不動產(chǎn)權(quán)證書是可以作為權(quán)利證明的。宅基地使用權(quán)經(jīng)審批而產(chǎn)生，登記既不是宅基地使用權(quán)的生效要件，也不是對抗要件。宅基地使用權(quán)和土地承包經(jīng)營權(quán)頒證屬于行政法意義上的行政確權(quán)，不同于不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立要件[4]，所以不能僅僅依據(jù)登記而認(rèn)為只有戶主才是權(quán)利人。既如此，在不動產(chǎn)登記簿與不動產(chǎn)權(quán)證書的附記欄上增加其他戶內(nèi)權(quán)利人的姓名就具備正當(dāng)性與應(yīng)然性。如果未在不動產(chǎn)登記簿與不動產(chǎn)權(quán)證書上明確其他家庭成員姓名，伴隨家庭變動、人員增減等情況，往往難以直接且準(zhǔn)確確定其他宅基地使用權(quán)人。因此，改為在不動產(chǎn)登記簿與不動產(chǎn)權(quán)證書上附記欄備注姓名更有利于維護(hù)戶內(nèi)家庭成員的宅基地使用權(quán)利益。

（三）不動產(chǎn)權(quán)證書記載不動產(chǎn)共有人的消極評價

為了保障其全部家庭成員的利益，避免拆遷補償、分家析產(chǎn)等爭議發(fā)生時戶主以其他成員未在不動產(chǎn)權(quán)證上為瑕疵不作補償，故將登記形式由按原來的按人登記改為按戶登記。但是也引發(fā)了一些問題的發(fā)生。常州市在進(jìn)行房地一體農(nóng)房不動產(chǎn)登記時，市局以專報形式進(jìn)行業(yè)務(wù)指導(dǎo)，但專報是以完成江蘇省自然資源廳考核任務(wù)，推進(jìn)工作、簡化流程為主，沒有相關(guān)法律支撐。以“戶”登記的特殊性，沒有實際操作的登記細(xì)則，也沒有可參考的案例，整體都是在辦證中導(dǎo)致問題出現(xiàn)，主要矛盾集中于以下幾個方面。

1.戶內(nèi)成員具有較大的變動性

當(dāng)戶內(nèi)家庭成員去世或家庭成員因婚嫁外地、讀書求學(xué)、征兵入伍變?yōu)榉潜炯w經(jīng)濟(jì)組織成員，由于分戶情況離開原家庭戶時，這些原戶內(nèi)成員的名字就須在（原）不動產(chǎn)權(quán)證書上進(jìn)行相應(yīng)刪減；當(dāng)成立一個新家庭戶，或戶內(nèi)成員娶妻且該女子已將宅基地使用權(quán)在原村集體經(jīng)濟(jì)組織注銷，或戶內(nèi)有新生兒出生時，都需在新家庭的不動產(chǎn)權(quán)證書上增加其姓名[5]?，F(xiàn)實中此類情形頻仍不息，導(dǎo)致不動產(chǎn)權(quán)證書上的備注家庭成員情況具有較大的變動性，不利于宅基地使用權(quán)人的權(quán)利固定與自身權(quán)益維護(hù)。

2.增加變更登記的工作量和成本

常州市將農(nóng)村宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記業(yè)務(wù)類型規(guī)定為首次登記、變更登記與轉(zhuǎn)移登記，已辦理過房屋登記和土地登記，且不發(fā)生戶外成員繼承的，按照“戶”的變動，辦理變更登記。因戶內(nèi)家庭成員存在較多的變動性，就會致使較多權(quán)利人需去不動產(chǎn)登記機構(gòu)申請宅基地使用權(quán)證書的變更登記。農(nóng)村不動產(chǎn)登記是對宅基地、房屋和其他與宅基地有關(guān)的財產(chǎn)、權(quán)利的登記管理，不動產(chǎn)權(quán)證書屬于不動產(chǎn)登記的主要材料，其管理應(yīng)具有較強穩(wěn)定性的特點，不動產(chǎn)權(quán)證書情況變動頻繁不僅與其應(yīng)具有的穩(wěn)定性特點不一致，而且情形增多會給工作人員帶來較多的工作量，工作過程中又必須遵循嚴(yán)謹(jǐn)和規(guī)范的操作流程標(biāo)準(zhǔn)，這又進(jìn)一步加大了工作人員的操作難度，占用登記窗口工作人員較多時間與精力成本。

3.帶來相應(yīng)的信訪和涉訴風(fēng)險

登記機構(gòu)進(jìn)行宅基地戶內(nèi)家庭成員的變更工作屬實重要，因其中還牽扯或影響到戶內(nèi)其他成員的利益，如繼承糾紛或宅基地使用權(quán)益成員份額爭議。對于政策本身及變化，村民不一定能夠進(jìn)行法律規(guī)范層面的理解與政策變化背后的利益考量。比如，戶主會認(rèn)為將其余家庭成員登記于權(quán)利證書會侵犯其權(quán)利，還會有關(guān)于宅基地使用的占有、使用所占份額的爭議與沖突，都會引起相應(yīng)的信訪和涉訴風(fēng)險。

據(jù)統(tǒng)計，2022年常州市不動產(chǎn)登記交易中心收到行政訴訟案件共11起，其中，涉農(nóng)登記案件3起，集體土地所有權(quán)案件3起，農(nóng)村不動產(chǎn)登記案件占比54.5%；常州市不動產(chǎn)登記交易中心共收到行政復(fù)議案件2起，涉農(nóng)案件1起，占比50%。截至2023年上半年，常州市不動產(chǎn)登記交易中心已收到訴訟案件5起，涉農(nóng)案件占比40%。涉農(nóng)案件給常州市不動產(chǎn)登記交易中心帶來的訴訟已占總體訴訟量的50%以上。當(dāng)農(nóng)房涉及拆遷、繼承或房地權(quán)利人不一致等問題時，信訪量、訴訟量明顯增加。比如，在趙某華訴常州市自然資源和規(guī)劃局房屋所有權(quán)登記一案中，原告趙某華之坐落在常州市武進(jìn)區(qū)丁堰鎮(zhèn)某村19號的房屋，原登記系與第三人宋某良（原告之子）共同擁有，后經(jīng)宋耀亮申請，增加了范惠娟（原告之兒媳）、宋夢婷（原告之孫女）作為共有人。原告認(rèn)為，該行為侵害了其合法權(quán)益，請求撤銷變更登記增加兒媳與孫女作為共有人的行為。原告混淆了國有土地上房屋登記和宅基地上房屋登記的區(qū)別。國有土地上房屋權(quán)利人一般以相關(guān)權(quán)證登記為準(zhǔn)，但宅基地及房屋的權(quán)利人是一個農(nóng)村家庭的全體成員，而非僅限于登記在權(quán)利證書上的個人。家庭成員可因添丁而增加，也可因死亡或分戶而減少，因此，宅基地和宅基地上房屋權(quán)利人的范圍會發(fā)生相應(yīng)的變化。一審法院經(jīng)審理認(rèn)為，根據(jù)《省條例》第46條之規(guī)定，范某娟、宋某婷為該戶的家庭成員，享有登記在不動產(chǎn)登記簿中的權(quán)利，且新頒發(fā)的不動產(chǎn)權(quán)證中載明該戶房屋的權(quán)利人為“宋某良（戶）”，戶內(nèi)成員仍然包含原告，并未侵犯原告的合法權(quán)益。

此外，繼承業(yè)務(wù)時在登記形式上既有按人登記又有按戶登記，具體為：繼承人有戶內(nèi)、戶外家庭成員的，按“人”登記；繼承人都是戶內(nèi)成員的，可以選擇按“戶”登記。實際上這種并軌制的登記形式不利于登記成果的連續(xù)性與穩(wěn)定性，還會給登記工作的開展帶來挑戰(zhàn)，給工作人員與申請登記的村民造成緊張的沖突關(guān)系。當(dāng)家庭成員均為戶內(nèi)人員時，登記中心引導(dǎo)按戶進(jìn)行登記，全部家庭成員均記錄在不動產(chǎn)證書上。當(dāng)家庭成員有戶外人員且堅持登記備注時則按人登記，此時不動產(chǎn)權(quán)證書上只有戶主一人，其他家庭成員并不顯現(xiàn)。但需要考慮的是，若按照規(guī)定一開始采取按戶登記，之后家庭成員因讀書、征兵入伍等原因出現(xiàn)戶外人員時，如何從按戶登記過渡為按人登記。當(dāng)此情況循環(huán)反復(fù)發(fā)生，有的家庭成員雖始終為本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，在按戶登記時顯名于不動產(chǎn)權(quán)證書上，按人登記書時在不動產(chǎn)權(quán)證書上又不顯現(xiàn)，后假如又因該非集體經(jīng)濟(jì)組織成員去世、全部家庭成員恢復(fù)至均為戶內(nèi)成員時，則按人登記是否又要回歸到按戶登記？形式上存在的選擇性也意味著結(jié)果的多樣化。此種不連貫性與不確定性不僅增加了登記交易中心的工作量，而且也并未對村民的宅基地使用權(quán)利益進(jìn)行預(yù)期的保護(hù)，尤其是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員在不動產(chǎn)權(quán)證書上的簽名存在不確定性，容易引起爭議與矛盾，所以建議以后在日常登記過程中也進(jìn)行調(diào)整。

（四）不動產(chǎn)權(quán)證書不需要記載不動產(chǎn)共有人

《省條例》第49條也只是規(guī)定可以將不動產(chǎn)共有人的家庭成員登記在不動產(chǎn)登記簿中，并無明確規(guī)定也需一并登記于不動產(chǎn)權(quán)證書上。常州市在進(jìn)行房地一體農(nóng)房不動產(chǎn)登記時在此基礎(chǔ)上還增加了一項，即須在不動產(chǎn)權(quán)證書附記欄中備注家庭成員的姓名，這就導(dǎo)致不動產(chǎn)權(quán)證書的成員變動情況既頻繁又瑣碎，進(jìn)而致使窗口工作人員的勞動量激增，同時還容易引發(fā)相應(yīng)的信訪與涉訴風(fēng)險。若僅在不動產(chǎn)權(quán)證上只寫明戶主而不附注戶內(nèi)成員信息，在保障農(nóng)村村民宅基地使用權(quán)利益的基礎(chǔ)上又不存在因人員變更需頻繁換證的情況，則并不會有此類問題的困擾。

不動產(chǎn)登記簿與不動產(chǎn)權(quán)證書都具有證明效力，但是不動產(chǎn)登記簿的效力是要強于不動產(chǎn)證書的。不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，不動產(chǎn)權(quán)證書是權(quán)利人享有不動產(chǎn)物權(quán)的證明。其一，證書記載的事項應(yīng)當(dāng)與登記簿一致，若有不一致的，除有證據(jù)證明登記簿有錯誤的，均應(yīng)以登記簿為準(zhǔn)。其二，登記簿是不動產(chǎn)登記的核心載體，由登記機構(gòu)管理。證書是權(quán)利人享有權(quán)利的法定憑證，由權(quán)利人持有，其作用僅僅在于證明某一法律事實或法律行為曾經(jīng)發(fā)生，證書的有無和記載的內(nèi)容不能直接決定實體法律關(guān)系，不動產(chǎn)權(quán)證書的證明力是低于不動產(chǎn)登記簿的。因此，通過對常州市農(nóng)村不動產(chǎn)登記形式的矛盾分析，建議在未來的發(fā)、換證過程中逐步從記載所有戶內(nèi)成員變?yōu)閮H在不動產(chǎn)登記簿中記載戶內(nèi)成員。不在不動產(chǎn)權(quán)證上附注全體戶內(nèi)成員并不違反《省條例》的規(guī)定，《省條例》第46條只規(guī)定家庭成員作為不動產(chǎn)共有人的應(yīng)登記在不動產(chǎn)登記簿中，并未明文規(guī)定家庭成員一定要登記在不動產(chǎn)權(quán)證上。

三、結(jié)束語

房地一體農(nóng)村不動產(chǎn)登記形式由按人登記轉(zhuǎn)改為按戶登記后，權(quán)利人一項中在戶主后增加“戶”字，僅在不動產(chǎn)登記簿上記載戶內(nèi)成員，不動產(chǎn)權(quán)證書上載明“戶內(nèi)成員認(rèn)定以農(nóng)業(yè)農(nóng)村部門認(rèn)定為準(zhǔn)”即可。此外，建議借鑒先進(jìn)地區(qū)做法，加強數(shù)據(jù)共建共治共享，利用農(nóng)業(yè)農(nóng)村部門已建立的農(nóng)戶數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)，輔助農(nóng)村房地一體不動產(chǎn)登記。在未來的發(fā)、換證中將其作為認(rèn)定戶內(nèi)成員的依據(jù)，并在不動產(chǎn)權(quán)屬證書附記欄上載明“戶內(nèi)成員認(rèn)定以農(nóng)業(yè)農(nóng)村部門認(rèn)定為準(zhǔn)”。

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