[摘 要]隨著房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈和房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的日益規(guī)范，面對(duì)市場(chǎng)及政策的雙重壓力，房地產(chǎn)企業(yè)為了持續(xù)發(fā)展，必須走品牌戰(zhàn)略之路。杭州A集團(tuán)有限公司是一家城市復(fù)合型地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商，旗下業(yè)務(wù)涵蓋地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)（商業(yè)綜合體、文旅酒店）、物業(yè)管理等多個(gè)領(lǐng)域。近年來(lái)，杭州A集團(tuán)有限公司結(jié)合地產(chǎn)行業(yè)外部市場(chǎng)情況，逐步調(diào)整戰(zhàn)略規(guī)劃，著手推進(jìn)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)型，為公司多元化發(fā)展做長(zhǎng)期準(zhǔn)備。文章以杭州A集團(tuán)有限公司為例，分析該公司在提升地產(chǎn)園區(qū)運(yùn)營(yíng)管理配置的思路，提出園區(qū)工程職能及人員整合建議，旨在為深耕園區(qū)運(yùn)營(yíng)業(yè)態(tài)的精細(xì)化管理，推動(dòng)企業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展提供參考。

[關(guān)鍵詞]地產(chǎn)園區(qū)；運(yùn)營(yíng)管理；配置提升

中圖分類(lèi)號(hào)：F275 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1674-1722（2024）24-0059-03

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展和人民需求的日益增長(zhǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)面臨發(fā)展的大好機(jī)遇，然而由于房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入門(mén)檻較低，房地產(chǎn)企業(yè)相應(yīng)也面臨著挑戰(zhàn)。為了取得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，贏(yíng)得長(zhǎng)久的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)必須深入研究其發(fā)展特點(diǎn)和內(nèi)外部環(huán)境要求。杭州A集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)A公司）是一家多元化集團(tuán)公司，旗下涵蓋公寓銷(xiāo)售、商業(yè)綜合體、開(kāi)放式街區(qū)、寫(xiě)字樓、文旅酒店運(yùn)營(yíng)、物業(yè)管理等多種業(yè)務(wù)形態(tài)。其中，集團(tuán)總部為杭州大型商業(yè)綜合體項(xiàng)目，占地面積約180萬(wàn)平方米，開(kāi)發(fā)階段完成交付后，各運(yùn)營(yíng)板塊先后投產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，目前均已進(jìn)入持續(xù)穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)期。隨著近五年各業(yè)務(wù)板塊二級(jí)架構(gòu)的豐富與完善，現(xiàn)園區(qū)內(nèi)在職員工超過(guò)7 0 0人。同時(shí)，結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境的變化，公司經(jīng)營(yíng)發(fā)展戰(zhàn)略逐步轉(zhuǎn)型運(yùn)營(yíng)板塊，為此，人力資源戰(zhàn)略緊隨公司經(jīng)營(yíng)發(fā)展戰(zhàn)略，同步進(jìn)行組織架構(gòu)調(diào)整及配置提升優(yōu)化，全方位做好人才隊(duì)伍保障。

一、園區(qū)組織診斷及配置建議

全面梳理園區(qū)內(nèi)現(xiàn)有各業(yè)務(wù)板塊的二級(jí)架構(gòu)、部門(mén)職能職責(zé)與人員配置情況，由數(shù)據(jù)分析、3 6 0反饋、問(wèn)卷調(diào)查等方式入手，通過(guò)SWOT分析及魚(yú)骨圖方法，對(duì)資源配置、流程運(yùn)行、效能效率等進(jìn)行診斷分析；結(jié)合公司轉(zhuǎn)型規(guī)劃，加大運(yùn)營(yíng)板塊業(yè)務(wù)類(lèi)職能配置比重、減少中后臺(tái)職能類(lèi)配置比重，整合同質(zhì)類(lèi)、通用類(lèi)職能配置，細(xì)化人崗配置比例，持續(xù)保證業(yè)務(wù)運(yùn)行的最優(yōu)配置。

二、配置提升與整合落地

（一）已完成的配置整合

園區(qū)人力資源共享服務(wù)職能整合（員工轉(zhuǎn)入與調(diào)離、薪酬福利、社險(xiǎn)公積金等），由集團(tuán)人力資源中心統(tǒng)一處理，信息政策同步化，提高常規(guī)事務(wù)處理及運(yùn)行效率。

（二）推進(jìn)中的配置整合

園區(qū)企劃推廣職能、工程管理職能整合。在業(yè)務(wù)輔助端加強(qiáng)供應(yīng)商資源管理規(guī)范、雇主品牌及產(chǎn)品宣傳、流程與運(yùn)行合理性、人員專(zhuān)業(yè)化互補(bǔ)性等，最大限度保障業(yè)務(wù)開(kāi)展。

（三）園區(qū)企劃職能及人員整合分析

1.現(xiàn)狀及問(wèn)題

園區(qū)各業(yè)務(wù)板塊職能及定位分析如表1所示。

商業(yè)板塊與文旅酒店板塊在受眾互動(dòng)上具有顯著共性，都需要緊密關(guān)注消費(fèi)者反饋與偏好，迅速調(diào)整運(yùn)營(yíng)與活動(dòng)策略，保持高度的人氣與話(huà)題性。其內(nèi)容輸出要求風(fēng)格靈活多變，善用趣味性與故事性文案及視覺(jué)素材，能夠迅捷捕獲大眾注意力并激發(fā)其參與熱情。開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售板塊及寫(xiě)字樓板塊在宣傳定位上注重針對(duì)性，深度挖掘并展示產(chǎn)品核心賣(mài)點(diǎn)與優(yōu)勢(shì)，旨在精準(zhǔn)吸引目標(biāo)客戶(hù)群體。其運(yùn)營(yíng)平臺(tái)與渠道專(zhuān)精于行業(yè)深度，內(nèi)容強(qiáng)調(diào)數(shù)據(jù)驗(yàn)證與實(shí)例證明，旨在凸顯產(chǎn)品可信度與市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)。商業(yè)板塊與文旅酒店板塊內(nèi)部成員之間的創(chuàng)意交流活躍，注重迅速應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變動(dòng)。開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售板塊與寫(xiě)字樓板塊則需要與第三方廣告公司緊密合作，利用其專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)調(diào)研與創(chuàng)意策劃，優(yōu)化宣傳效果。各板塊各自為政地配置自有推廣團(tuán)隊(duì)，導(dǎo)致宣傳資源被分散在多個(gè)獨(dú)立的體系中。每個(gè)團(tuán)隊(duì)都有自己的宣傳節(jié)奏與側(cè)重點(diǎn)，難以在品牌形象塑造、關(guān)鍵信息傳遞等方面達(dá)成高度統(tǒng)一，企業(yè)對(duì)外形象缺乏整體性與辨識(shí)度。在與外部合作公司的業(yè)務(wù)往來(lái)中，各板塊單獨(dú)與廣告公司、活動(dòng)公司及物料公司對(duì)接，未能整合需求形成規(guī)模效應(yīng)。這不僅無(wú)法在價(jià)格談判上占據(jù)有利地位，獲取更優(yōu)惠的合作條件，而且難以對(duì)合作公司的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行全面、系統(tǒng)的把控與評(píng)估，導(dǎo)致集采優(yōu)勢(shì)得不到有效發(fā)揮，增加了不必要的運(yùn)營(yíng)成本。部分板塊內(nèi)部存在類(lèi)似崗位設(shè)置，如多個(gè)部門(mén)都設(shè)有文案撰寫(xiě)、平面設(shè)計(jì)等崗位，職能交叉重疊現(xiàn)象嚴(yán)重。這些冗余人員在重復(fù)工作的同時(shí)，還造成了人力資源的極大浪費(fèi)。各板塊之間由于缺乏有效的信息共享平臺(tái)與協(xié)作機(jī)制，使得客戶(hù)數(shù)據(jù)、創(chuàng)意方案、市場(chǎng)調(diào)研成果等寶貴資源無(wú)法在內(nèi)部流通與利用，嚴(yán)重阻礙了工作效率的提升與業(yè)務(wù)的協(xié)同發(fā)展。

2.整合建議

第一階段，商業(yè)板塊與文旅酒店板塊應(yīng)組建高效協(xié)作團(tuán)隊(duì)，專(zhuān)注于日常溝通、資源整合與成效評(píng)估。整合雙方會(huì)員體系與社交媒體賬號(hào)資源，以實(shí)現(xiàn)粉絲與客戶(hù)的交流共享。開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售板塊與寫(xiě)字樓板塊應(yīng)與合作廣告公司緊密協(xié)作，共同制訂詳盡的宣傳策略與投放計(jì)劃，建立一致的客戶(hù)咨詢(xún)與反饋機(jī)制，確保潛在客戶(hù)能即時(shí)獲得精確信息，有效提升轉(zhuǎn)化效率。第二階段，集團(tuán)品牌宣傳部門(mén)應(yīng)深入物業(yè)公司開(kāi)展調(diào)研，發(fā)現(xiàn)并提煉其獨(dú)有的服務(wù)特色與社區(qū)文化精髓，以此為核心，精心構(gòu)建品牌宣傳策略。統(tǒng)一視覺(jué)識(shí)別系統(tǒng)與宣傳話(huà)術(shù)規(guī)范，確保無(wú)論是在社區(qū)公告、活動(dòng)宣傳的線(xiàn)下活動(dòng)中，還是在物業(yè)公眾號(hào)、業(yè)主群的線(xiàn)上推廣中，均嚴(yán)格采用一致的品牌宣傳口徑，在業(yè)主與周邊社區(qū)中塑造出清晰、專(zhuān)業(yè)且統(tǒng)一的品牌形象。第三階段，文商旅企劃部將徹底盤(pán)點(diǎn)酒店的推廣途徑與資源，實(shí)現(xiàn)與文商旅其他業(yè)務(wù)的緊密協(xié)作，實(shí)施深度捆綁營(yíng)銷(xiāo)策略。制定文商旅融合的旅游套餐，通過(guò)整合酒店住宿、商業(yè)購(gòu)物優(yōu)惠與文旅景點(diǎn)門(mén)票，以一致的營(yíng)銷(xiāo)策略在各類(lèi)旅游預(yù)訂平臺(tái)及線(xiàn)下旅行社推廣，旨在最大化協(xié)同效應(yīng)，顯著提升酒店的市場(chǎng)知名度，擴(kuò)大業(yè)務(wù)范圍。

3.目標(biāo)配置

集團(tuán)品牌宣傳部門(mén)將全權(quán)負(fù)責(zé)園區(qū)品牌形象的全局規(guī)劃及推廣，旨在顯著提升園區(qū)的品牌認(rèn)知與聲譽(yù)，配置專(zhuān)業(yè)人才，其職責(zé)包括制定品牌策略、設(shè)計(jì)品牌標(biāo)識(shí)及制定宣傳物料規(guī)范，策劃大型品牌活動(dòng)，確保園區(qū)在各類(lèi)受眾心中形成明確且統(tǒng)一的品牌識(shí)別。文商旅企劃部專(zhuān)注于文化、商業(yè)與旅游融合領(lǐng)域的業(yè)務(wù)推廣與創(chuàng)新策劃，深度挖掘該領(lǐng)域的特色與亮點(diǎn)，整合資源，精心打造特色文商旅產(chǎn)品與線(xiàn)路，通過(guò)線(xiàn)上線(xiàn)下多元營(yíng)銷(xiāo)策略，激發(fā)消費(fèi)活力，構(gòu)建具有顯著區(qū)域影響力的文商旅品牌集群。租售推廣部專(zhuān)注于拓展銷(xiāo)售與寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)，宣傳業(yè)務(wù)并擴(kuò)大客戶(hù)基礎(chǔ)。整合租售信息，制定精準(zhǔn)營(yíng)銷(xiāo)方案，協(xié)同合作廣告公司開(kāi)展推廣活動(dòng)，高效地將園區(qū)房產(chǎn)資源推向目標(biāo)客戶(hù)，實(shí)現(xiàn)租售業(yè)績(jī)的持續(xù)增長(zhǎng)。在與廣告公司合作方面，如果選擇保持現(xiàn)狀，應(yīng)強(qiáng)化各部門(mén)與廣告公司的溝通與協(xié)調(diào)，確保宣傳工作的連貫性和效率；如果采取園區(qū)統(tǒng)一管理廣告公司的模式，則通過(guò)整合資源與需求，提供更高質(zhì)量的廣告服務(wù)和更具競(jìng)爭(zhēng)力的定價(jià)，增強(qiáng)推廣效果并優(yōu)化成本效益。集中采購(gòu)活動(dòng)公司與物料公司，構(gòu)建供應(yīng)商庫(kù)并設(shè)立評(píng)估機(jī)制，確?；顒?dòng)執(zhí)行品質(zhì)與物料供應(yīng)的及時(shí)性、性?xún)r(jià)比，優(yōu)化推廣資源分配。

（四）園區(qū)工程職能及人員整合建議

1.現(xiàn)狀及問(wèn)題

園區(qū)各經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)均設(shè)有工程職能，通用類(lèi)工程崗位人員存在重復(fù)性，未能人盡其用，不利于專(zhuān)業(yè)問(wèn)題的集中研討與工程案例庫(kù)的形成；物業(yè)公司工程管理中心現(xiàn)運(yùn)行一年有余，部分園區(qū)工程維修由工程管理中心統(tǒng)一派單完成。各業(yè)務(wù)板塊的工程職能與物業(yè)公司工程管理中心的職能界面欠清晰，導(dǎo)致部分工作追蹤不到位。

2.整合建議

在統(tǒng)一管理方面，通過(guò)建立園區(qū)綜合管理中心，實(shí)現(xiàn)對(duì)園區(qū)內(nèi)商業(yè)運(yùn)營(yíng)、文化旅游酒店服務(wù)、寫(xiě)字樓辦公空間及住宅生活等各類(lèi)業(yè)務(wù)的集中管理與協(xié)調(diào)。明確各部門(mén)職責(zé)，設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)化管理流程與服務(wù)規(guī)范，消除管理障礙，確保信息流通無(wú)阻、決策執(zhí)行迅速。設(shè)立24小時(shí)統(tǒng)一調(diào)度平臺(tái)，及時(shí)應(yīng)對(duì)各類(lèi)物業(yè)需求與突發(fā)狀況。統(tǒng)一招采環(huán)節(jié)，整合園區(qū)內(nèi)所有物業(yè)物資與服務(wù)的采購(gòu)需求，組建專(zhuān)業(yè)招采團(tuán)隊(duì)或委托專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)執(zhí)行。通過(guò)大規(guī)模集中招標(biāo)及詢(xún)價(jià)手段，與優(yōu)質(zhì)供應(yīng)商確立長(zhǎng)期穩(wěn)固的合作關(guān)系，降低采購(gòu)成本。在設(shè)施設(shè)備采購(gòu)方面，通過(guò)一次性批量采購(gòu)能獲取更具競(jìng)爭(zhēng)力的價(jià)格與優(yōu)質(zhì)售后服務(wù)，嚴(yán)格的質(zhì)量控制確保所有物資均符合園區(qū)的整體定位與高標(biāo)準(zhǔn)品質(zhì)要求。統(tǒng)一核算即構(gòu)筑園區(qū)物業(yè)財(cái)務(wù)核算中心，確立一致的財(cái)務(wù)核算規(guī)程與成本分?jǐn)偛呗浴Ｔ敿?xì)剖析各類(lèi)商業(yè)物業(yè)的成本結(jié)構(gòu)，精確分配資源，提升資金運(yùn)用的效能。依據(jù)業(yè)態(tài)的面積、人流量與能耗等指標(biāo)，精確分配公共區(qū)域維護(hù)成本，確保財(cái)務(wù)信息的清晰與精確度，從而為園區(qū)的運(yùn)營(yíng)決策提供有力的數(shù)據(jù)支持。同時(shí)，強(qiáng)化物業(yè)公司人員培訓(xùn)與團(tuán)隊(duì)建設(shè)，全面提升其在多業(yè)態(tài)管理、客戶(hù)服務(wù)、設(shè)施維護(hù)、環(huán)境營(yíng)造等領(lǐng)域的綜合能力，打造一支專(zhuān)業(yè)且高素質(zhì)的園區(qū)物業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，實(shí)現(xiàn)園區(qū)物業(yè)價(jià)值的全面最大化與持續(xù)增長(zhǎng)。

3.架構(gòu)職能調(diào)整

物業(yè)公司工程管理中心在承擔(dān)園區(qū)全面工程及維修工作時(shí)，將組建多支專(zhuān)業(yè)工程團(tuán)隊(duì)，包括電氣、水暖、土建等不同專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域，確保能夠應(yīng)對(duì)各類(lèi)復(fù)雜的工程問(wèn)題。對(duì)于工程問(wèn)題的專(zhuān)業(yè)診斷，工程管理中心制定了詳細(xì)的診斷流程與標(biāo)準(zhǔn)，利用先進(jìn)的檢測(cè)設(shè)備與技術(shù)手段，精準(zhǔn)定位故障根源。例如，在電氣故障排查中，采用智能電氣檢測(cè)儀器，快速確定短路、斷路等具體位置與原因。在技術(shù)評(píng)估方面，成立專(zhuān)業(yè)的評(píng)估小組，結(jié)合園區(qū)整體規(guī)劃、設(shè)施設(shè)備使用年限及技術(shù)更新趨勢(shì)等因素，全面評(píng)估維修方案的可行性、成本效益。在維修實(shí)施過(guò)程中，工程管理中心建立了嚴(yán)格的項(xiàng)目管理機(jī)制，從施工隊(duì)伍篩選、材料采購(gòu)監(jiān)管到工程進(jìn)度把控、質(zhì)量驗(yàn)收等環(huán)節(jié)，均有明確的規(guī)范與標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)，與園區(qū)各板塊保持密切溝通，及時(shí)反饋維修進(jìn)展情況，保障園區(qū)各類(lèi)設(shè)施設(shè)備的穩(wěn)定運(yùn)行與持續(xù)更新。

4.人員統(tǒng)一管理

園區(qū)對(duì)各板塊現(xiàn)有工程人員進(jìn)行統(tǒng)一安排，邀請(qǐng)?jiān)谙嚓P(guān)領(lǐng)域具有豐富經(jīng)驗(yàn)的專(zhuān)家深度參與園區(qū)重大工程改造方案的制定，為園區(qū)的工程建設(shè)提供關(guān)鍵的技術(shù)支持與創(chuàng)新理念。同時(shí)，由擅長(zhǎng)實(shí)際操作、具備精湛維修技藝的專(zhuān)業(yè)人員負(fù)責(zé)日常工程維護(hù)，其職責(zé)涵蓋定期設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)與突發(fā)故障的迅速處置，確保園區(qū)內(nèi)所有設(shè)備順暢運(yùn)作?；跉v史工程項(xiàng)目質(zhì)量與未來(lái)發(fā)展規(guī)劃，園區(qū)還對(duì)整合后的團(tuán)隊(duì)進(jìn)行深入優(yōu)化調(diào)整，科學(xué)評(píng)估工作量與人員效能，為冗余人員制定妥善的安置方案。針對(duì)冗余人員，園區(qū)實(shí)施定向培訓(xùn)，增強(qiáng)冗余人員的專(zhuān)業(yè)能力或?qū)⑵湔{(diào)整到需求缺口的崗位，如園區(qū)設(shè)施巡檢或工程物資管理，確保高效工程管理。園區(qū)所有工程相關(guān)需求均由工程管理中心承接并負(fù)責(zé)，由工程管理中心完成內(nèi)部調(diào)度、派單、實(shí)施追蹤等環(huán)節(jié)，完成后由相關(guān)機(jī)構(gòu)驗(yàn)收。在工程維修管理組內(nèi)設(shè)立虛擬零星工程維修團(tuán)隊(duì)，承擔(dān)原第三方公司的零星維修工作，取消外部合作。其中，技術(shù)工（水電/安裝/木工）等可以采用外招或內(nèi)調(diào)的方式，嚴(yán)格簽訂勞動(dòng)合同；非技術(shù)工（雜工）等由于工程作業(yè)需要錯(cuò)開(kāi)商戶(hù)與租戶(hù)的營(yíng)業(yè)/辦公時(shí)間，可以根據(jù)具體需要采用勞務(wù)外包、靈活用工的方式。

（五）計(jì)劃中的配置整合

2024年下半年，園區(qū)加強(qiáng)租賃/銷(xiāo)售業(yè)務(wù)與文化/商業(yè)/旅游業(yè)務(wù)兩大業(yè)務(wù)板塊的全面融合，從業(yè)態(tài)及業(yè)務(wù)運(yùn)行邏輯、資源共享等方面推進(jìn)整合共享，最終實(shí)現(xiàn)集團(tuán)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。

三、業(yè)務(wù)板塊調(diào)整后的優(yōu)化與完善

通過(guò)業(yè)務(wù)板塊調(diào)整與優(yōu)化提升，到2024年年末，園區(qū)總部的在職人員減少到6 0 0人左右，較原有人數(shù)減少10%，在優(yōu)化配置的基礎(chǔ)上，降低了人力成本開(kāi)支。針對(duì)調(diào)整情況，園區(qū)將對(duì)效能效率、人力成本等方面展開(kāi)專(zhuān)項(xiàng)與定期追蹤，及時(shí)復(fù)盤(pán)，發(fā)現(xiàn)并解決運(yùn)行問(wèn)題，確保動(dòng)態(tài)配置處于最優(yōu)運(yùn)行架構(gòu)，為園區(qū)綜合業(yè)態(tài)的運(yùn)營(yíng)管理做好準(zhǔn)備。